오피스텔(집합건물) 입주자들은 관리규약이 없어도 되는 봉인가?

[코오롱1차소장]

본인은 2003년부터 현재까지 아파트, 빌딩 관리소장을 17년 동안 하고 있고, 서울 구로구 K건물 관리소장을 2010년 10월부터 현재까지 맡고 있으며, 바로 옆에 위치한 YS오피스텔 10X동 110X호를 2012년 9월 매입해서 일가족과 함께 거주하고 있습니다. YS오피스텔은 519세대가 거주하며 스파가 입점해 있는데, YS오피스텔은 주변의 다른 건물 보다 관리비가 약 1.5배 이상 비싼 편입니다.

2005년 준공된 YS오피스텔에서 변XX은 2007년 관리단집회에서 관리단발기인대표를 자처하며 구분소유자들이 관리규약 제정 및 개정 등을 위임한 위임장을 근거로 관리인에 선임된 후로 관리소에 민원인 방문 시 열람용으로 관리규약 초안 4부를 보관한 채, 매년 개최되는 관리단집회에 관리규약 제정을 한 번도 안건으로 상정하지 않았습니다. 그래서 현재까지 YS오피스텔은 적법한 관리규약이 없고, 그로 인해 변XX은 임기 제한 없이 현재까지 관리인 지위를 독점하고 있으며, 관리규약이 없는 상태에서 적법한 선출 절차 없이 변XX의 회유와 설득작업으로 구성된 임의단체 운영위원회는 변XX의 사조직과 같은 역할을 하고 있습니다.

관리규약이 제정되지 않은 상태에서 YS오피스텔 주차수입은 관리비를 절감할 수 있는 재원으로 사용할 수 있는데, 변XX은 관리인 지위에 있으면서 집합건물법 제14조를 위반하고, 집회 결의 없이 2007. 7월 운영위원회의에서 입주자와 같은 건물에 입주한 스파의 주차할인권 금액을 20배 차등(입주자 1시간 주차할인권 금액 200원, 스파 5시간 주차할인권 금액 50원[1시간 10원] 판매) 결정하고, 2013. 5월 운영위원회의에서 또다시 집회 결의 없이 입주자 주차할인권은 400원으로 100% 인상하고, 스파의 주차할인권 금액은 동결하였습니다.

주변의 근린생활시설 사우나 중 손님이 가장 많은 스파는 변XX이 입주자 보다 주차할인권 가격을 40배 적게 차등 결정해줘서 스파가 정상적으로 입주자와 동등한 조건일 경우에 비해서 현재 주차할인권 구입비용으로 매년 1억원 이상의 부당이득을 취하고 있고, 반대로 입주자들은 스파가 취하는 부당이득 만큼 주차수입 손실을 보고 있습니다. 야간과 휴일에 5시간을 무료로 주차할 수 있는 스파를 방문하는 수많은 방문 차량으로 인해서 YS오피스텔 입주자들은 야간과 휴일에 주차할 공간이 없어서 주차를 못하는 주차난을 겪고 있는 상태입니다.

본인은 2016년 3월 개최된 YS오피스텔 정기 관리단 집회에 처음으로 참석을 했는데, 519세대로 구성된 건물임에도 참석자가 10여명에 불과했고, 본인이 변XX에게 공사, 용역 업체 선정 시 경쟁입찰을 하지 않는 점과 운영위원회 선출공고가 공고되지 않는 점을 질의하자, 변XX은 늘 해오던 업체이고, 결원 발생 시에만 운영위원회 자체적으로 추천을 받아서 충원하고 있다고 하였습니다.

관리단 집회에 참석한 구분소유자들은 본인이 건물 관리에 전문성을 보이고, 변XX이 현재까지 10년 동안 운영위원회 회장(관리인)직을 독점하고 있으므로 본인이 운영위원이 되어서 건물 관리 운영을 잘 감독해 주길 바라면서 본인을 운영위원으로 만장일치로 추대하였고, 변XX은 집회가 끝나고 바로 열리는 운영위원회의에서 협의 후 결과를 알려준다고 했는데, 다음 날 본인은 운영위원 추대에 대해서 관리단 집회에 안건으로 상정되지 않은 내용이므로 본인의 운영위원 추대는 무효로 결정되었다고 통보를 받았습니다.

