생활 | 입대의가 입주자에 문자로 회장 ‘해임찬성’ 독려, 실체상･절차상 하자 | 광주아파트총연합회

[LHKOREA]

1.NEWS

■입대의가 입주자에 문자로 회장 ‘해임찬성’ 독려, 실체상･절차상 하자
서울서부

☛ 입대의 회장 해임투표 효력정지 가처분신청 인용

서울서부지방법원 제21민사부(재판장 문광섭 부장판사)는 최근 서울 서대문구 소재 모아파트 입주자대표회의 회장으로 선출된 K씨가 이 아파트 입대의를 상대로 제기해 지난해 11월 인용된 회장 해임투표 효력정지 가처분에 대한 입대의의 이의신청을 기각, 해임투표 효력정지를 그대로 인가했다.

K씨는 지난 2017년 7월 이 아파트 입대의 회장으로 선출됐다. 이후 지난해 9월 이 아파트 입주자 및 사용자의 10분의 1 이상에 해당하는 263명이 K씨의
▲입대의 소집 관련 절차 위반
▲입대의 불참자에 대한 실명공개
▲입대의 방청객 입장 불허

▲감사에 대한 모욕 및 협박
▲관리규약 독단적인 해석으로 권한 남용
▲관리규약 재심의 위반
▲회의결과 공지와 관련한 권한 남용
▲관리소 여직원에 대한 과다한 업무부과 및 사적 지시 등의 위법행위를 해임사유로 아파트 선거관리위원회에 K씨에 대한 해임절차의 진행을 요청했다.
 
2017년 10월 선관위는 K씨에 대한 회장 해임투표를 진행해 해임 안건이 가결됐지만 K씨는 해임투표에 실체상, 절차상 하자가 있다며 가처분신청을 제기했었다. 
 
이와 관련해 재판부는 해임투표 사유 중 관리규약 재심의 위반에 관해 “원칙적으로 해임사유가 존재하는지 여부는 해임요청을 한 시점을 기준으로 판단해야 할 것”이라면서 “해임요청일인 지난해 9월 중순 당시 입대의가 의결한 안건에 관해 재심의요청이 있었다고 인정할 자료가 없고 오히려 9월 말경에야 비로소 ‘주택관리업자 선정에 관한 건’에 관해 재심의를 요청한 사실이 인정 된다”고 설명했다.
 
따라서 당시 재심의요청이 있었음을 전제로 K씨가 관리규약을 위반한 해임사유가 있다고 할 수 없고, 이 해임사유를 제외한 나머지 해임사유의 사실이 모두 인정된다 하더라도 관리규약에 열거된 해임사유에 해당한다고 볼 수 없어 이 해임투표는 실체상 요건을 갖추지 못한 하자가 있어 그 효력을 인정할 수 없다고 판단했다.
 
또한 재판부는 “이 아파트 입대의는 선관위를 통하지 않고 입주자 등의 전화번호를 알아내 해임 찬성투표를 독려하는 내용의 문자메시지를 입주자 등 개개인에 보내 해임운동을 한 사실이 소명된다”면서 “선관위의 통제하에 K씨와 해임발의자 측 모두에게 입주자 등의 전화번호가 제공되는 등으로 균등한 해임운동의 기회가 부여되지 않은 채 해임 찬성투표를 독려하는 내용의 메시지를 보내는 것은 선거운동의 기회가 균등하게 보장되지 않은 것으로 볼 소지가 크다”고 설명했다.
 
아울러 문자메시지의 내용이 해임 찬성투표를 적극적으로 독려하는 것으로 보이고, 해임투표 전날에 문자가 발송된 점, 입대의 주장에 의하더라도 다수의 입주자 등에게 발송됐다는 점 등을 볼 때 해임투표는 선거의 공정성이 현저히 저해된 중대한 절차상 하자가 있고, 그 하자가 실제로 투표결과에 영향을 미쳤다고 보여 그 효력을 인정하기 어렵다고 판단했다.
 
따라서 이 같은 피보전권리의 소명정도와 함께 법적 혼란 및 회복하기 어려운 손해를 방지하기 위해 해임투표의 효력을 정지할 필요가 있고, 가처분결정에도 불구하고 이 아파트 입대의가 가처분결정의 취지에 반해 여전히 K씨의 회장 직무수행을 거부하고 있는 점을 모두 종합해 가처분을 계속 유지할 보전의 필요성이 소명되므로, 회장 해임투표 효력정지 부분의 가처분결정은 정당해 이를 인가한다고 판결했다.  

