[ 시장상황 ]
1. 최근 서울 강남 등 아파트 가격상승이 서울, 수도권 등으로 확산·과열될 수 있다는 우려가 있는데, 시장상황에 대한 정부 평가는? |
□ 최근 부동산 시장이 서울․수도권 아파트 중심으로 가격 오름세가 지속되고 있으며 인근 지역으로 일부 확산되고 있는 상황
ㅇ 반면 비아파트와 지방 주택가격은 하락하고 있어 시장 전반적인 과열 움직임으로 보기는 어려움
ㅇ 다만, 최근 서울 아파트 가격 상승폭이 확대되고 있는 만큼 시장 상황을 예의주시하고 있으며, 투기 수요 등 과열 움직임이 나타날 경우 즉각 조치할 계획
□ 최근 서울, 수도권 아파트의 상승세는 전세사기 여파로 인한 아파트 쏠림 현상과 금리인하 기대감, 공급 불안심리 등이 복합 작용하여 실수요자들이 매수에 참여하게 된 것이 주요 원인이라고 생각함
□ 현재 주택시장은 주택 수급과 유동성, 시장 참여자의 심리 등 다양한 측면에서 상방요인과 하방요인이 상존하고 있는 상황
ㅇ 금리인하 기대가 높아지면서 주택시장 유동성도 늘고 있으며, 수급 불안 확대로 매수심리가 살아나 가격 상방요인으로 작용 중
ㅇ 다만, 스트레스 DSR 2단계 시행(9월) 등 정부의 가계부채 관리의지가 확고하고, COFIX 등 주택담보대출 관련 금리*가 과거 과열기 대비 월등히 높은 수준으로 일반 가계의 자금 조달부담이 여전한 상황
* 월평균 COFIX 금리(%): (’20.5~’21.10) 0.92 ↔ (‘24.1~6) 3.58
월평균 은행채 5년물 금리(%): (’20.5~’21.10) 1.66 ↔ (‘24.1~6) 3.80
ㅇ 서울 아파트의 입주물량은 올해와 내년 예년 수준을 기록할 것으로 보이며, 3기 신도시 입주가 ’27년 이후부터 본격화될 경우
공급 측면에서 시장 안정효과가 나타날 것으로 기대
2. 갭투자가 늘고, 지방에서 서울 아파트 원정 투자가 증가하는 등 이미 시장이 과열되었다는 의견이 있는데? |
□ 자금조달계획서에 따르면 전세보증금을 승계하여 매매거래를
체결한 갭투자 비율*이 37%로 예년 대비 크게 낮은 상황이며,
* 갭투자 비율(%, 서울APT): (’21.12) 60.1 (’22.12) 57.0 (’23.12) 38.9 (‘24.5) 37.3
ㅇ 서울 아파트 매수자 중 서울 外 지역 거주민의 비율*은 20%로 예년 대비 낮은 만큼 갭투기 수요는 제한적일 것으로 판단
* 非서울 거주민 매수비율(%, 서울APT): (‘20.1) 25.0 (’22.1) 23.7 (‘23.1) 29.1 (’24.1) 23.0 (‘24.5) 20.5
ㅇ 다만, 최근 선호지역 신축단지 등을 중심으로 가격 상승세*가 이어지고 있는 만큼, 투기수요 유입에 대해 면밀히 모니터링 예정
* 7월3주 매매가격 변동률(%): (송파) 0.62 (서초) 0.47 (성동) 0.60 ↔ (강북) 0.04 (도봉) 0.05
3. 부동산 시장을 안정적으로 관리하겠다고는 하지만 실제로는 정책금융 지원 확대 등으로 부동산 경기를 띄우려는 것 아닌지? |
□주택도시기금을 활용한 신생아특례대출 등 정책금융은 무주택
서민의 주거안정, 국가적 위기인 저출생 대응 등을 위해 공급 중
ㅇ '24년 상반기 신생아특례 구입․전세자금 대출은 약 4조원 공급
되었으며, 이 중 신규대출은 2.2조원, 대환용도는 1.8조원으로, 주택시장에 순증으로 유입된 금액은 많지 않음