본인은 2016년 4월 정기운영위원회의에 참석해서 회의가 열리기 전에 관리소에서 보관중인 관리규약을 확인하였고, 관리규약에는 분명히 임기와 정원에 대한 조항이 있는데, 변XX은 본인이 본 관리규약은 구분소유자의 서면동의가 없기 때문에 유명무실한 것이고, 현재 집합건물법에 따라서 투명하게 관리하고 있으며, 결원이 생길 때만 운영위원 추천으로 충원하고 있으므로 현재 10X동 대표가 있고, 운영위원회 운영에 전혀 문제가 없으니 추후 결원이 생기면 연락할 테니, 그 때까지 기다리라고 했습니다.

본인은 잘못된 점을 바로 잡고자, 관할 행정관서인 구로구청과 서울시 집합건물분쟁조정위원회에 행정지도를 요청했는데, 구로구청 담당자는 오피스텔이므로 관리규약에 따라 처리하고, 안되면 민사소송으로 해결하라고 답변하였고, 원고는 소송을 진행할 여유가 없으므로 변XX과의 다툼을 접고, 일가족과 함께 생활하고 있었는데, 7개월 후인 2016년 12월 원고의 집 현관문에 누군가가 익명의 쪽지를 붙여 두었습니다.

본인이 12월 운영위원회의에 참석해서 쪽지의 내용을 확인하는 과정에서, 변XX으로부터 씨**, 개**라는 심각한 욕설을 당하였고, 바로 사과를 요구해도 계속 욕설을 해서 결국 모욕죄로 고소를 했으며, 그와 관련해서 변XX은 모욕죄와 폭행죄로 처벌을 받았습니다.

본인은 YS오피스텔 관리의 잘못된 점을 바로잡고자 하였으나, 오피스텔 입주자들의 관심이 없어서 협조를 받을 수 없는 상태에서 변XX과 같은 관리인이 계속 전횡을 일삼지 못하도록 하기 위해서 결국 본인 자비로 2017. 4. 19. 민사소송을 제기하였고, 변XX은 본인이 소송을 제기하자, 관리비로 변호사를 선임하였고, 변호사의 자문을 받아서 2017. 8. 08. 임시관리단집회를 개최하여 임의단체 운영위원회 총무이사를 수임인으로 특정해서 변XX을 관리인으로 재선임 한 후 직전 임기 중 해임사유는 재선임 된 관리인에게는 적용되지 않음을 소송에서 주장하였으며, 본인이 재판부에 변XX의 업무상배임 혐의를 입증하기 위해서 금융거래내역조회 신청을 하였으나, 변XX이 이를 개인정보 보호 등을 이유로 극구 반대해서 신청이 받아들여지지 않았습니다.

2017. 8. 08. 임시관리단집회가 열리기 전에 본인은 다른 입주자들에게 YS오피스텔이 적법한 관리규약 없이 변XX이 관리인 지위를 독점하는 부분과 스파와 주차할인권 가격이 40배 차이가 나는 점 등의 건물 관리 실태를 알리고, 입주자들의 의견을 조사하기 위해서 2018. 7. 21. 전체 519세대 우편함에 ‘YS오피스텔 관리 실태에 대한 입주자 의견조사서’를 투입하였는데 변XX은 2018.7.22. 02시 30분 경 관리소 직원에게 지시해서 본인이 우편함에 투입한 의견조사서를 모두 수거하였고, 본인이 이를 문서은닉죄로 고소하자, 관리소장 J는 검찰청 조사 과정에서 직원에게 문서를 수거하도록 지시한 사람은 본인이라고 허위 진술해서 결국 혐의 없음 처분이 되었지만, 본인이 서울고등검찰청에 항고해서 변XX은 문서은닉죄, 관리소장 J는 범인도피죄로 구약식 처분을 받았고, 현재 법원에서 정식재판이 진행 중입니다.

