2018.11.01. 철거 단계 둔촌주공 재건축 시세 및 분위기

[dream박대표]

노는 것도 힘듭니다.

노세 노세 젊어서 노세, 늙어지면 못노나니~라는 올드한 노래가 불현듯 생각나는 날입니다.

3박 5일의 극기훈련 이후  거의 ~~상태에서 하루하고도 반나절을 잠에 취해 있다가 출근했습니다. 제가 없는데도 저희 드림공인을 사랑하시는 분들은 여전히 사랑스런 눈도장을 찍으셨고,

저는 노느라 둔촌주공 시황 전달을 하지 못했습니다.

지난 토요일부터 오늘까지 매매 거래는 없었습니다.

기존 매도자들이 내놓은 매물이 1000~2000만원 조정된 셈입니다. 9.13 대책 발표 이전에 비해서 1억원 이상 빠졌습니다.

그런데도 매수세는 관망세입니다.

부동산 시장은 매수 심리가 반인데 매수 심리라는 것이 사람의 마음에 동요를 일으키는 묘한 심리로 시세 하락기에는 절대 반응을 하지 않습니다. 여간한 강심장이 아니고서는 가격이 더 빠질까 두려워 매수에 뛰어들지 못합니다. 용기(?) 있는 한 분이 매수 테이프를 끊어줘야 서서히 매수세가 붙기 시작합니다. 이렇게 시나브로 유입된 매수세에 가격이 오르고 상승된 가격에 시세가 형성되는 것입니다. 여기에서 참으로 아이러니한 것은 투자 심리가 투자 수익성에 앞선다는 점입니다.

다른 지역도 매한가지겠지만 11월 1일 현재 둔촌주공 매수 심리는 위축될대로 위축되어 짙은 관망세입니다. 게다가 주택담보대출 규제로 집을 사려고 해도 살 수 있는 여력이 되시는 분들이 한정되어 있습니다. 여러번 말씀드렸지만 현금 자산이 확보되신 분들은 좀더 가격이 빠지기를 기다리는 중이고, 1주택자들은 주택담보대출을 받으려면 기존주택 처분조건이라 기존주택이 팔릴 때까지 기다리고 있는 중입니다,

석면 제거 및 해체작업, 철거를 진행 중인 둔촌주공의 경우에는 매물의 희소성과 *거래 가능한 시기가 정해져 있어 적당한 하한가가 되면 구입을 시도해야 됩니다.

둔촌주공 재건축 조합원 입주권 *양도, 양수 가능한 시기

2년 보유한 조합원 입주권은 2019년 착공 신고 전까지 전매 가능,

10년 보유 and 5년 거주한 1주택 조합원 입주권은 항시 전매 가능

둔촌주공 착공 시점을 2019년 4~5월로 본다면 늦어도 3월~4월초 정도에는 계약을 해야되고,

5월초까지는 잔금을 치르고 소유권이전등기를 마쳐야 합니다.

올해 12월 1일(?) 지하철 9호선 3단계 둔촌오륜역이 개통되면 시세에 반영될 겁니다. 기 반영된 호재지만 개통 예정일 때와 개통 후의 교통부가가치는 확연히 달라질 것으로 예상됩니다. 기존의 지하철 5호선 둔촌동역과 지하철 9호선 개통으로 더블역세권이 되고, 근거리에 있는 수서발 SRT 이용 용이, 서하남 IC를 이용한 지방 진입이 용이해지는 둔촌주공은 교통면에서도 절대 밀리지 않는 단지가 될 것입니다.

또한 12월에서 내년 초에 있을 조합원분양신청변경 및 내년 2~4월 조합원 동호수 추첨으로 평형 및 동호수가 확정되면 선호하는 매물 선택에도 어려움이 따를 것입니다. 내가 구입해서 내가 평형신청을 하고, 동호수 추첨을 받는 것이 가장 좋은 방법입니다. 따라서 착공 신고 임박해서 구입하기 보다는 바닥지지선이 형성될 11월 중에 매수하는 것이 가장 싸게 구입하는 방법이 아닐까 생각됩니다.

둔촌주공 향후 건축 예상 일정

9.13 부동산 대책 및 10월 31일 DSR 규제 강화로 주택담보대출 받기가 무척 까다로워져 매수 심리가 더욱더 가라앉은 분위기인데요 그렇더라도 둔촌주공 시세가 큰 폭으로 하락하지는 않을 것으로 판단됩니다.