□정부는 정책금융 공급시 부동산 시장과 가계부채의 안정적 관리,
저출생 대응 등 여러 정책목표 달성을 위해 종합적 시각을 견지
ㅇ청년·서민·실수요자에게는 정책금융을 차질 없이 지원하되, 과도한 유동성이 유입되지 않도록 시장 상황을 예의주시할 계획이며
ㅇ 철저한 현장 점검 등을 통해 자격 요건 등의 위반 사례가 없는지 관리 감독을 강화해나가는 등 관계부처와의 긴밀한 공조 하에 정교한 조치를 시행해나가겠음
4. 전세가격 상승세가 장기간 지속되고 있는데, 정부는 어떻게 대응할 것인지? |
□ 전세시장 안정을 위한 근본 해법은 주택공급 확대에 있으므로,
주택공급 확대를 위해 정부 정책역량을 집중하고 있음
ㅇ 민간의 공급위축을 공공에서 보완하기 위해 시세보다 저렴하면서 전세사기 걱정 없는 매입임대주택을 2년 간 총 12만호(신축 10만호, 기축 2만호)를 차질 없이 공급할 계획
- 12만호 중 「든든전세주택」은 2.5만호이며, 2만호 이상을 서울과 수도권에 집중 공급
- 신속한 주택 매입을 위해 LH 내 수도권 매입확대전략 TF와 조기 착공지원팀‧매입약정지원팀을 신설하는 등 전담 조직도 마련
ㅇ 아파트보다 단기간에 공급이 가능한 비아파트 공급을 정상화하여 공급불안 심리를 완화
ㅇ 서울과 인접한 3기 신도시 등 수도권 공공택지에서 주택공급이 신속하게 이뤄지도록 관계부처와 총력 대응
[ 주택공급 ]
5. 민간 전문가들은 '24~25년 서울·수도권 아파트가 부족한 것으로 전망하는데, 충분하다고 주장하는 근거는? |
□ ’25년 전국 아파트 입주물량이 다소 감소할 예정이나, 미분양이 누적된 지방에서 입주물량이 줄어든 영향이 크며,
ㅇ 수도권에서 입주예정인 아파트는 ‘24년 18.8만호, ‘25년 15.2만호로, 지난 10년 평균(연간 17.1만호) 대비 90∼110% 수준 유지 전망
ㅇ 국민들 관심이 높은 서울시 아파트 입주의 경우 ’24년은 3.8만호, ‘25년은 4.8만호로, 지난 10년평균(연간 3.8만호)을 초과해 100~127% 전망
▸서울시가 인허가권자로서 보다 풍부한 데이터를 기반으로 예측한 입주예정 물량과 부동산원-R114 예측물량에 대해 착공여부 등 진행상황을 전수 비교검증한 결과,
-서울시 추산치(‘24년 3.8만호, ’25년 4.8만호)가 보다 달성 가능성이 높다고 판단
※ 당초 부동산원-R114는 올 상반기 서울시 입주를 0.6만호로 예측했으나, 실제로는 5월까지 1.2만호로 집계
-부동산원-R114 추산치에는 입지가 양호한 청년안심주택(舊역세권청년주택) 등 미반영
▸아울러, 정부는 올 하반기부터 지자체, 전문가 및 유관기관 등과의 협업을 통해 아파트 입주예정 물량 추산방식을 보완할 예정 |
’23년도 아파트 입주실적 및 ‘24~’25년도 입주예정 물량
지역 | 2023년 | 2024년 | 2025년 | 10년평균 (만호) |
실적(만호) | 10년평균比 | 예정(만호) | 10년평균比 | 예정(만호) | 10년평균比 |
전국 | 37.0 | 104% | 37.4 | 105% | 29.2 | 82% | 35.5 |
수도권 | 19.5 | 114% | 18.8 | 110% | 15.2 | 89% | 17.1 |
| 서울 | 2.7 | 72% | 3.8 | 100% | 4.8 | 127% | 3.8 |
비수도권 | 17.5 | 95% | 18.6 | 101% | 14.0 | 76% | 18.4 |