그런데 변XX은 2018. 10. 18. 본인의 직장인 K건물의 B203호를 매입(4달 전 거래가액 3,600만원 보다 12% 높게 비싼 금액인 4,025만원으로 매입)했고, B203호는 다른 회사가 임차하여 창고로 사용하고 있는데, 변XX은 건물 내에 거주하지도 않으면서 본인에게 구분소유자임을 주장하며 매입 시점과는 상관성이 없는 2008년부터 2018년까지 개최된 관리단집회 회의록 및 각종 공사 자료 등에 대한 등본 발급을 수차례 내용증명과 팩스전송 등으로 요청하였고, K건물 운영위원회가 수차례 자료를 발급하였으나, 변XX은 이후로도 반복적으로 등본 발급 및 열람신청을 무차별적으로 계속 하면서 본인을 괴롭혔고, 그 과정 중에 변XX는 다시 모욕죄 1건으로 구약식 처분을 받았으며, 이 또한 정식 재판이 진행 중입니다.

법원의 판단은 집합건물법이 관리인 변XX에게 관리규약을 제정할 의무를 부여한 것이 아니고, 일반 입주자와 스파의 주차할인권 판매 가격이 40배나 차이가 나지만, 그런 결정을 한 경과가 위법하지 않으며, 임시관리단집회에서 변XX이 재선임 되었으므로 직전 임기 중 해임 사유는 변XX에게 적용되지 않는다는 것입니다.

본인은 최종적으로 대법원의 판단을 받기 위해서 상고를 해서 판단을 기다리고 있습니다.

현재 YS오피스텔 입주자들은 적법한 관리규약이 없어서 아무런 영문도 모르고 변XX과 그의 사조직과 같은 운영위원회에서 결정한 내용대로 영문도 모른 채, 관리비를 내고 있고, 그래서 YS오피스텔의 관리비는 다른 아파트나 오피스텔 보다 1.5배 이상이나 비싼 상태인데, 그에 대한 관리, 감독을 전혀 할 수 없는 상태입니다.

[본인이 제기한 민사소송에 대한 법원의 판단]

1. “집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라고 합니다.) 제24조 제5항에서 각 구분소유자가 관리인의 해임을 법원에 청구할 수 있도록 한 사유, 즉 ‘관리인에게 부정한 행위나 그 밖에 그 직무를 수행하기에 적합하지 아니한 사정’이란 관리인이 법령이나 관리단 규약에 반하는 행위를 하거나 관리비를 횡령하는 등 구분소유자들로부터 관리를 위임받은 취지에 반하여 구분소유자들에게 손해를 입히는 행위 등을 함으로써 구분소유자들과의 신뢰관계를 현저히 훼손한 경우, 또는 관리인이 건강상, 재정상의 사유 등으로 관리인으로서의 직무를 수행하기에 적합하지 아니하게 된 경우 등을 의미한다고 할 것이다. 한편, ‘직무를 수행하기에 적합하지 아니한 사정’이 존재하는지 여부는 원칙적으로 관리인으로 선임되어 그 직무를 수행하던 중에 한 행위를 기준으로 판단하여야 하므로(관리인 해임 청구의 소에 있어서의 소의 이익에 관한 대법원 2018. 9. 28. 선고 2016다231198 판결), 임기 만료 후 재선임 된 관리인에 대하여 ‘임기 만료 전의 종전 행위’를 이유로 구분소유자들과의 신뢰관계를 현저히 훼손하는 경우에 해당하여 해임사유가 있다고 인정함에 있어서는 보다 신중을 기하여야 할 것이다.”

⇨ 대법원 2018. 9. 28. 선고 2016다231198 판결은 2016. 5. 30. 관리단집회에서 새로운 관리인 R을 선임하였고, 같은 날 피고 E가 관리인 직에서 사임한 사실을 전제로 종전 관리인 피고 E의 해임을 청구할 법률상 이익이 없어 부적합하다고 판결한 내용입니다. 그런데 원고가 관리인 해임을 청구한 대상자는 변XX이고, 변XX이 2017. 8. 8.자 관리단집회에서 관리인으로 재선임되었지만, 2007. 3. 11. 개최된 관리단집회에서 관리인으로 선임된 이래 계속 관리인 지위를 독점하고 있으므로 이전 임기 중 해임 사유는 적용되지 않는다는 원심판결이 동일인에 대해서는 다르게 판단되어야 할 것입니다.

