112외B03김승민 3차 레포트 제출(조회수올려주세요)

[112외B03김승민]

점포선정 및 부동산 계약

1. 점포선정 실무상식

-점포 구하기는 권리금이 있는 기존 점포의 경우 단순히 점포를

임차한다는 차원보다는 사업의 양수도 성격을 띠고 있어 능력 있고

신뢰할 수 있는 전문가의 도움이 필요한 영역으로 보여 진다.

1) 신뢰할 수 있는 부동산 중개업소                                                        

첫째, 허가업소를 선택해야 한다.
둘째, 업무보증서가 있는 업소를 선택해야 한다.

셋째, 한 장소에서 오랫동안 중개업을 하고 있는 업소가 신뢰도도 높다.

넷째, 부동산의 입지여건분석, 투자분석, 관련 법규에 해박한 중개업소를 이용하는 것이 좋다.

다섯째, 중개업소를 선택할 때 중개인이 운영하는 업소보다는 공인중개사사무소나 중개법인을 이용하는 것이 유리하다.

2) 좋은 점포의 입지조건                                                                             

첫째, 지하철 역세권으로 지하철 출구 라인 혹은 그 주변으로 부터 50m이내

둘째, 버스 노선수가 5개 이상의 버스정류장 주변

셋째, 배후 세대수가 2000세대 이상 형성된 아파트 단지 혹은 주택 단지

넷째, 10층 이상 대형건물이 5개 이상 밀집되어 사무실, 병원등 형성된 지역                        

다섯째, 고정인구 2만명, 고정세대 2천 세대 이상인 지역

여섯째, 주변 200m이내에 동일업종이 없거나 500m이내에 동일업종이 3개 이상 없는지역

일곱째, 횡단보도를 기준으로 주 유동선상에 위치한 자리

여덟째, 인구이동이 전입추세인 지역

아홉째, 자신이 하려는 업종에 맞는 시간대별 유동인구 및 주거층이 부합된 지역

열번째, 빈 점포가 없는 곳

열한번째, 대형 빌딩보다는 5층 이하의 빌딩이 많은 곳

3) 조심해야 하는 점포유형                                                                                        

첫째, 주인이 자주 바뀌는 점포
  - 장사가 잘되는 점포는 주인이 자주 바뀌지 않는다. 주변에 확인하여 해당점포의 주인이

    자주 바뀌는지를 조사해야한다.

둘째, 점포임대료가 유난히 싼 점포 
셋째, 맞은편에 상권이 형성되지 않은 점포
  - 맞은편에 점포가 형성되지 않은 지역은 대개 대중교통이 비켜가는 지점이거나 상권의 끝 지점일

    경우가 많다. 맞은편에 점포가 형성되지 않았다면 사람들은 흡인하는 힘이 약해서 상권의 세력

    이 약하다.

넷째, 주변에 대형 점포가 있는 점포
  - 경쟁점포를 이기려면 다른 영업조건을 동일 시 하여 볼때, 경쟁점포보다 더 큰 규모로 더 풍부한

    상품을 확보해야한다.

    따라서 주변에 대형점포가 있다면 점포계약에 신중해야 한다.

다섯째, 주인이 유사 업종에 종사하고 있는 점포
  - 점포를 임차해서 사업하는 사람들은 점포주인이 갑작스레 점포를 비워달라고 하지 않도록

    계약조건을 안전하게 유지 하던가, 주인과의 관계를 평소에 잘 다져두어야한다.

여섯째, 언덕에 있는점포
  - 사람을 비롯한 동물들은 낮은 곳으로 내려가는것을 쉽게 하는 하향성을 가지고 있다.

    쇼핑을 할 때에도 편한 내리막길이거나 평지에 있는 점포를 선택하기가 쉽다.

    따라서 계단이 높거나 언덕에 있는 점포는 피하는게 유리하다.

4) 점포 구하기에 좋은 시기

첫째, 해당업종에 비수기에 구해서 영업 준비를 한 후 성수기로

전입하려는 회복기에 개점하는 것이 가장 현명

둘째, 비수기에 점포를 구하는 것은 성수기를 노린다는 의미도

있지만 권리금이나 임차 비용을 줄일 수도 있다는 이점도 있으므로

될 수 있으면 비수기에 점포를 구하는 것이 좋다.

5) 기존점포 인수 시 점검 포인트

첫째, 인수하고자 하는 점포가 장래 시장성은 있는가?

둘째, 권리금이 주변시세와 비교해서 적당힌가?

셋째, 주의에 너무 많은 경쟁점포가 있는지 않은가?

넷째, 대형점포가 들어설 가능성은 없는가?

다섯째, 상권의 변화 가능성은 없는가?

여섯째, 매도인이 제시하는 매출액과 수익은 믿을 만 한가?

일곱째, 판매시설에 하자는 없는가?

2. 점포 구하기 실무                                                                             

1) 5가지의 기본사항

첫째, 우선 업종이 선정이 되어져야 한다.

둘째, 자택과 1시간 내의 지역을 정밀 조사한다.

셋째, 창업자금에 알맞은 규모의 점포를 물색한다.

넷째, 직접 발로 뛰어야 좋은 점포를 구한다.

다섯째, 객관적인 시각에서 점포를 바라보라.

