★금융 혼란기의 부동산 투자 상식 ★

<P align=center><FONT style="BACKGROUND-COLOR: #008080" color=#ffffff size=3><STRONG><FONT style="BACKGROUND-COLOR: #ff1493"></FONT></STRONG></FONT>  <P align=center><FONT style="BACKGROUND-COLOR: #008080" color=#ffffff size=3><STRONG><FONT style="BACKGROUND-COLOR: #ff1493">★</FONT>금융 혼란기의 부동산 투자 상식 <FONT style="BACKGROUND-COLOR: #ff1493">★</FONT></STRONG></FONT> <DIV></DIV> <P align=center><STRONG><FONT style="BACKGROUND-COLOR: #ff1493" color=#ffffff size=3></FONT></STRONG>  <DIV></DIV> <P align=left><STRONG><FONT style="BACKGROUND-COLOR: #ffffff" color=#ff0000 size=4>1. 아파트 투자</FONT></STRONG> <DIV></DIV> <DIV> </DIV> <DIV> <TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 width=612 border=0> <TBODY> <TR> <TD class=t6 style="PADDING-LEFT: 9px"> <DIV> <IMG src="https://img1.daumcdn.net/relay/cafe/original/?fname=http%3A%2F%2Fframe.emoney.co.kr%2Fimg2%2Fpfm2%2Fpfm01_t11_005.gif" width=570 [안내]태그제한으로등록되지않습니다-xxonload=resizeImage578(this); vspace=3 border=0><BR><B><FONT color=#4b0082></FONT></B></DIV> <DIV><B><FONT color=#4b0082><FONT size=3><EM>천 </EM></FONT>만명 부동산의 꿈 재테크 동호회 여러분 안녕하세요?</FONT></B></DIV> <DIV><STRONG><FONT color=#4b0082>세계 글로벌 시대의 금융 위기가 우리의 문제로 피부에 와 닿는 이 때에 우리는 어떤 </FONT></STRONG></DIV> <DIV><STRONG><FONT color=#4b0082>생존 전략을 펼쳐야 할까요?</FONT></STRONG></DIV> <DIV><STRONG><FONT color=#4b0082>미국발 금융 위기는 예측한 상황들이지만 그 파장은 예상보다 훨씬 강력하며, </FONT></STRONG></DIV> <DIV><STRONG><FONT color=#4b0082>그 위기를 조장하여</FONT></STRONG></DIV> <DIV><STRONG><FONT color=#4b0082>이익을 창출하려는 세력들의 불안설 유포는 상상을 초월할 지경입니다.</FONT></STRONG></DIV> <DIV><STRONG><FONT color=#4b0082>우선 다음 글들이 여러분들께 하나의 지표를 제시할 것이니 꼼꼼히 읽어 </FONT></STRONG></DIV> <DIV><STRONG><FONT color=#4b0082>보시기 바랍니다.</FONT></STRONG></DIV> <DIV><STRONG><FONT color=#999933></FONT></STRONG> </DIV> <DIV><STRONG><FONT color=#999933>하단의 글은 부동산 분야별로 제가 제시한 내용과 일부 고수들이 제시한 </FONT></STRONG></DIV> <DIV><STRONG><FONT color=#999933>내용을 함께 실었습니다.</FONT></STRONG></DIV> <DIV><STRONG><FONT color=#999933></FONT></STRONG> </DIV> <DIV><FONT style="BACKGROUND-COLOR: #ffffff"><FONT color=#ff0000><B>시장을 쫓기보다 예측하며 움직이라</B> </FONT></FONT></DIV> <DIV><BR>투자 고수들은 부동산 시장의 흐름을 읽는데 정통합니다. </DIV> <DIV>그들은 지나친 기대감보다는 객관적인 시장상황을 읽으면서 고수익에 대한 스스로의 </DIV> <DIV>기대감을 잘 통제합니다. 투자자 4명 중에 3명은 실패할 것이란 점을 고려해, 실패를 </DIV> <DIV>막기 위해 리스크를 충분히 낮추고 객관적으로 오를 수 있는 시점, </DIV> <DIV> </DIV> <DIV>다시 말해 기대수익이 확실한 시점을 잘 관찰해 판단합니다. </DIV> <DIV>다시 말해 장기투자를 선호하고, 정책변수와 시장의 흐름을 잘 관찰해 </DIV> <DIV>리스크를 대폭 낮춥니다. </DIV> <DIV>장(場)을 좇기보다는 예측하여 움직이는 것입니다. 장(場)을 좇아 투자에 나서는 </DIV> <DIV>일반인들과 구별되는 대목입니다. </DIV></TD></TR> <TR> <TD height=8></TD></TR> <TR> <TD class=t6 style="PADDING-LEFT: 9px"> <DIV>더욱 특이한 점은 투자 전에 부동산에 대한 기본지식과 시장에 대한 기초적인 </DIV> <DIV>정보를 반드시 확보하고 있다는 점입니다. 전문가를 전적으로 신뢰하지 않는 </DIV> <DIV>점도 크게 다릅니다. </DIV> <DIV> </DIV> <DIV>직접 발품을 팔아 움직이며, 시장 조사에 매우 적극적입니다. </DIV> <DIV>전문가는 투자자 자신의 판단에 최종적인 확인을 위해서만 존재할 뿐입니다. </DIV> <DIV>그렇다고 해서 투자 고수들이 투자 전문가들은 아닙니다. </DIV> <DIV>오로지 원칙에 충실하며, 장기투자를 선호하는 정석투자자일 뿐입니다. </DIV> <DIV>무턱대고 하는 투자보다는 기본적인 지식과 원칙을 가지고, 시장을 예측하며 </DIV> <DIV>움직이는 합리적인 투자자들입니다. </DIV> <DIV> </DIV> <DIV>최고가에 팔지 않더라도, 그들의 수익규모는 일반인들의 수익을 크게 넘어선 답니다. </DIV> <DIV>이런 점에서 보면 원칙 있는 투자, 준비된 투자만이 수익을 얻을 수 있다는 </DIV> <DIV>평범한 사실은 너무도 자명한 것 같습니다. (자료 참조 : 부동산 뱅크) <BR></DIV> <TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 width="100%"> <TBODY> <TR> <TD align=right height=40><A href="http://frame.emoney.co.kr/pfm/pfm01/pfm0111.jsp" target=_BLANK><A href="http://frame.emoney.co.kr/pfm/pfm01/pfm011104.jsp#top" target=_BLANK> <IMG src="https://img1.daumcdn.net/relay/cafe/original/?fname=http%3A%2F%2Fframe.emoney.co.kr%2Fimg2%2Fpfm2%2Fpfm01_top.gif" [안내]태그제한으로등록되지않습니다-xxonload=resizeImage578(this); border=0></A></TD></TR></TBODY></TABLE> <DIV> <IMG src="https://img1.daumcdn.net/relay/cafe/original/?fname=http%3A%2F%2Fframe.emoney.co.kr%2Fimg2%2Fpfm2%2Fpfm01_t11_006.gif" width=570 [안내]태그제한으로등록되지않습니다-xxonload=resizeImage578(this); vspace=3 border=0><BR>아파트는 주거공간의 개념을 넘어 재테크 수단으로 널리 인식되고 있습니다. </DIV> <DIV>아파트 투자를 위해 가장 필요한 자세는 좋은 아파트를 선별하는 안목과 </DIV> <DIV>아파트의 미래투자가치를 가늠할 줄 아는 지혜입니다. 특히 강남이나 분당처럼 이미 </DIV> <DIV>오를 대로 올라 아파트값이 어깨까지 와 있는 지역보다 개발호재를 등에 업고 향후 </DIV> <DIV>시세 상승이 있을만한 지역의 신규 단지를 찾는 것이 투자 수익면에서 유리합니다. <BR><BR><FONT color=#999933><B>지역 선점 '터주대감'단지 골라야 </B></FONT><BR>아파트 투자를 성공적으로 이끌기 위해서는 그 지역에 먼저 들어선 '터주대감'격 단지를 </DIV> <DIV>눈 여겨 보는 것이 좋습니다. 가장 먼저 들어선 아파트 브랜드가 지역 대표 브랜드로 </DIV> <DIV>자리잡을 확률이 높기 때문입니다. </DIV> <DIV>일단 특정 브랜드가 지역을 선점할 경우 건설사는 해당 지역에 자사 브랜드를 </DIV> <DIV>확장 시킬 입지를 구축할 수 있기 때문입니다. </DIV> <DIV> </DIV> <DIV>뿐만 아니라 브랜드 인지도를 높일 수 있는 시간을 더 벌 수 있어 시장 경쟁에서도 </DIV> <DIV>유리하답니다. </DIV> <DIV>일단 브랜드 인지도가 높아지면 랜드마크로 자리잡을 가능성이 커지게 될 뿐만 아니라 </DIV> <DIV>그 이름만으로도 주변 아파트보다 상대적으로 높은 시세를 형성할 수 있습니다. </DIV></TD></TR> <TR> <TD height=8></TD></TR> <TR> <TD class=t6 style="PADDING-LEFT: 9px"> <DIV>분양 관계자들은 같은 브랜드라도 그 지역에 가장 먼저 들어서는 단지에 투자해야 </DIV> <DIV>수익을 더 많이 챙길 수 있다고 귀띔합니다. 나중에 들어선 아파트는 먼저 진입한 </DIV> <DIV>아파트보다 분양가를 높게 책정하는 경우가 많기 때문입니다. </DIV> <DIV>이 경우 먼저 분양한 아파트는 나중에 들어온 아파트 분양권과 거의 동일한 가격대를</DIV> <DIV> 형성하게 됩니다. 따라서 선점 아파트의 매매가는 후에 진입한 아파트값보다 </DIV> <DIV>상승폭이 클 수밖에 없습니다. 결국 지역 선점 아파트를 분양 받은 투자자들은 </DIV> <DIV>비교적 더 큰 이익을 남길 수 있는 셈입니다. <BR><BR><FONT color=#999933><B>지역 대표 브랜드, 메이저 눌러</B></FONT> <BR>아파트가 특정 지역에서 브랜드 가치를 갖게 된다는 것은 대표 브랜드로 </DIV> <DIV>자리매김한다는 것을 의미합니다. 따라서 지역 대표 브랜드에 대한 지역 주</DIV> <DIV>민들의 선호도 역시 높아질 수 밖에 없습니다. </DIV> <DIV>국내 메이저급 건설 브랜드는 아니지만 특정 지역에 집중적으로 시공하는 </DIV> <DIV>건설업체들은 이 같은 지역 대표 브랜드 효과를 톡톡히 보고 있습니다.</DIV> <DIV> 특정 지역에 꾸준히 아파트를 공급해 자사 브랜드 점유율을 높여 지역 </DIV> <DIV>대표성을 확립했기 때문입니다. </DIV> <DIV> </DIV> <DIV>메이저급 브랜드도 지역 대표 브랜드에 대한 인지도가 높은 지역에서는 좀처럼 힘을 </DIV> <DIV>쓰지 못하는 경우가 많습니다. </DIV> <DIV>따라서 지역 대표 브랜드는 그 지역 아파트 시장을 독점하는 게 그리 놀라운 </DIV> <DIV>일만은 아닙니다. </DIV> <DIV>대구는 우방건설, 광주는 금호건설, 대전은 계룡건설, 창원은 대동건설 등의 아파트 </DIV> <DIV>단지가 많은 것도 이런 이유 때문입니다. <BR><BR><FONT color=#999933><B>대단지, 교통, 학군 등도 꼼꼼히 따져야 하며 개발 호재 없으면 새 아파트가 유리</B></FONT> <BR>지역 선점 단지나 대표 브랜드만으로 아파트를 고르는 것은 미래가치를 염두에 </DIV> <DIV>둔 투자이기 때문에 불확실성이 높습니다. 따라서 투자수익을 도출할 수 있는 </DIV> <DIV>가능성을 선별하는 것이 중요합니다. </DIV> <DIV>성공적인 투자를 위해서는 그 밖의 변수도 꼼꼼히 따져보는 신중함이 필요합니다. </DIV></TD></TR> <TR> <TD height=8></TD></TR> <TR> <TD class=t6 style="PADDING-LEFT: 9px"> <DIV>단지 규모는 아파트 값을 결정하는데 빼놓을 수 없는 변수입니다. </DIV> <DIV>우선 입주하고자 하는 아파트가 1,000가구 이상 대단지인지 살펴봐야 합니다. </DIV> <DIV>단지가 크면 입주 세대가 많기 때문에 편의시설, 관공서, 학교, 교통이 이 </DIV> <DIV>지역을 중심으로 발달하게 됩니다. </DIV> <DIV>아파트 단지를 중심으로 상권이 발달하게 되면 지역 대표 아파트로서의 가치도 커지게 됩니다.</DIV> <DIV> 게다가 아파트가 1,000가구 이상이면 유치원, 3,000가구 이상이면 초등학교가 </DIV> <DIV>의무적으로 설치돼 자녀 통학에 대한 부담도 줄일 수 있습니다. </DIV> <DIV><BR>그러나 단지 내 학교가 들어서거나, 학교가 인접해 있어도 좋은 평가를 받지 못하는 </DIV> <DIV>학교라면 아파트 가격 상승에 큰 영향을 미치지 못합니다. </DIV> <DIV>높은 자녀 교육열은 학부모들의 눈을 좋은 학군으로 돌리게 한답니다.</DIV> <DIV> 따라서 학군이 좋거나 학교가 가까운 아파트 단지는 투자가치가 높을 수밖에 없습니다. </DIV></TD></TR> <TR> <TD height=8></TD></TR> <TR> <TD class=t6 style="PADDING-LEFT: 9px"> <DIV>아파트 선택에 있어 반드시 고려해야 할 또 한가지는 단지 주변의 교통. 역세권 </DIV> <DIV>아파트가 가격 면에서 강세를 보이고 프리미엄이 높게 형성되는 것은 교통여건이 </DIV> <DIV>주거환경에 중요한 영향을 미치기 때문입니다. </DIV> <DIV>주거지는 직장, 학교 등 다른 지역과 접근성, 연계성이 뛰어나야 한다. </DIV> <DIV>비슷한 조건이라면 가격이 조금 비싸더라도 편리한 교통여건이 확보된 아파트를 </DIV> <DIV>선택하는 것이 좋습니다. 그</DIV> <DIV>러나 신규 아파트일 경우 현재보다 입주시점에 가서 주변 지역이 어떻게 </DIV> <DIV>달라지는지를 살피는 것이 중요합니다. </DIV> <DIV>분양 당시 교통이 좋지 않더라도 입주시점에 가서 지하철이 들어서거나 도로가 </DIV> <DIV>정비되는 등의 호재가 있는 단지를 찾아봐야 합니다. </DIV> <DIV> </DIV> <DIV>또한 재건축이나 재개발 등의 호재를 기대할 수 없다면 입주 1~2년 차의 </DIV> <DIV>새 아파트를 사는 것이 낫습니다. </DIV> <DIV>아파트는 4~5년 이상 지나면 주변 지역에 특별한 호재가 없는 한 가격이 </DIV> <DIV>쉽게 오르지 않습니다. </DIV> <DIV>새 아파트는 주거 쾌적성뿐만 아니라 투자 면에서도 유리한 점이 많습니다. </DIV></TD></TR> <TR> <TD height=8></TD></TR> <TR> <TD class=t6 style="PADDING-LEFT: 9px"> <DIV>아파트에 투자하기 위해서는 알짜 아파트를 선별하는 안목을 길러야 수익을 </DIV> <DIV>높일 수 있습니다. </DIV> <DIV>현재 좋은 평가를 받고 있는 아파트도 투자가치는 있지만 알짜 아파트가 될 수 있는 </DIV> <DIV>가능성이 큰 단지를 선택하는 것이 높은 투자수익을 낼 수 있는 지름길입니다.</DIV> <DIV> 따라서 지역 변화의 흐름을 정확히 읽고 지역 선점 브랜드나 지역을 대표할 수 </DIV> <DIV>있을만한 신규 아파트 대단지를 선택해야 합니다. </DIV> <DIV>'될성부른 아파트'를 볼 줄 아는 안목이야말로 공급과잉시대의 아파트 투자성공에 </DIV> <DIV>꼭 필요한 요소입니다. <BR><BR><STRONG><FONT color=#ff0000>※ 좋은 아파트 선별 5계명 </FONT></STRONG><BR></DIV> <TABLE cellSpacing=1 cellPadding=5 width=400 bgColor=#dddddd border=0> <TBODY> <TR> <TD bgColor=#ffffff><STRONG><FONT color=#0000ff><FONT size=-1>ㅁ</FONT> 교통이 편리한 지역을 눈 여겨 보자.