반전세

[천안장애인성폭력상담소]

1. 개요

半傳貰

부동산 임대차의 한 방법. 전세와 월세의 중간 형태로, 부동산 목적물에 대한 전세금의 일부를 일정 비율에 따라 월세로 돌리는 계약이다. 2008년 금융위기 이후 출몰하기 시작했으나 경기불황이 장기화되면서 이 반전세도 없어지는 쪽으로 가고 있다. 정식 명칭은 보증부 월세주택이다.

2021년 6월에 개정된 부동산거래 신고 의무화에 따라 월세 30만원 이상의 부동산 계약은 신고대상이 되나 임대인으로서 일일이 번거로운 신고절차를 회피하고자 30만원 초과하는 월세분을 전세금으로 전환하면서 다시 나타나기도 한다.

한국감정원의 분류에 따르면 월세 대비 보증금 액수에 따라 3가지로 분류하는데, 보증금액이 1년(12개월)분 월세보다 적은 경우를 일반 월세로, 보증금액이 1년분 월세와 같거나 더 많으면서 20년(240개월)분 월세를 초과하지 않는 경우를 준월세로, 보증금액이 20년분 월세를 초과하는 경우를 준전세로 분류한다. 여기서 준월세와 준전세를 반전세로 부르는 것. 다만 이 경우 반전세라고 불리는 월세계약의 범위가 너무 넓어지기 때문에 10년분 월세 이상의 보증금부터 반전세로 부르거나 아니면 아예 준전세만 반전세로 부르는 경우가 많다.

2. 배경

2000년대 초중반 대한민국의 부동산 시장은 대활황이었다. 그러나 2008년 금융위기로 전지구적 경기불황이 찾아오면서 부동산시장이 얼어붙어 부동산 가격이 떨어지자, 부동산을 사려던 대기 수요자들이 계속해서 집값이 내려갈 것을 기대하고 전세로 밀려들기 시작했다. 그렇게 전세금이 급등하고 집값은 떨어지자, 월세로 바뀌기 전 중간적 형태로 "기존의 전세금은 유지하되 전세금 상승분을 월세로 대납"하는 반전세[1]가 출현했다.

결국 보증금이 높은 월세일 뿐이며, 전세금을 빼줄 여력이 없는 집주인과 많은 돈을 월세로 지출하기 싫은 세입자의 이해관계가 맞아져서 생겨난 형태이다. 보증금이 높은 월세다 보니 같은 아파트 같은 평수 기준으로 전세보다 높은 보증금이 나오는 웃지 못할 일이 가끔씩 나온다. 아무래도 호가는 집주인이 정하니 반전세라고 전세보다 높은 보증금이 나오지 말란 법은 없다. 즉 현실은 시궁창. 순수 월세는 그나마 보증금이라도 싸지. 마치 제갈량의 무력과 여포의 지력을 합친 이도저도 아닌 제도라고 할 수 있다.

이 때문에 국토부의 2016년 주거실태조사 결과, 반전세에 거주하는 가구 가운데 고소득은 7.6%에 그쳤으나 저소득층은 28.7%에 이르러 큰 차이가 있는 것으로 나타났다.

전세가가 폭등할 때 나올 수 있는 방식인 반전세와 정반대로 전세가가 떨어지는 경우 집주인이 보증금을 내주지 못하는 경우가 발생할 수 있는데, 이때는 낮아진 전세가에 맞춰 재계약하면서 임대인이 그 차액을 월세처럼 임차인에게 분할해서 환급해 주는 이른바 역월세 계약[2]이 나올 수 있다. 그것은 현실이 되었습니다.

3. 방식

반전세(보증부월세)같은 경우 주변 상황에 많은 영향을 받지만 기본적으로 전월세전환율을 바탕으로 계산한다. 이는 현재 전세보증금을 월세로 환산했을 경우, 그 퍼센티지를 계산한 것이다. 전세에서 X만큼의 보증금을 월 Y만큼의 월세로 전환했을 경우, {(Y * 12) / X} * 100이 전월세전환율이다.

예를 들어 1억짜리 부동산 전세 매물을 집주인이 월세 이율 1%로 보증금 5천만에 월세 50만을 만들면 전세대비 월세보증금 비율은 50%가 된다. 이 상태에서 보증금을 천만 더 깎고 월세를 10만원 올려서 보증 4천만에 월세 60만으로 만들면 전세 대비 월세보증금 비율이 40%가 되고, 1년 동안 집주인은 120만원을 초과 월세수입 하여 720만원의 매출과 12%의 수익률을 올릴 수 있다. 하지만 최근까지(2013년 10월) 저금리 기조가 유지되어 보증금 1000만 : 월세 10만의 교환비율이 1000만 : 5만 정도 까지 낮아지고 있다. 한국은행에서 중앙금리를 올린 이후 2018년 4월 현재에는 이 비율이 1000만 : 4만원(전월세전환율 4.8%)까지 낮아졌다. 이는 은행이자가 오르면 자연스럽게 전월세전환율이 떨어진 것으로 보인다.

4. 전망

2009년부터 출몰하기 시작한 반전세도 결국 완전 월세로 대체될 것이라고 전망되고 있지만, 현재 2021년까지도 수익이 떨어졌지 사그라들 기세가 보이지 않는다. 저금리 기조가 계속되면서 기존에 반전세를 놓았던 집주인들도 은행에서 융자를 받고 세입자에게 전세금을 돌려준 후 월세를 받는 것이 반전세를 놓거나 집을 파는 것보다 이득이기 때문에 없어질 거라고 예상됐으나, 이건 두 가지 사실을 간과한 주장이었다.

• 첫번째는 집주인들은 대부분 베이비부머 세대로 이제 은퇴할 나이라 월급이라는 고정수익이 없으며 나이가 많아서 은행 대출을 받기가 까다롭다는 것.

• 두번째는 전세금을 전부 해결하고 월세를 내놓아도 100만원 이상 비싼 월세에 대한 수요는 매우 한정되어 있다는 것이다. 반전세를 선택하는 건 대부분 젊은 부부인데 그들에게 100만원 이상 비싼 월세는 큰 고정 지출이다.[3]

최근 2022년 반전세 환경이 2019년도에 비해 악화하고 있다는 점이다. 임대보증금과 월세는 더 늘어난 반면에 임차면적은 갈수록 줄어들고 있다.[4]