개발지 분석 김천혁신도시 입지 및 전망 분석 by 큐에미

[큐에미]

상담란을 돈벌이로 악용 금지
값싼 행동을 위해 품위를 버리시지 마시기 바랍니다

이곳은 커뮤니티 연구분석 공간이므로 상업 및 홍보는 이용을 금합니다!

본 란은 최고의 경제, 재테크 전문가 집단인 

텐텐지식회원이 만들어가는 텐텐경제연구소입니다.

텐텐회원은 누구나 지식회원입니다.

---

글쓰기 :

반갑습니다.

사전에 설명드렸다시피 제가 생각하는 김천혁신도시 입지와 전망 분석해보도록 하겠습니다.

우선 주의사항 부터요.

아래 글은 순순히 저의 "개인의견일 뿐" 입니다. 그러므로 절대 맹신하시면 안됩니다.

제 생각을 듣고 싶은 분들이 많아서 하나씩 설명해 드리겠습니다.

굳이 김천혁신도시만 생각할게 아니라 전국의 수많은 신도시를 연상해가며 생각해보시는게 더 낫습니다.

타지역도 결국은 비슷하게 흘러 갈것이니까요.

그리고 제가 설명할 내용들도 먼저 진행되었던 타도시의 사례들을 보고 예상하는 것이기 때문입니다.

구미의 이웃도시 김천시!

아시다시피 이곳에는 KTX역이 있습니다. 2010년에 개통했고요. 이제 만 5년이 지났습니다. 해마다 이용객은 증가합니다.

지명은 "김천구미역" 입니다.  역을 선정할 당시에 말들이 많았습니다. 인구가 3배 이상 많은 구미에 생길것이라 기대했었지만 김천시에 생겼습니다. 다만 김천시내권이 아니고 구미에서도 가깝지도 멀지도 않은 어중간한 위치에 있습니다.

2004년에 이 위치로 역이 확정되었고.. 이후로 2008년에 경북혁신도시로 "김천구미KTX역"이 위치한 남면(현 율곡동)으로 지정되었습니다.

사실 이게 시사하는 바가 큽니다. 바로 정부정책이고 국책사업이기 때문입니다.

정부에서 이곳을 역으로 선정할때부터 혁신도시를 염두해 두었는지는 모르겠습니다. 그러나 덩치가 큰 두개가 한곳에 모였습니다. 시너지가 날수 밖에 없습니다.

아직도 전국적으로 KTX역이 있는 혁신도시는 김천시 밖에 없습니다. 그런점에서 타도시대비 장점이 많고 발전가능성이 높은곳입니다.

대중교통에 있어서 열차의 중요성은 꽤 큽니다. 중요도로 따지면 전철(지하철) > 일반열차 > 고속열차 됩니다.

KTX역은 사실 운행편수가 그리 많지 않습니다. 그래서 역세권이라고 부르긴 하지만 실제적으로 역세권이라고 지칭하려면 전철처럼 꽤 많은 유동인구가 필요합니다. 그런점에서 대전역/천안아산역/동대구역처럼 일반열차와 KTX 두개를 동시에 품지 못하고 하나만 품고 있기때문에 반쪽짜리라고 생각합니다. 좀 아쉬운 부분입니다.

그러나 최근 제3차 국가교통망 발표내용을 보면, 남부내륙고속철이라고 부르고 있는 김천 - 거제 간 선로가 확정되었습니다.

계획대로 김천-거제간 연결되고, 미확정 검토중인 김천에서 문경-수서-서울까지 연결, 여기에 일반열차까지 정차가 되도록 변경이 된다면 그건 큰 사건입니다. 이건 확정단계가 아니니 봐야하고요.

KTX역이 시사하는 바는 매우 큽니다. 그것은 바로 인접한 "천안아산KTX역"을 보면 알수가 있습니다.

이 지역도 원래 아산 지역입니다. 그런데 천안이라는 지명을 붙임으로서 시너지 효과가 생겼습니다. 역이 위치한 천안 불당동은 그 주변지역에서도 강남이라고 부를정도로 살기 좋고 인프라가 완벽한 곳입니다. 부동산 가격 또한 비수기에도 흔들림이 없습니다.

