부동산 지분경매 낙찰시 해결 절차와 검토할 사안은...

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[K그로우 전문가 칼럼=이주현 지지옥션 선임연구원] 부동산 소유권은 여러 사람이 분할해 등기할 수 있다. 대표적으로 부부가 공동명의로 부동산을 구입하는 경우를 들 수 있다. 이같이 각자의 지분비율대로 여럿이 소유하는 형태를 공동소유라고 한다.

매매시장에서는 일부 지분만 거래되는 경우가 거의 없지만, 경매시장에서는 지분권만 매각되는 경우를 심심치 않게 볼 수 있다.

일부 지분만 경매로 나오는 이유는 이렇다. 채권을 변제받지 못한 채권자가 부동산 전체에 근저당권 등 담보물권을 설정했다면, 공동명의자가 아무리 많아도 부동산 전체에 경매를 신청할 수 있다. 하지만 공유자 중 일부에게만 채권이 있고, 부동산 전체에 담보권을 설정하지 않은 경우라면 채무자가 소유한 해당 지분에만 경매를 신청할 수 있기 때문이다.

이렇게 나온 일부 지분을 낙찰받은 경우, 다른 공유자와 합의 없이 부동산 전체를 처분할 수 없을 뿐만 아니라 마음대로 사용하지도 못해 다수가 입찰을 꺼리게 되며, 최종 낙찰가격도 낮을 수밖에 없다.

그렇다면 지분경매를 낙찰받을 경우 통상적으로 어떤 절차를 거쳐서 해결되는지 간략하게 정리해 본다.

첫째, 다른 공유자와 합의하고, 부동산 전체를 매매한 후 대금을 정산하는 방법이 있을 수 있다. 둘째, 다른 공유자로부터 나머지 지분권을 매수하거나, 낙찰받은 지분권을 다른 공유자에게 매도하는 방법도 있다. 하지만 금전 관계가 얽히다 보니 이 둘의 방법은 쉽지 않은 게 현실이다.

마지막으로 가장 현실적인 방법은 낙찰자가 공유자를 상대로 공유물분할청구소송을 제기하는 것이다. 이 경우 법원에서는 현물분할(부동산을 나누는 방법), 가격배상(어느 한쪽이 매수할 것을 명하는 판결) 또는 가격분할(부동산을 경매로 진행한 후 낙찰대금을 나누는 방법) 중 하나의 판결을 내리게 된다. 대부분은 가장 공정하게 여겨지는 가격분할 판결이 나온다.

가격분할 판결이 확정되고 나면 낙찰자는 부동산 전체에 경매신청을 할 수 있는데 이렇게 온전한 부동산이 경매시장에 나오면서 정상적인 낙찰가격을 되찾게 된다. 즉 낙찰자는 상대적으로 낮은 가격에 지분권을 매수한 후 정상가격에 되파는 전략으로 볼 수 있다.

다만 부동산에 대한 가치평가와 권리분석이 선행돼야 하고, 공유자가 수십 명일 경우에는 소송서류 송달문제 등으로 절차가 길어져 수개월 또는 수년이 걸릴 수 있으므로 무턱대고 입찰하기보다는 지속적인 검토와 분석을 통해 충분한 정보를 갖추고 나서 도전하길 추천한다.

[출처] K그로우(http://www.kgrow.co.kr)

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