상가 투자 요령 |
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1. 상권 |
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1)양적.질적 성장이 가능한 상권에 투자한다. |
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2)성장상권의 판단은 임대료가 비싼 편의점,액세사리,핸드폰가게의
분포로 판단 |
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2.
수익율 분석 |
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1)임대수익율 6%이상 물건에 투자 |
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분양물건은 임대수익율 6%이상 어려움. 분양가가 높기 때문 |
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2)따라서 경매물건에 관심을 가질것.즉 싸게 사야만 목표수익율
달성가능 |
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3.
임대 가능성 여부? |
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1)분양받기전에 먼저 임대 가능성 여부 검토 |
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2)임대가 확정되어 있는 상가 분양 |
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3)프랜차이즈 업체에 문의 하여 입점여부 확인한후 분양 |
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4)유동성이 많은 곳도 좋지만, 가시성 높은 지역도 선호 |
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4.
택지개발지구 내 상가 분양 |
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1)상가는 초기에 동시분양하는 경향이 있음. 초기 공급 과잉 |
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2)상권 성숙까지 기간이 많이 소요됨.초기에 분양 받은 물량의
경매 가능성 높음 |
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3)경매물건 많이 발생함.따라서 경매물건 인수에 관심 |
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5.
상가 경매 인수 요령 |
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1)점포시설물 활용방안, 좋은 입지를 판단할 수 있는 능력이
있어야 됨 |
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2)경매는 권리금에서 자유롭다. |
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3)빈상가 보다는 영업중인 상가가 유리함.임차인과 협의를 통해서
수익율 제고 |
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6.
상가 투자의 특징 |
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1)상가는 매매차익보다는 임대수익이 중요함. |
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2)토지나 아파트에 비해서 매매차익은 적은 편이다. |
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7.
상가투자는 입지가 중요 |
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1) 노출가능성(가시성) |
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2) 주차장,횡단보도, 버스정류장, 지하철등 집객시설 있는곶 |
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3) 상가내에서는 엘리베이트, 에스컬레이트, 화장실등 고려 |
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4) 1층 상가만이 능사는 아니다.(업종에 따라 다양한 상권이
형성됨) |
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8. 베이버부머세대 퇴직, 매달
임대료 나오는 수익형 부동산 수요 증가 |
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9.
편의점 입지는 담대매출이 전체의 30%이상 이므로 담배판매권 확보를 확인하여야 한다. |
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1) 거리제한 50미터 |
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2) 구체적인 내용은 지자체 확인 |
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11.
원룸 투자 |
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1) 원룸은 대체적으로 공급과잉 |
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2) 원룸은 시설을 중심으로 하는 상품 |
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3) 원룸은 시설이 노후한 순서로 공가 발생함.따라서 신축 원룸을
선택 |
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12.
업종 선택 |
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1) 업종선택이 우선 |
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2) 선택한 업종으로 매출액 비교하여 우위에 있는 지역의 상가를
선택 |
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13.
시설 경쟁 업종 투자 |
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1) 시설경쟁업종 : 모텔, 찜질방, 사우나, 원룸등 |
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2) 시설현대화, 특화가 이루어져야함. |
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3) 경매가 빈번, 좋은 시설 경매 구입도 방법 |
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14.
아파트 세대별 상권 |
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1) 500세대 : 슈퍼, 부동산,분식점등 |
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2) 1,000세대 : 슈퍼,부동산, 미용실, 치과, 보습학원,
가정의학과 |
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3) 2,000세대 : 부동산, 슈퍼, 미용실, 베이커리등 |
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15.
업종별 경쟁업체 주변 입주 가능성? |
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16.
국내 프랜차이즈는 투자시 신중, 오래가기 힘들다 |
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1) 소형평수에서 매장확장 요구 |
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2) 새로운 설비 교체 요구 |
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3) 인테리어 교체 요구 |
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17.
공급과잉 |
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1) 예비창업자가 선호하는 업종은 공급과잉이다 |
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2) 업종 : 커피전문점, 패스트푸드점 |
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18.
점포개발 |
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1) 점포개발 전문가는 프랜차이즈 개발팀 담당자다. |
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2) 프랜차이즈 개발팀 담당자를 통해서 점포개발 정보 수집 |
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19.
내가 잘할 수 있는 것을 선택한다. |
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1) 내가 잘할 수 없는 것을 제외하고 남는것이 내가 잘 할수
있는것이다. |
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20.
수익편의성이 높은 업종는 수익성이 낮다. |
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1)수익편의성 업종인 커피점,던킨도너츠 등은 김밥천국에 비해
수익성이 낮다. |
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21.
선시공 후분양상가, 선임대 후분양 상가 선택하는게 바람직 |
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