2. “집합건물법 제9조의 3, 제30조 제1항은 그 문언과 입법취지에 비추어 볼 때 관리인에게 관리규약을 제정할 의무를 부과하는 규정이라고 보기 어렵다. 한편, 집합건물법이 제3조 등 20개 이상의 조항에서 규약과 관련된 내용을 규정하고 있기는 하나, 이러한 규정들은 관리규약이 제정된 것을 전제로 규약의 내용, 규범적 한계 등을 규정한 것으로 보일 뿐이어서, 이러한 규정들을 관리규약 제정의무 부과의 근거로 삼기 어렵고, 달리 관리인에게 관리규약을 제정해야 할 의무가 있다고 볼만한 법적 근거를 발견하기 어렵다.

또한, 2007. 3. 11.자 피고 관리단의 관리단집회에서 ‘관리규약 제정 및 개정’에 관한 사항을 관리단(운영위원회를 의미하는 것으로 보인다)에게 위임하는 결의가 이루어진 것으로 보이나, 2005년부터 2008년까지 매년 관리규약 초안이 만들어졌던 점 등에 비추어 보면, 피고 관리단의 관리규약이 제정되지 않은 것을 두고, 변XX이 더 이상 관리인의 직무를 수행하기에 적합하지 않을 정도로 구분소유자들과의 신뢰관계를 훼손하는 행위를 했다고 평가하기 어렵다”고 하였습니다.

⇨ 집합건물법 제2조의2(다른 법률과의 관계) “집합주택의 관리 방법과 기준, 하자담보책임에 관한 주택법 및 공동주택관리법의 특별한 규정은 이 법에 저촉되어 구분소유자의 기본적인 권리를 해치지 아니하는 범위에서 효력이 있다.”에 따라서 주택법 및 공동주택관리법은 집합건물법에 효력이 있고, 집합건물에서 적법한 규약을 제정하기 위해 소집된 최초 관리단집회에서 선임된 관리인은 시ㆍ도지사가 보급해야만 하는 표준규약을 참조해서 관리규약을 제정해야 할 의무가 있고, 집합건물법과 공동주택관리법은 시ㆍ도지사가 대통령령으로 정하는 바에 따라 입주자들이 규약을 제정할 수 있도록 집합건물은 표준규약을 마련하여 보급해야 하고, 공동주택은 ‘관리규약의 준칙을 정한다’라는 규정을 두고 있습니다.

공동주택관리법은 입주자등이 시ㆍ도지사가 정한 관리규약의 준칙을 참조하여 관리규약을 정하도록 하고 있고, 집합건물법 제28조(규약) ①항은 규약을 제정해도 되고, 안 해도 된다는 의미가 아니라 집합건물 구분소유자들이 시ㆍ도지사가 보급해야만 하는 표준규약을 참조해서 규약을 제정한다는 것을 전제 하에서 이 법에서 규정하지 아니한 사항을 규약에 포함시켜 규정할 수 있다는 의미로 보아야할 것입니다.

또한 집합건물법에 효력이 있는 공동주택관리법은 제19조(관리규약 등의 신고)에서 입주자대표회의 회장에게 관리규약 제정 및 개정을 시ㆍ도지사에게 신고하도록 강제하고 있고, 집합건물법 제30조(규약의 보관 및 열람) ①항에서 규약은 관리인이 보관하여야 한다.’라는 강행규정을 두었는데, 공동주택관리법은 제19조는 입주자대표회의 회장이 적법한 관리규약을 제정해서 신고하고, 집합건물법 제30조는 관리인이 적법한 관리규약을 제정해서 보관하도록 한 규정으로 보아야 할 것이며, 유명무실한 적법하지 않은 규약 초안을 신고하고 보관해도 된다면 입법자는 공동주택관리법 제19조와 집합건물법 제30조 같은 법령을 규정할 이유가 없는 것입니다.