출처 : © 한국아파트신문, 온영란 기자  oyr@hapt.co.kr

■2014년 6월 25일 이전 사업자 선정지침 ‘법규적 효력 있다’ 법원 판단 나와
수원지법 결정

2014년 6월 25일 이전 주택관리업자 및 사업자 선정지침에 관해 법규적 효력이 인정된다는 법원의 결정이 나왔다. 이에 따라 재판부는 2014년 이전 사업자 선정지침 위반으로 부과된 과태료 처분도 적법하다고 봤다.

수원지방법원 제17민사부(재판장 권덕진 부장판사)는 최근 서울 강남구 A아파트 관리업체 B사에 대한 주택건설촉진법 위반 항고심에서 “B사에 과태료 300만원을 부과한 제1심 결정을 인정한다”며 B사의 항고를 기각했다.

관리업체 B사는 지난 2015년 8월 ‘서울 강남구 A아파트 관리주체로서 주택관리업자 및 사업자 선정지침 등을 위반했다’는 이유로 강남구로부터 과태료 300만원을 부과 받았고, B사의 이의신청에도 1심 법원은 주택법 제42조 제1항, 질서위반행위규제법 제31조 제1항·제2항, 제36조 제1항, 제50조 제2항에 의해 과태료 300만원을 부과 결정을 그대로 유지했다.

이에 B사는 항고를 제기, “과태료 처분의 근거가 되는 이 사건 사업자 선정지침은 구 주택법 시행령(2016. 8. 11. 대통령령 제2744호로 개정되기 전의 것) 제55조의4 제1항의 위임에 따라 제정됐고, 이 시행령 규정의 위임 법률규정인 구 주택법(2015. 8. 11. 법률 제13474호로 개정되기 전의 것) 제45조 제5항은 2013년 12월 24일 신설돼 2014년 6월 25일부터 시행됐다”며 “시행일 이전까지의 선정지침은 법률의 위임에 관한 근거가 없어 법규적 효력이 인정되지 않으므로 선정지침을 위반했다며 부과한 과태료처분도 위법하다”고 주장했다.

또 “행정청의 시정명령, 행정지도 사항 중 즉시 이행 가능한 사항에 관해 입주자대표회의와 관리소장에게 통보해 충실하게 이행했음에도 과태료를 부과한 것은 재량권 일탈·남용”이라고 항변했다.

하지만 재판부는 B사의 항고를 받아들이지 않았다.

재판부는 결정문에서 “구 주택법 시행령 제55조의4 제1항은 당초 공동주택의 관리방법에 관한 일반적인 조항인 구 주택법 제42조 제1항의 위임에 따라 관리비 등 집행을 위한 사업자 선정 시 경쟁입찰 방법에 의할 것을 규정하고 있었던 것”이라며 “그 후 2013년 12월 24일 구 주택법 제45조 제5항이 신설되면서 위임의 근거 조항이 주택법 제45조 제5항으로 구체화된 것”이라고 밝혔다.

따라서 재판부는 “구 주택법 제45조 제5항이 신설되기 전 구 주택법 제42조 제1항, 구 주택법 시행령 제55조의4 제1항에 따라 제정된 사업자 선정지침은 구 주택법 제42조 제1항의 위임을 받은 구 주택법 시행령 제55조의4 제1항의 내용을 보충하므로 법령의 위임 한계를 벗어나지 않는 한 대외적인 구속력이 있는 법규명령으로서의 효력을 가진다”고 판단했다.

또한 재판부는 공동주택의 관리를 규율대상으로 하는 주택법은 그 주된 피적용자가 관리비 집행과 관련한 사업자 선정방법 등에 관한 제한을 대체적으로 예측할 수 있는 주택관리업자이고, 그 규율대상이 광범위해 입법목적을 효율적으로 달성하기 위해 탄력성 있는 행정입법을 활용할 필요가 크다는 점, 그 밖에 구 주택법, 구 주택법 시행령의 입법 목적, 적용범위, 전반적인 규정체계 및 규정 내용 등에 비춰보더라도 이 사건 선정지침이 법령의 위임 한계를 벗어나 법규적 효력이 없다고 할 수 없다고 봤다.

아울러 재판부는 “이 사건 위반행위의 경위 및 내용, 위반의 정도, 위반행위 이후의 정황 등 제반사정을 고려해 보면 B사가 내세우는 사정들만으로는 과태료 부과처분이 신뢰보호 원칙에 반한다거나 재량권의 일탈·남용이라고 인정하기에도 부족하다”고 언급했다.

이와 함께 이 법원은 같은 날 서울 강서구 C아파트에서 2012년부터 2014년까지 사업자 선정지침 위반, 헬스장 영리 목적으로 운영 등에 따라 부과된 과태료 이의신청 항고심에서도 같은 취지의 결정을 내렸다.

한편 관리업체 B사는 이 같은 2심 결정에 각 재항고를 제기했다.

