기다림의 미학을 아는 자만이 성공 투자의 반열에 오른다-둔촌주공 편

[dream박대표]

오늘(11월 15일)이 우리 대한민국의 미래를 주도하게 될 수험생 (청소년)들이 대학수학능력시험을 치루는 날입니다. 수험생 엄마는 아니지만 아이 둘을 대학에 보낸 부모로서 시험장에 들여보내고 떨리는 그 기분 알기에 ㅎㄷㄷ~~~긴장됩니다. 짧게는 3년, 길게는 19여년(태교 때부터?) 동안 온 정성을 쏟아온 노력을 평가받는 날입니다. 다행히 날씨는 수능 한파없이 평년 기온을 유지하고 있으니 떨지 말고 젖먹던 힘까지 발휘해서 좋은 대학에 합격하길 기원하겠습니다.

수험표, 학생증(신분증), 필기도구(컴퓨터용 사인펜, 수정테이프, 샤프, 샤프심, 흑색면필, 지우개), 아날로그 시계, 도시락(특히 수저통) 잘 챙겨 주시고, 휴대폰 등 전자기기 반입 금지랍니다. 그래도 굳이 가져가는 고집 불통 아이들이 있는데 시험 전에 감독선생님께 제출한다고 하네요. 어머니 휴대폰이 아이 도시락 가방에 잘못 들어가 부정행위로 몰린 사례고 있다고 하니 어머니들 조심하시기를~~~요.

Tip 한 개 드리자면,

멘탈 붕괴되면 지는 게임이니 모르는 문제가 나와도 절대로 기죽지 말고,

내가 모르는 문제는 남들도 모른다고 생각하고 아는 문제 실수 안하고 다 맞추면 성공합니다.

처음부터 끝까지 침착하게~~아셨죠?

수능이 뭐라고 그 추운 날 학교(동북고?, 잠실여고?) 대문 앞에서 서 있던 기억이 새록새록~~

열혈 엄마는 아니었는지 한 시간도 채 못 버티고 사무실로 돌아왔던 기억이 납니다.

수험생 여러분들께 도움이 될까 싶어 엊그제부터 쓰기 시작했는데 전화 받고, 상담하고,

수다 떨고 하다보니 이제사 올리네요. 지금쯤 가채점을 마치고 취침 중이거나 쉬고 있을 것 같은데

뒷북 작렬입니다. 죄송~~~ㅋㅋ

필자가 언젠가 기다림의 미학을 논한 적이 있습니다.

대학수학능력시험도 그렇고,

발효 음식의 대표주자인 된장과 간장 만들기도 그렇고,

김치의 자료로 쓰이는 소금과 새우젓을 만드는 것도 기다림이 필요한 작업입니다.

서로 비교 대상은 아니지만 지극 정성의 노력과 인고의 기다림 후에 얻어지는 결과물인 것은 같습니다.

이렇듯 우리 생활 속에 들어가보면 기다리지 않고 얻어지는 것은 거의 없습니다.

빨리 빨리를 추구하는 우리나라의 정서와 맞아 떨어져 즉석 라면이니, 즉석 떡볶이 등도

즉석 식품으로 탄생하기까지에는 시간과 노력, 돈...실패와 좌절...을 겪으며

그에 상승하는 댓가가 있었을 겁니다.

그런 과정 속에서 포기하지 않음으로 인해서 얻어진 결과물이라고 생각합니다.

특히나 부동산 투자는 기다림으로 시작해서 기다림으로 끝난다고 보시면 좋을 것입니다.

둔촌주공의 경우 짧게는 2년, 길게는 10년 이상을 보유하고 계시는 분들 많습니다.

더 길게는 1980년에 둔촌주공아파트를 구입해서 아직까지 보유하고 계신 분들도 있습니다.

38년 보유자로 보유기간이 기네스북(?)에 오를 정도인데요 이분들은 투자 개념이 아닌 실수요 개념으로 구입해서 편하게 살다가 재건축까지 오게 된 경우라고 보시면 되겠습니다.

사설이 너무 길었나요?

9.13 대책 이후 1.5억원 이상 빠진 둔촌주공, 11월 15일 현재 시세가 일반분양가(㎥당 평균 3500만원 예상)와 근접한 가격입니다. 매수 문의는 꾸준한데 당장 매수에 뛰어들지 못하는 이유는 바닥 가격에 근접한 급매물 구입을 위해  매수 시기를 저울질하고 있음으로 곧 매수의 물꼬가 트일 것으로 예상됩니다.

