② 회계적 이익률법 - 투자로 인하여 나타나는 장부상의 연평균 순이익을 연평균 투자액으로 나누어 회계적 이익률을 구하고 이를 이용하여 투자안을 평가하는 방법
회계적 이익률 = 연평균 순이익 / 연평균 투자액
32. 순현가법과 내부수익률 (순현가법의 우월성)
재투자율의 가정 - 현금흐름을 그 투자안에 적절한 할인율로 재투자
부의 극대화 - 투자가치의 증가분을 나타내므로 부의 극대화
복수투자안에 투자하는 경우 가치의 가산원칙이 적용
복수의 내부수익률 - 매년도의 현금흐름의 +, - 부호가 많이 변동하게 되면 여러 개의 내부수익률이 계산, 이럴 경우 내부수익률을 정할 수 없음
33. 순현가법의 개념, 장단점
투자금액을 투자로부터 산출되는 순현금흐름의 현재가치로부터 차감한 것이 순현가이며, 이 순현가가 0보다 크면 투자안을 선택하고 0보다 작으면 투자안을 기각하는 의사결정기준을 말한다. 이 방법은 기업의 할인율로 현금흐름을 할인한다는 점, 가치가산원칙에 부합된다는 점에서 다른 어떠한 자본예산기법보다 우월한 방법으로 평가되고 있다.
장점 : 화폐의 시간적 가치를 고려함, 필수수익률인 자본비용으로 재투자를 가정함
단점 : 특정 투자의 현가는 할인율에 의존, 할인율이 높으면 높을수록 현가는 낮게 됨
사업들의 현금흐름의 패턴이 다르면 사업들의 순위는 선택된 할인율의 크기에 따라 달라짐
사업의 규모가 순현가의 크기에 영향을 미침
34. 부동산 간접투자의 개념과 의의
직접 부동산에 투자하지 않고 부동산이나 부동산 관련자산(주택저당채권 등)을 증권화한 상품에 투자, 그 수익을 투자자에게 분배하는 부동산투자회사?부동산펀드 등에 투자
부동산을 금융상품으로 재창조하여 유통시킴으로써 유동성을 높임, 투자의 전환 쉬움
여러 지역의 다양한 부동산에 분산투자하여 위험을 최소화
부동산 소유권을 취득하지 않고 투자하므로 직접 소유함에 따른 관리부담이나 위험을 최소
35. 자산유동화와 자산유동화증권
‘자산유동화에 관한 법률’에 따라 금융기관이나 일반기업이 보유하고 있는 채권?부동산 등의 비유동성 자산을 유동화전문회사 등에게 맡겨 이를 기초로 유동화증권을 발행?판매하도록 함으로써 자금을 조달하는 제도
기업은 필요자금을 외부에서 차입하지 않고 보유자산을 유동화하여 자체 조달함으로써 현금유동성을 확보할 수 있게 되고 부채증가 없이 기업의 재무구조를 개선하는 효과
자산유동화증권 - 유동화전문회사 등이 유동화자산을 기초로 하여 자산유동화계획에 따라 발행하는 출자증권?사채?수익증권 또는 증서이다. - 부동산 간접투자상품에 해당
36. 1차 저당시장과 2차 저당시장
1차 저당시장 - 주택자금 대출기관과 주택자금 수요자로 형성되는 금융시장
2차 저당시장 - 주택자금 공급기관이 투자자로부터 자금을 조달하여 주택자금 대출기관에 공급해주는 시장, 저당채권을 넘겨받아 증권 또는 채권으로 바꾸어 투자자에게 매각. ‘주택저당채권 유동화’
37. 주택저당채권 유동화의 개념
대출금융기관이 주택 수요자에게 주택자금을 대출해 주고 갖는 주택저당채권을 기초로 직접 또는 유동화 중개기관을 통하여 증권이나 채권으로 치환하여 투자자들에게 매각함으로써 자본시장으로부터 자금을 조달하는 것
단순매각방식과 증권화방식이 있음. 단순매각방식은 직접관리, 채무이행에 따른 위험 감수
38. 유동화의 구조
① 금융기관들이 주택구입자에게 주택담보로 구입자금 대출, 금융기관은 주택저당채권 보유
② 금융기관은 주택저당채권을 유동화 중개기관에 양도, 유동화중개기관은 이를 기초자산으로 하여 주택저당증권(MBS)이나 주택저당채권담보부채권(MBB)을 발행, 투자자에게 판매하여 그 대가로 얻은 자금을 금융회사에 지급
③ 주택저당채권을 양도한 금융회사는 한국주택금융공사로부터 지급받은 MBS나 MBB의 판매대금으로 새로운 주택자금 대출 재원을 조달할 수 있게 됨.