<BR><FONT size=-1>ㅁ</FONT> 좋은 학교 있는 지역이면 금상첨화이다. <BR><FONT size=-1>ㅁ</FONT> 아파트는 새 것이 좋다. <BR><FONT size=-1>ㅁ</FONT> 단지는 크면 클수록 좋다.<BR><FONT size=-1>ㅁ</FONT> 브랜드를 따져라.</FONT></STRONG></TD></TR></TBODY></TABLE> <DIV></DIV> <DIV> </DIV> <DIV> </DIV> <DIV><STRONG><FONT color=#ff0000 size=4>2. 토지 투자</FONT></STRONG></DIV> <TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 width="100%"> <TBODY> <TR> <TD align=right height=40><A href="http://frame.emoney.co.kr/pfm/pfm01/pfm011104.jsp#top" target=_BLANK></A></TD></TR></TBODY></TABLE> <DIV> <IMG src="https://img1.daumcdn.net/relay/cafe/original/?fname=http%3A%2F%2Fframe.emoney.co.kr%2Fimg2%2Fpfm2%2Fpfm01_t11_007.gif" width=570 [안내]태그제한으로등록되지않습니다-xxonload=resizeImage578(this); vspace=3 border=0><BR><FONT color=#999933><B></B></FONT></DIV> <DIV><FONT color=#999933><B>토지를 투자할 때는 가능한 한 땅값이 낮은 토지를 노리는 것이 유리합니다.</B></FONT> <BR>그 이유는 땅값이 호재 등으로 상승세를 탈 때 가격이 낮으면 쉽게 오르고 </DIV> <DIV>상승폭도 크지만 가격이 높을수록 그 상승폭이 더뎌지기 때문입니다. </DIV> <DIV>실제로 평당 4~5만 원대인 땅값은 평당 10만 원 정도로 쉽게 올라 가지만 평당 </DIV> <DIV>2~3백 만 원대는 4~5백 만 원까지 오르긴 쉽지 않습니다. </DIV> <DIV> </DIV> <DIV>앞의 경우는 가격비율을 따질 때는 두 배 정도로 올라 있지만, </DIV> <DIV>후자의 경우는 그렇지 못합니다. </DIV> <DIV>가격이 낮을수록 오르는 폭이 크지 않아도 가격비율로 봐선 두 배 이상 오를 </DIV> <DIV>수 있어 높은 수익률을 달성할 수 있습니다. 또한 땅값이 쌀수록 투자금액도 적어 </DIV> <DIV>리스크가 낮을 뿐 아니라, 같은 투자금으로 땅값이 비싼 곳보다 더욱 넓은 땅을 </DIV> <DIV>살 수 있습니다. </DIV></TD></TR> <TR> <TD height=8></TD></TR> <TR> <TD class=t6 style="PADDING-LEFT: 9px"> <DIV>실제로 토지시장은 가격이 낮을수록 상승률은 높게 나타나는데다 상승탄력을 </DIV> <DIV>받으면 큰 폭으로 오르는 경향이 있습니다. </DIV> <DIV>결국 토지는 미리 개발 호재가 있는 미개발지를 잘 선별해 초기에 </DIV> <DIV>투자하는 것이 중요합니다. </DIV> <DIV>그러나 반대로 토지가격이 큰 폭으로 올라 있는 곳은 추가 상승 여력이 있더라도 </DIV> <DIV>가격이 쌀 때에 비해 높은 수익을 기대하기 어렵습니다. </DIV> <DIV>또한 투기를 우려해 정부가 투기 지역 지정이나 토지 거래 허가제와 같은 </DIV> <DIV>각종 규제책을 시행해 매입이 쉽지 않은 것은 물론 팔기도 여의치 않은 </DIV> <DIV>상황이 될 수 있습니다. <BR><BR><FONT color=#999933><B>토지가격을 견인할 개발호재는 실현가능성이 있는 것을 잘 선별해야 합니다.</B></FONT> <BR>최근 지방자치제가 되면서 지방자치단체별로 연이은 지역개발계획을 내놓고 있습니다.</DIV> <DIV> 이로 인해 전국에 호재가 없는 지역이 없다고 할 정도입니다. </DIV> <DIV>이와 같은 개발 호재는 토지가격과 투자흐름을 견인하는 중요한 요인이 됩니다. </DIV> <DIV>그러나 반대로 호재를 틈타 호가만 올리고, 기획 부동산 같은 부도덕한 </DIV> <DIV>일부 중개업자들이 이를 편승하는 문제가 생기기도 합니다. </DIV></TD></TR> <TR> <TD height=8></TD></TR> <TR> <TD class=t6 style="PADDING-LEFT: 9px"> <DIV>개발계획은 그만큼 투자성공을 좌우하는 요인이 되기 때문입니다. </DIV> <DIV>하지만 개발계획도 막대한 예산이 필요한데도 계획추진을 확실하게 뒷받침해줄 </DIV> <DIV>특정 재원 없이, 민자 유치를 기반으로 한 개발 계획이 많아 주의가 필요합니다. </DIV> <DIV>민자 유치를 기반으로 한 개발 계획들은 사실상 실현이 불가능하고, </DIV> <DIV>추진이 된다고 해도 상당한 기간이 걸려 장미빛 환상만 심어줄 수 있습니다. </DIV></TD></TR> <TR> <TD height=8></TD></TR> <TR> <TD class=t6 style="PADDING-LEFT: 9px"> <DIV>이런 내용을 파악하지 않은 채 개발 호재만 보고서 가격상승에 대한 헛된 기대감으로 </DIV> <DIV>토지투자에 나선다면 부정적인 결과를 가져올 것은 분명합니다. </DIV> <DIV>그러므로 대형 개발 호재라 해도 재원 등을 고려해 충분히 실현가능성을 </DIV> <DIV>살핀 다음 선별적으로 지역을 선정해 투자에 나서는 것이 필요합니다. <BR><BR><FONT color=#999933><B>현장조사는 꾸준히 충실하게 그리고 가능한 한 많이 해야 합니다.</B></FONT> <BR>토지 투자는 일단 질러놓고 본다는 '어리석은' 부동산 투자론과는 거리가 멉니다. </DIV> <DIV>수익이 높을수록 많은 노력이 필요한 현명한 일반론과 딱 맞아 떨어집니다. </DIV> <DIV>준비 덜된 과감한 토지투자는 곧바로 실패할 확률이 매우 높습니다. </DIV></TD></TR> <TR> <TD height=8></TD></TR> <TR> <TD class=t6 style="PADDING-LEFT: 9px"> <DIV>토지 가운데 동일한 토지는 지상에 단 하나도 없습니다. </DIV> <DIV>위치에 따른 가치는 물론 법적 제약도 큰 차이를 보이는데다, </DIV> <DIV>활용 가능성 등 내재가치도 다 다릅니다. </DIV> <DIV>그러므로 현장조사는 어떤 경우라도 반드시 여러 번에 걸쳐 해야 합니다.</DIV> <DIV> </DIV> <DIV> 여기에는 각종 시장 흐름에 대한 조사를 포함하고 있으며, 호재에 따른 </DIV> <DIV>미래상황에 대한 냉철한 상상력도 필요합니다. </DIV> <DIV>전문가일수록 투자수익에 대한 막연한 환상은 버리고 가급적 객관적인 내용을 </DIV> <DIV>최대한 수집해 향후 가치를 냉정하게 살펴야 합니다. </DIV></TD></TR> <TR> <TD height=8></TD></TR> <TR> <TD class=t6 style="PADDING-LEFT: 9px"> <DIV>특히 중요한 것은 불확실성에 따른 리스크인데, 리스크는 자신의 능력 내에서 </DIV> <DIV>충분히 관리가 가능해야 하는 것은 어떤 투자처에서도 적용되는 원칙입니다. </DIV> <DIV>토지투자의 리스크도 마찬가지여서, 충분한 조사를 거쳐 리스크를 피할 수 있다는 </DIV> <DIV>확신이 들어야만 투자를 고려해 볼 수 있습니다. </DIV></TD></TR> <TR> <TD height=8></TD></TR> <TR> <TD class=t6 style="PADDING-LEFT: 9px"> <DIV>예를 들어 그린벨트해제 가능성과 같은 변수들은 중개업소의 얘기만 듣다간 </DIV> <DIV>매우 위험할 수 있습니다. </DIV> <DIV>이런 불확실한 변수를 명확히 하려면 해당 행정관청을 방문해 의견을 듣고, 현장답사를 </DIV> <DIV>통해 현황을 파악해야 합니다. </DIV> <DIV>그리고 다시 향후 개발 방향을 예측하는 등 면밀한 조사를 통해 구체적인 해제 </DIV> <DIV>가능성 등을 타진해봐야 합니다. </DIV></TD></TR> <TR> <TD height=8></TD></TR> <TR> <TD class=t6 style="PADDING-LEFT: 9px"> <DIV>결국 꾸준한 현장조사를 통해 불확실한 여러 긍정요인이나 위험요인을 정확히 </DIV> <DIV>판단한 후, 충분히 대응할 수 있다는 확신이 들 때까지 반복적으로 </DIV> <DIV>현장조사에 임해야 합니다. </DIV> <DIV>현장조사 없이 중개업소나 전문가만 전적으로 신뢰하는 것은 투자실패로 이어질 </DIV> <DIV>가능성이 매우 높습니다. </DIV> <DIV> </DIV> <DIV>전문가는 투자를 위한 자신의 판단에 대한 자문을 얻거나, 자신의 충분한 조사를 </DIV> <DIV>거쳐 판단된 자신의 의견을 최종적으로 검증하는 차원에서만 활용하는 </DIV> <DIV>것이 바람직할 것입니다. <BR><BR><FONT color=#999933><B>토지는 가능한 한 장기투자목적으로 투자에 임해야 합니다.</B></FONT> <BR>최근 부동산 시장은 단기양도에 대한 양도세율이 대폭 강화돼 치고 빠지기식 </DIV> <DIV>단기투자는 큰 수익을 얻지 못합니다. </DIV> <DIV>그리고 그러한 투자를 원하는 대부분의 경우는 높은 수익을 얻는 경우도 거의 없습니다. </DIV> <DIV>이런 점에서 보면 양도세를 줄일 수 있고, 시세차익도 큰 폭으로 나도록 </DIV> <DIV>투자기간은 최소 2년 이상으로 보되, 4~5년 이상 장기투자를 충분히 고려하는</DIV> <DIV> 것이 좋습니다. </DIV></TD></TR> <TR> <TD height=8></TD></TR> <TR> <TD class=t6 style="PADDING-LEFT: 9px"> <DIV>물론 구입 전에 투자기간을 중장기로 미리 설정해 놓고 여기에 맞춰 투자금액이나, </DIV> <DIV>현금흐름을 잘 판단해 놓는 것이 중요합니다. </DIV> <DIV>토지는 시장흐름에 따른 매수세나 가격격차가 크게 나기 때문에 중장기적으로 </DIV> <DIV>개발전망이 좋은 곳으로 투자해야 합니다. 앞서 말하듯 현장조사 등 </DIV> <DIV>기초조사를 충분히 한 다음 장기투자로 접근하는 것이 수익률을 높일 수 있습니다. </DIV></TD></TR> <TR> <TD height=8></TD></TR> <TR> <TD class=t6 style="PADDING-LEFT: 9px"> <DIV>이러한 측면에서 보면 토지는 한 번에 많은 돈이 투자대상에 묶이기 때문에 투자 </DIV> <DIV>자금을 한 번에 몰아서 쏟는다거나, 대출을 받아 투자하는 것은 절대로 금해야 합니다. </DIV> <DIV>돌발 변수가 생길 때 투자자금이 묶이거나 가격이 하락해 손실을 본다면, </DIV> <DIV>몰빵 투자나 대출을 통한 투자는 의외의 손실이 생길 경우 맞닥뜨리게 될 어려움이 </DIV> <DIV>예상을 넘어 심각해질 수 있기 때문입니다. </DIV> <DIV>그러므로 토지는 중장기라는 투자특성상 반드시 여유자금으로 해야 합니다.</DIV> <DIV> </DIV> <DIV> </DIV> <DIV><STRONG><FONT color=#ff0000 size=4>3. 경매 투자</FONT></STRONG><BR></DIV> <DIV> <IMG src="https://img1.daumcdn.net/relay/cafe/original/?fname=http%3A%2F%2Fframe.emoney.co.kr%2Fimg2%2Fpfm2%2Fpfm01_t11_001.gif" width=570 [안내]태그제한으로등록되지않습니다-xxonload=resizeImage578(this); vspace=3 border=0><BR>경매는 정해진 절차에 의해 정해진 시간에 정해진 금액을 기준으로 시작하게 되어 있어 </DIV> <DIV>절차는 매우 간단하고 정형화되어 있습니다. </DIV> <DIV>예전에는 법원경매에서 금액에 대한 거수로서 진행되어 여러 가지 담합과 같은 </DIV> <DIV>부정행위가 많이 발생하였지만 90년대 이후부터는 호가를 비밀로 하여 최고가로 </DIV> <DIV>응찰한 사람에게 경락 되는 시스템을 도입하여 이러한 폐단을 근본적으로 없애버렸습니다 <BR><BR>경매는 다음과 같은 절차로 이루어집니다. <BR><BR><FONT color=#999933><B>1.경매신청</B></FONT><BR>  채무자가 채무를 이행하지 않을 경우 강제경매 또는 임의경매의 형식을 갖추어 경매신청 <BR><BR><FONT color=#999933><B>2. 경매개시 결정</B></FONT><BR>  • 채권자의 경매신청 후 법원의 검토를 거쳐 3일 내에 경매개시결정<BR>  • 등기부 갑구에 경매사건번호 기입등재 <BR>  1)임차인 현황조사(집달관) <BR>  2)감정평가명령(한국감정원-금융기관, 개인감정-금고, 회사, 개인) <BR>  3)이해 관계인에 송달·보정(금융기관, 금고 송달 유무에 관계없이 경매진행) <BR>   (개인, 회사: 송달되어야 경매진행, 경매개시결정에 대한 이의신청은 송달 받은 후</DIV> <DIV> 1 주일 이내에 즉시항고) <BR><BR><FONT color=#999933><B>3. 신문공고</B></FONT> <BR>  1)입찰기일14일전 법원게시판 또는 신문에 공고. <BR>  2)신문 공고 일로부터 14일에서 20일 후 최초 경매기일이 지정 <BR><BR><FONT color=#999933><B>4. 입찰기일</B></FONT> <BR>  1)최고가 입찰자와 다음 순위 입찰 신고인을 결정 <BR>  2)유찰 시는 최초 감정가의 20%를 차감한 금액으로 경매기일을 재지정 <BR>  * 유찰이란, 경매 물건이 낙찰되지 않은 것을 말합니다.<BR>  3)소액임차인, 확정임차인, 임금채권, 권리신고 및 배당요구 <BR>  4)농지취득자격증명 제출 <BR>  5)낙찰자는 권리득실 변경사유로 낙찰불허가신청서를 제출<BR>  * 낙찰이란, 경매에 응해 경매 물건의 소유권을 받을 수 있는 자격을 가진 자를 말합니다.<BR></DIV> <DIV> <TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 width="100%"> <TBODY> <TR> <TD align=right height=40><A href="http://frame.emoney.co.kr/pfm/pfm01/pfm011102.jsp#top" target=_BLANK> <IMG src="https://img1.daumcdn.net/relay/cafe/original/?fname=http%3A%2F%2Fframe.emoney.co.kr%2Fimg2%2Fpfm2%2Fpfm01_top.gif" [안내]태그제한으로등록되지않습니다-xxonload=resizeImage578(this); border=0></A></TD></TR></TBODY></TABLE></DIV> <DIV><FONT color=#999933><B>5. 낙찰기일</B></FONT> <BR>  1)낙찰허가결정기일 : 최고가 입찰자로 결정된 날로부터 7일 내에 낙찰 허가결정 <BR>  2)낙찰 허가, 불허가결정 후, 법원게시판에 공고하고 낙찰허가, 불허가 결정에 이의가 </DIV> <DIV>있는 경우에는<BR>    1주일이내에 이해관계인이 경매계에 항고장을 제출 <BR>  3)낙찰 불허가 결정 사유<BR>    • 농지취득자격 증명원 미제출시<BR>    • 입찰절차상 중대한 하자 발생시<BR>    • 입찰목적물에 중대한 하자가 발생한 경우 <BR>  4)낙찰 허가 확정 <BR>    낙찰허가 결정 후 7일 내에 즉시항고 없으면 자동적으로 낙찰허가가 확정 <BR><BR><FONT color=#999933><B>6. 