둔촌주공은 재건축초과이익환수제 적용 제외 지역으로 환수금 0원입니다.

안전진단 기준 강화 및 재건축 연한 연장으로 입주 시 희소가치 아주 높아집니다.

입주 시까지 종부세 및 양도세 중과 해당사항 없습니다.

조합원들은 로열동, 로열층 우선 배정하고,

발코니 확장 및 시스템 샷시, 42인치 LED TV, 시스템 에어컨 등 약 5,000~7,000만원 상당의 옵션을 무상으로 제공할 예정입니다.

★〓둔촌주공 조합원 무상 옵션 품목

★〓둔촌주공 재건축 예상 일정은 다음과 같습니다.

2018년 10월~2019년 4월까지 석면제거 및 철거,

2018년 12월 말~2019년 2월 조합원 분양신청 변경,

2019년 2월~3월 조합원 동호수 추첨,

2019년 4월~5월 철거 완료 및 칙공 신고 예상,

2019년 6월~7월 일반분양을 예상하고 있습니다.

9.13 대책 이후 주택담보대출이 어려워지자 투자 수요자들의 진입 장벽이 높아져 가격이 많이 빠졌는데요 입주 시까지, 그 이상 중장기적으로 보유하실 분들은 동요하지 않아도 되겠습니다.

★〓둔촌주공아파트 각 평형별 분양 세대수-12,120세대

둔촌주공은 기존 5930세대에서 재건축 후 12,120세대(임대 소형 1,046세대 포함)로 탈바꿈하는 국내 최대 규모의 대단지로 웬만한 신도시를 능가하는 규모입니다. 입주 시 18억~20억원(34평 기준)을 예상하고 있습니다.

주거환경으로 가장 각광받는 구릉지에 위치한 둔촌주공은 유해 시설이 없는 단지로

교통, 교육, 생활편의시설 등 도시 인프라가 잘 조성된 최상의 입지입니다.

부대복리시설을 포함한 커뮤니티 시설이 46개동 이상입니다.

대단지답게 부대복리시설도 단일단지로는 국내 최대 규모입니다.

교통 환경 : 지하철 5호선+지하철 9호선 3단계 둔촌오륜역 12월 1일 개통+9호선 급행 보훈병원역+수서발 SRT 근거리+서하남 IC 및 경부고속도로 개발로 지방 진입 용이

교육환경 : 단지내 초중고 6개( 위례초, 둔촌초, 동북중고교, 신설학교-초 or 여중고 유치 예정),

단지내 어린이집, 유치원(어린이집 5개, 유치원 1개, 병설유치원 1개),

국영수 단과 학원 및 종합학원 다수 입점

커뮤니티 시설 : 중앙구립도서관, 작은도서관, 문화센터내 도서관,

수영장(스킨스쿠버 가능), 사우나, 휘트니스센터, 골프연습장, 농구장 등 체육시설,

랜드마크동에 야외수영장이 딸린 게스트하우스, 올림픽공원 전망 GX룸 등 건립, 

단지내 공공기관 : 관리사무소, 주민센터, 파출소, 한국전력 등  

녹지공간 : 단지내 1.2㎞ 산책로 2개 조성, 근린공원 2곳, 둔촌습지, 일자산 강동그린웨이, 올림픽공원, 성내천 등 쾌적한 자연환경 확보

34평, 37평 알파룸 제공,

26층 이상은 엘리베이터 2대 이상, 게스트하우스 전용 엘리베이터 제공,

지하주차장 2.5㎞ 광폭 주차장

주거 배후 수요 : 올림픽선수촌아파트, 잠실주공5단지, 현대차 GBC 105층 등

이외에도 둔촌주공의 수익선 증가 요인이 되는 자랑거리가 많습니다.

단지 건너편에 위치한 성내시장(재래시장)도 자랑거리라면 자랑거리입니다.

옛 추억이 돋게하는 재래시장의 농산물은 아주 싱승하고 가격은 저렴합니다.