출처 : © 아파트관리신문, 이인영 기자 iy26@aptn.co.kr

■관리규약과 달리 전기검침수당 직원에 지급한 입대의 ‘과태료 부과’ 확정
대법원 확정 결정

한전검침수당(한국전력지원금)을 아파트 관리규약에서 정한 것과 달리 직원 복리후생비로 사용한 입주자대표회의에 지자체가 시정명령을 내렸으나, 이를 따르지 않은 대표회의에 과태료를 부과한 것은 정당하다는 결정이 대법원에서 확정됐다.

경기 용인시 처인구 A아파트는 관리규약에 잡수입의 집행과 관련해 공동체 활성화와 주민자치 활동 촉진을 위해 필요한 비용, 입주자 등의 투표 참여를 위한 비용으로 우선 지출하고 지출 후 집행 잔액 중 입주자가 적립에 기여한 잡수입은 장기수선충당금으로 적립하며, 집행 잔액 중 입주자와 사용자가 함께 적립에 기여한 잡수입은 관리비에서 차감하거나 관리비 예비비로 적립하도록 규정하고 있다.

그런데 이 아파트 입주자대표회의는 한전검침수당을 관리직원 복리후생비로 사용했다.

이에 처인구청은 2015년 11월 “입주자가 적립에 기여한 잡수입에 해당하는 검침수당을 관리규약에서 정한 방법과 달리 관리사무소 직원의 복리후생비로 사용했다”며 시정명령을 내렸다.

이후 처인구청은 입주자대표회의가 시정명령을 불이행했다며 과태료를 부과, 대표회의는 “2015년 11월 이후의 검침수당을 직원복리후생비로 지출하지 않기로 입주자대표회의에서 결의하고 그 지급을 중단했으므로 시정명령을 이행했다”며 이의를 신청했다.

하지만 1심 법원인 수원지방법원은 과태료 부과 결정을 내렸고, 대표회의는 이에 불복해 항고를 제기했다.

그러나 2심 법원 역시 “대표회의는 입주자가 기여한 잡수입에 해당되는 검침수당을 관리규약에서 정한 방법과 달리 관리사무소 직원의 복리후생비로 사용했고 이에 처인구청이 시정명령을 내렸음에도 이에 따르지 않은 사실이 인정된다”며 대표회의의 주장에는 “기존 지급분에 대해서는 시정명령의 취지에 따른 조치를 취하지 않았으므로 대표회의의 주장은 이유 없다”면서 항고를 기각했다.

대표회의는 2심 결정에도 불복해 재항고를 제기했으나, 대법원도 2심 결정에 문제가 없다고 판단, “이 아파트 입주자대표회의 항고는 이유 없다”며 기각해 결정이

확정됐다.

출처 :  © 아파트관리신문, 고경희 기자 gh1231@aptn.co.kr

■"하자 소송 미참여 세대, 장충금·관리비 등 지급 의무 없어＂
대구지법 포항지원 판결

☛ 하자손배금 장충금으로 적립해 공용부분 보수했어도 지급 구할 수 없어

"아파트 현실 간과한 부당 판시"라는 의견도 하자보수금 청구소송에 참여한 세대들이 받은 손해배상금 중 일부를 장기수선충당금에 적립해 공용부분 하자보수에 사용했더라도, 해당 소송에 참여하지 않은 세대 소유자에게 그에 대한 장기수선충당금이나 관리비 지급을 구할 수는 없다는 법원 판결이 나왔다.

대구지방법원 포항지원(판사 나상훈)은 경북 포항시 A아파트 입주자대표회의가 이 아파트 129세대의 소유자인 한국토지주택공사(LH)를 상대로 제기한 장기수선충당금 청구의 소에 대해 최근 기각 판결을 내렸다.

장충금 지급의무 불성립 시 주장한 공용부분 관리비지급 의무에 대해서도 인정하지 않았다.

재판부에 따르면 A아파트 대표회의는 전체 449세대 중 283세대로부터 이 아파트 시공사, 시행사, 보증사에 대해 갖는 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양수해 2012년 12월 3일 옥실샤시 미시공 등 각종 하자에 대한 손해배상금의 청구를 구하는 소를 제기했다.

해당 소송에서 법원은 2014년 12월 30일 시공사 등 3개 사에 대해 연대해 대표회의에 하자보수에 갈음하는 손해배상액 2억5000만원을 지급하라는 판결을 내렸고, 이 판결은 확정됐다.

대표회의는 이 판결에 따라 2016년 9월 28일 2억7270여만원을 수령하고, 30일 회의를 통해 수령 금원 중 소송비용과 변호사 보수를 공제한 나머지 금액을 전유부분 하자 보수에 50%, 공용부분 하자 보수에 50%를 사용하기로 의결했다.