대금납부기일</B></FONT><BR>  1)낙찰허가 확정 일로부터 25일 내지 30일 후 지정되고 항고, 재항고가 기각되면 </DIV> <DIV>사건기록이 경매법원에 송부된<BR>    후 2주일 이내에 지정 <BR>    • 낙찰대금은 지정된 기일에만 납부 가능 <BR>    • 지정된 납부기일에 납부하지 못하면 재경매기일 3일전까지 납부<BR>    • 계산: (잔여 대금 지연이자 광고료 송달료) <BR>    • 차 순위 입찰자가 있는 경우 차 순위 입찰자가 대금납부 가능 <BR>  2)잔여 대금 납부 후<BR>    • 인도명령신청 가능(인도명령 결정 무, 송달 확정 증명원). <BR>    • 6개월이내에 명도소송 신청 가능(점유이전 금지 가처분 한 후) <BR><BR><FONT color=#999933><B>7. 재경매와 특별매각조건 </B></FONT><BR><BR>  1)잔여 대금을 납부하지 않은 경우 <BR>    • 전 낙찰자의 보증금은 경매 매득금에 귀속되어 배당 <BR>    • 전 낙찰자는 입찰에 참여 못함 <BR>  2)특별매각조건 <BR>    입찰보증금으로 최고가 입찰가액의 20% 혹은 30% 납부 <BR><BR><FONT color=#999933><B>8. 배당기일/ 경매종결</B></FONT><BR>  1)낙찰대금 완납 후 14일내 배당기일 지정 <BR>    • 배당기일 3일전에 배당표를 작성 비치 <BR>    • 배당금에 이의가 있는 경우 배당기일 날 그 즉시 구두 또는 서면으로 이의신청하고 </DIV> <DIV>1 주일 이내에 소 제기<BR>     접수 증명원, 배당이의 소장을 경매계에 제출 <BR>    • 모든 절차가 끝나면 소유권 이전절차에 착수 <BR></DIV> <DIV> <TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 width="100%"> <TBODY> <TR> <TD align=right height=40><A href="http://frame.emoney.co.kr/pfm/pfm01/pfm011102.jsp#top" target=_BLANK> <IMG src="https://img1.daumcdn.net/relay/cafe/original/?fname=http%3A%2F%2Fframe.emoney.co.kr%2Fimg2%2Fpfm2%2Fpfm01_top.gif" [안내]태그제한으로등록되지않습니다-xxonload=resizeImage578(this); border=0></A></TD></TR></TBODY></TABLE></DIV> <DIV> <IMG src="https://img1.daumcdn.net/relay/cafe/original/?fname=http%3A%2F%2Fframe.emoney.co.kr%2Fimg2%2Fpfm2%2Fpfm01_t11_002.gif" width=570 [안내]태그제한으로등록되지않습니다-xxonload=resizeImage578(this); vspace=3 border=0><BR>경매에 대해서 간단한 법률적 검토와 절차를 익히면 일단 경매란 어떤 것인가를 </DIV> <DIV>체험하는 것이 매우 중요합니다. 그렇다고 무작정 실전경매에 참여하는 것은 </DIV> <DIV>위험하므로 사전에 모의 경매를 통한 실전감각의 습득이 바람직합니다. 경매에 </DIV> <DIV>참여하기 전에 반드시 검토할 몇 가지 사항이 있습니다. <BR><BR><FONT color=#999933><B>경매투자 목적 결정 </B></FONT><BR>경매에 들어가기 전 사전에 투자목적이 무엇인지 검토해야 합니다. </DIV> <DIV>투자목적에 따라 자금의 조달계획 및 투자기간이 결정되고 이에 따라 투자수익률도 </DIV> <DIV>추정이 가능하기 때문입니다. <BR><BR>단기투자 목적이라면 아무래도 양도소득세와 같은 제반 조세를 검토하는 것이 가장 </DIV> <DIV>중요한 문제일 것 같습니다. </DIV> <DIV>물론 낙찰 후 소유권이전까지는 최소 3개월에서 길면 1년 이상 걸리므로 이에</DIV> <DIV> 대한 금융비용 등의 기회비용까지 검토해야 합니다.</DIV> <DIV> 따라서 단기투자 목적이라면 투자에 대한 제반비용 및 예금이자 등의 기회비용과 </DIV> <DIV>투자수익을 비교하여 투자를 결정하는 것이 바람직할 듯 합니다. <BR><BR>임대 목적이라면 임대보증금의 이자수입, 임대료 등의 합계금액과 투자자금에</DIV> <DIV> 대한 금융비용 등과 비교하여 투자수익률을 검토할 수 있습니다. </DIV> <DIV>취득하여 리모델링을 한다면 투자금의 회수까지는 상대적으로 긴 시간이 </DIV> <DIV>소요되고 또한 추가적인 투자가 요구되므로 보다 신중한 검토가 필요한 부분입니다. </DIV> <DIV> </DIV> <DIV>물론 단기차익 또는 임대목적의 투자보다 잘만하면 훨씬 큰 투자수익의 획득이 </DIV> <DIV>가능하기도 합니다. 그러나 투자금액과 기간이 상대적으로 크기 </DIV> <DIV>때문에 미래의 불확실성까지 고려해야 하므로 보다 충분한 자금계획이 필요합니다. <BR><BR>내 집 마련용이라면 일반 매매로 취득했을 때와 경매로 취득했을 때의 취득 관련 조세 </DIV> <DIV>등을 비교하여 검토할 수 있습니다. <BR><BR><FONT color=#999933><B>권리의 분석</B></FONT><BR>이렇게 투자목적이 결정되면 구체적으로 대상물건에 대한 권리의 분석에 들어갑니다. <BR><BR><FONT color=#999933>1) 확정 일자와 전입 일자가 최초 권리 설정일보다 앞서 있는 임차인</FONT> <BR>전입일자와 확정일자가 최초 권리설정일보다 앞서있으면 무조건 경매든 매매든 그 </DIV> <DIV>임차인은 권리를 갖게 되어 있습니다. 즉 낙찰 시 배당에 참여하지 않으면 낙찰자에게 </DIV> <DIV>전세보증금을 요구할 수 있는 권리를 갖는다는 이야기입니다. </DIV> <DIV>그러므로 이러한 권리자가 입찰 전에 배당을 신청할 것인지 아니면 낙찰자에게 </DIV> <DIV>전세보증금을 승계 시킬 것인지를 명확하게 파악해야 합니다. </DIV> <DIV> </DIV> <DIV>그렇지 않으면 시가보다 훨씬 비싼 부동산을 낙찰 받을 수도 있습니다. </DIV> <DIV>또한 임대차현황에서 빠져 있거나 권리신고, 배당요구가 되어 있지 않더라도 대항력 </DIV> <DIV>있는 임차인이 낙찰 후 갑자기 나타날 수 도 있습니다. </DIV> <DIV> </DIV> <DIV>이 경우에도 이러한 대항력은 인정이 됩니다. 따라서 낙찰 후 부득이하게 인수될 </DIV> <DIV>경우에는 낙찰허가 결정 후 7일 이내에 이의신청을 하고 이의신청이 기각을 </DIV> <DIV>당하면 다시 항고를 해야 합니다. </DIV> <DIV>그리고 대금을 납부한 이후에는 계약을 해지하고 부당이득반환청구소송을 할 수가 있습니다. <BR></DIV> <DIV> <TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 width="100%"> <TBODY> <TR> <TD align=right height=40><A href="http://frame.emoney.co.kr/pfm/pfm01/pfm011102.jsp#top" target=_BLANK> <IMG src="https://img1.daumcdn.net/relay/cafe/original/?fname=http%3A%2F%2Fframe.emoney.co.kr%2Fimg2%2Fpfm2%2Fpfm01_top.gif" [안내]태그제한으로등록되지않습니다-xxonload=resizeImage578(this); border=0></A></TD></TR></TBODY></TABLE></DIV> <DIV><FONT color=#999933>2) 임차인의 대위변제 </FONT><BR>대위 변제란 제3자가 채무를 변제함으로써 권리상 지위를 상승시키는 경우를 말하는 </DIV> <DIV>것으로 선 순위 저당권의 채권 금액이 적고 다음순위로 임차인이 있는 </DIV> <DIV>경우에 주로 발생합니다. <BR><BR>임차인이 전부 또는 일부를 배당 받지 못하게 될 경우에는 채권 금액이 적은 선순위 </DIV> <DIV>권리의 채무를 변제하여 대항력 있는 임차인이 되므로 낙찰자는 대항력 있는 </DIV> <DIV>임차인의 보증금을 인수할 수밖에 없습니다. 따라서 최선순위 채권 금액이 적고, </DIV> <DIV>뒤에 임차인이 있는 경우에는 대위 변제를 주의해야 하고, 입찰 후 최고가 매수 </DIV> <DIV>신고인이 된 뒤라도 등기부상 선순위 저당권이 말소되었는지 </DIV> <DIV>여부를 대금 납부일까지 등기부등본을 열람하여 계속 확인해야 합니다. <BR><BR>이렇게 입찰당시에 존재하던 선순위 저당권이 말소된 것을 알게 된 경우에는 즉시 </DIV> <DIV>이의신청(낙찰 불허가 신청)을 내고, 낙찰 허가 결정 후에 이를 알게 된 </DIV> <DIV>경우에는 낙찰 허가에 대한 이의신청이나 대금 감액 신청을 하여 구제 받을 수 있습니다 <BR><BR><FONT color=#999933>3) 위장전입자</FONT> <BR>우리나라에는 소액임차인을 보호하는 독특한 제도가 있습니다. </DIV> <DIV>이에 의하면 서울과 광역시지역은 3,000만원 이하 중 1,200만원한도에서, </DIV> <DIV>기타지역은 2,000만원 이하 중 800만원 한도까지 경매신청등기 경료일 전까지 </DIV> <DIV>주민등록 이전 신고자에 한해서 무조건 보호해주는 제도가 있습니다. <BR><BR>그러므로 이러한 제도를 악용한 건물주가 경매신청을 알고 무더기로 소액의 </DIV> <DIV>세입자를 양산하는 경우가 있습니다. </DIV> <DIV>소액 임차에 해당하는 전세계약 여러 건이 같은 날에 집중적으로 이루어져 </DIV> <DIV>있거나 전세보증금을 지급했다는 증거가 불충분하고 실제 살고 있지도 않는 경우가 있습니다. </DIV> <DIV>이는 집주인이 친척 등을 전입시켜 최우선변제 소액 보증금을 배당 받으려고 하는 </DIV> <DIV>경우일 수 있으므로 직접 확인해 보아야 합니다. </DIV> <DIV>이런 경우에는 직접 세입자들이 </DIV> <DIV>그 집에 사는지를 확인하여 위장전입여부를 확인한 다음 임대차주존재확인소송을 통하여 </DIV> <DIV>집을 명도 받을 수 있습니다. <BR><BR><FONT color=#999933>4) 법정지상권의 가능성이 있는 부동산</FONT> <BR>대지 경매에 있어서 '제시 외 물건 있음', '미등기 건물 있음' 등으로 표시된 경우는</DIV> <DIV> 법정지상권 가능성이 있으므로 주의해야 합니다. 법정지상권 성립 요건은 </DIV> <DIV>토지와 건물이 동일인에게 속하였으나 매매 기타의 원인에 의하여 토지와 건물의 </DIV> <DIV>소유자가 달라진 경우에 성립하게 됩니다. <BR><BR>건물이 미등기이거나 무허가 건물이라 할지라도 일정한 요건 하에서 </DIV> <DIV>법정지상권이 발생하고 이에 따라 대지 소유자는 법정지상권 기간 동안 권리 행사가 </DIV> <DIV>어렵게 됩니다. 그러므로 법정지상권이 성립될 여지가 있는 물건은 가급적 입찰하지</DIV> <DIV> 않는 것이 좋습니다. <BR><BR><FONT color=#999933>5) 대지권 없는 건물</FONT> <BR>아파트 등 공동주택의 경매 물건 중에는 '대지 미등기' 또는 '대지권 없음'이라고 </DIV> <DIV>기재된 물건은 일단 주의를 해야 합니다. 지적 정리나 토지소유권에 관한 정리가</DIV> <DIV> 아직 안된 상태, 즉 대지권 등기가 되지 않은 상태에서 건물에 관한 경매 신청이 </DIV> <DIV>있는 경우는 대지권 지분만큼의 비용이 추가로 들어갈 수도 있기 때문입니다. <BR></DIV> <DIV> <TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 width="100%"> <TBODY> <TR> <TD align=right height=40><A href="http://frame.emoney.co.kr/pfm/pfm01/pfm011102.jsp#top" target=_BLANK> <IMG src="https://img1.daumcdn.net/relay/cafe/original/?fname=http%3A%2F%2Fframe.emoney.co.kr%2Fimg2%2Fpfm2%2Fpfm01_top.gif" [안내]태그제한으로등록되지않습니다-xxonload=resizeImage578(this); border=0></A></TD></TR></TBODY></TABLE></DIV> <DIV><FONT color=#999933>6) 예고등기 </FONT><BR>예고 등기란, 등기의 원인이 무효, 취소되는 사유에 근거하여 등기부상 권리의 말소 </DIV> <DIV>또는 회복의 소가 제기되었음을 경고하는 등기로서 법원에서 직권으로 촉탁하여 </DIV> <DIV>등기부 갑 구에 표시됩니다. 예고등기에 기재된 사건번호를 추적하여 그 </DIV> <DIV>소송의 귀추를 확인한 후 이상이 없는 경우에만 입찰에 응해야 하고, </DIV> <DIV>예고등기의 경우 소유권 인정 자체가 불안하기 때문에 가급적 입찰하지 않는 것이 좋습니다. <BR><BR><FONT color=#999933>7) 그 외 반드시 확인해야 할 사항</FONT> <BR>    • 대지권 미등기부동산은 감정평가서 목록을 반드시 확인 <BR>    • 법원 기록서류에 '임차인 없음, 주인 거주'는 반드시 주민등록을 통해 확인 <BR>    • 선 순위 임차인이 확정일자를 받아 배당을 요구한 경우 추후 배당요구를 </DIV> <DIV>철회하였는지를 확인 <BR>    • 입찰가에 따라 배당 관계가 변하므로 배당 관계를 명확하게 확인 <BR>    • 대위변제나 저당권의 존재를 반드시 확인 <BR>    • 공유지분 응찰 시 명도, 우선매수 청구권 행사 및 사용수익 결정 </DIV> <DIV>권한(목적 부동산의 과반수 이상 지분)이<BR>     용이한가에 유의 <BR>    • 대항력 있는 임차인이 있는 부동산을 주목. <BR>    • 선순위 소액 임차인은 배당에 참가하도록 유도 <BR><BR><BR> <IMG src="https://img1.daumcdn.net/relay/cafe/original/?fname=http%3A%2F%2Fframe.emoney.co.kr%2Fimg2%2Fpfm2%2Fpfm01_t11_003.gif" width=570 [안내]태그제한으로등록되지않습니다-xxonload=resizeImage578(this); vspace=3 border=0><BR><FONT color=#999933><B>개별적인 경매의 참여</B></FONT><BR>실제로 경매에 대해 적극적으로 참여하려면 경매와 관련된 구석구석을 모두 섭렵해 </DIV> <DIV>일어날 수 있는 모든 일을 예측, 대처할 수 있는 능력을 갖추어야 합니다. </DIV> <DIV>물론 이렇게 되기 위해서는 상당한 시간과 경험이 필요하고 무엇보다도 </DIV> <DIV>경매에 관한 법률과 관행에 익숙해져야 합니다. <BR><BR>비전문가들은 문제 소지가 없는 아주 단순한 형태의 사건만을 골라 입찰하기 </DIV> <DIV>때문에 그다지 많은 지식이 필요 없으며 해당 서류에 요구되는 최소한의 지식들만 </DIV> <DIV>습득하면 되지만 그만큼 선택의 폭은 좁아지게 마련입니다. <BR><BR>그러나 단순하게 보였던 사건들도 아주 드물기는 하지만 함정이 있어 보증금을 </DIV> <DIV>포기하는 예가 눈에 띄기도 하는데 이는 경매에 관한 기초지식이 부족한 </DIV> <DIV>사람들의 얘기입니다. </DIV> <DIV>그러므로 앞에서 검토하였던 권리분석과 유의사항만을 충분히 검토하였다면 </DIV> <DIV>입찰에 참여하여도 크게 문제는 없을 것입니다. <BR><BR><FONT color=#999933><B>컨설팅업체에 의뢰하기</B></FONT> <BR>직업적으로 경매에 뛰어들 것이 아니라면 실력 있고 성실한 컨설팅 업체에 알선을 </DIV> <DIV>의뢰하는 것도 나쁘지는 않을 것 같습니다. </DIV> <DIV>비교적 안전하고, 지급하는 수수료보다 시세차익 측면에서 더 큰 이익을 올릴 수도 </DIV> <DIV>있기 때문입니다. </DIV> <DIV>실제 시세차익에 비하면 컨설팅에 지급하는 수수료는 미미한 것이라 </DIV> <DIV>얘기할 수 있는데 요즘 대부분 컨설팅 업체 구성원들의 질적 수준이 향상되었고, </DIV> <DIV>수수료도 미리 받는 것이 아니라 대체로 일의 진행에 따라 감정가의 1.5%-2.0%내외의 </DIV> <DIV>금액을 낙찰 받은 후, 대금 납부 후, 경매의 완료 시 등으로 나누어 지급하면 </DIV> <DIV>되기 때문입니다. </DIV> <DIV> </DIV> <DIV>따라서 수수료만 챙기는 무책임한 사기 등은 거의 없을 뿐만 아니라 만일 권리분석의 </DIV> <DIV>책임 있는 오류로 인한 손실이 발생해도 회사와 컨설턴트가 연대하여 의뢰자에게 </DIV> <DIV>손실을 배상하고, 또한 협회 등에 가입된 공제기금으로부터 가입금 범위 내에서 </DIV> <DIV>배상을 받을 수도 있으므로 불안감 없이 의뢰할 수 있습니다. <BR></DIV> <DIV> <TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 width="100%"> <TBODY> <TR> <TD align=right height=40><A href="http://frame.emoney.co.kr/pfm/pfm01/pfm011102.jsp#top" target=_BLANK> <IMG src="https://img1.daumcdn.net/relay/cafe/original/?fname=http%3A%2F%2Fframe.emoney.co.kr%2Fimg2%2Fpfm2%2Fpfm01_top.gif" [안내]태그제한으로등록되지않습니다-xxonload=resizeImage578(this); border=0></A></TD></TR></TBODY></TABLE></DIV> <DIV><FONT color=#999933><B>공동입찰이란?