두물머리 세미원 문학기행 & 2018.11.20. 철거 단계 둔촌주공재건축 시세 및 동향

[dream박대표]

가을이 익어갑니다. 가을이 저멀리 달아나기 전에 추억만들기 일환으로 가을 산행을 계획했는데 갑자기 급한 일이 생겨 산행을 포기해야만 했습니다. 약속을 철칙으로 여기는 저로서는 친구들과의 약속을 지키지 못하는 것이 못내 아쉬워 일을 마치고 뒷풀이라도 합류하기로 마음먹었습니다. 마음은 벌써 수락산 자락을 걷고 있어 이리뛰고 저리뛰고 열심히 서둘렀지만 어정쩡한 시간에 일이 마무리되었습니다. 뒷풀이는 못갈 것 같고 그렇다고 백주대낮에 집으로 들어가기는 아까운 생각이 들었습니다.

아쉬운대로 남한산성 수어장대를 오르던지 두물머리 세미원 기행으로 마음을 달래기로 했습니다. 이미 등산복 차림이었지만 시간도 그렇고 힘이 덜 소요되는 세미원으로 가닥을 잡았습니다. 입장권을 끊기 전에 늦은 점심을 먹고 세미원으로 들어갔습니다. 들어가자마자 우측에 세족대(洗足臺)라고 발을 씻는 곳이 있었습니다. 물에 발을 담그면 몸에 좋지 않은 활성산소를 일으키는 음전하가 물을 통해 빠져나간다고 하는데 추워서 양말을 벗을 엄두가 나지 않았습니다. 눈으로만 활성산소 무한 배출~~~~ㅋ

졸졸졸졸 흐르는 인공 시냇물에 놓여진 돌다리 건너에 장독대 분수가 무척이나 인상적이었습니다. 항아리 뚜껑에서 물을 뿜어대는데 그 광경은 운이 좋아야 볼 수 있다고 합니다. 전 역시 운이 좋은 사람~입니다.ㅋ

분수대를 지나 일심교라고 연꽃밭 사이로 난 외다리 길을 걸었습니다. 여름날 화려했던 연꽃은 온데간데 없고 갈색 잔해만이 바람결에 서걱거리고 있었습니다. 서걱서걱서걱~~~

휑한 연밭을 바라보면 쓸쓸함이 전해지겠구나 생각했는데 아니었습니다. 연밭은 고요한 강을 에워 싼 고즈넉한 산세와 어우러져 한 폭의 그림을 연상케하는 것이 나름 운치있는 한 폭의 수채화였습니다. 쓸쓸할래도 휴일 마실 나온 대한의 용감한 줌마들과 가족 단위의 때늦은 상춘객, 연인들의 무리가 즐겨주니 쓸쓸할 틈이 없었습니다.ㅋㅋㅋㅋ

하트 모양의 포토존을 지나 육교밑 청둥오리와 철사로 만든 코끼리상 등을 구경하고, 배다리(열주수교)를 건넜습니다. 세미원에서 두물머리로 이어지는 열수주교는 배 위에 만들어진 부교로 바람이 불거나 사람들이 지나갈 때는 미세하게 출렁거리는데 고소공포증이 심한 제가 느끼지 못할 정도이니 모든이가 무사 통과입니다.

상춘원에 들러 갖가지 모양(장미 모양 외)의 다육이와 닮지 않은 금강전도(?)를 구경하고 길거리 매점에서 꿀호떡과 따뜻한 차 한 잔도 구매했습니다. 그 지역 문화를 속속들이 알려거든 그 지역을 대표 음식을 먹으랬다고 연잎차로 골랐습니다. 한약 남새가 나고 떨떠름한 게 사약(?) 같더라는~몸에는 무척 좋을 것 같습니다. 노상 카페(벤치?)에서 차가운 강바람을 응시하며 한참을 멍~때리고 있었습니다. 마음이 고요하고 평온해지는 게 늙어지면 이런 곳에서 사는 것도 참 좋겠구나 생각했습니다. 얼마를 그렇게 앉아 있었는지 한기가 느껴질 즈음에야 자리를 박차고 일어나야 되겠다는 생각이 들었습니다. 

