112외A21윤근수 3차 페이퍼

[112외A21윤근수]

p.131

7 점포 선정 및 부동산계약

1. 점포선정 실무상식

점포는 부동산이고 부동산에 대한 이해는 물리적, 법률적, 경제적인 3가지 측면에 대한 접근이 이루어져야 한다. 점포의 크기, 구조, 형상 등 법률적 측면 그리고 입지, 수익성 등 경제적 측면을 모두 보고 판단 하여야 한다.

1) 신뢰할 수 있는 부동산 중개업소

1 한 장소에서 오랫동안 영업하고 있는 업소로서 지역사정에 밝고 신용이 좋으며 고정고객과 매물을 많이 보우하고 있는 업소

2 부동산 컨설팅이 가능할 정도로 관련법규, 상권 및 입지여건에 밝은 업소

3 중개 물건의 장, 단점 및 권리관계, 하자여부 등을 사실대로 설명해 주는 업소

2) 좋은 점포의 입지조건

1 10층 이상 대형건물이 5개 이상 밀집된 지역

2 2000세대 이상의 대규모 아파트단지나 주택단지

3 지하철역에서 30m 이내인 지역

4 버스정류장에서 100m이내인 지역

5 버스정류장에 정파하는 버스 노선이 5개 이상인 지역

6 버스 종착역 반경 500m이내

7 버스 지하철역에서 주책으로 들어오는 입구 모퉁이

8 편도 2차선, 삼거리 이상 가로의 200m 이내인 지역

9 동일 가로 200m 이내에 동일 업종이 없는 지역

10 반경 500m 이내에 동일업종이 3개 이상 없는 지역

11 인구 이동이 심한 지역인 경우 전입해 오는 추세인 지역

12 고정인구 2만 명, 고정 세대 5천 세대 이상인 지역

13 기타 업종에 상응하는 시간대별 유동인구 및 주거인구가 부합한 지역등

3) 조심해야 하는 점포유형

1 주인이 자주 바뀌는 점포

2 점포임차료가 유난히 싼 점포

3 맞은편에 상권이 형성되지 않은 점포

4 주변에 대형 점포가 있는 점포

5 주인이 유사 업종에 종사하고 있는 점포

6 언덕에 있는 점포

4) 점포를 구하기에 좋은 시기

1 성수기로 진입하려는 회복기에 개점하는 것이 가장 현명하다.

2 비수기에 점포를 구하는 것이 좋다.

5) 기존점포 인수 시 점검 포인트

1 인수하고자 하는 점포가 장래 시장성은 있는가?

2 권리금이 주변시세와 비교해서 적당한가?

3 주위에 너무 많은 경쟁점포가 있지는 않은가?
4 대형점포가 들어설 가능성은 없는가?

5 상권의 변화 가능성은 없는가?

6 매도인이 제시하는 매출액과 수익은 믿을 만 한가?

7 판매시설에 하자는 없는가?

2. 점포 구하기 실무

성공적인 사업으로 이끌어내기 위해서는 점포의 입지, 메뉴의 경쟁력, 마케팅, 관리능력등의 4가지 요소가 있다. 이중에서 가장 중요한 것이 점포의 입지이므로 신중해야함

1) 5가지의 기본사항

(1) 우선 업종이 선정이 되어져야 한다.

(2) 자택과 1시간 내의 지역을 정밀 조사한다.

(3) 창업자금에 알맞은 규모의 점포를 물색한다.

(4) 직접 발로 뛰어야 좋은 점포를 구한다.

(5) 객관적인 시각에서 점포를 바라보라,

2) 스케줄 짜기

3) 점포선정 시 필수 점검사항

(1) 토지 이용 상황

(2) 주변 시각성

(3) 교통이용패턴과 규제

(4) 입지조건

(5) 공공서비스 시설 현황

(6) 지역개발 상황

(7) 도로 현황

(8) 물리적 이용에 따른 특징 분석

(9) 기존 시설물의 설비상태

(10) 경쟁업소 조사

(11) 입지도로 토지측정

3. 점포계약

1) 점포 계약 시 점검해야 할 사항

(1) 권리금이 있는 경우 통상적으로 두가지 계약

1 업소 임차인간에 체결하는 부동산양수양도계약서

2 신규 임차인과 건물주간에 체결되는 부동산입대차계약서

(2) 점포 임대차 계약시 유의사항

1 건물등기부등본의 을구에 있는 근저당권가액이 과다하거나 다른 권리들이 복잡하다면 계약에 신중을 기해야한다.

2 계약서상 특약 란을 잘 활용하게한다.

2) 임차인이 알아두어야 할 점검 사항 9가지

1 임차한 건물을 목적에 맞게 사용, 보존해야 하고 만료시 원상태로 반환해야한다.

2 업소를 수리할 필요가 있을때는 임대인에게 알리고 수리를 요구한다.

3 임차인이 임파한 업소의 보존을 위하여 필요한 건물수리에 든 비용을 지출했을 때는 이를 임대인에게 즉시 청구할 수 있다.

4 임대인의 반대특약이 없다면 페인트칠을 다시 하는 경우는 법적으로 건물의 가치를 높이는 것이다.

5 건물주의 동의를 얻어 부속물을 설피했을 때는 임대차계약이 끝났을 때 임대인에게 그 부속물을 매수할 것을 요구할 수 있다.

6 임차한 업소의 일부가 세입자의 잘못 없이 파손되어 사용, 수익할 수 없을 때는 그 비율만큼은 임차료를 감액할 것을 요구할수있다.

7 임차인은 다른사람에게 임차권을 양도하거나 또 다시 세입자를 둘 경우 임대인의 동의를 받아야 한다.

8 임대인이 업소의 보존에 필요한 행위를 하려 할때 임차인은 이를 거절 할수 없다.

9 임대인은 건물을 임차인에게 인도하고 계약기간 동안 사용, 수익에 필요한 상태를 유지, 관리 해야한다. 

3) 상가임대차보호법

(1) 상가임대차 보호법의 쉬운 이해

(2) 상가임대차보호법에서 보장되는 인대인의 권리는 5 년동안 임대기간을 보장하여 주는 대신 1년 단위로 12% 이내에서 임대료를 인상할수 있다. 다음과 같은 경우 임차인의 계약 정신 요구권을 거절할수도 있다.

(3) 대항력과 순위보전 효력의 차이

(4) 반드시 확정일자를 신청하여야 하는가

(5) 사업자등록으로 인정되는 권리는 확정일자를 받지 않더라고 사업자등록으로만 대항력, 5년 범위내 계약 갱신 요구권, 소액임차인 최우선 변제권 등이 발생한다

(6) 최우선 변제권이란? 보증금 일정액을 보호받을 수 있는 권리이다.

(7) 계약갱신 요구권이란 사업자등록을 신청하면 임차인은 임대인에 대하여 5년간 임대계약이 보장된다.

(8) 확정일자

상가건물 임대차 보호법

제1조 (목적)

이 방법은 상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 경제 생활의 안정을 보장함

제2조 (적용범위)

이 법은 상가건물의 임대차에 대하여 적용한다.

제3조 (대항력 등)

임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제 168조 또는 법인세법 제 111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.