</B></FONT> <BR>공동입찰은 2인 이상이 출자하여 입찰하는 경우를 말합니다. 공동으로 소유권을 </DIV> <DIV>가질 경우 분쟁의 소지가 있기 때문에 타당한 사유가 있는 경우에만 허용되는데 </DIV> <DIV>공동으로 입찰하고자 할 경우에는 입찰표 제출 전에 미리 집달관의 허가를 받아야 합니다. </DIV> <DIV> </DIV> <DIV>공동입찰을 허가 받은 경우에는 입찰표의 본인 성명란에 '별지와 같음'이라고 기재하고 </DIV> <DIV>공동 입찰 허가서를 첨부하면 됩니다. </DIV> <DIV>공동입찰에 필요한 서류는 공동입찰허가원, 공동 입찰자 목록(공동 입찰자 상호간의 </DIV> <DIV>관계, 지분 등 소정 사항을 기재), 상호관계를 소명할 수 있는 </DIV> <DIV>자료(주민등록등본, 등기부 등본 등) 등이고 공동입찰허가원과 공동 입찰자 </DIV> <DIV>목록은 입찰법정에서 입찰표와 함께 배부됩니다. <BR><BR>공동입찰은 원칙적으로 다음과 같은 경우에만 허가됩니다. <BR>    • 친자, 부부 등의 친족관계에 있는 자 <BR>    • 입찰목적물의 공동점유 사용자 <BR>    • 1필지의 대지 위에 수 개의 건물이 있는 경우 각 건물 소유자 <BR>    • 1동 건물에 대해 여러 명의 임차인<BR>    • 공동 저당권자 <BR>    • 공동채권자 <BR><BR> <IMG src="https://img1.daumcdn.net/relay/cafe/original/?fname=http%3A%2F%2Fframe.emoney.co.kr%2Fimg2%2Fpfm2%2Fpfm01_t11_004.gif" width=570 [안내]태그제한으로등록되지않습니다-xxonload=resizeImage578(this); vspace=3 border=0><BR>배당이란 목적 부동산의 경매 절차로 인한 매각 대금으로써 채권자의 채권 변제에 </DIV> <DIV>충당하는 절차입니다. </DIV> <DIV>낙찰인이 매각 대금을 납입하면 여타 배당할 재원과 함께 모아 </DIV> <DIV>채권자들에게 변제하여야 합니다.</DIV> <DIV> 이 배당할 재원으로 각 채권자의 채권을 모두 만족시키기에 충분한 경우에는 </DIV> <DIV>법원은 각 채권자에게 채권액을 변제하고 잔액이 있으면 채무자에 교부하게 됩니다. </DIV> <DIV> </DIV> <DIV>그러나 대부분의 경우 변제 받을 채권자가 경합되어 배당할 재원으로 채권자들의 </DIV> <DIV>채권을 만족시키기에 불충분한 때가 대부분이므로 법원은 민법, 상법과 특별법 </DIV> <DIV>등에 의하여 각 채권자에게 그 우선 순위에 따라 순위를 배정하여 안분배당을 합니다. <BR><BR><FONT color=#999933><B>동시배당</B></FONT><BR>공동저당권이 설정되어 있는 여러 개의 부동산을 동시에 경매하여, </DIV> <DIV>동시에 배당하는 경우는 각 부동사의 경매가액에 비례하여 그 채권의 부담액을 정합니다. </DIV> <DIV>즉 동시배당의 경우에는 공동저당권자의 의사에 따라 부동산별로 임의로 배당</DIV> <DIV> 받는 것이 허용되지 않고 각 부동산의 낙찰대금 금액의 비율로 공동저당권 </DIV> <DIV>부동산별 채권 부담액을 안분하여, 안분된 금액만 그 부동산으로부터 배당 </DIV> <DIV>받을 수 있는 것입니다. <BR><BR><FONT color=#999933><B>이시배당</B></FONT><BR>저당 부동산 중 일부가 먼저, 다른 일부는 나중에 배당되는 경우에 먼저 배당되는 </DIV> <DIV>대가에서 그 채권의 전부를 변제 받을 수 있습니다. </DIV> <DIV> </DIV> <DIV>이 경우에 그 경매된 부동산의 차순위 저당권자는 선순위 저당권자의 공동 저당목적 </DIV> <DIV>부동산 전부가 경매되어 동시에 배당되었더라면 다른 부동산의 경매대가에서 변제 </DIV> <DIV>받을 수 있었던 금액의 한도 내에서 선순위자를 대위하여 저당권을 행사할 수 있습니다. <BR><BR></DIV></TD></TR></TBODY></TABLE></DIV> <DIV><STRONG><FONT color=#ff0000 size=4>4. 부동산 세금</FONT></STRONG></DIV> <DIV> </DIV> <DIV> <TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 width=612 border=0> <TBODY> <TR> <TD class=t6 style="PADDING-LEFT: 9px"> <DIV><BR> <IMG src="https://img1.daumcdn.net/relay/cafe/original/?fname=http%3A%2F%2Fframe.emoney.co.kr%2Fimg2%2Fpfm2%2Fpfm01_t11_008.gif" width=570 [안내]태그제한으로등록되지않습니다-xxonload=resizeImage578(this); vspace=3 border=0><BR><FONT color=#999933><B></B></FONT></DIV> <DIV><FONT color=#999933><B>취득세 - 부동산 취득한 날로부터 30일 이내 신고, 납부.</B></FONT><BR>소재지 시,군,구청에 신고,납부하고 기한을 넘기면 신고불성실가산세(20%) 및 </DIV> <DIV>납부불성실가산세(1일-0.03%)를 추가 부담하여야 합니다. </DIV> <DIV>취득세에는 농어촌특별세가 취득세액의 10%가 붙습니다.<BR>취득가액은 취득자가 신고한 가액으로 하되 신고를 하지 아니하거나 신고한 금액이 시가 </DIV> <DIV>표준액에 미달하는 때에는 시가 표준액으로 계산합니다. 다만 국가 또는 법인 등과의 </DIV> <DIV>거래로 취득가격이 입증되는 경우에는 사실상 취득가격에 의하여 계산됩니다. </DIV> <DIV></DIV> <TABLE style="WIDTH: 556px; HEIGHT: 106px" cellSpacing=1 cellPadding=0 width=556 bgColor=#dddddd border=0> <TBODY> <TR> <TD style="LINE-HEIGHT: 25" bgColor=#ffffff> <TABLE cellSpacing=2 cellPadding=0 width=603 bgColor=#ffffff border=0> <TBODY> <TR align=middle> <TD width=137 bgColor=#e7dbc0 rowSpan=2> <P align=left>취득방법 <DIV></DIV></TD> <TD bgColor=#e7dbc0 colSpan=2 height=22> <P align=left>취득세 <DIV></DIV></TD> <TD bgColor=#e7dbc0 colSpan=2> <P align=left>농어촌 특별세 <DIV></DIV></TD> <TD width=125 bgColor=#e7dbc0 rowSpan=2> <P align=left>합계 <DIV></DIV></TD></TR> <TR> <TD align=middle width=75 bgColor=#fcf9e6 height=22> <P align=left>과표 <DIV></DIV></TD> <TD align=middle width=75 bgColor=#fcf9e6> <P align=left>세율 <DIV></DIV></TD> <TD align=middle width=75 bgColor=#fcf9e6> <P align=left>과표 <DIV></DIV></TD> <TD align=middle width=75 bgColor=#fcf9e6> <P align=left>세율 <DIV></DIV></TD></TR> <TR> <TD align=middle bgColor=#fcf9e6> <P align=left>매매 ,신축,상속,<BR>증여 ,교환 <DIV></DIV></TD> <TD align=middle bgColor=#f1f1f1> <P align=left>취득가액 <DIV></DIV></TD> <TD align=middle bgColor=#f1f1f1> <P align=left>2% <DIV></DIV></TD> <TD align=middle bgColor=#f1f1f1> <P align=left>취득세액 <DIV></DIV></TD> <TD align=middle bgColor=#f1f1f1> <P align=left>10% <DIV></DIV></TD> <TD align=middle bgColor=#f1f1f1 height=40> <P align=left>취득가액의<BR>2.2% <DIV></DIV></TD></TR></TBODY></TABLE></TD></TR></TBODY></TABLE><BR>[시가표준액]  <TABLE style="WIDTH: 541px; HEIGHT: 111px" cellSpacing=1 cellPadding=0 width=541 bgColor=#dddddd border=0> <TBODY> <TR> <TD style="LINE-HEIGHT: 25" bgColor=#ffffff> <TABLE cellSpacing=2 cellPadding=0 width=603 bgColor=#ffffff border=0> <TBODY> <TR align=middle bgColor=#e7dbc0> <TD colSpan=2 height=22>구분 </TD> <TD bgColor=#e7dbc0>산정방법</TD></TR> <TR> <TD align=middle bgColor=#fcf9e6 rowSpan=2>건물 </TD> <TD bgColor=#fcf9e6 height=22>주택 </TD> <TD bgColor=#f1f1f1>공시가격 (공동,개별주택가액) </TD></TR> <TR> <TD bgColor=#fcf9e6 height=22>주택이외 </TD> <TD bgColor=#f1f1f1>당해 지자체장이 결정한 가액 </TD></TR> <TR> <TD align=middle bgColor=#fcf9e6 colSpan=2 height=22>토지 </TD> <TD bgColor=#f1f1f1>공시가격 (개별공시지가) </TD></TR></TBODY></TABLE></TD></TR></TBODY></TABLE> <DIV><BR><FONT color=#999933><B>등록세 - 취득 부동산 소유권 이전등기를 하기 전에 납부.</B></FONT><BR>해당 시,군,구청에 납부하고 등기 신청 시 등록세 『영수필확인서』를 첨부하여 </DIV> <DIV>제출하여야 합니다. </DIV> <DIV>등록세는 등기,등록을 하기 전까지만 납부하면 신고,납부불성실가산세가 가산되지 </DIV> <DIV>않습니다. </DIV> <DIV>등록세를 납부할 때에는 지방교육세가 등록세액의 20% 부과됩니다. </DIV> <DIV></DIV> <TABLE cellSpacing=1 cellPadding=0 width=603 bgColor=#dddddd border=0> <TBODY> <TR> <TD style="LINE-HEIGHT: 25" bgColor=#ffffff> <TABLE cellSpacing=2 cellPadding=0 width=603 bgColor=#ffffff border=0> <TBODY> <TR align=middle bgColor=#e7dbc0> <TD colSpan=2 rowSpan=2> <P align=left>취득방법 <DIV></DIV></TD> <TD bgColor=#e7dbc0 colSpan=2 height=22> <P align=left>등록세 <DIV></DIV></TD> <TD bgColor=#e7dbc0 colSpan=2> <P align=left>지방 교육세 <DIV></DIV></TD> <TD width=125 bgColor=#e7dbc0 rowSpan=2> <P align=left>합계<BR>(취득가액의) <DIV></DIV></TD></TR> <TR> <TD align=middle width=99 bgColor=#e7dbc0 height=22> <P align=left>과표 <DIV></DIV></TD> <TD align=middle width=55 bgColor=#e7dbc0> <P align=left>세율 <DIV></DIV></TD> <TD align=middle width=86 bgColor=#e7dbc0> <P align=left>과표 <DIV></DIV></TD> <TD align=middle width=49 bgColor=#e7dbc0> <P align=left>세율 <DIV></DIV></TD></TR> <TR bgColor=#f1f1f1> <TD align=middle width=70 rowSpan=2> <P align=left>매매거래 <DIV></DIV></TD> <TD align=middle width=70> <P align=left>개인간 <DIV></DIV></TD> <TD align=middle height=22> <P align=left>취득가액 <DIV></DIV></TD> <TD align=middle> <P align=left>1.5 % <DIV></DIV></TD> <TD align=middle> <P align=left>등록세액 <DIV></DIV></TD> <TD align=middle> <P align=left>20 % <DIV></DIV></TD> <TD align=middle> <P align=left>1.8 % <DIV></DIV></TD></TR> <TR> <TD align=middle bgColor=#f1f1f1> <P align=left>기타 <DIV></DIV></TD> <TD align=middle bgColor=#f1f1f1 height=22> <P align=left>취득가액 <DIV></DIV></TD> <TD align=middle bgColor=#f1f1f1> <P align=left>2.0 % <DIV></DIV></TD> <TD align=middle bgColor=#f1f1f1> <P align=left>등록세액 <DIV></DIV></TD> <TD align=middle bgColor=#f1f1f1> <P align=left>20 % <DIV></DIV></TD> <TD align=middle bgColor=#f1f1f1> <P align=left>2.4 % <DIV></DIV></TD></TR> <TR bgColor=#f1f1f1> <TD align=middle bgColor=#f1f1f1 colSpan=2> <P align=left>신축 <DIV></DIV></TD> <TD align=middle height=22> <P align=left>취득가액 <DIV></DIV></TD> <TD align=middle> <P align=left>0.8 % <DIV></DIV></TD> <TD align=middle> <P align=left>등록세액 <DIV></DIV></TD> <TD align=middle> <P align=left>20 % <DIV></DIV></TD> <TD align=middle> <P align=left>0.96 % <DIV></DIV></TD></TR> <TR bgColor=#f1f1f1> <TD align=middle colSpan=2> <P align=left>상속 <DIV></DIV></TD> <TD align=middle height=22> <P align=left>취득가액 <DIV></DIV></TD> <TD align=middle> <P align=left>0.8 % <DIV></DIV></TD> <TD align=middle> <P align=left>등록세액 <DIV></DIV></TD> <TD align=middle> <P align=left>20 % <DIV></DIV></TD> <TD align=middle> <P align=left>0.96 % <DIV></DIV></TD></TR> <TR bgColor=#f1f1f1> <TD align=middle colSpan=2> <P align=left>증여 <DIV></DIV></TD> <TD align=middle height=22> <P align=left>취득가액 <DIV></DIV></TD> <TD align=middle> <P align=left>1.5 % <DIV></DIV></TD> <TD align=middle> <P align=left>등록세액 <DIV></DIV></TD> <TD align=middle> <P align=left>20 % <DIV></DIV></TD> <TD align=middle> <P align=left>1.8 % <DIV></DIV></TD></TR> <TR bgColor=#f1f1f1> <TD align=middle colSpan=2> <P align=left>분할 <DIV></DIV></TD> <TD align=middle height=22> <P align=left>취득가액 <DIV></DIV></TD> <TD align=middle> <P align=left>0.3 % <DIV></DIV></TD> <TD align=middle> <P align=left>등록세액 <DIV></DIV></TD> <TD align=middle> <P align=left>20 % <DIV></DIV></TD> <TD align=middle> <P align=left>0.36 % <DIV></DIV></TD></TR></TBODY></TABLE></TD></TR></TBODY></TABLE> <DIV align=left>* 매매거래에 따른 등록세는 각 시.도의 여건에 따라 조정될 수 있습니다.</DIV> <P align=left><BR><FONT color=#999933><B>인지세 - 계약서 등 증서를 작성할 때 인지세를 납부</B></FONT><BR>[부동산 소유권 이전에 관한 증서의 기재 금액별 인지세액]<BR> <DIV></DIV> <DIV align=left> <TABLE cellSpacing=1 cellPadding=0 width=603 align=left bgColor=#dddddd border=0> <TBODY> <TR> <TD style="LINE-HEIGHT: 25" bgColor=#ffffff> <TABLE cellSpacing=2 cellPadding=0 width=603 bgColor=#ffffff border=0> <TBODY> <TR align=middle bgColor=#e7dbc0> <TD width=199 height=25> <P align=left>기재 금액 <DIV></DIV></TD> <TD width=73> <P align=left>세액 <DIV></DIV></TD> <TD width=186 bgColor=#e7dbc0> <P align=left>기재 금액 <DIV></DIV></TD> <TD width=120> <P align=left>세액 <DIV></DIV></TD></TR> <TR bgColor=#f1f1f1> <TD height=61> <P align=left>1천만원 초과 ~ 3천만원 이하<BR>3천만원 초과 ~ 5천만원 이하<BR>5천만원 초과 ~ 1억원 이하 <DIV></DIV></TD> <TD align=middle> <P align=left>2만원<BR>4만원<BR>7만원 <DIV></DIV></TD> <TD> <P align=left>1억원 초과 ~ 10억원 이하<BR>10억원 초과<BR><BR> <DIV></DIV></TD> <TD align=middle> <P align=left>15만원<BR>35만원 <BR><BR> <DIV></DIV></TD></TR></TBODY></TABLE></TD></TR></TBODY></TABLE></DIV> <DIV align=left> <TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 width=603 align=left> <TBODY> <TR> <TD align=right height=40><A href="http://frame.emoney.co.kr/pfm/pfm01/pfm011103.jsp#top" target=_BLANK> <IMG src="https://img1.daumcdn.net/relay/cafe/original/?fname=http%3A%2F%2Fframe.emoney.co.kr%2Fimg2%2Fpfm2%2Fpfm01_top.gif" [안내]태그제한으로등록되지않습니다-xxonload=resizeImage578(this); border=0></A></TD></TR></TBODY></TABLE></DIV> <DIV align=left> <TABLE cellSpacing=1 cellPadding=0 width=603 align=left bgColor=#dddddd border=0> <TBODY> <TR> <TD bgColor=#eeeeee height=1></TD></TR> <TR> <TD style="PADDING-RIGHT: 15px; PADDING-LEFT: 15px; PADDING-BOTTOM: 15px; PADDING-TOP: 15px" bgColor=#ffffff colSpan=3><FONT color=#ff6600><B>Tip. 부동산 보유 관련한 세금</B></FONT><BR><FONT color=#ff6600>종합 부동산세 - 국세</FONT><BR>• 소유한 부동산에 과세되는 보유세가 종전에는 건물은 재산세,토지는 종합토지세로 과세하였으나,<BR>  2005년부터는 주택의 경우는 건물과 토지를 통합하여 지방세인 재산세와 국세인 종합 부동산세로<BR>  과세하며, 토지는 인(人)별로 관할 시,군,구 내 토지를 합산하여 지방세인 재산세를 과세하고,<BR>  전국토지를 합산하여 국세인 종합부동산세를 과세합니다.<BR>  각 과세대상 물건별로 당해연도의 재산세액상당액과 종합부동산세상당액의 합계액이 전년도의 당해<BR>  세액상당액의 1.5배를 초과하는 경우 그 초과세액은 면제됩니다.<BR>• 매년 6월1일 현재 소유 부동산을 기준으로 과세대상 여부를 판정합니다. 따라서 만약 부동산을<BR>  팔 경우 6월1일전에 파는 것이 유리합니다.<BR>• 기준금액 : 인(人)별로 소유한 과세 대상별 합산 가액이 다음 금액을 초과하면 과세됩니다.<BR>  - 주택 : 9억원 (국세청 기준시가 및 개별주택공시가격)<BR>  - 나대지 등 : 6억원 (공시지가)<BR>  - 사업용 토지 : 40억원 (공시지가)<BR>• 농어촌특별세가 종합부동산세의 20% 부과됩니다.<BR><BR><FONT color=#ff6600>재산세 - 지방세</FONT><BR>매년 6월1일 현재 토지와 건물을 보유한 자에 대하여 재산세가 부과됩니다.<BR>재산세에는 지방교육세가 재산세액에 20% 과세되며, 공동시설세와 도시계획세가 각각 부과됩니다.<BR><FONT color=#ff6600>[납부 기한]</FONT> <TABLE cellSpacing=1 cellPadding=0 width="100%" align=center bgColor=#f1f1f1 border=0> <TBODY> <TR> <TD style="LINE-HEIGHT: 25" bgColor=#ffffff> <TABLE cellSpacing=2 cellPadding=0 width="100%" bgColor=#ffffff border=0> <TBODY> <TR align=middle bgColor=#e7dbc0> <TD height=25>대상 </TD> <TD>납부기한 </TD> <TD bgColor=#e7dbc0>납부방법 </TD> <TD>소관기관 </TD></TR> <TR bgColor=#f1f1f1> <TD height=22> <P align=center>건물분 재산세 주택분 재산세 1/2 <DIV></DIV></TD> <TD align=middle>7.16 ~ 7.31 </TD> <TD align=middle rowSpan=2>고지납부 </TD> <TD align=middle rowSpan=2>시 .군.구 </TD></TR> <TR bgColor=#f1f1f1> <TD height=22> <P align=center>토지분 재산세 주택분 재산세 1/2 <DIV></DIV></TD> <TD align=middle>9.16 ~ 9.30 </TD></TR></TBODY></TABLE></TD></TR></TBODY></TABLE><BR></TD></TR> <TR> <TD bgColor=#eeeeee height=1></TD></TR></TBODY></TABLE></DIV> <P align=left><BR>  <DIV></DIV> <DIV align=left> <TABLE cellSpacing=1 cellPadding=0 width=603 align=left bgColor=#dddddd border=0> <TBODY> <TR> <TD bgColor=#eeeeee height=1></TD></TR> <TR> <TD style="PADDING-RIGHT: 15px; PADDING-LEFT: 15px; PADDING-BOTTOM: 15px; PADDING-TOP: 15px" bgColor=#ffffff><FONT color=#ff6600><B>Tip. 부동산 취득에 소요된 자금 출처 조사</B></FONT><BR>직업,연령,소득 및 재산 상태 등으로 보아 당해 부동산을 자신의 능력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우에는 취득 자금의 출처를 조사 받게 되고, 취득 자금의 출처를 제시하지 못한 금액에 대해서는 증여세를 부과합니다.<BR><FONT color=#999933><B>자금 출처 조사 배제</B></FONT><BR>취득한 재산 가액과 당해 재산 취득일 전 10년 이내에 취득한 재산 가액의 합계액이 아래의 기준 금액 미만인 경우에는 자금 출처 조사를 하지 않습니다. <TABLE cellSpacing=1 cellPadding=0 width="100%" align=center bgColor=#f1f1f1 border=0> <TBODY> <TR> <TD style="LINE-HEIGHT: 25" bgColor=#ffffff> <TABLE cellSpacing=2 cellPadding=0 width="100%" bgColor=#ffffff border=0> <TBODY> <TR bgColor=#e7dbc0> <TD align=middle width=135 rowSpan=2>구분 </TD> <TD align=middle bgColor=#e7dbc0 colSpan=2>취득 재산 </TD></TR> <TR bgColor=#e7dbc0> <TD align=middle width=225 height=22>주택 </TD> <TD align=middle width=226 height=22>기타 자산 </TD></TR> <TR> <TD bgColor=#fcf9e6 rowSpan=3>   • 세대주인 경우<BR>  - 30세 이상인 자<BR>  - 40세 이상인 자 </TD> <TD align=middle bgColor=#f1f1f1 height=22> </TD> <TD align=middle bgColor=#f1f1f1 height=22> </TD></TR> <TR> <TD align=middle bgColor=#f1f1f1 height=22>2억원 </TD> <TD align=middle bgColor=#f1f1f1 height=22>5천만원 </TD></TR> <TR> <TD align=middle bgColor=#f1f1f1 height=22>4억원 </TD> <TD align=middle bgColor=#f1f1f1 height=22>1억원 </TD></TR> <TR> <TD bgColor=#fcf9e6 rowSpan=3>   • 세대주가 아닌 경우<BR>  - 30세 이상인 자<BR>  - 40세 이상인 자 </TD> <TD align=middle bgColor=#f1f1f1 height=22> </TD> <TD align=middle bgColor=#f1f1f1 height=22> </TD></TR> <TR> <TD align=middle bgColor=#f1f1f1 height=22>1억원 </TD> <TD align=middle bgColor=#f1f1f1 height=22>5천만원 </TD></TR> <TR> <TD align=middle bgColor=#f1f1f1 height=22>2억원 </TD> <TD align=middle bgColor=#f1f1f1 height=22>1억원 </TD></TR> <TR> <TD bgColor=#fcf9e6>   • 30세 미만인 자 </TD> <TD align=middle bgColor=#f1f1f1 height=22>5천만원 </TD> <TD align=middle bgColor=#f1f1f1 height=22>3천만원 </TD></TR></TBODY></TABLE></TD></TR></TBODY></TABLE>* 위 기준금액 이내라 하더라도 객관적으로 증여 사실이 확인되면 증여세가 과세됩니다.<BR></TD></TR> <TR> <TD bgColor=#eeeeee height=1></TD></TR></TBODY></TABLE></DIV> <DIV align=left> <TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 width=603 align=left> <TBODY> <TR> <TD align=right height=40><A href="http://frame.emoney.co.kr/pfm/pfm01/pfm011103.jsp#top" target=_BLANK> <IMG src="https://img1.daumcdn.net/relay/cafe/original/?fname=http%3A%2F%2Fframe.emoney.co.kr%2Fimg2%2Fpfm2%2Fpfm01_top.gif" [안내]태그제한으로등록되지않습니다-xxonload=resizeImage578(this); border=0></A></TD></TR></TBODY></TABLE></DIV> <P align=left> <IMG src="https://img1.daumcdn.net/relay/cafe/original/?fname=http%3A%2F%2Fframe.emoney.co.kr%2Fimg2%2Fpfm2%2Fpfm01_t11_009.gif" width=570 [안내]태그제한으로등록되지않습니다-xxonload=resizeImage578(this); vspace=3 border=0><BR>부동산을 양도(팔게 되면)하면 일반적으로 양도소득세라는 세금을 내야 하는데, 조세 정책적으로 양도 소득세를 비과세하거나 감면하는 경우가 있으므로 <DIV></DIV> <P align=left>비과세 및 감면요건을 알아두고 그 요건에 맞추어 양도를 하면 절세할 수 있습니다.