아파트 리모델링과 주택조합제도

<SPAN id=writeContents style="FONT-SIZE: 12px"> <DIV>동의율 2/3 이상으로 완화 합리적이나 입법 필요 </DIV> <DIV> </DIV> <DIV> </DIV> <DIV>주택법에 따르면 리모델링이란 건축물의 노후화 억제 또는 기능향상 등을 위해 대수선 또는 증축하는 행위를 말하지만 대수선은 공동주택의 면적 증가가 발생하지 않기 때문에 상당한 공사비를 부담하면서까지 소유자가 선택할 가능성은 거의 없다. 따라서 시장에서 논의되는 아파트 리모델링이란 통상적으로 준공 후 15년 이상이 경과된 아파트를 증축하는 것을 말하며, 증축은 기존 아파트 면적의 30%까지만 허용된다. </DIV> <DIV> </DIV> <DIV>그런데 이러한 증축 리모델링은 아파트 소유자 몇 명이 원한다고 해서 허용될 성질의 것은 아니다. 예컨대 어느 아파트 단지의 A동 10층 1001호 소유자가 자기 집의 증축을 원한다고 가정해 보자. 다른 집에 영향을 끼치지 않고 1001호만 증축하는 방법이 있을까? 현실에서는 존재하기 어렵다. 따라서 주택법은 공동주택 리모델링은 반드시 주택단지 전체에 걸쳐 이루어지거나 최소한 주택단지 내 한 동 전체에 걸쳐 이루어질 것을 요구하고 있다. 다만, 주택법이 동별 리모델링을 허용한다고 해서 실제로 동별 리모델링이 쉽게 추진될 수 있는가는 전혀 별개의 문제이다. 현실적으로 주택단지 내에서 한 동만 리모델링할 경우 그 동의 공사기간 중에 발생하는 공사상 소음, 분진 등의 문제뿐만 아니라, 다른 동과의 인동간격 축소, 공유대지의 추가점용, 동별 건축수명의 차이로 인한 주택단지 전체의 재건축사업 추진의 어려움 등 많은 난관들이 도사리고 있기 때문이다. 정부 역시 처음에는 동별 리모델링이 특별한 조건 없이 허용된다는 입장에서 다른 동 소유자들의 동의를 확보해야 하는 것으로 입장을 선회한 것도 이러한 문제점을 인식했기 때문이다. </DIV> <DIV> </DIV> <DIV>결국 아파트 리모델링은 주택단지 전체에 대한 증축 리모델링일 수밖에 없는데 이 경우 주택단지 전체 소유자로 구성되는 하나의 법상 단체를 만들 필요가 있다. 이러한 목적에서 고안된 제도가 리모델링주택조합제도이며, 리모델링주택조합은 주택단지 전체 및 각 동의 구분소유자와 의결권의 각 2/3 이상의 결의를 얻어 시장·군수 또는 구청장으로부터 설립 인가를 받으면 성립된다. 여기에서 의결권이란 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」상의 개념으로 아파트 구분소유자들이 소유한 주택면적을 의미하는 것으로 이해하면 가장 쉬울 것이다. 예를 들어 24평형 아파트가 10세대, 32평형 아파트가 10세대인 아파트를 리모델링하고자 하는 경우 전체 구분소유자 2/3 이상인 14세대 이상의 구분소유자의 동의가 있어야 한다. 그러나 리모델링에 동의한 자가 24평형 소유자 10명, 32평형 소유자 4명인 경우에는 전체 소유자 2/3이상의 동의를 얻었지만, 의결권상의 동의율은 65.7% [(24x10+32x4)/(24x10+ 32 x10)]이어서 의결권 2/3 이상의 동의요건을 충족 못하는 것이 된다. 또한 주택법은 주택단지 및 각 동의 구분소유자 및 의결권의 각 2/3 이상의 동의를 얻으면 리모델링주택조합의 설립을 허용하면서 리모델링 허가를 받을 경우에는 종전과 같이 리모델링 설계의 개요, 공사비, 조합원의 비용분담내역이 기재된 결의서에 주택단지 전체 구분소유자 및 의결권의 각 4/5 이상의 동의와 각 동별 구분소유자 및 의결권의 각 2/3 이상의 동의를 얻도록 규정하고 있다. 이와 같이 리모델링주택조합 설립의 동의율과 리모델링 허가의 동의율이 서로 다르게 된 것은 우선 2/3 이상의 동의율로 리모델링주택조합의 설립을 허용하고 추후 4/5 이상의 동의율을 확보할 경우 리모델링 허가를 받도록 해 리모델링사업 추진을 보다 신속하고 용이하게 하려는 것이었다. </DIV> <DIV> </DIV> <DIV>한편 인가를 받아 설립된 리모델링주택조합은 주택법 제18조의2 제2항의 규정에 따라 리모델링 결의에 찬성하지 않는 자의 주택 및 토지에 대해 매도청구를 할 수 있으므로 이론적으로 보면 리모델링 행위허가가 있기 전에도 반대자에 대한 매도청구소송을 통해 동의율을 100%까지 확보할 수 있는 길이 열려 있는 것이다. 이렇게 될 경우 리모델링 추진위원회는 소유자 2/3 이상의 동의만으로 리모델링주택조합 설립인가뿐만 아니라 리모델링 행위허가 시 4/5 이상의 동의율도 손쉽게 확보하게 된다. 물론 이것은 매도청구소송에 따른 막대한 취득비용이 확보돼야 한다는 전제가 있어야 하지만, 구분소유자 2/3 이상의 동의만으로도 리모델링에 반대하는 구분소유자들의 소유권을 박탈할 수 있다는 것은 리모델링에 반대하는 구분소유자들에게 상당한 심리적 압박을 주는 것이다. 공동주택 리모델링을 활성화하고자 하는 정부의 강한 의지를 엿볼 수 있는 내용이다. </DIV> <DIV> </DIV> <DIV>그럼에도 불구하고 주택법 시행령 개정을 통해 조합설립인가의 동의율을 낮추게 되면 주택법상 조합설립인가 후 매도청구소송이 가능하다는 조문을 통해 매도청구의 법률 요건이 변동된다는 사실에 유의할 필요가 있었다. 왜냐면 공공필요에 의한 재산권의 수용·사용 또는 제한 및 그에 대한 보상은 법률로써 해야 하는 데, 비록 매도청구에 관한 근거 조항이 주택법에 규정돼 있다고 하더라도 매도청구의 발생 요건인 조합설립인가의 본질적인 내용을 변경하는 것은 결국 매도청구의 실질을 변경하는 것이기 때문이다. 따라서 리모델링주택조합 설립인가의 동의율을 2/3 이상으로 완화한 것이 합리적이고 사회적 타당성을 갖는 것이었다 하더라도 이에 관한 근거 조항은 주택법에 직접 규정하는 것이 더 바람직했을 것이다. 향후 입법적 개선을 기대한다. </DIV> <DIV> </DIV></SPAN>