"아, 가기 싫다. 조금만 더 머물고 싶다!"

아쉽지만 땅거미가 지고 어둑어둑해져서 액자 모양 포토존까지는 못 가고 배다리를 건너 처음 그 자리로 되돌아왔습니다. 

겨울의 문턱에 있는 늦가을이라 '진한 갈색으로 퇴색된 연잎과 연줄기가 물 속에 머리를 쳐박힌 연밭만 보고 왔지만 세미원에서처럼 무리지어 있으면 있는 그대로 아름다운 풍경이 되는구나' 라는 아름다운 글귀가 내 생각인듯 오버랩되고, 어디에서 읽은듯한 글귀인 '연꽃의 아름다움은 사라지는 것이 아니라 다른 형태로 변화될 뿐'이라는 멋진 말이 떠오르기도 했습니다. 이 또한 단기간에 이루어진 것이 아니고 다년간 자연과 상생(?)하면서 평범함을 비범한 아름다움으로 승화시킨 경우로 우리 인간의 아름다움도 매한가지라는 생각이 들었습니다. 겉치레도 중요하지만 늙어서도 아름다움을 유지하려면 젊어서부터 내면의 아름다움을 위해 부단히 노력해야겠다는 교훈을 얻었습니다.

끝으로 *두물머리 *세미원을 다녀왔다면 잊지 말고 머리에 콕~박아야 할 유래를 알아보겠습니다.

*두물머리 : 양수리 서북쪽으로 흐르는 남한강과 남으로 흐르는 북한강 두 물이 만나 한강이 되는 곳이랍니다. 그래서 두(2)물머리~라고 부른다고 합니다.

*세미원은 '흐르는 한강물을 보며 마음을 씻고 꽃을 보며 마음을 아름답게 하라'는 뜻입니다.

상징의 의미로 세미원의 모든 길을 빨래판으로 조성했다고 합니다. 길거리 중간중간에 있는 빨래판이 그 빨래판입니다.(( 빗길, 눈길에 미끄러지지 말라고 한줄 알았는데...ㅋㅋㅋㅋ))))))))

열심히 밟고 왔는데 마음이 씻겨졌는지는 아직 모르겠습니다. 복비 제대로 못받고 착하게(?) 받는거 보면 너무 많이 씻은듯~ㅋㅋ(((사실은 욕심은 많은데 마음이 약해 많이 못 받습니다.

알아서 많이 주시면 감사히 받는 것은 잘 합니다.ㅋㅋㅋㅋ)))))))))))

2018.11.20. 둔촌주공 시세 및 동향이 궁금하실텐데 엉뚱한 사설 엮느라 시간이 걸렸습니다. 죄송~~ㅋㅋ

석면제거 및 철거 단계에 있는 둔촌주공, 지난 13일 둔촌주공 단지 인근에서 석면제거 학부모 감시단의 피켓 시위가 있었습니다. 그후 석면제거 현장 학부모 감시단을 30명으로 줄이지 않고 기존 그대로 71명이 투입하기로 협의했다는 후문이 돌고 있습니다. 지금은 조용합니다. 석면 제거는 가운데에 위치한 3단지부터 진행하고 있다고 하는데 단지 가장자리에 높은 펜스가 쳐져 있고, 단지 내부에 철거 현장 안으로 들어가는 문이 따로 있고 관계자 외 출입금지 구역이라 외부에서는 확인할 길이 없습니다. 그렇다고 관계자도 아닌데 내부에 들어가 볼 수도 없고 바쁘게 일하고 있는 석면제거 업체나 철거업체에 전화해서 물어볼 수도 없는 노릇이라 그저 지켜만 보고 있습니다.