<BR><BR>[기본 양도 소득세율표]<BR> <DIV></DIV> <DIV align=left> <TABLE cellSpacing=1 cellPadding=0 width=603 align=left bgColor=#dddddd border=0> <TBODY> <TR> <TD style="LINE-HEIGHT: 25" bgColor=#ffffff> <TABLE cellSpacing=2 cellPadding=0 width=603 bgColor=#ffffff border=0> <TBODY> <TR bgColor=#e7dbc0> <TD align=middle bgColor=#e7dbc0 colSpan=2> <P align=left>과세표준금액 <DIV></DIV></TD> <TD align=middle> <P align=left>세율 <DIV></DIV></TD> <TD align=middle height=25> <P align=left>누진공제금액 <DIV></DIV></TD></TR> <TR> <TD bgColor=#fcf9e6 rowSpan=4> <P align=left>2년 이상 보유 자산 <DIV></DIV></TD> <TD bgColor=#fcf9e6> <P align=left>1,000만원 이하 <DIV></DIV></TD> <TD align=middle bgColor=#f1f1f1> <P align=left>9% <DIV></DIV></TD> <TD align=middle bgColor=#f1f1f1 height=22> <P align=left>  <DIV></DIV></TD></TR> <TR> <TD bgColor=#fcf9e6> <P align=left>1,000만원 초과 ~ 4,000만원 이하 <DIV></DIV></TD> <TD align=middle bgColor=#f1f1f1> <P align=left>18% <DIV></DIV></TD> <TD align=middle bgColor=#f1f1f1 height=22> <P align=left>90만원 <DIV></DIV></TD></TR> <TR> <TD bgColor=#fcf9e6> <P align=left>4,000만원 초과 ~ 8,000만원 이하 <DIV></DIV></TD> <TD align=middle bgColor=#f1f1f1> <P align=left>27% <DIV></DIV></TD> <TD align=middle bgColor=#f1f1f1 height=22> <P align=left>450만원 <DIV></DIV></TD></TR> <TR> <TD bgColor=#fcf9e6> <P align=left>8,000만원 초과 <DIV></DIV></TD> <TD align=middle bgColor=#f1f1f1> <P align=left>36% <DIV></DIV></TD> <TD align=middle bgColor=#f1f1f1 height=22> <P align=left>1,170만원 <DIV></DIV></TD></TR> <TR> <TD bgColor=#fcf9e6 colSpan=2> <P align=left>2년 미만 보유 자산 <DIV></DIV></TD> <TD align=middle bgColor=#f1f1f1> <P align=left>40% <DIV></DIV></TD> <TD align=middle bgColor=#f1f1f1 height=22> <P align=left>  <DIV></DIV></TD></TR> <TR> <TD bgColor=#fcf9e6 colSpan=2> <P align=left>1년 미만 보유 자산 <DIV></DIV></TD> <TD align=middle bgColor=#f1f1f1> <P align=left>50% <DIV></DIV></TD> <TD align=middle bgColor=#f1f1f1 height=22> <P align=left>  <DIV></DIV></TD></TR> <TR> <TD bgColor=#fcf9e6 colSpan=2> <P align=left>* 1세대 3주택 이상자의 양도 주택 <DIV></DIV></TD> <TD align=middle bgColor=#f1f1f1> <P align=left>60% <DIV></DIV></TD> <TD align=middle bgColor=#f1f1f1 height=22> <P align=left>  <DIV></DIV></TD></TR> <TR> <TD bgColor=#fcf9e6 colSpan=2> <P align=left>미등기 양도 자산 <DIV></DIV></TD> <TD align=middle bgColor=#f1f1f1> <P align=left>70% <DIV></DIV></TD> <TD align=middle bgColor=#f1f1f1 height=22> </TD></TR></TBODY></TABLE></TD></TR></TBODY></TABLE></DIV> <P align=left><BR><FONT color=#999933><B>1세대 1주택에 대한 양도세 비</B></FONT> <DIV></DIV> <P align=left><FONT color=#999933><B>과세</B></FONT><BR>1세대가 양도일 현재 국내에 당해 양도주택 하나(고가주택 제외)만을 보유하고 <DIV></DIV> <P align=left>있는 경우로서 비과세 요건을 충족한 주택을 말합니다.<BR>비과세 요건 - 서울,과천,분당,일산,평촘,산본,중동 지역은 3년 보유, 보유기간 중 <DIV></DIV> <P align=left>2년 이상 거주하여야 하고 기타 지역은 3년 이상 보유만 하면 됩니다.<BR><BR><FONT color=#dc7a45><FONT size=-1>ㅁ</FONT> 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추어도 양도세 내는 경우</FONT><BR> <DIV></DIV> <DIV align=left> <TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 align=left border=0> <TBODY> <TR> <TD class=t6 style="PADDING-LEFT: 20px"> <DIV>• 1세대 1주택이라 할지라도 취득등기를 하지 않고 파는 경우(미등기 전매)에는 </DIV> <DIV>양도소득세 물게 됩니다.<BR>  양도차익의 70% 세금을 냅니다.<BR>• 고가주택에 해당하면 양도소득세를 물게 됩니다.<BR>  ※ 고가 주택이란, 주택과 그 부수토지의 양도 당시의 실지거래가액의 합계액이 </DIV> <DIV>6억원을 초과하는 것을<BR>      말합니다. 고가 주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었다면 양도 차익 전체에 대하여 양도 소득세가<BR>      과세되는 것이 아니라 6억원을 초과하는 부분에 대해서만 양도소득세가과세됩니다. </DIV> <DIV> </DIV> <DIV> </DIV></TD></TR></TBODY></TABLE></DIV> <DIV align=left> <TABLE cellSpacing=1 cellPadding=5 width=550 align=left bgColor=#dddddd border=0> <TBODY> <TR> <TD bgColor=#ffffff><FONT color=#dc7a45><FONT size=-1>ㅁ</FONT>1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 고가주택의 양도차익 계산식</FONT><BR>   (양도가액-취득가액)*(양도가액-6억)/양도가액 </TD></TR></TBODY></TABLE></DIV> <P align=left><BR><FONT color=#999933><B>1세대 2주택이라도 양도소득세를 과세하지 않는 경우</B></FONT><BR><FONT size=-1>ㅁ</FONT> 양도소득세가 비과세되는 집 한 채를 가지고 있던 1세대가 이사를 가기 위해 <DIV></DIV> <P align=left>새 집을 사고 1년 안에 전에 <BR><FONT color=#ffffff>ㅁ</FONT>살던 집을 팔게 되면 양도세가 과세되지 않습니다.<BR><FONT size=-1>ㅁ</FONT> 1주택 보유자가 1주택을 상속받아 1세대 2주택이 된 경우로서 일반 주택을 먼저 <DIV></DIV> <P align=left> 팔 때에는 상속 주택에<BR><FONT color=#ffffff>ㅁ</FONT> 관계없이 국내에 1개의 주택을 소유한 것으로 봅니다. <DIV></DIV> <P align=left>그러나 상속 주택을 먼저 팔 경우에는 양도 소득세가<BR><FONT color=#ffffff>ㅁ</FONT> 과세됩니다. <BR><FONT size=-1>ㅁ</FONT> 한 울타리에 집이 두 채가 있어도 1세대가 주거용으로 모두 사용하고 있다면 <DIV></DIV> <P align=left>1세대 1주택으로 봅니다.<BR><FONT size=-1>ㅁ</FONT> 양도소득세 해당되지 않는 1세대 1주택을 팔았으나, 집을 사간 사람이 등기 <DIV></DIV> <P align=left>이전을 하지 않아서 공부상 1세대<BR><FONT color=#ffffff>ㅁ</FONT> 2주택으로 나타난 경우에도 매매계약서 등에 의하여 종전의 주택을 판 사실이 <DIV></DIV> <P align=left>입증되면 양도소득세를 과세<BR><FONT color=#ffffff>ㅁ</FONT>하지 않습니다.<BR><FONT size=-1>ㅁ</FONT> 1주택을 소유하고 있는 1세대가 1주택을 소유하고 있는 60세(여자55세)이상의 <DIV></DIV> <P align=left>직계존속(배우자의 직계존속<BR><FONT color=#ffffff>ㅁ</FONT> 포함)을 모시기 위해 세대를 합친 경우에는 합친 날로부터 2년 이내에 먼저 양도하는 <DIV></DIV> <P align=left>주택(비과세요건을 갖춘<BR><FONT color=#ffffff>ㅁ</FONT> 경우에 한함)은 양도소득세가 과세되지 않습니다.<BR><FONT size=-1>ㅁ</FONT> 각각 1주택을 소유한 남녀가 결혼하여 1세대2주택이 된 경우에는 혼인한 날로부터 <DIV></DIV> <P align=left>2년 이내에 먼저 양도하는<BR><FONT color=#ffffff>ㅁ</FONT> 주택(비과세요건을 갖춘 경우에 한함)은 양도소득세가 과세되지 않습니다.<BR> <DIV></DIV> <DIV align=left> <TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 width=603 align=left> <TBODY> <TR> <TD align=right height=40><A href="http://frame.emoney.co.kr/pfm/pfm01/pfm0111.jsp" target=_BLANK> <IMG src="https://img1.daumcdn.net/relay/cafe/original/?fname=http%3A%2F%2Fframe.emoney.co.kr%2Fimg2%2Fpfm2%2Fpfm01_top.gif" [안내]태그제한으로등록되지않습니다-xxonload=resizeImage578(this); border=0></A></TD></TR></TBODY></TABLE></DIV> <P align=left><FONT color=#999933><B>양도 소득세 감면되는 경우</B></FONT><BR><FONT color=#dc7a45><FONT size=-1>ㅁ</FONT> 감면 내용</FONT><BR> <DIV></DIV> <DIV align=left> <TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 align=left border=0> <TBODY> <TR> <TD class=t6 style="PADDING-LEFT: 20px"> <DIV>취득일로부터 5년 이내에 양도하는 경우에는 양도소득세 전액을 감면하고 5년 </DIV> <DIV>경과한 후에 양도하는 경우에는 취득일로부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득금액을 </DIV> <DIV>양도소득과세대상소득에서 참감 후 양도소득세를 계산합니다.</DIV></TD></TR></TBODY></TABLE></DIV> <P align=left><BR><FONT color=#dc7a45><FONT size=-1></FONT></FONT>  <DIV></DIV> <P align=left><FONT color=#dc7a45><FONT size=-1></FONT></FONT>  <DIV></DIV> <P align=left><FONT color=#dc7a45><FONT size=-1></FONT></FONT>  <DIV></DIV> <P align=left><FONT color=#dc7a45><FONT size=-1>ㅁ</FONT> 감면 대상</FONT><BR> <DIV></DIV> <DIV></DIV> <DIV align=left> <TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 align=left border=0> <TBODY> <TR> <TD class=t6 style="PADDING-LEFT: 20px"> <DIV>• 임대주택을 5호 이상 임대하는 자가 국민주택규모(25.7평 이하)의 </DIV> <DIV>주택을 2000.12.31 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 </DIV> <DIV>경우에는 임대기간과 유형에 따라 양도소득세의 50% 또는 100% 감면해 드립니다. </DIV> <DIV>소득세법 규정에는 임대주택 수는 같은 특별시, 광역 시 또는 도에 위치하는 </DIV> <DIV>주택별로 각각 합산해서 계산해야 한다고 되어 있습니다. <BR><BR>즉 서울시는 5채가 종로구 강남구 등으로 흩어져 있어도 양도세 혜택을 받을 수 </DIV> <DIV>있지만 서울에 4채, 경기도에 1채가 있으면 세금혜택을 받을 수 없습니다. </DIV> <DIV>마찬가지로 경기도에서 임대사업을 하려면 성남, 과천 등 경기도 내 주택이 </DIV> <DIV>5 채 있으면 세금혜택을 받을 수 있습니다. 이번 8.31 대책에서 2주택자에는 </DIV> <DIV>55%(주민세 포함) 중과세가 계획 되어 있지만 임대주택에 대해서는 중과세가</DIV> <DIV> 아닌 일반 누진세율을 적용할 것으로 예상됩니다. <BR><BR>• 2000.11.1~2001.12.31 기간 중 비수도권 지역에 위치한 신축 국민주택을 </DIV> <DIV>취득한 경우 2001.1.1 이후 양도 분부터 감면 대상이 됩니다.