역 이란 존재는 그 하나만으로도 두고두고 시너지를 낼 수 있는 아주 좋은 교통편입니다.

김천혁신도시를 보기 전에 다른 혁신도시를 비교해봐도 좋습니다.

가장 큰 도시는 세종시입니다. 세종시는 아주 큰 도시이고 쎈 도시입니다. 얼마나 쎈지 오히려 광역시인 대전인구를 빨아들이고 있습니다. 그리고 이웃한 청주까지도 주변인구를 흡수하고 있습니다.

분양물량이 그렇게 많은데도 중요한 것은 준공후 미분양이 없습니다. 분양할때마다 결국은 분양이 다 됩니다.

그러나 세종시와 김천시를 비교하면 안됩니다. 김천혁신도시는 규모가 훨씬 작기 때문인데요.

혁신도시외에도 기업도시, 국제도시 등 수많은 신도시들이 많이 건설되고 입주되고 있습니다.

신도시들 특징을 한번 말씀드릴께요.

인천을 예로 들면, 인천에는 3개의 신도시가 있습니다. 송도,청라,영종 신도시입니다. 세곳 모두 특색이 있습니다.

규모면에서는 압도적으로 송도가 큽니다. 면적도 크고 계획된 인구 역시 많습니다.

그에 반해 청라와 영종은 좀 작습니다.

만약, 인천에서 투자를 하고 싶은데 위 세곳중에 어느곳을 해야할까요? 이건 개인 투자스타일별로 다릅니다. 정답은 없네요.^^

다만 도시별 특징은 생각해 볼 수 있습니다.

송도는 이 세곳의 도시중 맏형으로서 가장 큰 도시입니다. 규모에 맞게 대학교며 기업, 쇼핑/문화시설까지 완벽히 갖쳐지고 있습니다.

그런데 아시다시피 입주 초반에 안좋았습니다. 도시는 깨끗하고 건물은 크고 멋지지만 인프라가 부족하기 때문입니다. 투자로 하신분들도 많았는데 서울 접근성이 불편하니 실거주를 안합니다. 그래서 입주거부 사태가 발생되고 마이너스로 난리가 났었지요.

그 이유는 많은것이 있었지만요.  그러나 지금은 조금씩 자리를 잡아가고 있습니다.

송도신도시 다녀오신분 있는지 모르겠습니다만 가서 보시면 압니다. 그곳은 이미 한국의 모습이 아닙니다. 아주 멋집니다.^^

그런데 이제서야 도시 완성율이 50% 수준입니다. 앞으로 100%가 되면 어떤 모습일까요?

청라는 인천에서 두번째로 큰 신도시입니다. 한국 최고층 빌딩계획도 있었고 국제금융도시로 만들겠다라는 야심찬 계획도 있었습니다.

그런데 송도와 마찬가지로 사업이 지연/취소되면서 난리가 났습니다. 그나마 작년부터 살아나기 시작했습니다.

중요한 것은 청라는 좀 작습니다. 개발은 송도와 비슷하게 진행했는데 완성율로 따지면 송도는 50%, 청라는 70%가 넘었습니다.(완벽한 데이타는 아닙니다.)

송도처럼 큰 도시는 크기 때문에 초반에 자리를 잡는데 시간이 많이 걸립니다. 그래서 초반에 힘듭니다.

청라는 크기가 다소 작기 때문에 이미 주거지로서 자리를 잡았습니다 그래서 이제 안정권입니다. 이것은 전세가율로 알 수 있습니다. 40%밖에 안되던 전세가율이 이제 60%를 돌파했고 일부단지는 70%가 됩니다.

그렇다고 해서 청라가 더 좋으냐? 그건 아닙니다. 물론 지금 당장은 낫습니다.

그러나 완성단계에선 얘기가 달라집니다. 송도가 계획된대로 완성되는 그 시기가 되면 엄청 큰 변화를 보일것입니다. 인천공항과 가깝다는 지리적인 이점과 막강한 인프라로 강남과 어깨를 나란히 하려고 할 수도 있습니다.

청라에서 보듯이 비교적 작은 신도시는 초반에 빨리 자리를 잡고 안정권에 들어가는게 장점이지만 송도만큼의 상승을 바라기엔 무리가 있습니다.