이를 통해 지난해 1월경 및 3월경 6526만여원을 공용부분 보수 및 시설교체를 위한 장충금으로 적립, 장충금 일부로 아파트 균열보수 및 도장공사 등에 대한 하자보수비용을 지급했다.

한편 아파트 장충금 월 적립금으로 LH 소유의 세대는 월 137만2800원을, 그 외의세대는 월 393만6900원을 적립해오고 있었다.

대표회의는 LH에 대해 “하자보수금 사건에 참여한 세대들이 납부한 장충금을 기준으로 이 사건 아파트 전체 면적에서 피고 소유 세대들의 면적비율에 따른 장충금으로 2596만여원(6526만여원 × 25.85% / 64.96%)을 대표회의에 납부할 의무가 있다”고 주장했다.(LH가 보유한 129세대의 면적 비율 25.85%, 하자보수금 사건 참여 283세대의 면적비율 64.96%)

재판부는 “장충금은 그 징수와 사용이 장기수선계획으로 미리 정해져 있고, 그 요율도 공동주택의 내구연한 등을 감안해 관리규약으로 결정하는 것으로서, 대표회의가 임의로 징수할 수 없다”며 “따라서 원고 대표회의가 회의를 거쳐 하자보수금으로 받은 돈을 장충금으로 적립했다고 해 이에 대해 피고 LH에 장충금 명목의 금원 지급을 구할 수는 없으므로, 원고 대표회의의 위 주장은 이유 없다”고 판시했다.

또한 대표회의는 LH에 2596만여원에 대한 장충금 지급의무가 성립되지 않는다면 이를 공용부분관리비로서는 지급할 의무가있다고 주장했는데, 재판부는 이 역시받아들이지 않았다.

재판부는 “하자보수금 사건에서 해당 재판부가 명한 2억5000만원은 A아파트 시공상 하자의 보수에 갈음하는 손해배상 명목의 금원으로서 이를 관리비라고 보기 어렵고, 재판부에서 아파트 전체 공용부분의 하자보수비용으로 인정되는 금액 중 손해배상채권을 양도한 283세대의 전유부분 면적비율에 따른 하자보수비용을 기초로 산정한 금액”이라며 “이를 볼 때 원고 대표회의가 위 2억5000만원에 포함되는 6526만여원을 공용부분의 하자보수에 사용했다고 해, 위 소송에 참여하지 않은 피고 LH에게 그중 피고 소유 세대들의 면적비율에 따른 비용을 관리비로서 구할 수는 없다고 봄이 상당하다”고 밝혔다.

◉“아파트 현실 간과한 부당 판시”

위와 같은 사례의 경우, 하자보수금 소송에 참여했던 세대들은 다소 억울한 측면이 있을 수 있다.

대표회의는 정말로 소송 미참여 세대 소유자인 LH에게서 공용부분 보수에 대해 금원을 지급받을 수 있는 방법이 없는 것일까.

이에 대해 법무법인 산하의 민동환 변호사는 “아파트 단지 내 공용부분에 대한 유지 및 보수는 전체 아파트 입주민의 쾌적한 생활환경을 구축할 뿐 아니라 아파트 미관을 개선해 아파트 매매대금에 영향을 미치는 중요한 사항으로, 아파트 입주민 모두의 재산권과 밀접한 관계가 있다”고 전한 뒤, “위 판례 아파트에서 하자소송에 참여한 세대는 각 세대 지분만큼의 공용보수비를 아파트 입주자대표회의에 양도해 공용보수를 할 수 있는 금전을 아파트 입주자대표회의에 지급한 것이라 할 것이고, 하자소송에 미참여한 LH는 아무런 비용을 부담하지 않고서도 하자소송 참여세대의 비용만으로 아파트 공용부분을 유지‧관리한 혜택을 누리면서 실질적으로 소송 참여세대에게 손해를 가하고 있는 것”이라며 “따라서 위 판례는 이러한 현실을 간과한 부당한 판시라고 판단된다”고 밝혔다.

이어 민 변호사는 “더욱이 공동주택관리법 시행령 제23조 제5항은 관리주체로 하여금 ‘보수가 필요한 시설이 2세대 이상의 공동사용에 제공되는 것인 경우에는 직접 보수하고 해당 입주자등에게 그 비용을 따로 부과할 수 있다’고 규정하고 있음에도, 위 판례는 공용부분을 보수하기 위한 비용을 부담하지 않은 세대에게 별도의 관리비를 청구할 수 없다는 납득하기 어려운 판시를 했다”고 말했다.

출처 : © 아파트관리신문, 서지영 기자 sjy27@aptn.co.kr

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