39. 주택저당채권담보부채권(MBB)의 개념과 발행방식
주택저당채권을 담보로 하여 발행하는 채권, 소지자에게 원리금 지급.
기초자산인 주택저당채권에 대하여 우선변제권을 보유, 발행기관은 MBB의 원리금 상환의무를 부담, 투자자는 상대적으로 낮은 위험을 부담
40. 주택저당증권(MBS)의 개념과 발행방식
주택저당채권을 기초로 하여 발행하는 수익증권, 수익을 분배함.
채권유동화계획에따라 양도받은 주택저당채권을 자신을 수탁자로 하는 신탁을 설정하여 주택저당증권을 발행함
주택저당증권 담보부채권(MBB)
저당증서를 담보로하는 담보부채권이다. 발행자의 채무이고 담보로 설정된 저당증서의 소유권도 MBB 발행자에게 있다. 따라서 저당대출 차입자와 채무상환 불이행이 MBB보유자에 대한 MBB 발행자의 상환의무에 아무런 영향을 미치지 않는다.
주택저당채권을 채권의 형태로 발행하여 저당투자자에게 매각하는 방식
원리금수취권과 그 소유권을 발행기관이 보유하면서 발행기관이 자신의 부채로 된 채권을 투자자에게 매각하는 방식. 주로 6개월 단위로 원금과 이자를 지불받음
주택저당증권(MBS)
금융기관 등이 주택자금을 대출하고 취득한 주택저당채권을 유동화전문회사 등에 양도하고 유동화전문회사 등이 이들 자산을 기초로 증권을 발행하여 투자자에게 매각함으로써 주택자금을 조성하는 제도이다.
MBS는 여러 자산 중 주택저당 대출채권을 기초로 발행된 증권이다.
MBS란 이러한 주택 저당 채권의 미래 현금 흐름을 담보로 하여 자본 시장에서 2차로 발행, 매각되는 증권을 총칭한다. MBS의 발행은 주택 금융 기관의 자금 조달 기법 중 하나로 전통적인 자금 조달 방법인 주식, 채권의 발행 등에 비해 다음과 같은 이점이 있다. 첫째, 금융 기관은 자신의 신용과는 절연하여, 보유한 우량한 대출 채권만을 담보로 하여 신용 등급이 높은 증권을 발행함으로서 자금 조달 비용을 절감 할 수 있으며 둘째, 금융 기관이 보유한 장기 대출 채권을 양도함으로서 장기 주택 자금 대출에 따른 자금의 고정화 현상을 완화하고 자본의 유동성을 제고시킬 수 있다. 또한 셋째, 대차 대조표상 상대적으로 위험 가중치가 높은 주택 저당 대출 채권을 매각하여 이를 자산에서 공제함과 동시에 매각 대금으로 부채를 상환하거나 신규 투자를 통해 추가 수익을 기대 할 수 있어 재무 구조를 개선, 국제 결제 은행의 자기 자본 비율을 제고 할 수 있게 된다.
41. MBB와 MBS의 비교
MBS는 주택자금 대출기관 등이 대출자금을 조기 회수하기 위하여 보유하고 있는 주택저당채권을 직접 투자자에게 증권발행 등을 통하여 매각하거나 중개기관에게 매각하여 현금화를 할 때 투자자에게 매각하는 방법으로 다수의 대출채권을 모아 이를 기초로 증권(MBS)을 발행하여 투자자에게 매각하게 된다.