단지 내에 웬만한 편의시설이 모두 입점하겠지만,

단지 건너편에 단과 영수학원 등 학원가, 근거리에 아산병원, 강동성심병원이 위치하고,

롯데백화점, 현대백화점, 이마트, 우체국 등 입맛에 맞는 생활편의시설이 즐비합니다.

이렇게 좋은 입지의 둔촌주공 9.13 부동산 대책 발표 이후 11월 15일 현재 1.5억원 이상 하락 후 보합세 유지 중에 있습니다. 지금 구입해도 수익성이 보장되는 가격인데 매수세가 관망세 일관인 것은 주택담보대출 규제 강화가 주는 파장 때문으로 분석됩니다.

재건축 투자는 자금이 많이 필요한 투자로 1주택자의 갈아타기가 가장 많고> 다주택자> 무주택자자 순인데 1주택자는 기존주택 처분조건, 2주택 이상자는 주택담보대출이 나오지 않아 매수 심리가 심하게 저하됐고, 대기 매수자들은 최저 바닥 가격에 구입코자 관망 중에 있습니다.

하지만 대기 매도자들은 40%~70% 이주비를 받고 이주해서 다른 지역에 보금자리를 마련, 정착하고 있는 상황이라 급하지가 않습니다.

지금 저가로 나온 급매물은 9.13 대책 이전 최고가에 처분하려다 기회를 놓친 매도자들이 가격을 대폭 내려서 내놓은 매물이 대부분이며, 새로운 매물 출시는 거의 없다고 하겠습니다.

따라서 바닥 가격에 근접했다고 볼 수 있으며,

매수하기 가장 좋은 시점은 조합원 분양신청변경 이전, 동호수 추첨 이전이 아닐까 생각됩니다.

올해 12월 1일 지하철 9호선 둔촌오륜역 개통도 가시권 내에 들어와 있어 대기 매수자들이 싸게 구입할 수 있는 시기가 도래했으며 매수 적기를 11월~12월 초로 잡아봅니다.

재건축은 보고 또 보고, 듣고 또 들어도 어려운 영역입니다.

둔촌주공 재건축 투자를 하실 예정이거나 궁금한 사항 있으시면 언제든 저희 드림공인으로 

전화,  문자, 카톡 주세요.

둔촌주공 드림공인 02-478-9800 010-5268-4946  010-9133-8705

★〓다음은 둔촌주공 전체 부동산 시장에 출시된 거래 가능한 최저가 매물입니다.

둔촌주공 16평(고층23평) 18평(고층25평) 매수-신규 26평 34평 분양받기

둔촌주공 22평(고층31평) 매수-신규 26평 34평 (43평) 분양받기

둔촌주공 25평(고층34평) 매수-신규 34평 37평 43평 50평 1+1 복층 펜트하우스 분양받기

끝으로 대지지분이 헷갈린다고 문의하신 고객분을 위하여 각 평형별 대지지분 정리해 봅니다.

감정평가가 끝난 구축 재건축아파트에서 대지지분은 별 의미가 없고  

매매가격, 권리가액, 추가부담금(or 환금금)을 비교, 분석하고 수익성이 높은 매물을 구입하면 되겠습니다. 매매 시세의 결정요소는 대지지분이 아니고 권리가액(감정평가x106.89%)입니다.

★〓둔촌주공아파트 재건축 전 각 평형별 대지지분

 1단지 16평(대지지분 19.09평)/ 2단지 16평과3단지 23평(지분 18.76평)/ 4단지 23평(지분 18.34평)

 1단지 18평(대지지분 21.48평)/ 4단지 25평(대지지분 21.48평, 20.64평)

 1단지 22평(대지지분 20.64평)/ 2단지 22평 3단지 31평(지분 25.78평)/ 4단지 31평(지분 25.22평)

 1단지 25평(대지지분 29.83평)/ 2단지 25평과 3단지 34평(지분 29.3)/                                       4단지 34평(대지지분 29.83평, 28.66평)

이상 2018.11.15. 둔촌주공 조폭마누라(박대표)의 둔촌주공 시세 및 동향 분석이었습니다.

둔촌주공 드림공인 02-478-9800  010-9133-8705 찾아오시는 길

-서울시 강동구 성내동 440-23 신화빌딩 2층 202-1호

둔촌아파트 건너편 성내동 우체국과 국민은행 사이 아디다스 건물 2층입니다.

무료주차 가능합니다.