□ 아울러, PF대출 보증 확대 등으로 올해 1~5월까지 수도권 아파트
착공 물량은 5.7만호로, 전년 동기(3.5만호) 대비 63% 증가
ㅇ 서울 아파트는 1~5월까지 1.0만호 착공, 전년 동기 대비 13% 증가
□ 민생토론회 후속 입법과제 등을 신속히 이행하고, 기 완료한 공급규제 개선 효과가 가시화되면서 주택공급은 지속 확대될 것으로 기대
6. 3기 신도시 등 공공택지 공급물량이 충분하다고 얘기했는데, 언제, 얼마나 공급되는지? |
□ 올해부터 ’29년까지 3기 신도시 5개 지구*에서 7.7만호, 수도권 중소택지 60여개 지구**에서 15.9만호, 총 23.6만호 분양 예정이며,
* 3기 신도시 5개 지구: 인천계양, 부천대장, 고양창릉, 남양주왕숙, 하남교산
** 수도권 중소택지: 구리갈매역세권, 안산장상 등 면적이 330만㎡ 미만인 지구
ㅇ 같은 기간 3기 신도시 5개 지구에서 4.1만호, 수도권 중소택지 70여개 지구에서 20.1만호 등 총 24.2만호 입주 예정
ㅇ 특히 ’27년부터는 3기 신도시에서 분양과 입주가 본격화되면서 공급물량이 크게 늘어날 예정
□정부는 지속적인 사업관리를 통해 3기 신도시 등 수도권 공공택지에서 주택공급이 원활히 이뤄지도록 적극 지원하겠음
7. 3기 신도시 본청약 지연 등 당초에 발표한 계획보다 지연되고 있는 것으로 아는데, 입주시기 믿고 기다려도 되는 것인지? |
□ 3기 신도시 사전청약 단지 일부에서 사전청약 후 문화재, 보호종 발견 등으로 본청약이 지연되었으나,
ㅇ 대부분 보상절차가 완료되었으며, 지구조성․착공 등 3기 신도시 전체 일정은 정상 추진되도록 지원 중
ㅇ 금년 내 3기 신도시 5개 지구에서 1만호 착공 예정*, 지속적인 사업관리를 통해 주택공급을 차질 없이 이행할 계획
* 인천계양, 하남교산, 고양창릉, 남양주왕숙, 부천대장 모두 지구착공(ʹ22~ʹ23년) 및 연내 주택착공 예정, 평균 토지보상 99%, 지장물보상 95% 완료
8. 일부 민간 사업장에서 사전청약 취소 사례가 발생했는데, 3기 신도시 사전청약도 취소될 가능성은 없는지? |
□ 민간 사전청약 제도는 ’21.11월 도입되어 1년간 시행 후 주택시장 하락기 민간 시행사 부담 완화를 위해 ’22.11월 폐지함
ㅇ 또한 3기 신도시에 민간 사전청약을 실시한 단지는 없으므로
사전청약 취소로 인한 문제는 해당 사항 없음
* 사전청약 후 본청약 취소 단지는 수도권 공공택지 4개 단지(파주운정 등)만 해당
9. 공공분양 사전청약을 폐지한 것은 결국 정부가 공공부문 입주지연을 자인한 것 아닌지? |
□ 지난 정부에서 재개(’21.7)된 사전청약 제도는 부지조성 공사 등이 완료되기 이전에 당첨자가 확정되어, 추후 분양가가 상승하거나 문화재 발견 등 사정 변경으로 본청약이 지연되는 한계가 있어 신규 시행을 중단한 것임
□ 정부는 공공부문 입주가 적기에 이뤄지도록 보상․인허가 등 사업 단계별 장애요인에 대한 해소방안을 마련하여 이행해나갈 계획임
[ 금융정책 ]
10. 스트레스 DSR은 예정대로 9월부터 시행되는지? |
□ 스트레스 DSR 2단계는 9월부터 차질없이 시행될 예정임
□ 아울러 금리인하 기대감이 지속되는 가운데, 주택거래 회복세 등으로 향후 가계대출 증가세가 확대될 우려가 있는 만큼
ㅇ 가계부채 추이 및 부동산 시장 상황 등을 면밀히 보아가며
가계대출 증가세를 관리해나갈 계획임