대항력 없는 임차인이 임대인의 임대차보증금 반환채무의 면책적 채무인수에 대한 묵시적 승낙을 하였는지

대법원 2024. 6. 13. 선고 2024다 215542 [임대차목적물 매매 시 대항력 없는 임차인이 임대인의 임대차보증금 반환채무의 면책적 채무인수에 대한 묵시적 승낙을 하였는지 여부가 문제된 사건] ◇임대차목적물 매매 시 대항력 없는 임차인이 임대인의 임대차보증금 반환채무의 면책적 채무인수를 묵시적으로 승낙하였는지 여부에 관한 판단기준◇   1) 법인은 주택임대차보호법 제3조 제1항이 정하는 대항요건의 하나인 주민등록을 마칠 수 없는 점에 비추어 보면, 주택을 임차한 법인에게는 주택임대차보호법 제3조 제2항, 제3항이 정하는 경우를 제외하고는 주택임대차보호법 제3조가 적용되지 않는다. 그러므로 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 당연히 승계한다는 내용의 주택임대차보호법 제3조 제4항도 주택 임차인이 법인인 경우에는 원칙적으로 적용되지 않는다. 따라서 임대인이 법인을 임차인으로 하는 주택을 양도한 경우에는 임대인의 임대차보증금 반환채무를 양수인이 면책적으로 인수하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대인의 법인에 대한 임대차보증금 반환채무는 위 주택 양도에도 불구하고 소멸하지 아니한다(대법원 2003. 7. 25. 선고 2003다2918 판결 참조).    2) 면책적 채무인수는 병존적 채무인수 또는 이행인수와는 달리 제3자가 채무를 인수함으로써 기존 채무자가 면책되므로, 어떠한 인수의 법적 성격이 문제되는 경우 이를 병존적 채무인수 또는 이행인수가 아니라 면책적 채무인수로 보는 데에는 엄격함과 신중함이 요구된다. 그러므로 부동산 매수인이 매매목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 그 인수는 특별한 사정이 없는 이상 매도인을 면책시키는 면책적 채무인수라고 볼 수 없다. 또한 부동산 매도인과 매수인 사이에 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하는 약정이 있었더라도 그에 기한 면책적 채무인수의 효력이 발생하려면 채권자인 임차인의 승낙이 있어야 한다(민법 제454조 참조). 이때 임차인의 승낙은 반드시 명시적 의사표시로 하여야 하는 것은 아니고 묵시적 의사표시로도 가능하다. 그러나 임차인이 채무자인 임대인을 면책시키는 것은 그의 채권을 처분하는 행위이므로, 임대보증금 반환채권의 회수가능성 등이 의문시되는 상황이라면 임차인의 어떠한 행위를 임대차보증금 반환채무의 면책적 인수에 대한 묵시적 승낙의 의사표시에 해당한다고 쉽게 단정하여서는 아니 된다(대법원 2015. 5. 29. 선고 2012다84370 판결 등 참조). ☞  원고는 피고보조참가인으로부터 그 소유의 건물을 임차한 대항력 없는 임차인으로서, 피고와 사이에 피고보조참가인의 채무불이행으로 원고가 임대차보증금을 반환받지 못해 입는 손해를 피고가 보상하는 내용의 보증보험계약을 체결하였음. 이후 피고보조참가인은 건물을 소외인에게 매도하였는데, 당시 소외인이 매매대금 중 임대차보증금을 제외한 나머지만 지급하기로 하였고 매매계약서에는 ‘임차인–원고와 현 임대차 계약을 승계하여 임대인의 지위와 의무를 인수인계하기로 한다’고 기재되어 있음. 원고는 임대차 종료 후 임대차보증금을 반환받지 못하였다고 주장하면서 피고에게 임대차보증금 상당 보험금 지급을 청구하고, 이에 대하여 피고는 매매계약 당시 임대차보증금 반환채무를 소외인이 면책적으로 인수하는 것을 원고가 묵시적으로 승낙하였다고 주장한 사안임  ☞  원심은 매매계약 당시 피고보조참가인의 임대차보증금 반환채무를 소외인이 면책적으로 인수하는 것을 원고가 묵시적으로 승낙하였으므로 피고보조참가인은 임대차보증금 반환채무가 없다는 이유로 원고의 청구를 배척하였음 ☞  대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서, 이 사건에서 인정할 수 있는 각 사정들에 비추어 원고가 피고보조참가인의 임대차보증금 반환의무를 소외인이 면책적으로 인수하는 것을 묵시적으로 승낙하였다고 단정할 수 없다고 보아, 원심을 파기·환송함