[경매칼럼] 소액임차인 최우선변제금은 주택가액의 2분의1 범위/이주현 상담사

[지지옥션]

소액임차인 최우선변제금은 주택가액의 2분의1 범위.

최근 경매로 소액투자 대상을 물색하던 신모씨는 경기도 수원에 소재한 한 다세대주택을 매수하였다.

진행 중이던 경매물건의 감정가는 4000만원.
1회 유찰로 최저가 3200만원부터 진행되었으며, 인근에 지하철역과 학교, 주택들이 밀집되어 있어 소
액투자 대상으로 적절하였다.

본 경매사건의 부동산등기부등본에는 2010.6.20. K은행 가압류가 등기되어 있었고, 동 채권자에 의
해 강제경매가 신청된 사건이었으며, 보증금 2200만원에 대항력 있는 임차인 A가 존재하였다.

그러나, 권리분석을 꼼꼼히 하던 신씨는 임차인 A가 확정일자는 없지만, 배당요구 한 사실을 알았으
며, 이 배당요구에 의해 소액임차인 최우선변제 대상에 포함된다면 임차인의 보증금은 인수하지 않아
도 될 것으로 판단하였다.

소액임차인 최우선변제금 지급은 주택임대차보호법 제8조 1항에 의해 담보물권을 기준으로 판단한
다. 따라서, 저당권(근저당권), 담보가등기, 전세권 등의 설정일자를 기준으로 소액임차인 최우선변
제금 지급범위를 판단하지만, 가압류는 우선변제권이 없기 때문에 지급기준이 되지 못한다.

따라서, 2010.6.20.에 등기된 가압류는 말소기준권리로서 임차인의 대항력 유무의 기준은 될 수 있으
나, 소액임차인 최우선변제금의 지급기준은 될 수 없으므로 가압류 등기일자인 2010.6.20. (당시 보
증금 6000만원 이하, 2000만원까지 보호)을 기준으로 판단하지 않고, 배당표 작성시점인 현행법상 규
정(과밀억제권역: 보증금 6500만원 이하, 2200만원까지)을 적용하게 된다.

이에 신씨는 임차인A의 보증금은 소액임차인 최우선변제금을 받을 임차인의 범위에 해당되므로 2200
만원을 모두 배당 받을 수 있을 것으로 생각했고, 입찰가 3200만원에 단독으로 최고가매수신고인이
되었다.
그러나, 신씨는 임차인A가 소액임차인 최우선변제로 보증금 2200만원 전부를 배당 받지 못하고, 매수
인이 임차보증금 일부를 인수해야 함을 뒤늦게 깨닫고 망연자실했다.

이유는 최우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액의 2분의 1 범위 안
에서 배당되기 때문이다.

[주택임대차보호법 제8조 3항]
제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임
대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액
(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다.

여기서 주택가액이란, 낙찰대금에다가 입찰보증금에 대한 배당기일까지의 이자, 몰수된 입찰보증금
등을 포함한 금액에서 집행비용을 공제한 실제 배당할 금액을 말한다. [대법원 2001.4.27, 2001다
8974]

따라서, 임차인 A는 낙찰가인 3200만원에서 집행비용을 공제하고 실제배당 할 금액 약3100만원의 2분
의1인 약1550만원을 넘지 못하는 범위 안에서 소액임차인 최우선변제금으로 배당되고, 나머지 금액
은 가압류권자인 K은행에 배당된다.

결국, 대항력 있는 임차인 A는 임차보증금에서 배당 받지 못하는 금액(임차보증금 2200만원 – 주택가
액의 2분의1)을 매수인 신씨에게 대항할 수 있게 되므로 매수인 입장에서는 예상하지 못한 부담을 얻
게 된다.

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[탱구]

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[태풍]

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[이대길]

이런정보 알짜네요 감사 ㅎㅎ

[김부자]

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