뿐만 아니라 집합건물법은 제66조(과태료) ②항에서 ‘규약, 의사록 또는 서면을 보관하지 아니한 경우 그 행위를 한 관리인, 의장, 규약ㆍ의사록ㆍ서면을 보관할 사람에게 100만원 이하의 과태료를 부과하도록 규정하고 있습니다. 입법자가 집합건물법 제66조(과태료)와 공동주택관리법 제102조(과태료)를 제정한 입법취지는 집합건물과 공동주택의 효율적이고 공정한 관리를 위해서 시ㆍ도지사로 하여금 표준규약과 관리규약 준칙을 정해서 보급하도록 강행규정을 둔 것이며, 시ㆍ도지사가 규약의 준거가 되는 표준규약을 보급하였음에도 불구하고 피고 변영만과 같이 적법한 규약을 신고 및 보관하지 않는 입주자대표회의 의장과 관리인에 대해서 이를 바로 잡고자 집합건물법 제66조(과태료)와 공동주택관리법 제102조(과태료) 같은 벌칙 규정을 둔 것입니다.

3. “이 사건 집합건물에서 주차요금이 결정·변경되는 과정에서 관리단집회의 결의를 거치지 않은 것으로 보인다. 그러나 ① 2007. 3. 11.자 피고 관리단의 관리단집회에서 관리위원을 선임함과 동시에 건물 관리의 일체 상황을 관리위원에게 위임하기로 결의하였는데, 위 결의에 근거하여 구성된 운영위원회의 2007. 7. 23.자 회의에서 주차요금이 결정된 점, ② 이후의 주차요금 결정 등 주차관리에 관한 사항들도 운영위원회에서 결정된 것으로 보이는 점, ③ 2015년도, 2016년도, 2017년도의 피고 관리단의 정기 관리단집회에서 통상결의 요건에 필요한 ‘구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수’의 출석에 현저히 미치지 못하는 수의 구분소유자 등만이 참석하는 등 피고 관리단의 정기관리단집회에서 집합건물법 제38조 제1항에 의한 결의가 이루어지기 어려운 상황이었던 것으로 보이는 점, ④ 주차요금 결정이 현저히 불공정하여 구분소유자들에게 일방적인 손해를 입히고 있다고 단정하기 어려운 점, ⑤ 변XX이 2017. 8. 8.자 관리단집회에서 관리인으로 재선임 되었는데, 위와 같은 주차요금의 결정·변경은 대부분 관리인으로 재선임 되기 이전의 일인 점 등을 보태어 보면, 피고 변영만이 주차요금의 결정·변경 과정에서 관리단집회의 결의를 거치지 않은 것을 두고, 변XX이 구분소유자들로부터 관리를 위임받은 취지에 반하여 구분소유자들에게 손해를 입히는 행위 등을 함으로써 구분소유자들과의 신뢰관계를 현저히 훼손한 경우에 해당한다고 보기 어렵다. 따라서 원고가 주장하는 위 해임사유를 관리인으로 재선임된 변XX에 대한 해임사유로 삼을 수는 없다”

⇨ 판결은 집합건물법 제14조에 따라 주차요금이 결정·변경되는 과정에서 관리단집회의 결의를 거쳐야 하지만, 2007. 3. 11. 관리단집회에서 구분소유자들이 ③건물 관리의 일체 상황에 대한 관리를 관리위원에게 위임했으므로 관리단집회의 결의를 거치지 않아도 위법하지 않다는 판단입니다.

그렇다면 집합건물법 제29조(규약의 설정·변경·폐지) ①항에서 ‘규약의 설정ㆍ변경 및 폐지는 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어서 한다.’라고, 규정하고 있지만, ②관리규약 제정 및 개정도 관리위원에게 위임했으므로 관리위원이 관리규약 제정 및 개정을 결정해도 위법하지 않다는 판단으로 법령 보다 구분소유자들의 위임이 우선한다는 판단이라고 할 수 있습니다.