2022년 중하반기 입주를 앞두고 있는 둔촌주공은 국내 최대 규모 12120세대로 강동, 송파를 아우르는 강동의 랜드마크로 탈바꿈하게 됩니다.

위에서도 언급한바 있지만 지하철 5호선+지하철 9호선 개통으로 더블역세권이 되며,

둔촌주공아파트 단지내 초중고교 6곳 유치로 One-Stop 교육이 가능한 교육특구로 자리매김할 것이며,

단지내에서 일일생활이 가능하도록 각종 부대복리시설을 고루 갖춘 신도시급 고급 아파트로 재탄생하게 될 것입니다.

둔촌주공아파트 자제호재 및 외부호재

둔촌주공아파트 조합원 무상 옵션

둔촌주공 조합원들에게는 발코니 확장 시스템 샷시 등 여러 품목의 옵션을 무상 제공합니다.

조합원들은 로열층, 로열층 우선적으로 배정 받습니다.

따라서 중장기적인 관점으로 볼 때 둔촌주공 투자로 손해 볼 일이 없습니다. 

바꿔 말씀드리면 그만큼 수익성이 높다는 뜻입니다.

기존 용적율 87%에서 273.88%로 재건축한다면 어느정도의 수익율인지 답이 나올겁니다.

재건축 아파트에 투자할 때는 첫째도 입지, 둘째도 입지, 셋째도 입지라고 할 만큼 입지가 중요합니다.

교통, 교육, 생활편의시설 등 재건축 투자의 3요소를 완벽하게 갖춘 아파트로 입지 통과~

기존 5930세대에서 재건축 후 12120세대로 대단지아파트로 단지 규모 통과~~

시공사도 국내 빅4 유명브랜드(현대건설, 현대산업개발, 롯데건설, 대우건설)로 유명브랜드 통과~~~입니다.

부동산 투자 시에는 나무를 보지 말고 숲을 보랬다고

이런면에서 둔촌주공아파트는 무사 통과 대상입니다.

특별 수혜 대상으로 재건축초과이익환수금 면제(=0원) 단지입니다.

둔촌주공 입주 시 예상 시세

둔촌주공 입주 시 예상 시세입니다.

2022년 34평(84㎡) 시세를 18억원~20억원으로 잡아봤습니다.

9.13 대책 이후 분위기도 가라앉아 있고, 매수에 뛰어들기가 다소 두려운 상황이지만 산이 높으면 골도 깊고, 최악의 위기가 기회라고 했습니다. 이주를 마치고 철거 단계에 있는 둔촌주공은 새로운 매물 출시가 거의 없는 상태입니다. 급매물이라면 기존에 출시된 매물 중 매도자의 개인적인 사정으로 가격을 내린 매물이 전부입니다. 극소수 희소성이 있는 매물로 투자 메리트가 높은 매물이라고 할 수 있습니다.

수익성의 바로미터에 있는 둔촌주공 재건축 투자,

일반분양 당첨 가능성이 희박하신 분들은 이번 위기를 기회삼아

심도있게 검토해 보시고, 자금 맞춰보시고,

마음이 동(動) 하시면 방문해 주시고 전화, 문자, 카톡도 환영합니다.~~^^*

연락 기다리겠습니다.

둔촌주공 드림공인 02-478-9800  010-9133-8705

다음은 둔촌주공 전체 매물 중 거래 가능한 저가매물입니다.

저층 16평(고층23평) 129,000만원-26평 34평 분양

저층 16평(고층23평) 129,000만원-26평 34평 분양

저층 18평(고층25평) 14억원-26평 34평 분양

저층 22평(고층31평) 145000만원-34평 (43평) 분양

저층 25평(고층34평) 153000만원-34평 37평 43평 1+1분양

저층 25평(고층34평) 16억원 이상-34평 37평 43평 50평 1+1분양

둔촌주공 드림공인 위치-02-478-9800  010-9133-8705

서울시 강동구 성내동 440-23 신화빌딩 2층 202-1호

성내동 우체국과 국민은행 사이 아디다스 건물 2층입니다.

무료주차 가능합니다.