몇 년 전부터 수도권 전세가율(매매가 대비 전세가)이 상승하면서 수도권에서도 전세를 끼고 매입 하는 일명 ‘갭투자’가 유행하기 시작했다.
갭투자란, 매매가격이 2억원이고 전세가격이 1억 8천만원이라면 그 차액인 2천만원으로 아파트를 매입해 2년 뒤 전세기간이 만료할 때 이를 매도해 수익을 얻는 부동산 투자 방식을 말한다.
전세가격이 천정부지로 치솟으면서 부담을 느낀 일부 전세수요자가 매매수요로 전환된다. 매매거래량은 자연스럽게 증가하고 시장에 나와있는 매물량보다 매수세가 많아지면서 매매가격은 상승한다. 2천만원 정도의 소액을 투자해 2년 뒤에 그 아파트가 2억 3천만원이 되었다면 150%(세전)의 수익을 얻는 것이니 수익률로만 본다면 그 어떤 재테크보다도 훌륭하다. 이러한 투자방식이 널리 퍼지면서 투자자들 사이에 갭투자가 유행하기 시작했다. 최근 몇 년 동안 수도권의 거래량이 증가하는데 갭 투자도 일조를 했을 것으로 본다.
이미 갭 투자를 하고 있는 사람도 있고, 주변의 소문을 듣고 이제 시작하려는 사람도 있을 것이다. 문제는 갭 투자의 달콤한 수익률만 생각하고, 그 이면에 있는 리스크를 보지 못한 채 묻지마 투자를 하는 사람들이 매우 많다는 것이다.
높은 수익률 이면에는 항상 높은 리스크가 존재한다. 수익률 150%가 나올 수 있는 이유는 타인의 전세금(일종의 ‘레버리지’)을 이용하였기 때문이다. 만약 위의 예시와는 반대로 부동산 가격이 2년후 1억 7천만원이 되었다면 투자금 2천만원의 150%에 해당하는 3천만원 손실을 보게 된다. 다시말해 투자금 2천만원을 잃고 1천만원을 추가적으로 더 납입해야한다. 만약 갭투자자가 자본적 여유가 없어 전세금을 지급해 줄 수 없는 상황이 발생한다면 그 피해는 고스란히 세입자에게까지 미친다.
모두가 피해자가 되지 않았으면 하는 바람으로 갭투자자의 관점, 세입자의 관점에서 각각 주의할 사항에 대해 살펴보도록 하자.
갭투자자가 주의할 점
갭투자를 할 때 몇 개의 물건만 거래되는 경우도 있지만 투자자들이 일시적으로 몰려 매물이 일시적으로 모두 빠지는 경우도 있다. 개인이 여러 채를 매입하거나 여러명이 한꺼번에 매입 할 경우 몇 가지 특징들이 나타난다. 매물량이 빠른 속도로 줄어들고 그에 비례해 전세물량이 증가한다. 매수세로 인해 매매가격은 단기적으로 상승세를 타는 반면 갭투자시 내놓은 전세 물량 때문에 전세 시세는 일시적 보합세를 나타낸다.
갭투자로 인해 단기적으로 매가는 상승 될 수밖에 없다. 그렇지만 인위적인 가격 상승 후에도 매매 가격을 계속해서 끌어갈 수 있는 원동력이 없다면 기쁨도 잠시, 시간이 지나면 지날수록 언제 매도를 해야 할지를 두고 많은 고민에 빠지게 될 것이다.
실거주 수요자가 아닌 투자자가 들어갔던 지역은 실거주가 목적이 아닌 투자수익이 목적이기 때문에 언젠가는 그 아파트를 매도하고 나올 것이다. 그리고 매도시기도 비슷할 것이다. 매수할 때 다수의 투자자들에 의해 매물이 일시적으로 감소를 했다면 반대로 매도를 할 때는 매물이 일시적으로 증가한다. 투자자의 매물이 쌓이게 되면 가격이 점차적으로 하락하게 되고 그 양이 그 지역부동산 시장이 감당할 수 없을 정도가 되면 매수세는 실종된다.
만약 전세가격이 1억 8천이었는데 2년 후에 물량의 증가로 인해 전세수요가 분산되고 그에 따라 전세가격이 1억 7천만원으로 하락했다면 투자자는 1천만원이 추가로 필요하게 된다. 단순히 산술적으로만 계산 할 경우, 갭 투자로 동일한 지역에 한 채가 아닌 3채를 매입했다면 3천만원의 추가 비용이 발생되는 것이다. 여유자금이 있는 투자자라면 모를까 그 금액을 컨트롤 하지 못하면 결과는 매우 비참해 진다.