이 때 발행하는 방법에 따라 MBS와 MBB(주택저당채권담보부채권)로 나뉘게 되는데, 넓은 의미로는 MBB는 MBS의 한 종류로 보면 될 것
두 방법의 차이는 S 와 B의 차이
S는 증권, B는 채권
MBS는 투자 수익을 배분받는 구조로 만들어지기 때문에 주택저당증권이라 하며, MBB는 채무를 지는 구조로 만들어지기 때문에 주택저당채권담보부채권이라 한다.
42. 자본시장법상의 부동산펀드의 개념, 특징, 장단점
법적 - 자본시장법상에서는 펀드의 법적 형태에 제한이 없다.
특징 - 설정?설립이 용이, 자산운용의 제한 및 특례, 부동산취득시 금전차입 허용
장점 - 사업분야별 전문가의 정보와 분석능력을 활용할 수 있음, 위험관리
투자지역별, 부동산 형태별 포트폴리오 구성으로 분산투자 효과 기대
일반인도 소액으로도 부동산투자에 참여할 수 있음
취득세, 등록세 등 감면효과로 인한 세제 혜택
단점 - 집합투자업자에 대한 운용 보수와 신탁회사에 대한 수수료,
투자매매업자나 중개업자에 대한 판매보수 및 판매수수료 등 비용 부담
전문가의 역량과 투자위험을 줄일 수 있는 각종 안전장치 마련해야함.
원본이 보장되지 않는 금융상품 - 간접투자에 따른 위험을 부담해야함
43. 부동산펀드와 리츠의 차이점
리츠는 주식발행을 통하여 투자자로부터 모은 자금을 부동산에 투자하고 얻은 수익을 투자자에게 배분하는 형식으로 운용된다. 자금모집 방식은 공모나 사모방식을 취하는 부동산펀드와는 달리 주식발행을 이용한다. 부동산펀드나 리츠 모두 일반투자자로부터 자금을 모아 운용한다는 점은 같지만 부동산 펀드는 간접투자자산운용업법에 근거를 둔 일종의 수익증권인데 반해 리츠는 부동산투자회사법의 규제를 받는 상품이다. 이렇기 때문에 리츠는 대부분 수익형부동산에만 투자할 수 있고, 개발 사업도 제한되어 있는 반면 부동산펀드는 자금규제가 없고 현물출자도 가능하며 부동산 개발 사업에도 투자가 가능하다는 것이 차이점이다.
44. CR리츠
주식을 발행해 투자자 자금을 모은 뒤 기업구조조정용 매물 부동산(빌딩)에 투자해 얻은 수익을 나눠주는 펀드를 말한다. 상장된 CR리츠는 일반 주식처럼 매매할 수 있어 부동산보다 현금화하기 쉽다. CR리츠는 공모주 청약과 상장된 주식을 사는 2가지 방법으로 투자할 수 있다. 발생 수익은 크게 2가지로, 첫째는 청산일 전까지 연 2회씩 받게 되는 배당수익이며, 둘째는 청산시점에 포트폴리오 내 부동산(빌딩)을 팔아 생기는 자본차익이다.
총자산의 70% 이상을 기업구조조정용 부동산을 매입?취득한 자산으로 구성해야 함
주주총회와 비상임이사들로 구성된 이사회만 존재하고 내부에 직원이 없는 명목회사임
45. 프로젝트 파이낸싱의 개념과 특징
특정 개발사업의 장래의 현금흐름을 담보로 하여 사업에 필요한 자금을 조달하는 금융이다.
<특징>
① 비소구, 제한적 소구금융
PF의 가장 중요한 특징은 상환재원을 해당프로젝트에서 창출되는 현금흐름에 의존한다는 것이다. 이에 따라 채권금융기관은 다른 사업참여자와 함께 프로젝트의 성패에 영향을 받는 이해관계자로서의 성격을 갖게 된다.