<BR>• 2001.5.23~2003.6.30 기간 중 전국에 위치하는 모든 신축 주택을 취득한 </DIV> <DIV>경우 2001.8.14 이후 양도 분부터 감면 대상이 됩니다. </DIV> <DIV>※ 서울,과천,분당,일산,평촌,산본,중동 지역 내 위치한 신축 주택의 경우에는 </DIV> <DIV>2003.1.1 이후 취득 분부터 감면을 해주지 않습니다. </DIV></TD></TR></TBODY></TABLE></DIV> <P align=left><BR><FONT color=#dc7a45><FONT size=-1></FONT></FONT>  <DIV></DIV> <P align=left><FONT color=#dc7a45><FONT size=-1></FONT></FONT>  <DIV></DIV> <P align=left><FONT color=#dc7a45><FONT size=-1></FONT></FONT>  <DIV></DIV> <P align=left><FONT color=#dc7a45><FONT size=-1></FONT></FONT>  <DIV></DIV> <P align=left><FONT color=#dc7a45><FONT size=-1></FONT></FONT>  <DIV></DIV> <P align=left><FONT color=#dc7a45><FONT size=-1></FONT></FONT>  <DIV></DIV> <P align=left><FONT color=#dc7a45><FONT size=-1></FONT></FONT>  <DIV></DIV> <P align=left><FONT color=#dc7a45><FONT size=-1></FONT></FONT>  <DIV></DIV> <P align=left><FONT color=#dc7a45><FONT size=-1></FONT></FONT>  <DIV></DIV> <P align=left><FONT color=#dc7a45><FONT size=-1></FONT></FONT>  <DIV></DIV> <P align=left><FONT color=#dc7a45><FONT size=-1></FONT></FONT>  <DIV></DIV> <P align=left><FONT color=#dc7a45><FONT size=-1></FONT></FONT>  <DIV></DIV> <P align=left><FONT color=#dc7a45><FONT size=-1></FONT></FONT>  <DIV></DIV> <P align=left><FONT color=#dc7a45><FONT size=-1></FONT></FONT>  <DIV></DIV> <P align=left><FONT color=#dc7a45><FONT size=-1></FONT></FONT>  <DIV></DIV> <P align=left><FONT color=#dc7a45><FONT size=-1></FONT></FONT>  <DIV></DIV> <P align=left><FONT color=#dc7a45><FONT size=-1></FONT></FONT>  <DIV></DIV> <P align=left><FONT color=#dc7a45><FONT size=-1></FONT></FONT>  <DIV></DIV> <P align=left><FONT color=#dc7a45><FONT size=-1></FONT></FONT>  <DIV></DIV> <P align=left><FONT color=#dc7a45><FONT size=-1>ㅁ</FONT> 감면 사례</FONT><BR> <DIV></DIV> <DIV></DIV> <DIV align=left> <TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 align=left border=0> <TBODY> <TR> <TD class=t6 style="PADDING-LEFT: 20px"> <DIV>양도세 감면 혜택을 받는 아파트를 취득 후 6년째 팔면 5년간 발생한 양도 </DIV> <DIV>차익은 감면되고 1년간 생긴 양도 차익에 대해서만 양도세를 내면 됩니다. </DIV> <DIV>세액 계산을 위해서는 세 시점의 기준시가가 필요합니다. </DIV> <DIV>아파트를 취득(잔금지급일 기준)했을 때 기준 시가, 취득 이후 5년째 기준 </DIV> <DIV>시가, 양도 당시 기준 시가입니다. <BR><BR>취득 시점은 잔금지급일로서 분양 계약 날짜와는 다릅니다. 취득 기준시가는 </DIV> <DIV>분양가와는 차이가 있다는 것을 유의해야 합니다. 분양 주택의 취득 당시 </DIV> <DIV>기준시가를 알려면 국세청 홈텍스 서비스를 이용하는 것이 편리합니다. </DIV> <DIV>아파트가 있는 지번의 개별 공시지가와 분양계약서에 나온 대지 면적과 평수</DIV> <DIV> 등의 정보를 입력하면 기준시가가 계산됩니다. <BR><BR>예컨대 분양 당시 기준시가가 3억원, 입주 후 5년째 기준시가가 7억원, 매도 당시 </DIV> <DIV>기준시가가 8억원이라고 한다면 5년간 발생한 양도 차익이 전체 차익의 80%라는 </DIV> <DIV>것을 계산할 수 있습니다. 이런 경우 양도 차익 5억원의 80%인 4억원이 양도세가 </DIV> <DIV>감면되는 부분입니다. 양도소득세가 감면되는 경우에도 감면되는 양도소득세액의</DIV> <DIV> 20%에 농어촌특별세를 납부하여야 합니다. 또한 납부하는 양도세액의 </DIV> <DIV>10%를 주민세로 내야 합니다.</DIV></TD></TR></TBODY></TABLE></DIV> <DIV align=left> <TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 width=603 align=left> <TBODY> <TR> <TD align=right height=40><A href="http://frame.emoney.co.kr/pfm/pfm01/pfm011103.jsp#top" target=_BLANK> <IMG src="https://img1.daumcdn.net/relay/cafe/original/?fname=http%3A%2F%2Fframe.emoney.co.kr%2Fimg2%2Fpfm2%2Fpfm01_top.gif" [안내]태그제한으로등록되지않습니다-xxonload=resizeImage578(this); border=0></A></TD></TR></TBODY></TABLE></DIV> <P align=left><FONT color=#999933><B>1세대 </B></FONT> <DIV></DIV> <P align=left><FONT color=#999933><B></B></FONT>  <DIV></DIV> <P align=left><FONT color=#999933><B></B></FONT>  <DIV></DIV> <P align=left><FONT color=#999933><B></B></FONT>  <DIV></DIV> <P align=left><FONT color=#999933><B></B></FONT>  <DIV></DIV> <P align=left><FONT color=#999933><B></B></FONT>  <DIV></DIV> <P align=left><FONT color=#999933><B></B></FONT>  <DIV></DIV> <P align=left><FONT color=#999933><B></B></FONT>  <DIV></DIV> <P align=left><FONT color=#999933><B></B></FONT>  <DIV></DIV> <P align=left><FONT color=#999933><B></B></FONT>  <DIV></DIV> <P align=left><FONT color=#999933><B></B></FONT>  <DIV></DIV> <P align=left><FONT color=#999933><B></B></FONT>  <DIV></DIV> <P align=left><FONT color=#999933><B></B></FONT>  <DIV></DIV> <P align=left><FONT color=#999933><B></B></FONT>  <DIV></DIV> <P align=left><FONT color=#999933><B></B></FONT>  <DIV></DIV> <P align=left><FONT color=#999933><B></B></FONT>  <DIV></DIV> <P align=left><FONT color=#999933><B></B></FONT>  <DIV></DIV> <P align=left><FONT color=#999933><B>3주택 양도소득세 중과세</B></FONT><BR>(1) 실제 거래 가격으로 양도소득을 계산한다.<BR>(2) 장기보유특별공제를 받지 못합니다.<BR>(3) 60%의 높은 세율이 적용됩니다.<BR><BR>(1)의 주택 수 기준은 전국의 모든 주택에 적용됩니다. 즉 주택 수에 포함되는 별도의 <DIV></DIV> <P align=left>기준이 없다는 말입니다.<BR>(2)와 (3)의 주택 수 기준은 아래의 경우에 한해서 적용됩니다. 따라서 1에만 해당하는 <DIV></DIV> <P align=left> 경우 주택은 2,3에 적용은 받지 않습니다.<BR><FONT size=-1>ㅁ</FONT> 지역 기준 : 수도권(서울,경기,인천) 광역시 소재 주택. <DIV></DIV> <P align=left>단, 광역시의 군 지역,경기도의 읍/면 지역 제외<BR><FONT size=-1>ㅁ</FONT> 가격 기준 : 수도권,광역시 이외에 위치하는 주택(앞서 언급한 지역 기준에서 <DIV></DIV> <P align=left>제외지역 포함)으로 기준시가<BR>                 3억원을 초과하는 주택.<BR><BR><BR><FONT color=#999933><B>양도소득세 계산 방법</B></FONT><BR><BR> <DIV></DIV> <DIV></DIV> <DIV align=left> <IMG hspace=15 src="https://img1.daumcdn.net/relay/cafe/original/?fname=http%3A%2F%2Fframe.emoney.co.kr%2Fimg2%2Fpfm2%2Fpfm01_t11_010.gif" [안내]태그제한으로등록되지않습니다-xxonload=resizeImage578(this); border=0></DIV> <P align=left><BR><BR><FONT size=-1>ㅁ</FONT> 장기 보유 특별 공제 (2005.09.30 현재)<BR> <DIV></DIV> <DIV align=left> <TABLE cellSpacing=1 cellPadding=0 width=603 align=left bgColor=#dddddd border=0> <TBODY> <TR> <TD style="LINE-HEIGHT: 25" bgColor=#ffffff> <TABLE cellSpacing=2 cellPadding=0 width=603 bgColor=#ffffff border=0> <TBODY> <TR align=middle bgColor=#e7dbc0> <TD width=297 bgColor=#e7dbc0 height=25>보유 기간</TD> <TD width=297>공제율 (%) </TD></TR> <TR bgColor=#f1f1f1> <TD bgColor=#f1f1f1>3년 이상 5년 미만<BR>5년 이상 10년 미만 <BR>10년 이상 </TD> <TD>양도 차익의 10% <BR>양도 차익의 15%(25%) <BR>양도 차익의 30%(50%) </TD></TR></TBODY></TABLE></TD></TR></TBODY></TABLE></DIV> <P align=left>( )는 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 기준면적 미만의 고가주택 적용<BR>기준면적 : 아파트 등 공동주택 - 전용면적 45평/단독주택 - 건평 80평 및 대지 150평<BR><BR><FONT size=-1>ㅁ</FONT> 양도 소득 기본 공제 : 연간 250만원 공제합니다.<BR> <DIV></DIV> <DIV align=left> <TABLE cellSpacing=1 cellPadding=20 width=603 align=left bgColor=#dddddd border=0> <TBODY> <TR> <TD bgColor=#eeeeee height=1></TD></TR> <TR> <TD style="PADDING-LEFT: 15px" bgColor=#ffffff> <DIV>[실전 사례]<BR>1억8,000만원짜리 단독주택과 투기지역에 시가 3억2,500만원인 아파트</DIV> <DIV>(분양가 1억2,000만원)가 있습니다. 둘 다 보유한 지 10년이 넘었습니다. </DIV> <DIV>아파트를 팔면 양도소득세가 어떻게 되는지... </DIV> <DIV>만일 무주택 세대주인 조카(만 34세)에게 2억5,000만원에 아파트를 팔면 어떻게 되는지. <BR><BR>내년까지는 정상세율로 양도세를 내고 장기보유 특별공제를 받을 수 있습니다. </DIV> <DIV>아파트는 현 시세대로 팔면 주택을 구입했을 때 들어간 취득.등록세 등 </DIV> <DIV>필요경비를 공제하고 2억원 정도의 양도차익이 발생한다고 가정하고, </DIV> <DIV>10년 이상 아파트를 보유했기 때문에 양도차익의 30%인 6,000만원을 공제받습니다. <BR><BR>이 경우 양도소득은 1억4,000만원이 됩니다. 여기에 양도세 기본공제액 250만원을</DIV> <DIV> 빼고 남은 1억3,750만원이 과세표준이 됩니다. 과세표준이 8,000만원을 넘을 </DIV> <DIV>경우 36%의 세율을 곱한 값 4,950만원에서 1,170만원을 뺍니다. </DIV> <DIV> </DIV> <DIV>이렇게 계산하면 내야 할 양도세는 3,780만원입니다. </DIV> <DIV>양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정 신고를 하고 자진 납부하면 </DIV> <DIV>양도세액의 10%(378만원)를 추가 감면 받아 3,402만원입니다. 감면을 받을 </DIV> <DIV>경우 감면 받은 금액의 20%를 농어촌특별세(75.6만원)로 내야 합니다. </DIV> <DIV>이와 별도로 실제 납부한 양도세의 10%(340.2만원)를 주민세로 내야 합니다. <BR><BR>세금 총 합계를 보면 <BR>3,402만원(양도세) 75.6만원(농어촌특별세) 340.2만원(주민세) = 3,817.8만원 <BR><BR>만일 조카에게 아파트를 2억5,000만원에 팔면 양도소득세는 2,000만원 정도로 </DIV> <DIV>줄어들지만 소득세법 101조에 따르면 친족 등 특수관계인과의 거래를 통해 </DIV> <DIV>조세 부담을 줄인 경우 이를 인정하지 않는다는 조항이 있어 관할 세무서가 </DIV> <DIV>시가대로 양도세를 과세할 가능성이 있습니다. <BR><BR>[2007년 경우라면]<BR><BR>수도권에 1억원을 넘는 주택 두 채가 있어 2007년부터는 양도세 중과 대상입니다. </DIV> <DIV>따라서 2007년 이후 아파트를 팔면 장기보유 특별공제를 받지 못하고 50%의 </DIV> <DIV>세율이 적용됩니다. 이 경우 양도차익 2억원의 50%인 1억원을 양도세로 내야 합니다. </DIV> <DIV><BR> </DIV> <DIV> <TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 width="100%" border=0> <TBODY> <TR> <TD class=t6 style="PADDING-LEFT: 20px"> <TABLE cellSpacing=1 cellPadding=0 width="100%" align=center bgColor=#dddddd border=0> <TBODY> <TR> <TD style="LINE-HEIGHT: 25" bgColor=#ffffff> <TABLE cellSpacing=2 cellPadding=3 width="100%" bgColor=#ffffff border=0> <TBODY> <TR align=middle bgColor=#e7dbc0> <TD colSpan=2> <P align=center>수도권 및<BR>광역시 <DIV></DIV> <DIV align=center></DIV></TD> <TD colSpan=2> <P align=center>지방 <DIV></DIV></TD> <TD width=379 height=10> <P align=left>양도세 부과 방법과 전략 <DIV></DIV></TD></TR> <TR bgColor=#f1f1f1> <TD align=middle width=40 bgColor=#fcf9e6> <P align=left>1억원 이하 <DIV align=left></DIV></TD> <TD align=middle width=40 bgColor=#fcf9e6> <P align=left>1억원 초과 <DIV align=left></DIV></TD> <TD align=middle width=40 bgColor=#fcf9e6> <P align=left>3억원 이하 <DIV align=left></DIV></TD> <TD align=middle width=40 bgColor=#fcf9e6> <P align=left>3억원 초과 <DIV align=left></DIV></TD> <TD rowSpan=5> <P align=left>주택 매각 순서 무관하게 중과 <DIV></DIV> <P align=left>대상에서 제외됨.