신도시들의 특징을 설명하면서 비교해 드리려고 길게 설명드렸습니다.

김천혁신도시는 작습니다. 그렇기에 세종시를 뛰어넘을수는 없습니다.

그리고 마찬가지로 대도시를 뛰어넘을 수 도 없습니다. 그렇지만, 주변지역에서는 대장이 될 수도 있습니다.

"김천혁신도시 입지 분석"

이제부터 김천혁신도시 입지분석을 하나씩 해보겠습니다.

전에 설명드렸다시피 입지는 크게 네가지로 분석합니다. 더 추가적으로 봐야할것도 있지만요. 

"교통편리성, 교육환경, 생활편의성, 환경쾌적성"

네가지 모두 중요합니다. 그리고 네가지 모두를 만족하면 좋은 입지입니다. 한국에서 가장 좋은 입지는?

강남입니다. 그래서 비싸고요.^^

지금부터 줄여서 "김혁"으로 부르겠습니다.  김혁은 규모가 작습니다. 대구의 한개 "동" 보다도 작습니다.

그래서 입지분석하기가 너무 간단합니다. 그래서 걱정입니다. 변수가 없을것 같습니다.

첫번째, 교통편리성

교통이 가장 중요합니다. 특히 수도권에서는 대중교통이 아주 중요합니다. 그런데 지방에서는 대중교통 의미가 크게 없습니다.

대부분 그러하듯 자가용이 없으면 이동하기 어렵습니다. 이건 어떻게 해결방법이 없습니다.

그렇기때문에 지방은 교통 편리성으로 봐야합니다. 고속도로,국도가 가까운지가 중요합니다. 그러나 KTX역이 있으니 이건 보너스입니다. 기왕 이 동네에 있으니 걸어다닐 수 있는 거리면 좋습니다.

각 아파트별 이니셜로 표현했습니다. 동김천IC와 KTX역 혜택은 모든 아파트가 누릴 수 있습니다.

고속도로 이용시 구미까지 13분, 김천까지 3분거리입니다. 구미도 출퇴근이 가능한 거리입니다.

KTX를 이용하게되면 대구와 대전역까지 20분대로 도착됩니다. 역의 종점인 서울/부산까지는 90분 이내입니다. 하루생활권이 가능합니다. 장점이자 단점입니다.

그러나 KTX역까지 걸어가야 할때에는 아파트별 시간이 다릅니다. 이 시간은 개인별 편차가 있으므로 참고로만 보시고요.

그리고 중요하게 봐야될 포인트가 하나 더 있습니다. 버스 승강장입니다. 물론 아파트 단지별로 대부분의 버스가 정차합니다.

그러나 회사통근버스와 구미로 가는 버스는 모든 곳에 정차하지 않습니다. 바로 그 버스가 다니는 길목에 있는 아파트가 교통편에서는 가장 우수하다고 말할 수 있습니다. 예로 대구에서 구미로 출퇴근하는 분들이 많이 계신데 대구의 동네별 정차되는 아파트에 직원들이 삽니다. 그러므로 통근버스가 정차하는 위치까지 잘 봐야합니다. 그것은 발품 팔아보시면 알 수 있습니다.^^

두번째,  교육환경(학교,학원가)

김혁에는 현재 초,중,고 1개씩 개교되어있으며, 최종적으로는 초3,중2,고2가 예정되어있습니다.

어린아이들이 많다보니 초등학교 2개소는 내년부터 순차적으로 개교될 예정입니다. 현재 입주한 모든 아파트의 아이들은 도시 중앙에 있는 율곡초등학교 다닙니다. 그런데 과밀입니다. 그래서 지역별(아파트별) 학교를 구분해서 배정해야합니다.

100% 확실한것은 아니나 아래 표시한것 처럼 교육청에서는 계획을 가지고 있습니다.

 아파트 세대수별로 계산해보면 거의 3등분이 됩니다.

수도권에서는 학군이 가장 중요합니다. 강남 목동 노원 학원가가 유명하고 이 지역은 아파트 가격도 쎕니다. 주변지역에서 모두 이쪽 학교를 다니기 위해서 이사를 오고싶어 합니다. 학원버스도 경기 북부/남부까지 운행이 됩니다.