② 부외금융
PF는 사업주 자신과는 법적, 경제적으로 독립된 프로젝트회사가 자금을 공여받아 프로젝트를 수행하게 되므로 사업주의대차대조표에 관련 대출금이 계상되지 않아 사업주의 재무제표에 영향을 주지 않는 부외금융의 성격을 가진다.
③ 현금흐름에 기초한 여신
PF의 담보는 프로젝트에서 창출되는 미래의 현금흐름이기 때문에 프로젝트의 실패로 현금흐름이 부족할 경우에는 다른 채권회수수단이 없다. 따라서 채권금융기관이 대출취급을 결정할 때에는 충분한 사업성검토를 근거로 하여 현금흐름에 의한 대출금 상환재원확보가 가능한지 여부를 심사하게 된다.
④ 사업참여자간 위험부담
PF는 프로젝트의 이해관계자들간의 적절한 위험분담에 의한 합의를 기초로 성립되며 구체적인 위험부담기준과 크기는 프로젝트의 사업성에 달려 있다고 할 수 있다.
⑤ 복잡한 계약 및 금융절차
프로젝트의 시공 및 운영에는 여러 이해관계자가 참여하고 또한 다양한 종류의 위험이 내재되어 있어 이러한 위험의 분석과 회피를 위하여 복잡하고 전문적인 계약서의 체결이 필요하며 금융절차 또한 복잡하게 된다. 따라서 계약서 작성과 금융절차등에 변호사의 충분한 자문을 거치는 것도 발생할지도 모르는 분쟁을 미연에 방지하는 것이 좋다.
⑥ 상대적으로 높은 금융비용
채권금융기관은 프로젝트 파이낸싱 취급시 사업성검토에서부터 금융구조를 짜고 대주단을 구성하는등 실제자금이 공여되기까지 상당한 비용과 시간이 수반될 뿐만 아니라 금융절차가 복잡하고 여러 발생가능한 위험도 일반금융에 비해 훨씬 크기 때문에 상대적으로 높은 금리와 수수료를 요구하고 있다.
46. 부동산 개발의 의의
인간에게 유용한 공간창조를 위해서 토지를 개량
토지자원의 효율적인 이용
47. 부동산 개발의 과정
기획단계 → 계획단계 → 타당성 분석단계 → 계획 인,허가단계 → 금융단계 → 건설단계
→ 마케팅 단계 → 정산 및 자산관리단계
48. 부동산 개발의 시장분석
지역경제분석 → 시장분석(수요와 공급) → 시장성분석(가능성, 능력 - 경쟁력 분석)
시장분석 - 지역분석, 근린지역분석, 부지분석, 수요분석, 공급분석
49. 제3섹터 개발방식(민관 공동개발)의 개념과 장점
민간부문은 자본과 기술을 제공, 공적 주체는 토지와 인?허가 등 행정적인 부분 담당
민관합동법인 설립할 수 있음. 대부분 사회간접시설 건설을 위한 사업을 파생
50. 환지방식의 부동산 개발방식
사업주체가 사업대상 토지의 소유권을 그대로 둔 채 개발사업을 시행
사업 후에 개발된 토지 가운데 보류지를 제외한 토지를 원소유주에게 되돌려주는 방식
토지를 매입하지 않아도 되므로 사업주체의 자본부담이 크게 완화, 위험부담도 낮음, 재산권 보호, 민원 줄임. 그러나 사업기간이 길어질 수 있고 전체 토지의 계획적인 이용에 제약
51. 공영개발방식
사업주체가 사업지구의 토지를 수용 또는 사용하거나 전면적으로 매수하여 시행하는 방식
공적 주체가 민간의 토지를 수용하거나 전면적으로 매수하여 건설 후 분양 또는 임대
* 동아대학교 금융학과 이영기교수님 교재를 보고 매우 짧게 요약한 것입니다. 몇 개는 인터넷 참고하였습니다.
