유료싸이트(경매정보지) 보는법/ 부동산경매 장.단점/ 경매 추천서적

[경매박사황경진]

작성자	황경진	작성일	2004-05-03 오전 12:03:47	조   회	50	추   천	0
제   목	경매교재(A) 인터넷 유료싸이트(경매정보지) 보는법/ 부동산경매 장.단점/ 경매 추천서적
■인터넷 유료싸이트(경매정보지) 보는법  ▲감정평가서, 등기부등본, 권리분석 내용 등 게재(프린터 가능)  ▲청구금액 적으면 경매취하 연구 : 채권자 연락후 등  ▲설정일자, 전입일자, 경매일자 등 일자별 전개  ▲임차인란 상세 연구  ▲말소기준등기(근저당권, 압류, 가압류 등 6가지)이후 등기는 모두 말소(예고등기 제외)  ▲현장 답사와 경매 당일 경매기록 열람은 필수  ▲대법원(매각물건명세서,현황조사서)를 재검토 ■부동산 임의경매, 강제경매 임의경매(담보권실행) 임의경매는 전세권, 질권, 유치권, 담보자가등기, 저당권등의 담보권 실행을 위한 경매이다. 이는 담보권자 자신이 스스로의 의사로 주도권을 취하여 담보물을 환가(돈으로 바꿈)하고 그 대금으로부터 피담보채권의 변제를 받는 것을 말한다. 강제경매 강제경매는 채권자가 그 채무명의에 표시된 이행 청구권의 실현을 위해서 채무자의 부동산이나 동산을 압류한 후 경매시켜 그 매각처분된 대금에서 금전채권의 만족을 얻는 강제집행 절차이 ■경매의 대상 부동산과 동산 부동산이라 함은 토지및 그 정착물을 의미한다.(민법 제99조) 그리고 입목에 관한 법률에 의해 소유권보존등기된 수목의 집단, 건물의 공유지분, 구분소유권, 토지의 공유지분, 미등기부동산등도 경매의 대상이다. 준부동산 광업권, 어업권, 광업재단, 공장재단, 유체동산, 지상권, 전세권(저당권의 목적)도 경매의 대상이다. ☀자동차·건설기계 및 항공기를 목적으로 하는 담보권 실행을 위한 경매절차는 제264조 내지 제269조, 제271조     및 제272조의 규정에 준하여 대법원규칙으로 정한다 ■부동산경매의 장.단점 부동산경매의 장점 1. 시가보다 싸게 구입할 수 있다. 최초매각가격은 보통 시가(시세)보다 10-20%정도 낮게 정해지며, 법원마다 차이는 있으나 대부분 1회 유찰될 때마다 20%-30%씩 저감되므로, 경매로서 부동산을 취득하면 시세보다 낮은 가격으로 부동산을 취득할 수 있습니다. 그리고, 상가나 임야, 전, 답과 같이 환금성(물건을 처분하여 현금화 할 수 있는 성질)이 낮은 부동산의 경우는 더 낮은 가격으로 취득할 수 있습니다. 2. 말소기준등기이후의 권리는 모두 말소된다. 소멸주의의 기준은 말소기준등기(저당권, 근저당권, 담보가등기, 압류, 가압류, 경매신청등    기 등 6가지 등기)중에서 시간적으로 가장 앞선 등기로서 그 등기를 포함해서 그 이후의 모    든 등기가 말소되는 등기이다.(예고등기 제외) 즉, 부동산 등기부등본에 8개의 등기(지상권, 환매등기, 처분금지가처분등기, 가압류등기,     근저당권등기, 임차권등기, 담보가등기, 근저당권등기)가 순차적으로 되어 있을 경우 상기 6    개 말소기준등기중 하나인 가압류등기를 포함해서 그 이후의 모든 등기는 소멸주의에 의거     모두 말소된다. 3. 부동산경기에 영향을 받지 않는다. 부동산경기의 약세로 시세가 하락한다 하더라도, 그 만큼 낮은 가격에 부동산을 취득할 수 있으므로, 결과적으로 부동산경기에는 영향을 받지 않게 됩니다. 4. 경매투자 대상 물건이 다양하고 풍부하다. 아파트, 주택, 상가, 공장, 임야, 농지 등 물건이 다양하며, 매달 새로운 물건들이 경매로 나오게 됩니다. 5. 토지거래허가지역의 부동산도 토지거래허가 없이 취득할 수 있다. 투기적 거래가 성행하는 지역과 지가가 급격히 올라 일정면적이상의 취득을 금지하는 지역의 부동산을 취득할 때에는 토지거래허가를 받아야 하지만, 경매로서 취득할 경우에는 토지거래허가를 받지 않아도 됩니다. 하지만, 농지의 경우에는 일반 취득과 같이 농지취득자격 증명을 발급 받아 낙찰기일 전까지 제출하여야만 취득이 가능하게 됩니다. 6. 임야매매증명이 없어도 임야를 취득할 수 있다. 7. 고수익을 위한 재테크 중 가장 확실한 수단이다. 