그러나 다행히도(?) 여긴 지방이라서 수도권 만큼은 아닐것 입니다. 그러길 바랍니다.

그런데, 현재 거주하고 있는 분들이 교육열의가 좀 높습니다. 앞으로 더 높아질 수 있습니다.

현재 학원가도 율곡초등학교 주변으로만 형성되어있습니다. 학교가 하나뿐이니 당연합니다. 그러나 나중에 옆에 있는 학교들이 개교를 한다고 해도 이쪽에 있는 학원가가 가장 번창할 것으로 예상됩니다. 그 이유는 아시는 분들은 아실겁니다.

왜 최근들어 옥계 동부초등학교가 전국권에 이름을 올리는지? 왜 주변 학원가가 장사가 잘되는지? 그것은 바로 부모의 경제력/학력과 관계가 있습니다. 아주 우월한게 아니지만 비교 우위라고 생각됩니다. 아파트도 그렇고 위치도 그러합니다.

세번째, 생활편의성 (상권)

김혁에서 가장 큰 상권은 역 앞 상권입니다. 지금도 수많은 건물들이 건설중이며 입점한 가게들도 많습니다.

상권은 크게 네곳으로 구분됩니다.

"역 앞 메인상권" , "한국전력기술 상권" , "학교 앞 상권" , "클러스트용지 상권"

각 상권마다 저마다의 특징이 있습니다. 아무래도 공공기관용 상권은 점심과 초저녁 장사가 잘됩니다. 그러나 아직은 주말에는 장사가 신통치 않아 보입니다. 금요일이면 수많은 직원들이 고향앞으로 가기때문인데요.

역 앞 상권은 아직은 활성화가 많이 되어있진 않습니다. 유동인구가 적고요. 기대했던 역을 이용하는 사람들도 적습니다.

그럼에도 수많은 오피스텔과 상가가 건설중인데, 아쉬운건 분양가가 높다는것이고 임대료 역시 많이 높다는 점 입니다.

높은 임대료로 인해 많은 영세업종 진입이 힘들고 그게 도시초기 발전을 저해하는 요인이 됩니다.

그러나 앞으로도 입주하실 분들이 많기때문에 현재보단 활성화가 되지 않을까 생각합니다만, 가장 중요한 임대료!!! 때문에 어려워 보입니다.

간단히 세종시를 보면 됩니다. 세종시 상가가 지금 어떤가요? 초반에 분양받아서 임대주고 하신분들 지금 어떤까요?

외지 투자자본이 들어와서 휩쓸고 간 자리는... 임대료를 주면서 수익 낼 자신이 없다면 몇년간은 지켜보는게 좋지않을까요.

상권이 자리 잡기에는 시간이 필요해 보입니다.

그러나, 아파트 거주자 입장에서는 아무래도 메인 상권을 도보로 이동할 수 있는 위치에 살고 있는 분들이 좋을것입니다.

덧붙여서 단점을 말씀드리면 거주 인구수 대비 상가와 오피스텔 갯수가 너무 많습니다.  단기간에 해결이 어려워 보입니다.

네번째, 환경 쾌적성

개인적으로 이부분에 있어서 가장 큰 점수를 주고 싶습니다. 계획된 신도시이다 보니 도시가 깨끗합니다. 그러나 좀 작습니다.

다들 알다시피 이 지역에는 공장이 없고요, 유해시설(주점,여관)이 없습니다. 전봇대도 없으며 도시 중앙에는 인공하천이 흐릅니다.

자연환경은 신도시를 절대 따라갈 수 없습니다. 압도적입니다.

여기에 매료되어 주변지역에서 이사오신 분들이 꽤 있습니다. 특정 아파트는 베란다에서 호수/공원전망도 가능합니다. 아주 큰 혜택이 아닐수 없습니다.

특히 좋은 공기와 좋은환경이 유지되는 한 주변지역에 사시는 분들 중 "자연"을 중요하게 생각하는 분들은 계속 유혹이 되실것 같습니다.

아래에 계획된 공원은 계속해서 업그레이드가 되고 있습니다. 더군다나 거주 인구도 많죠.

김천시에서 계속해서 신경쓸 수 밖에 없습니다.