갭 투자의 특성상 기존 아파트가 투자의 대상이 된다. 그런데 그 투자자들이 매도 시장의 분위기를 분석한다면서 가장 많이 보는 자료가 신규 분양 물량이다. 물론 기존 아파트 주변에 신규 분양 물량이 있고 그 분양 아파트의 입주시기가 매도시기와 겹치며, 그로 인해 기존 아파트의 매매가격에 영향을 미칠 것으로 예상된다면 신규 분양 물량을 당연히 조사해야 할 것이다.
하지만 신규 공급 물량 보다 더 큰 악재이자 변수로 작용되는 것이 있다.
바로 나보다 먼저 투자했던 투자자들이 기존에 매입한 물량이다.
본인보다 먼저 물건을 매입한 투자자들이 언제 들어갔으며, 얼마나 매입 했고, 그 수요가 꾸준하게 증가하고 있는지 등을 파악하지 못한 채 아무런 준비 없이 남이 들어가니깐 나도 들어간다는 식으로 투자하는 사람들을 많이 보았다. 제대로 분석하지 않고 잘못된 투자를 했다면 추후에 그들은 씻을 수 없는 큰 상처를 받게 될 것이다.
갭투자는 그 특성상 매매가와 전세가가 둘 다 상승을 해 그 갭이 줄어들었을 때 투자 타이밍을 잡는다. 문제는 그 물건은 이미 매매가격 상승이 진행되고 있기 때문에 갭 투자자들이 들어가는 시점이 무릎에서 들어가는 이들도 있고 지역에 따라서는 허리 이상까지 매가 상승이 상당부분 진행되었을 때 들어갈 가능성도 높다는 것이다. 소위 말해, 막차를 탈 리스크가 존재한다. 추후 매매가격이 하락을 할 경우 그 피해를 고스란히 갭투자자가 안고 갈 수 밖에 없다. 특히 지금처럼 앞으로 수도권 시장이 공급이 예상되는 불안한 시장 속에서 그 어느 때 보다 매도 타이밍에 대한 확고한 판단 없이 가격이 저렴하다는 유혹에 휩싸여 묻지마 투자를 하는 것을 경계해야 한다.
2. 세입자의 주의할 점
갭투자자가 매입한 부동산 자체에 리스크가 존재하는 것은 아니다.
다만 거주하고 있는 부동산이 향후 매매가격이 하락해 전세금보다 매매가격이 더 떨어졌거나 매매가격은 보합이더라도 전세가격이 과거 세입자의 전세금보다 더 하락한 경우 비로소 문제가 된다. 특히 갭투자의 특성상 투자금의 여유가 있는 사람보다는 소액 투자자가 대부분이기 때문에 전세금을 돌려받지 못할 가능성이 그만큼 커질 수 있다.
따라서 전세계약을 하는데 전세가율이 90% 이상인 집에 거주를 해야 하는 상황이라면 반드시 전세보증금 보장보험에 가입하는 것이 바람직하다.
그동안 임차인이 서울보증보험의 전세금 보증보험에 가입하려면 집주인의 개인정보처리 등 별도 사전 동의가 필요했는데 절차의 번거로움과 집주인의 적극적인 협조가 이루어지지 않아 보증보험 가입을 포기하는 경우가 많았다.
그러나 지난 13일 보험업법 시행령 개정안이 국무회의를 통과해 오는 20일부터 시행되면서 앞으로는 집주인의 동의 없이도 세입자의 자유의사에 의해 전세금 보장보험에 가입할 수 있게 되었다.
아파트 공급 물량으로 인해 공급 부족 현상이 해소되지 않는 이상 전세가율은 떨어지지 않고 유지되거나 상황에 따라 더 올라갈 수도 있다. 주의할 점을 반드시 명심해 묻지마식 갭투자나 준비 없는 전세계약 등으로 인해 피해를 보는 일이 없었으면 하는 바람이다.
▶ 오은석 ‘직장인 재테크, 우리는 부동산으로 투잡한다’의 저자로서 ‘북극성주’라는 닉네임으로 더 유명한 20년차 부동산 실전투자 고수다. 다음 카페 ‘북극성’을 통해 7만명이 넘는 회원들에게 투자 노하우를 전파하며 멘티들이 시행착오 없이 투자하고 경제적 자유를 실현할 수 있도록 돕고 얻은 수입으로 소외된 이웃을 위해 나눔을 실천하고 있다.