또한 2013년 5월 운영위원회에서 임의단체 운영위원회가 주차요금 결정 등 주차관리에 관한 사항들을 결정한 것은 집합건물법 제14조, 제26조를 위반한 것이고, 운영위원 5인이 그와 같은 불공정한 차등 결정을 하였다면, 이후 소집되는 관리단집회에서 해당 결정 사항에 대한 추인 절차를 거칠 수 있음에도 불구하고 그러지 않았습니다.

구분	집합건물법	공동주택관리법
표준규약	제28조(규약) ① 건물과 대지 또는 부속시설의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자들 사이의 사항 중 이 법에서 규정하지 아니한 사항은 규약으로써 정할 수 있다. ④특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사 및 특별자치도지사(이하 "시ㆍ도지사"라 한다)는 이 법을 적용받는 건물과 대지 및 부속시설의 효율적이고 공정한 관리를 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 표준규약을 마련하여 보급하여야 한다.	제18조(관리규약) ①특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사 또는 특별자치도지사(이하 "시ㆍ도지사"라 한다)는 공동주택의 입주자등을 보호하고 주거생활의 질서를 유지하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 공동주택의 관리 또는 사용에 관하여 준거가 되는 관리규약의 준칙을 정하여야 한다. ② 입주자등은 제1항에 따른 관리규약의 준칙을 참조하여 관리규약을 정한다.
규약 제정	제9조의3(분양자의 관리의무 등) ② 분양자는 제28조제4항에 따른 표준규약을 참고하여 공정증서로써 규약에 상응하는 것을 정하여 분양계약을 체결하기 전에 분양을 받을 자에게 주어야 한다. ③ 분양자는 예정된 매수인의 2분의 1 이상이 이전등기를 한 날부터 3개월 이내에 구분소유자가 규약 설정 및 관리인 선임(選任)(제24조제1항의 경우에만 해당한다)을 하기 위한 관리단집회를 소집하지 아니하는 경우에는 지체 없이 이를 위한 관리단집회를 소집하여야 한다.	공동주택관리법 시행령 제20조(관리규약의 제정 등) ① 사업주체는 입주예정자와 관리계약을 체결할 때 관리규약 제정안을 제안하여야 한다. ② 법 제18조제2항에 따른 공동주택 분양 후 최초의 관리규약은 제1항에 따라 사업주체가 제안한 내용을 해당 입주예정자의 과반수가 서면으로 동의하는 방법으로 결정한다.
	집합건물법 시행령 제6조(관리인의 보고의무) ① 법 제26조제1항에 따라 관리인이 보고해야 하는 사무는 다음 각 호와 같다. 4. 법 제28조에 따른 규약(이하 "규약"이라 한다) 및 규약에 기초하여 만든 규정의 설정ㆍ변경ㆍ폐지에 관한 사항
규약 보관 신고	제30조(규약의 보관 및 열람) ① 규약은 관리인 또는 구분소유자나 그 대리인으로서 건물을 사용하고 있는 자 중 1인이 보관하여야 한다.	제19조(관리규약 등의 신고) 입주자대표회의의 회장(관리규약의 제정의 경우에는 사업주체를 말한다)은 다음 각 호의 사항을 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. 신고한 사항이 변경되는 경우에도 또한 같다. 1. 관리규약의 제정ㆍ개정
과태료	제66조(과태료) ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 행위를 한 관리인, 의장, 규약ㆍ의사록ㆍ서면을 보관할 사람에게는 100만원 이하의 과태료를 부과한다. 2. 제30조제1항, 제39조제4항, 제41조제3항(이들 규정을 제52조에서 준용하는 경우를 포함한다)을 위반하여 규약, 의사록 또는 서면(전자적 방법으로 기록된 정보를 포함한다)을 보관하지 아니한 경우	제102조(과태료) ③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 500만원 이하의 과태료를 부과한다. 3. 제11조제3항 및 제19조에 따른 관리방법의 결정 및 변경, 관리규약의 제정 및 개정, 입주자대표회의의 구성 및 변경 등의 신고를 하지 아니한 자

상기한 내용으로 본인은 국민청원을 올릴 예정이오니, 올바른 관리실태 및

행정이 정착될 수 있도록 청원에 동참해 주시고, 널리 전파해 주시길 부탁드립니다.