신도시의 자족성 확보 연구-분당을 중심으로(경기개발연구원)

[마이클잭슨BAD]

이 보고서에 따르면 현재의 분당은 교통, 공원, 교육 등 주요 기반 시설 환경이 분당 신도시 완공 당시보다 크게 악화되었다. 인구도 당초 예상보다 크게 늘었다. 신도시 계획 수립 당시 분당의 인구 계획은 39만명이었다.

그러던 것이 2006년에는 41만 8000명까지 치솟았다. 세대 수 역시 9만 7000세대(계획)에서 13만세대(현재)로 늘었고, 주택 수도 9만 7000호에서10만 6000호로 증가했다. 업무용지를 주상 복합 용도로 허용하고 단독 주택지의 필지별 가구 수를 완화하여 주택이 계획보다 많이 건설된 데 따른 것이다. 도시 기능도 변화했다. 당초 분당은 2000년까지만 해도 서비스 기능이 서울 의존적이었으나 이제는 광주, 용인 등 주변 지역의 중심 기능으로 바뀌었다.

자족성 측면(고용 비율) 에서는 1996년 28.7%에서 2006년 30.9%로 증가하는데 그쳐 증가폭은 극히 미미했다. 결과적으로 분당 신도시 자체 주민의 고용이 아닌 외부 지역에서의 고용 비율이 높아 일자리 증가가 분당 주민의 서울 일자리를 대체하지 못한 셈이다. 서울 출근 통행량도 41%로 , 경기도 평균 25.1%에 비해 여전히 서울 의존도가 높았다.

두 번째 불안 요인은 인구 동태다. 당초 분당의 세대당 가족수는 4명으로 예상했다. 그러나 2006년 현재 세대당 가족 수는 2.73명이다. 사실 이 대목은 신도시들의 앞날을 예측하는데 매우 중요한 대목이었다. 일본의 신도시들이 젊은 층의 수요자들 사이에서 인기가 없는 것은 험난한 경제 상황의 영향을 받아 가족 구성원들의 생활 패턴이 변화했기 때문이다.

일본은 과거 '샐리리맨+전업 주부+자녀' 라는 가족 모델에서 요즘은 '맞벌이 부부+자녀' 로 변하고 있다. 거품 붕괴 후 오랜 경기 침체로 인한 양극화로 부부가 맞벌이를 하지 않을 경우 생존 자체가 힘들어지 것이다. 효율적인 출퇴근을 위해서는 신도시보다는 도심이 낫기 때문이다.

우리 나라 신도시 거주자들의 가족 모델도 일본과 비슷하게 변했다. 현재 분당을 비롯한 신도시에는 의사, 변호사 등 전문 직종 종사자나 기업 간부 등 비교적 여유가 있는 중상류층 50대 이상이 주로 거주하고 있다. 가족 수는 앞서 설명한 대로 2.73명밖에 없다. 향후 10년 정도 경과하면 부부 둘만의 공간이 될수 밖에 없다. 현재는 쾌적한 공간과 주변 환경, 향후 자산 가치 증식 등의 이유로 입주해 있지만 10년 후에도 현재와 똑같은 프리미엄을 유지하리라는 보장은 하기 힘들다.

최근 들어 신도시의 주택 가격이 약세를 보이는 이유는, 그 동안 주택 가격이 과도하게 오른 데 따른 반작용도 존재하지만, 이와 같은 불안 요인이 한몫을 했다. 더욱이 10년 정도 지나면 현재의 신도시 아파트는 노후 아파트로 변한다. 현재 분당, 일산의 아파트는 20년 가까이 지난 중고 아파트다. 이들 아파트들을 재건축하기는 쉽지 않다. 리모델링을 하더라도 자산 가치가 크게 상승할 가능성은 없다. 당연히 주거 만족도가 떨어질 수 밖에 없다. 신혼 부부를 비롯한 젊은 층이 이사를 가기에는 여전히 가격이 비싸다. 교통편도 만만치 않다.

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경기개발 연구원이 분당을 중심으로 신도시의 미래를 연구한 자료입니다. 아마도 인구 동태로 인해 신도시 모두가 실패할 가능성이 있습니다. 일산 분당 등 기존 신도시들은 서울 도심과 20킬로미터 정도에서 결정되었고 현재의 판교나 광교는 15킬로미터 이내로 결정되어 접근성 면에서는 2기 신도시가 낫습니다. 그런데도 2기 신도시는 앞날이 보이지 않습니다. 오히려 서울과 접근성이 더 떨어지는 2기 신도시의 앞날은 안봐도 뻔합니다. 자족성 측면에서 대실패했습니다. 분당은 서울의 베드타운일뿐 그 자체로 생산성이 없습니다. 서울 출근자가 41%에 달한다면 이게 서울 위성 도시지 자족 기능을 갖춘 신도시라 말하기는 어렵습니다. 여러분 이러고도 신도시 아파트 가격이 오른다고 말하십니까?

[달동네달푼이]

글에서-->비교적 여유가 있는 중상류층 50대 이상이 주로 거주하고 있다. 가족 수는 앞서 설명한 대로 2.73명 빡에 없다.
~~~~~~ 향후 10년 정도 경과하면 부부 둘만의 공간이 될수 빡에 없다.
답뼌---->지금 그분들이 늘상 즐겨불렀던 노래~~그대로===>아무도 없는~아무도 없는~쓸쓸한 너의 아파트~~

[Freestyle]

2.73명도 주민등록지가 그렇다는거지 실질적으로 사는 사람은 더 적을겁니다. 기러기아빠 혹은 아이만 다른나라로 유학보낸 집들이 되게 많아요

[마이클잭슨BAD]

글이 어렵지도 않은데 읽은 사람이 적어서 살짝 아쉽네요^^ 우리 나라 대표 신도시인 분당을 중심으로 경기개발연구원이 발표한 자료를 올린건데 별로 읽지를 않네요. 역시 제목이 자극적이어야 여기 분들은 읽는 모양입니다. 어쨌든 분당이 이 정도라면 분당보다도 입지가 더 안 좋은 다른 신도시들은 어찌 될지 궁금합니다. 결국은 모두가 도심으로 회귀하겠죠. 개인적으로 용산이 맘에 듭니다. 위치도 서울의 중심이고 ^^ 분당도 노인도시로 변한 일본의 다마 신도시의 전철을 피하기 힘들것 같아요. 더군다나 입주민 대부분이 50대 이상의 중상류층이라면.....문제는 이들의 자산 대부분이 부동산에 올인되어있다는 겁니다.

[마이클잭슨BAD]

이들도 은퇴 후에는 개털이라는 얘기죠. 은퇴후 이들도 저축한것 다 털리면 집 팔아야 하지 않을까요? 설마 이들이 국민연금 받는걸로 그 비싼 아파트 관리비 다 내고 재건축 비용까지 내리라고 생각한다면 오산입니다. 이들도 일대일 재건축 할 돈 없습니다. 의사 변호사 해도 10억 짜리 아파트 하나 사면 개털 됩니다. 그런데 재건축도 이미 안되서 리모델링 한다고 하는데 이거 안될테고,,,,,,, 집도 안팔리고 ....... 유령도시 되는건 안봐도 비디오입니다. 한때 잘 살았던 분들이 자칫 잘못하다가는 기초생활수급자 신세로 전락할 수도 있습니다. 집은 50평인데 돈은 하나도 없는 진정한 하우스푸어가 2020년부터 탄생할겁니다.