주식투자는 지식과 노력보다는 의외성이 수익을 결정하는 중요 요소로 작용하지만 부동산경매는 의외성 보다는 경매에 대한 지식과 노력으로 수익을 올릴 수 있습니다. 8. 경매시장은 아직 폐쇄적이다. 입찰자가 컨설팅업체의 도움 없이 부동산경매에 입찰하기 위해서는, 권리분석(임차인분석), 물건분석, 가격분석 등에 필요한 법률지식 및 경매지식을 습득하고 있어야 합니다. 대법원의 경매대중화 정책에도 불구하고, 경매교육의 부족과 경매에 대한 부정적인 인식 때문에 아직도 폐쇄성을 탈피하지 못하고 있습니다. 현재는 많은 사람들이 경매를 통한 수익을 얻고 있지만, 그 수는 아직도 많지 않습니다. 이런 폐쇄적 시장, 일부만이 경매에 참여하여 이익을 얻는 오늘의 경매시장은 경매지식을 가진 사람들에겐 더 많은 기회가 주어지는 시장일 것 입니다. 9. 권리금 없는 상가(중개업소 포함)를 취득할 수 있다. 상가 권리금(P)높은 상가는 집중 공략 대상이다 부동산경매의 단점 1. 확인하기 힘든 권리로 인한 위험성 부동산등기부등본만으로 확인이 어려운 권리관계(담보가등기/소유권이전청구권보전가등기 여부) 와 부동산등기부등본에 나타나지 않는 유치권, 법정지상권, 숨어있는 대항력 있는 임차인 (임차권양도(전전대 계약)에 의한 임차인)등은 권리분석이 쉽지 않으며, 권리분석을 잘 못 하였을 경우에는 큰 손실을 입게 됩니다.   인수주의는 있는가?  등기부상에 말소기준등기보다 앞선 지상권, 지역권, 전세권, 환매등      기, 처분금지가처분등기, 임차권등기, 보전가등기 등은 인수하여야 한다.   그러나, 특히 유의하여야 하는 등기부상 나타나지 않는 권리로써 대항력있는 임차인의 임      차권(최선순위 저당권보다 앞선 임차인의 임차보증금)과 유치권, 법정지상권, 분묘기지권      등도 인수주의에 따라 낙찰자가 인수하여야 하는 권리이며 소유권말소 예고등기는 전후에      있던 말소촉탁사항이 아니다. 2. 낙찰부동산에 대한 항고, 건물명도로 부동산 인도의 지연 낙찰 후 낙찰대금의 10%-20%을 납부하였다 하더라도, 세입자 및 소유자 등 이해관계인이 항고를 하면 보통 2~3개월, 재항고 시에는 5~6개월의 기간이 소요되어 소유권취득이 지연되게 되며(신법 항고보증금 10% 제공), 또 명도대상 점유자들이 부동산을 자진 명도해주지 않아 법적인 힘을 빌어(인도명령 및 명도소송) 부동산을 인도 받아야 할 경우에는 더욱 많은 시간이 필요하게 되어 경제적, 시간적으로 손실을 얻게 됩니다. ■ 경매 추천서적 법원경매 추천서적 ☀2002. 9. 1인쇄( 2003.12.15 3판 인쇄)   가격 24,000원 , <알고하자 권리분석>   펴낸 곳:(주)미래와 경영,   지은이:김명채 ☀윤경판사 경매실무서적(上,下)중 하권만 60,000원 구입하시면 GOOOD     [경매판사들도 참고하는 윤 경판사의 경매실무서적]   도 서 : 윤경판사 경매실무서적(上,下)   출 판 : 법률정보센타   저 자 : 윤 경판사   가 격 : 하권만 60,000원(상하권은120,000원)   페이지 : 1,328 P ■판례는 내손안에  법고을 CD 서초동 법원(동관, 대법원 법원행정처 건물 5층 총무과: 02-3480-1307  02-3480-1307 )에 가면 금년 2003.7월 최근 업그레이드 된 법고을 CD를 구입하셔서 설치하시면 온갖 판례를 쉽게 찾으실수 있음(예: 임대차보호법 을 치면 약170개의 판례를 찾을수 있고, 복사도 가능하고, 비교 분석이 가능) 3만원으로 모든 판례, 법령 쉽게 접근 아니면,  ♣대법원 판례 ,최근 법령등은 www.courtauction.go.kr  경매정보광장>종합법률정보        또는    http://glaw.scourt.go.kr 에서   ■판례 예시  19950811 95  19950811 95 다177 배당이의 판결 【판결요지】  신축중인 연립주택 중 1층 소재 주택의 임차인이 주민등록 이전시 잘못된 현관문의 표시대로 “1층 201호”라고 전입신고를 마쳤는데, 준공 후 그 주택이 공부상 “1층 101호”로 등재된     경우, 주택임대차보호법상의 대항력이 없다고 한 사례.【별첨 2 참조】