재건축은 시간과의 싸움(돈)이라 조합원들이나 시공사나 사업이 지연되는 것은 원치 않을 것으로

빠른 일정 소화를 위해 부단히 노력하고 있을 것으로 믿고 있습니다. 

9.13 대책 발표 이후 어언 2달여가 지난 둔촌주공은 적게는 1.5억원에서 많게는 2억원까지 빠졌습니다. 그후로는 더 이상의 하락없이 보합세를 유지하고 있습니다. DSR 도입까지 하면서 이중, 삼중으로 옥죄고 있는 주택담보대출 최강 규제로 은행 대출을 빌려야 하는 실수요자들은 발도 못 붙이고 있습니다. 무주택 서민은 돈이 없어 못 사고, 1주택자는 한 단계 업그레이드 해서 갈아타고 싶은데 기존주택이 팔리지 않아 못 사고, 능력 있는 무주택자 및 2주택 이상자는 마음이 급하지 않으니 느긋하게 관망 중에 있습니다. 관망세가 길어지는 것은 내수경기 악화와 기준금리 인상이 있을 것으로 예상하고 좀 더 빠질 것으로 보고 있기 때문입니다.

반면에 둔촌주공아파트 대기 매도자들은 

재건축 초과이익환수제 해당없음(개발이익환수금 0원),

안전기단 기준 강화 해당없음(새 아파트 공공급물량 축소로 희소가치 높아짐),

재건축 연한 연장 해당없음(새 아파트 공급물량 축소로 희소가치 높아짐),

분양가 상한제 해당없음,

종부세 인상 해당없음(입주 전까지),

양도세 중과 해당없음(입주 전까지)을 이유로 기대심리가 수그러들지 않습니다.

이미 반영된 정보지만 12월 1일 개통되는 지하철 9호선 3단계 둔촌오륜역, 보훈병원역(급행)의 효과도 기대하고 있습니다.

9.13 대책 이전 14.2억원~19.5억원(실거래가는 13.98억원~17억원)까지 올라갔던 호가가 2018.11.20. 현재 12.5억원~18억원까지 내려왔습니다. 그럼에도 불구하고 대기 매수자들은 이번 장에서 가장 싼 바닥가격에 구입하고자 더 빠지기를 기다리고 있습니다.

문제는 새로운 매물 출시가 거의 발생하지 않는다는 것입니다. 착공까지는 시간이 남았으니 기다리는 건지 너무 복잡하고 잦은 대책에 아직 9.13대책 고가 1주택 장기보유특별공제 혜택에 대한 상황 직시가 덜 된 것인지.... 2020년 1월부터는 2년 거주하지 않으면 고가 1주택 장기보유특별공제 혜택이 현저하게 줄어들어 매도할 매물이 나올법도 한데 아직은 아닙니다.

 매도자는 기대심리 만땅, 매수자는 짙은 관망세로 보이지 않는 팽팽한 줄다리기 중입니다. 부동산 시장 상황으로 봐서는 매수자 우위 시장인데 딱히 매수자 우위 시장이라고도 할 수 없는 것이 저가매물 자체가 극소수 입니다. 일부를 제외한 대부분의 매물은 매도자들은 착공 전 최고가에 매도하기를 바라고, 매수자들은 착공 전 최저가에 구입하려고 하고 있어 계약이 성사되기가 쉽지 않은 상황입니다.

하여 9.13 부동산 대책 이후 거래된 것이 고작 3~4건에 불과하며 지난주에 43평 분양 가능한 매물이 거래됐습니다. 일반분양에서는 43평 매물이 나올지도 의문이고 혹시 1~2개 나온다고 해도 43평에 당첨된 확률이 거의 희박하고, 1층이거나 못난이 매물일 확률이 높아 둔촌주공 매수를 결정하셨습니다. 앞으로의 시장 상황은 모르지만 최고가 대비 많이 조정 받은 가격으로 구입하신 것 잘한 결정이라고 판단됩니다.