2) 스케줄 짜기

첫째, 입점 타당성 조사 스케줄

둘째, 점포 조사표

셋째, 점포 분석표

3) 점포선정 시 필수 점검사항

첫째, 토지 이용 상황

둘째, 교통이용패턴과 규제

셋째, 주변 시각성

넷째, 주변 시각성

다섯째, 공공서비스 시설 현황

여섯째, 지역개발 상황

일곱째, 물리적 이용에 따른 특징 분석

여덟째, 도로 현황

아홉째, 기존 시설물의 설비상태

열번째, 경쟁업소 조사

열한번째, 입지도로 토지 측정

3. 점포 계약

1) 점포 계약 시 점검해야 할 사항

-인정적 행위는 철저히 배제하고 줄 것은 주고,

받아야 할 것은 받는 자세로 계약에 임해야 한다.

(1) 권리금이 있는 경우 통상적으로 두 가지 계약

첫째, 업소 임차인간에 체결하는 부동산양수양도계약서(권리금계약서)

둘째, 신규 임차인과 건물주간에 체결되는 부동산임대차계약서

(2) 점포 임대차 계약 시 유의사항

첫째, 건물등기부등본의 을구(소유권 이외의 권리)에 있는 근저당권가약이

과다하거나 다른 권리들이 복잡하다면 계약에 신중을 기해야 한다.

둘째, 계약서상 특약 란을 잘 활용해야 한다.

2) 임차인이 알아두어야 할 점검 사항 9가지

첫째, 임차한 건물을 목적에 맞게 사용, 보존해야 하고

만료 시 원상태로 반환해야 한다.

둘째, 업소를 수리할 필요가 있을 때는 지체 없이 임대인에게

알리고 수리를 요구한다.

셋째, 임차인이 임차한 업소의 보존을 위하여 필요한 건물수리에

 든 비용을 지출했을 때는 이를 임대인에게 즉시 청구할 수 있다.

넷째, 임대인의 반대특약이 없다면 페인트칠을 다시 하는 경우는

 법적으로 건물의 가치를 높이는 것이다. 건물의 가치를 높이는

 비용을 유익비라고 하는데 기간 만료 후에도 가치가 남아 있을

 경우 그 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.

다섯째, 업소 사용의 편의를 위하여 건물주의 동의를 얻어 부속물을

설치했을 때는 임대차계약이 끝났을 때 임대인에게 그 부속물을

매수할 것을 요구할 수 있다.

일곱째, 임차한 업소의 일부가 세입자의 잘못 없이 파손되어 사용,

수익할 수 없을 때는 그 비율만큼 임차료를 감액할 것을 요구할 수 있다.

여덟째, 임대인이 업소의 보존에 필요한 행위를 하려 할 때, 임차인은

이를 거절 할 수 없지만, 그 행위가 임차인의 희사에 반하고

그로 인해 임차의 목이 달성되지 못할 때는 계약을 해지할 수 있다.

아홉째, 임대인이 업소의 보존에 필요한 행위를 하려 할 때, 임차인은

이를 거절 할 수 없지만, 그 행위가 임차인의 희사에 반하고

그로 인해 임차의 목이 달성되지 못할 때는 계약을 해지할 수 있다.

3) 상가임대차보호법                                                                                                     

-이 법은 상가건물의 임대차에 있어서 사회·경제적 약자인

임차인들을 보호함으로써 임차인들의 경제생활의 안정을

도모하기 위해 마련된 것이다.

(1) 상가임대차 보호법의 쉬운 이해

첫째, 대항력이 생긴다.

둘째, 후순위 채권자에 대한 우선 변제권이 생긴다.

셋째, 임대차기간이 5년간 보장된다.

넷째, 소액임차인은 최우선 변제권이 생긴다.

다섯째, 임대료인상이 연 12%로 제한되고 보중금의

    월세 전환시 15%로 제한된다.

(2) 상가임대자보호법에서 보장되는 임대인의 권리는 5년 동안

임대기간을 보장하여 주는 대신 1년 단위로 12% 이내에서 임대료를

인상할 수 있으며 다음과 같은 경우 임차인의 계약갱신 요구권을 거절할 수 있다.

첫째, 임차인이 차임을 3회 이상 연체한 경우

둘째, 임차인이 임대인의 동의 없이 전대한 경우

셋째, 쌍방합의 하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

(3) 대항력과 순위보전 효력의 차이

-대항력은 건물의 소유권이 3자에게 이전되는 경우 3자에게 임차권을

 계약존속기간동안 주장할 수 있는 권리이고, 순위보전의 효력은

건물의 경매, 공매 시에 후순위 권리자보다 우선하여 보증금을 면제받을 수 있는 권리이다.

(4) 반드시 확정일자를 신청하여야 하는가

-순위보전의 실익이 없거나 필요 없는 경우 확정일자를 받지 않아도 무방하다.

(5) -사업자등록으로 인정되는 권리는 확정일자를 받지 않더라도

사업자등록만으로 대항력, 5년 범위 내 계약 갱신 요구권,

소액임차인 최우선 변제권 등이 발생한다.

(6) 최우선 변제권이란 보증금중 일정액을 보호받을 수 있는 권리이다.

(7) 계약갱신 요구권이란 사업자등록을 신청하면 임차인은

임대인에 대하여 5년간 임대계약이 보장된다. 계약갱신 요구원은

2002년 11월 1일 이후 체결하거나 갱신되는 임대차계약부터 적용된다.

(8) 확정일자

확정일자를 받아야만 대항력, 순위보전 효력, 보증금 최우선 변제권이 발생한다.                  

[112외B03김승민]

조회 올려주세요~ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ

[112외B01김대건]

올려주면 뭐줄건데 ??

[112외B05김정훈]

복사한거 티나시네요 분발하세요

[112외B22이수진]

추천까지 해줄께 이모티콘 수고했다