입지분석을 네가지로 나눠서 분석해봤습니다.

이렇게 분석해보니 어느 아파트가 가장 좋은지 생각이 되시는지요? 판단은 스스로 하시라고 제 개인적으로 생각하는 "가장 입지 좋은 아파트"는 말씀드리지 않았습니다.

분명 말씀드렸지만 실거주로서 만족하는 아파트가 있고, 투자처로서 시간이 지날수록 가치가 생기는 아파트가 있습니다.

투자는 그런곳에 해야 합니다. 굳이 김혁을 말씀드리는게 아닙니다. 타 지역을 보더라도 마찬가지입니다.

그래야 지금같은 비수기에도 얼마든지 원하는 가격에 아파트를 매도 하실 수 있습니다.

즉, 자연스럽게 리스크 대비가 됩니다.

"김천혁신도시 향후 전망"

2015년 김천지역 인구수 대비 입주물량은 약 4배나 많았습니다.(700세대 필요 - 3300세대 입주)

그럼에도 불구하고 공실도 없었고 분양권 프리미엄은 소폭 상승되어 유지되고 있습니다. 물론 전세가율은 낮습니다.

그리고 올해 입주물량은 작년보다 많습니다. 투자자가 많았으나 실입주자 손으로 많이 넘어갔습니다.

개인적인 생각으론 올해 역시 큰 무리없이 입주가 마무리 될것 같습니다.

그리고 내년부터는 이제 입주물량이 확~ 줄어듭니다. 아니 없습니다.

이사를 오고 싶으면 분양권을 사서 오는게 아니라, 기존에 입주한 아파트를 사서 와야 합니다. 더 이상 분양할 땅이 없습니다.

그러나 이곳에 직장이 있는 이전기관 직원분들은 거주하고 있는 아파트를 매도할 일이 없을겁니다. 전배가면 하겠지만요.

이미 이곳에 터를 잡으신 분들도 마찬가지입니다.

그렇기에 빠르면 내년, 아니면 내후년부터 심각한 공급 부족 현상을 맞이할 수 있을것으로 생각됩니다.

왜냐면 새롭게 입사하는 직원들은 이곳에 집을 마련해야하고, 이곳에 발령받아 오실분들 역시 집이 필요합니다. 또한 주변지역에서 이곳으로 이사오고 싶어하는 분들도 집이 필요합니다. 더군다나 그때쯤이면 이미 인프라가 갖쳐졌기때문에 전세가율도 어느정도 회복될 것이고, 투자로 가지고 계신분들도 매도하실 분들이 적을듯 싶습니다.

공급과 수요의 법칙으로 봤을때 앞으로 2년 후가 정점에 달하지 않을까 개인적으로 예상해봅니다.

물론 그때쯤이면 원래 계획대로 도시를 확장시켜 역 뒤편으로 추가개발을 할 수 도 있는 일입니다. 그건 봐야겠지만요.

도시규모가 작은만큼 빨리 안정화되고 자리잡는 점에서는 장점이 되지만, 더 이상 확장이 어렵다는 점에서는 발전에 제약이 될 수 밖에 없는 양날의 검입니다.

김천혁신도시만을 투자처로 보지마시고 다른 곳에 응용해서 보세요. 그리고 제가 분석한 내용들 그저 참조만 해주셨으면 좋겠습니다.

제 글이 절대 정답은 아닙니다. 큐에미란 사람은 이렇게 분석하는구나라고 보시면 됩니다.

감사합니다.

[everyhappy-man]

좋은 글 잘 보았습니다.
지극히 개인적인 견해임을 밝혔고, 판단은 개인들이 잘들하시라는 내용을 올리셨는데도
질책을 다소 받으셔서 아쉽네요.
'매수할려는 사람, 매도하려는 사람, 관망하고 있는 사람'.
자신의 입장에 따라서
어떠한 글에 대한 판단(입장)이 달라지는 것은 당연한 것입니다.
글을 읽는 사람의 주관이 강하게 개입되었기 때문입니다.
약간은 희망적으로 보신 경향이 있지만,
그것을 편중된 글의 흐름이라고 치부하기에는 지나침이 있다는 생각입니다.
앞으로도 좋은 분석의 글 부탁드립니다.
좋은 재능을 이곳에 공개해주셔서 깊이 감사드립니다. !!!