루머일 수도 있는 미확인 정보지만 잠실권 아파트 34평이 헬리오시티에 밀리고 있다고 합니다. 직접 확인하지 않은 매물이니 백퍼 루머라고 생각하고 있지만 만일 사실이라면 좋은 입지의 구축이 신축에 밀리는 경우로 입지가 밀리는 것이 아니고 매도자 급한 사정 때문이라고 생각합니다.

어쨌거나 좋은 입지의 구축보다 시세가 떨 떨어지는(?) 신축의 힘 대단합니다. 아마도 신축의 고급화 된 외관 및 내부시설 그리고 각종 커뮤니티 시설의 힘이 아닌가 생각합니다.

따라서 2022년 입주 예정인 둔촌주공의 외관 및 내부시설, 46여개의 커뮤니설 시설은 갑중의 갑이 될 것입니다. 둔촌주공은 서울 도심에 마지막 남은 저층 재건축 단지로 사업 진행이 되면 될수록 시세 상승은 불을 보듯 뻔한 이치입니다. 철거완료 시점이 되면 취득세가 3.3%에서 4.6%로 전환되기에 대기 매수자들은 가격이 빠져 일반분양가 정도의 매물이라면 선점해도 될 것입니다.

일반분양가를 3500만원/㎡으로 예상할 때 12.5억원에 출시된 18평을 비롯해서 34평 중 14.8억원~17억원에 출시된 매물은 일반분양가에 근접한 수준입니다. 특히 50평, 43평, 37평은 일반분양 물량의 거의 없어 지금 당장 구입하셔도 좋습니다.

조합원들은 발코니 확장 및 시스템 샷시, 천정형 에어컨 등 옵션이 무상이고, 로열층, 로열동 우선 배정 받게되게 됩니다. 일반분양 청약자들은 조합원 분양 후 잔여세대인 비로열층, 저층을 분양받습니다.

지난 주에 매매된 물건이 거래 절벽에서 벗어나는 신호탄이 되어야 할텐데 대기 매수자들 대부분이 1주택자로 기존주택을 처분하고 오신다고 하니...

어쨌든 전매 가능한 둔촌주공 조합원 입주권 준비하고 있겠습니다.

저희 드림공인 대기 매수자 여러분들이 저가매물 선점 주자가 되었으면 하는 바램입니다.

▣〓다음은 둔촌주공 전체 부동산에 출시된 매물 중 가장 싼 저가매물입니다.

이상 2018.11.20. 드림공인 조폭마누라의 둔촌주공  시세 브리핑이었습니다.
둔촌주공 드림공인 02-478-9800

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둔촌주공 드림공인 02-478-9800  010-9133-8705 찾아오시는 길

-서울시 강동구 성내동 440-23 신화빌딩 2층 202-1호

둔촌아파트 건너편 성내동 우체국과 국민은행 사이 아디다스 건물 2층입니다.

무료주차 가능합니다.

[dream박대표]

소형 최저가 매물 저층 18평(고층 25평)도 거래됐습니다.
더 이상 깎으면 안 팔고 *존버(?) 하신다고 하신 물건인데 드디어 나갔습니다.
좋은 가격에 매수하신 것 같습니다.

*존버 : '존나 버티기'의 줄임말로, 매입한 가상화폐가 매입가보다 폭락했을 때,
매입가 이상으로 가격을 회복할 때까지 팔지 않고 버티기에 들어가겠다는 뜻인데
제가 좋아하는 단어는 아니네요.
신조어도 너무 모르는 외계인 취급받는 세상이라
대화에 조미료가 될 정도로만 알아가려고 합니;다.ㅋㅋ

[dream박대표]

조폭마누라가 사진 한 장은 잘 찍어요.
폰카를 살짝 눌렀을 뿐인데 사진이 예술입니다.
배경이 좋아서 그런가?ㅋㅋㅋㅋ