↑위에 질문하신 서울시 용산구 후암동 파크빌 경매 답변 입니다.

[러브정/정의덕]

*2012타경8686(물건번호 2번)*

 이 물건은 서울시 용산구 후암동 파크빌 경매 물건입니다.

1.권리분석결과

답변: 본건 건물등기부를 확인한 결과 2009.12.02 

송정농협의 근저당이 말소기준권리가 되어 낙찰시 전부

소멸 하므로 건물 등기부상 으로는 법적인 문제가 없습니다.

2.임차인 관계건

답변:본건 점유관계조사서와 매각물건명세서,전입세대열람내역서를

확인한 결과 소유자겸채무자 박미라는 거주하지 않고 말소기준권리

이후 전입한 대항력 없는 임차인 안정우와 황지아가 거주하는 것으로

기록되어 있으며 특히 황지아는 보증금 8천만원에 대하여 확정일자를

받고 배당요구 하였지만 배당순위가 늦어 단 한 푼도 배당받지 못하니

낙찰 받고 명도시 유의하시기 바랍니다.

3.최종결론: 본건은 관할 ‘용산구청 건축과’와 건축설계사무소를

직접 방문하여 ‘주거용으로 변경 가능한지’ 정확히 파악하신 후

주거용으로 전환 가능하다면 이번 회차에 입찰하시기 바랍니다.

이유:본 건물은 2009년9월에 건축되어 약 3년이 경과하였는데

아래-로드뷰 사진으로 보면 건물 외관은 상당히 양호해 보입니다.

물론 보증금을 한 푼도 배당받지 못하는 임차인 황지아가 명도시 거세게 저항을

할 것으로 보이지만 해결이 가능하고 무엇보다 차량으로 5분 거리 서울역 북측에

코레일이 약9,700억 원을 투자하여 서울역국제컨벤션센터를 2017년 준공 목표로

개발하고 있고 서울시청까지 차량 7~8분이면 도착하는 매우 좋은 입지를 가지고

있습니다.

그러나 이러한 좋은 입지조건에도 제가 추천을 망설이는 이유는 본건은 원래

건물 등기부와 건축물대장상 '근린생활시설'로 허가된 것을 주거용으로 무단 용도

변경하여 관할 용산구청 건축물대장에 '위반건축물'로 등재되어 있다는 점 때문입니다.

결국 본 건물은 주거용으로 무단 변경한 위반사항이 해결되기 전에는

매년 과태료가 부과되고 주거용으로 용도변경이 아예 불가능 하다면 

최악의 경우 용산구청으로 부터 원상복구(철거)명령을 받을 수도  있어

낙찰후 재산권행사에 결정적인 약점으로 작용하게 됩니다.

또한 토지이용계획확인원을 보면 ‘제2종 일반주거지역(7층이하)’에 최고고도지구

(5층 20m이하)/상대정화구역/절대정화구역 등으로 묶여있어 향후 물건에 추가

개발 가능성이 희박 하다는 것도 걸림돌로 보입니다.

따라서 본건은 입찰 전 반드시 관할 용산구청 건축과와 건축설계사무소를 직접

방문하여 주거용으로 변경이 가능한지 상세히 상담하시고 상담결과 주거용으로

전환이 가능할 경우에 한하여 좋은 입지조건과 낮은 입찰가격을 고려하여 이번에

입찰하시되 만약 거주용으로 용도변경 허가 자체가 불가능 하다면 입찰 포기를

신중히 고려하시기 바랍니다.

그 이유는 건물 입지가 대로변이 아니라 약간 오르막 골목길 안쪽으로 들어가

위치하고 있어 접근성과 가시성이 떨어지고 더구나 1층도 아닌 2층이라 주거용

으로는 양호 하지만 근린생활시설의 입지로는 수익성이 그다지 높아 보이지

않기 때문입니다.

^^러브정/정의덕(016)391-3005 올림.

[이창일]

주거용으로 전환 가능한지 이 관건 이군요.. 좋은 정보 감사 합니다
날씨가 매우 춥습니다 건강 조심하세요..^^

[러브정/정의덕]

이창일회원님 댓글 감사 하구여...성투를 기원 합니다.^^러브정/정의덕 올림.