<BR>(재건축,재개발 대상 주택은 예외) <DIV></DIV> <P align=left> <DIV align=left></DIV></TD></TR> <TR bgColor=#f1f1f1> <TD align=middle> <P align=left>  <DIV></DIV></TD> <TD align=middle> <P align=left>  <DIV></DIV></TD> <TD align=middle> <P align=left><B>2 </B> <DIV></DIV></TD> <TD align=middle height=22> <P align=left>  <DIV></DIV></TD></TR> <TR bgColor=#f1f1f1> <TD align=middle> <P align=left><B>1 </B> <DIV></DIV></TD> <TD align=middle> <P align=left>  <DIV></DIV></TD> <TD align=middle> <P align=left><B>1 </B> <DIV></DIV></TD> <TD align=middle height=22> <P align=left>  <DIV></DIV></TD></TR> <TR bgColor=#f1f1f1> <TD align=middle> <P align=left>  <DIV></DIV></TD> <TD align=middle> <P align=left>  <DIV></DIV></TD> <TD align=middle> <P align=left><B>1 </B> <DIV></DIV></TD> <TD align=middle height=22> <P align=left><B>1 </B> <DIV></DIV></TD></TR> <TR bgColor=#f1f1f1> <TD align=middle> <P align=left>  <DIV></DIV></TD> <TD align=middle> <P align=left><B>1 </B> <DIV></DIV></TD> <TD align=middle> <P align=left><B>1 </B> <DIV></DIV></TD> <TD align=middle height=22> <P align=left>  <DIV></DIV></TD></TR> <TR bgColor=#f1f1f1> <TD align=middle> <P align=left><B>2 </B> <DIV></DIV></TD> <TD align=middle> <P align=left>  <DIV></DIV></TD> <TD align=middle> <P align=left>  <DIV></DIV></TD> <TD align=middle> <P align=left>  <DIV></DIV></TD> <TD> <P align=left>세금이 실거래가로 매겨지나 50% <DIV></DIV> <P align=left>중과세 대상은 아님. 비투기 지역 내 <DIV></DIV> <P align=left>주택은 2005년 중 팔아야 유리. <DIV></DIV></TD></TR> <TR bgColor=#f1f1f1> <TD align=middle> <P align=left><B>1 </B> <DIV></DIV></TD> <TD align=middle> <P align=left><B>1 </B> <DIV></DIV></TD> <TD align=middle> <P align=left>  <DIV></DIV></TD> <TD align=middle> <P align=left>  <DIV></DIV></TD> <TD> <P align=left>세금이 실거래가로 부과되나 1억원 <DIV></DIV> <P align=left>이하 주택을 먼저 팔면 50% 중과는 <DIV></DIV> <P align=left>피할 수 있다. <DIV></DIV> <P align=left>(1가구 2주택 아니므로) <DIV></DIV></TD></TR> <TR bgColor=#f1f1f1> <TD align=middle> <P align=left><B>1 </B> <DIV></DIV></TD> <TD align=middle> <P align=left>  <DIV></DIV></TD> <TD align=middle> <P align=left>  <DIV></DIV></TD> <TD align=middle> <P align=left><B>1 </B> <DIV></DIV></TD> <TD> <P align=left>지방의 3억원 초과 주택을 먼저 팔면 <DIV></DIV> <P align=left>중과되지만 수도권 및 광역시 주택을 <DIV></DIV> <P align=left>먼저 팔면 중과 대상이 아니다 . <DIV></DIV></TD></TR> <TR bgColor=#f1f1f1> <TD align=middle> <P align=left><B>1 </B> <DIV></DIV></TD> <TD align=middle> <P align=left><B>2 </B> <DIV></DIV></TD> <TD align=middle> <P align=left>  <DIV></DIV></TD> <TD align=middle> <P align=left>  <DIV></DIV></TD> <TD rowSpan=2> <P align=left>매도 순서에 상관없이 50% 중과되므로 <DIV></DIV> <P align=left>투자 수익이 낮은 주택을 먼저 파는 <DIV></DIV> <P align=left>게 유리하다. <DIV></DIV></TD></TR> <TR bgColor=#f1f1f1> <TD align=middle> <P align=left>  <DIV></DIV></TD> <TD align=middle> <P align=left>  <DIV></DIV></TD> <TD align=middle> <P align=left>  <DIV></DIV></TD> <TD align=middle> <P align=left><B>2 </B> <DIV></DIV></TD></TR> <TR bgColor=#f1f1f1> <TD align=middle> <P align=left>  <DIV></DIV></TD> <TD align=middle> <P align=left><B>1 </B> <DIV></DIV></TD> <TD align=middle> <P align=left>  <DIV></DIV></TD> <TD align=middle height=22> <P align=left><B>1 </B> <DIV></DIV></TD> <TD> <P align=left>어느 주택을 먼저 팔더라도 중과 대상임 . <DIV></DIV></TD></TR></TBODY></TABLE></TD></TR></TBODY></TABLE> <DIV> </DIV> <DIV> </DIV> <DIV> </DIV> <DIV><STRONG><FONT color=#ff0000 size=4>5. 부동산 투자 간접 상품</FONT></STRONG> </DIV> <DIV> </DIV> <DIV><STRONG><FONT color=#999933><FONT color=#0000ff>리츠(REITs: Real Estate Investment Trusts 약칭)</FONT></FONT></STRONG></DIV> <DIV><STRONG><FONT color=#999933><FONT color=#0000ff></FONT><BR></FONT></STRONG>리츠(Reits : Real Estate Investment Tursts)란 뮤츄얼 펀드의 일종으로 </DIV> <DIV>자금의 운영목적이 부동산 및 부동산관련자산으로 제한되어있는 펀드입니다.</DIV> <DIV> 따라서 리츠는 최저단위가 주식과 같은 지분형태로 되어 있고, 이 리츠에 대한 </DIV> <DIV>지분의 투자로서 부동산에 대한 투자와 동일한 효과를 거둘 수가 있습니다. <BR><BR>리츠는 크게 지분형 리츠와 모게지(Mortgage)형 리츠로 구분되는데 전자는 </DIV> <DIV>리츠가 주식회사 형태로 운영되어 모게지 채권과 부동산 실물자산 모두에 </DIV> <DIV>활발한 투자를 하는 것이고, 후자는 주로 모게지 채권에 투자하는 리츠입니다. <BR><BR>미국의 경우 수익률과 환금성이 높은 지분형 리츠가 주류를 이루고 있습니다.</DIV> <DIV> 리츠의 매력은 소액의 지분투자로 부동산 투자와 같은 효과 이익을 누릴 수 </DIV> <DIV>있다는데 있는데 이것이 가능한 이유는 리츠가 갖는 독특한 구조 때문입니다. </DIV> <DIV> </DIV> <DIV>우선 리츠는 앞에서 언급한대로 부동산 및 부동산관련 자산에만 투자할 </DIV> <DIV>수 있습니다. </DIV> <DIV>그러므로 자산의 구성이 현금등가물과 부동산, 부동산관련채권으로 이루어질 </DIV> <DIV>수밖에 없습니다. <BR><BR>또한 리츠는 당기순익의 90%를 의무적으로 배당하도록 하고 있다는 점입니다. </DIV> <DIV>이렇게 되면 리츠의 지분 보유자는 리츠가 발생시킨 투자수익 대부분을 </DIV> <DIV>배당 받을 수 있을 뿐만 아니라 투자자산의 가치 증가분에 대한 자본이익도 </DIV> <DIV>지분의 매각을 통해 실현할 수 있으므로 실제 부동산을 투자한 것과 동일한 </DIV> <DIV>효과를 누릴 수 있게 됩니다. <BR><BR></DIV> <DIV> <TABLE cellSpacing=1 cellPadding=0 width="100%" bgColor=#dddddd border=0> <TBODY> <TR> <TD bgColor=#eeeeee height=1></TD></TR> <TR> <TD style="PADDING-RIGHT: 15px; PADDING-LEFT: 15px; PADDING-BOTTOM: 15px; PADDING-TOP: 15px" bgColor=#ffffff> <DIV><B><FONT color=#0000ff>리츠 투자 성공 사례</FONT></B><BR>코크렙 2호 코람코에서 운영하는 기업구조조정부동산투자회사(CR-리츠)로서 </DIV> <DIV>2002년 10월 560억원의 자금을 공모해 설립되었습니다.<BR>(주)신원 소유의 명동타워와 (주)두산중공업 소유의 하나로 빌딩을 </DIV> <DIV>매입해 운영하다가 지난 2004년3월에는 하나로 빌딩을 매각하였습니다. </DIV> <DIV>매각으로 45억원 가량의 처분이익을 올렸으며, 영업비용을 제외하고 </DIV> <DIV>총 41.4억원 정도의 당기순이익을 올렸고 주당 370원(수익률7.40%)씩 </DIV> <DIV>현금배당을 한 바 있습니다.<BR>또한 명동 타워 역시 GKI Development라는 회사와 장부가 827억원</DIV> <DIV>(3월31일 기준)인 명동타워를 955억원에 매각한다면 명동타워 매각만으로 </DIV> <DIV>약 128억원의 수익을 올릴 수 있습니다. </DIV> <DIV> </DIV> <DIV>코크렙2호의 총주식수는 1,120만주. 단순히 처분이익을 주식수로 나누면 </DIV> <DIV>주당 약 1,140원의 현금배당을 받을 수 있는 셈입니다.<BR>결국 주(5,000원)당 370원 1,140원 = 1,510원으로 약 30%의 수익률을 </DIV> <DIV>보여준 셈입니다.<BR></DIV></TD> <TR> <TD bgColor=#eeeeee height=1></TD></TR></TBODY></TABLE></DIV> <DIV> <TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 width="100%"> <TBODY> <TR> <TD align=right height=40><A href="http://frame.emoney.co.kr/pfm/pfm01/pfm011101.jsp#top" target=_BLANK> <IMG src="https://img1.daumcdn.net/relay/cafe/original/?fname=http%3A%2F%2Fframe.emoney.co.kr%2Fimg2%2Fpfm2%2Fpfm01_top.gif" [안내]태그제한으로등록되지않습니다-xxonload=resizeImage578(this); border=0></A></TD></TR></TBODY></TABLE></DIV> <DIV><FONT color=#0000ff><B>부동산 펀드</B><BR></FONT>부동산펀드는 투자된 자금을 부동산 개발사업이나 수익성 부동산 등에 투자하고, </DIV> <DIV>그로 인해 발생하는 운용수익을 투자자들에게 분배하는 대표적인 부동산 </DIV> <DIV>간접투자 상품입니다. </DIV> <DIV>부동산을 직접 매입하는 것과 달리 거액의 자금이 필요하지 않고, 상품화되는 </DIV> <DIV>과정에서 전문가들에 의한 수익성 검토가 선행되기 때문에 전문적인 </DIV> <DIV>지식 없이도 투자할 수 있다는 점이 부동산 펀드의 장점입니다. <BR><BR>특히 8.31 부동산 대책 발표 이 후 부동산 직접 투자에 비해 세금 부담이 </DIV> <DIV>적다는 점도 매력적입니다. 취득세와 등록세의 50%가 감면되고 투자한 </DIV> <DIV>부동산을 매각할 때 양도차액이 발생해도 배당소득세(15.4%)만 내면 되기 </DIV> <DIV>때문입니다. <BR><BR>부동산펀드는 크게 PF(Project Financing)형 펀드와 실물 인수형 펀드로 </DIV> <DIV>나눌 수 있습니다. PF형은 부동산 개발 사업의 토지 대금 등의 사업비를 </DIV> <DIV>대출하는 형태로 운용하며, 실물 인수형 펀드는 오피스 등의 수익용 부동산을 </DIV> <DIV>사들여 해당 부동산에서 발생하는 임대료 등의 운영수익과 매각할 경우 </DIV> <DIV>매매차액을 투자자에게 배당하는 방식으로 운용됩니다. <BR><BR><B><FONT color=#0000ff>부동산 펀드 VS 리츠 비교</FONT></B><BR>리츠와 부동산 펀드는 모두 투자자에게서 자금을 모은 뒤 아파트 토지 빌딩 등을 </DIV> <DIV>매입하거나 개발사업을 벌이거나 부동산 관련 금융상품에 투자해서 </DIV> <DIV>수익을 낸 뒤 수수료를 뺀 나머지를 투자자에게 돌려 주는 상품입니다. </DIV> <DIV>또한 두 상품 모두 증권사나 은행에서 살 수 있고 부동산에 직접 투자할 </DIV> <DIV>때보다 적은 자금으로 투자가 가능하다는 점도 동일합니다. </DIV> <DIV>두 상품 모두 원금을 보장하지 않습니다. <BR><BR>하지만 리츠는 투자자들에게서 모은 돈으로 회사를 세워야 하지만 부동산 </DIV> <DIV>펀드는 대부분 신탁계정에 맡기는 방식이라는 점에서 큰 차이를 보입니다. </DIV> <DIV>또 리츠는 공모(公募) 후 상장 거래돼 유동성이 높고 투자 자금 회수도 쉬운 </DIV> <DIV>반면 부동산 펀드는 만기일까지 환매할 수 없어 유동성이 리츠에 비해 낮습니다. <BR><BR><B><FONT color=#0000ff>투자 前 확인 사항</FONT></B><BR>리츠는 투자할 상품이 많지 않다는 게 단점입니다 정부의 설립 규제가 많아 </DIV> <DIV>설립이 활발하지 못한 데다 이미 만들어져 상장된 리츠는 주식 유통 물량도 </DIV> <DIV>적습니다. </DIV> <DIV>공모 주식의 절반 이상을 기관이 보유한 데다 개인도 배당이익을 노린 장기 </DIV> <DIV>투자자가 많기 때문입니다. </DIV> <DIV>따라서 리츠에 투자하려면 주식을 공모할 때를 노리는 게 좋으며, 이미 상장된 </DIV> <DIV>리츠는 배당을 전/후한 시점에 나오는 물량을 기다려보는 것도 방법입니다. <BR><BR>부동산 펀드는 자기가 가입한 펀드가 투자할 부동산을 운영하거나 개발할 </DIV> <DIV>업체의 신용등급을 확인하는 게 중요합니다. 또 최근 들어 부동산 펀드</DIV> <DIV> 인기가 급증하면서 펀드 상품이 급격히 늘어나 투자 위험이 커졌다는 </DIV> <DIV>점도 염두에 둬야 합니다. </DIV></TD></TR></TBODY></TABLE></DIV></TD></TR></TBODY></TABLE></DIV></TD></TR></TBODY></TABLE></DIV> <P> <TABLE borderColor=#e7e7e7 cellSpacing=1 cellPadding=0 width="100%" bgColor=#e7e7e7 border=0> <TBODY></TBODY></TABLE></P> <P style="MARGIN-TOP: 14px"></P> <P> <TABLE cellSpacing=0 cellPadding=4 width="100%" border=0> <TBODY> <TR> <TD noWrap width="100%"></TD></TR></TBODY></TABLE></P>