[오칠이아빠]

100번째 댓글로 감사의 인사를 드려요

[점심형인간]

아깝네요 백번째 댓글 달려고
했는데ㅠㅠ

[오칠이아빠]

.

[쭌이]

큐에미님 직업이 무엇인지요?

[큐에미]

구미 공단에서 일하는 평범한
직장인입니다.

[추파춥스]

좋은 분석 감사합니다.

[쫑아]

역시 큐에미님이시네요..분석 감사합니다

[이와같은때엔]

안녕하세요 큐에미님!! 항상 많이 배우네요..
입지의 중요성과 신도시들의 현재대비 미래가치를 눈여겨야 함을 다시한번 새겨보네요..

아울러 신도시도 신도시 나름의 가치차별화가 분명 존재함을 떠올려보네요..
그렇기에 많은 사람들은 투자가치가 보다 더 높은 신도시를 찾아 연구.분석하고..
그리하여 결심투자하는데는 다 이유가 있겠지요..

우리지역의 신도시는 어느정도의 투자매력이 있는지도 다시한번 생각해봐야겠네요..^^

[마음의하늘]

김혁에투자자입니다
저도 큐에미님같은생각으로
투자했습니다
5 년후를기대합니다

[멋진꾸]

좋은 분석이며, 추가하자면 광역 교통망이 속속 구비됨으로써 확장 가능성이 열려 있으므로 인구수가 적다는 단점마저 희석될 것으로 보입니다.
김천(영덕)-전주(새만금)간 동서횡단철도까지 이번 국가철도망3차계획에 반영되었는데 실제 착공가능성이 높다고 보여집니다.
이렇게 되면 총 3개의 철도축이 김천에서 만나는 것인데 이는 실로 어떤 도시도 이뤄내지 못한 대단한 일이지요
김천이 국토의 중심부에 있다보니 지리적 입지로 먹고 들어가는 것이죠
이러한 철도망의 개설만으로도 이미 김천혁신의 가치는 굉장히 크다고 볼수 있습니다.
향후 2년내에 구미 최고가 아파트 송정푸르지오캐슬아파트를 가볍게 뛰어넘는 가격이 나올 것입니다

[영원한시간]

늘 ~ 객관적인분석을 통하여 스스로판단하게끔 해주시는면들에 깊이 감사드립니다

[하얀개미조나단]

며칠간 여러번 이글을 보게됩니다
댓글 100개가 넘는데 그만큼 많은분들의 마음을 건드셨고 토론의장을 제공한 글이네요 ^^
큐에미님의 깔끔한 분석과 많은 관심이 글속에 배여있음을 느낍니다
좋은글 잘 보았습니다 감사합니다

[미키]

向後 성장 가능성 순서 경북 2위 분석 되네요 (참고용).
'세종시 아우' 혁신도시, 지역경제에는 '형보다 더 효자'
http://www.inews365.com/news/article.html?no=433774

[맞별부부]

동부초의 부상은 실로 두드러지고 있다고 합니다.
전국대회를 많이 나가는 동생의 말로는 입상자 이름에도 많이 올라오고 참여하는 수도 많다고 하네요
웃스개 소리로 없는데가 없다고.. 앞으로도 점점 잘 될겁니다. ^^

[미키]

농림축산검역본부, 김천혁신도시 이전 완료 (동영상 뉴스)
http://blog.naver.com/hcnnewser?Redirect=Log&logNo=220628960488

이전일정 (동별배치도)
http://www.qia.go.kr/bbs/notice/kimcheonmove1.jsp

[내손은 약손]

큐에미님.

쪽지로 문의 좀 드렸는데. 답변 해주시면 정말 감사드립니다 ^^

[나눔부자]

멋지네요.
빠숑이 칭찬이 자자하네요.

[큐에미]

여기서 뵈니 반갑습니다.^^
칭찬받을만한 인물은 아닙니다. 전에 대구에서 주지오님강의 너무좋았었고요. 앞으로도 좋은강의 부탁드려요. 대구에서 강의가 있으니 너무 좋습니다

[회색도시]

다시 보기 팬입니다. ^^