Monthly rent now more popular than Korea's 'jeonse' 월세가 '전세' 보다 더 인기

[Condel]

신규임대계약중 월세비율이 60%를 초과하여 전세를 압도했습니다.

최근 증가하는 전세사기에 따른 세입자들의 불안이 가장 큰 요인입니다.

전세는 부동산가액의 50% 정도를 일시불로 보증금으로 제공하는 우리나라만 있는 임대제도입니다.

월비용부담이 큰 월세제도가 내집마련의 길을 더 멀게하지는 않을까요?

Monthly rent now more popular than Korea's 'jeonse' rental system

월세가 한국의 '전세' 임대 시스템보다 더 인기

By Lee Yeon-woo 이연우 기자

Posted : 2025-04-01 16:30 Updated : 2025-04-01 17:00

Korea Times

An apartment complex in Seoul / Yonhap 서울의 한 아파트 단지 / 연합

Monthly rent surpasses 60% of new lease contracts for 1st time

월세가 처음으로 신규 임대 계약의 60% 초과

A couple in their 50s, living in Suwon, Gyeonggi Province, is facing the ultimate housing dilemma: Korea’s complex "jeonse" system, where tenants pay a large lump-sum deposit or the option of monthly rent.

경기도 수원에 사는 50대 부부는 궁극적인 주거 딜레마에 직면해 있다: 세입자가 큰 보증금이나 월세 옵션을 지불하는 한국의 복잡한 '전세' 시스템 때문이다.

After four peaceful years of using the jeonse system, it's time for them to move. However, their new destination is a neighborhood once notorious for jeonse fraud. Even jeonse insurance isn’t enough to ease their anxieties.

4년간의 평화로운 전세 제도를 이용한 끝에 이제 이사할 때가 되었다. 하지만 새로운 목적지는 한때 전세사기로 악명 높았던 동네이다. 전세 보험도 불안감을 해소하기에는 충분하지 않다.

“If I switch to monthly rent, it’ll come out to around 700,000 won ($475.58) a month when you add everything up. It feels like a waste since it’s money I’ll never get back — but at the same time, maybe that’s better than constantly worrying about getting scammed with jeonse,” the wife, who requested anonymity due to privacy concerns, said.

익명을 요구한 아내는 "월세로 바꾸면 다 합치면 한 달에 70만원(475.58달러) 정도 나올 것 같다. 절대 돌려받지 못할 돈이라 아깝게 느껴지지만, 동시에 전세사기를 당할 걱정을 끊임없이 하는 것보다는 차라리 낫기도 하다"고 말했다.

She then asked, “Do you think jeonse might still be the better choice?”

그녀는 "전세가 여전히 더 나은 선택일 수 있다고 생각하는가?"라고 물었다.

Jeonse is a unique rental system in Korea where tenants provide landlords with a lump-sum deposit — typically 50 percent or more of the property's market value — instead of paying monthly rent. The landlord is required to return the full deposit when the lease ends. The system is believed to have originated in the 1970s, during Korea's rapid industrialization, as a form of peer-to-peer financing for urban housing.

전세는 임차인이 월세를 지불하는 대신 집주인에게 일반적으로 부동산 시세의 50% 이상에 해당하는 보증금을 일시불로 제공하는 한국의 독특한 임대제도이다. 임대인은 임대차 계약이 종료되면 보증금 전액을 반환해야 한다. 이 제도는 한국의 급속한 산업화 시기인 1970년대에 도시주택을 위한 P2P 금융의 한 형태로 시작된 것으로 추정된다.

For decades, jeonse has contributed to wealth accumulation among ordinary people. Many young adults begin their housing journey with monthly rent, save up a deposit, transition to a jeonse lease, and eventually use their growing deposit as a stepping stone to homeownership. During housing booms, homeowners have leveraged jeonse deposits to purchase additional properties.

수십 년 동안 전세는 서민들 사이에서 부를 축적하는 데 기여해 왔다. 많은 젊은이들이 월세로 주택 여행을 시작하고 보증금을 저축한 후 전세로 전환하여 결국 늘어난 보증금을 주택 소유의 디딤돌로 삼는다. 주택 붐이 일어나는 동안 주택 소유자들은 전세 보증금을 활용하여 추가 부동산을 구입했다.

Yet the numbers are beginning to tell a different story. In February, government data revealed that monthly rentals now account for over 60 percent of new lease contracts nationwide — a more than 20 percentage point increase in just four years.

하지만 숫자는 다른 이야기를 들려주기 시작하고 있습니다. 지난 2월, 정부 데이터에 따르면 현재 월 임대료가 전국 신규 임대 계약의 60% 이상을 차지하고 있으며, 이는 불과 4년 만에 20%포인트 이상 증가한 수치이다.

This shift is especially pronounced in regional areas, where over 80 percent of tenants in non-apartment housing have opted for monthly rent agreements.

이러한 변화는 특히 비아파트 주택 임차인의 80% 이상이 월세 계약을 선택한 지역에서 두드러진다.

What’s causing this once-popular system to lose its appeal?

한때 인기를 끌었던 이 시스템이 매력을 잃는 이유는 무엇일까?

No single factor explains the whole story, but the most recent blow came from a series of high-profile jeonse fraud cases. Some landlords have failed or refused to return deposits after contracts expired, leaving many tenants — particularly young and vulnerable ones — without both a home and their savings.

전체 이야기를 설명하는 단일 요인은 없지만, 가장 최근의 타격은 일련의 유명 전세 사기 사건에서 비롯되었다. 일부 집주인은 계약만료 후 보증금 반환에 실패하거나 거부하여 많은 세입자, 특히 젊고 취약한 세입자가 집과 저축을 모두 하지 못하는 상황이 발생했다.

According to the National Police Agency, about 16,000 people fell victim to jeonse fraud between July 2022 and July 2024, with total damages estimated at around 2.5 trillion won. Of the 8,323 individuals arrested, most were found to have posed as fake landlords or tenants.

경찰청에 따르면 2022년 7월부터 2024년 7월까지 약 16,000명이 전세 사기 피해를 입었으며, 총 피해액은 약 2조 5,000억 원으로 추산된다. 체포된 8,323명 중 대부분은 가짜 집주인이나 세입자로 위장한 것으로 밝혀졌다.

Women look at ads for properties in front of a real estate broker's office in Seoul, March 24. Yonhap 3월 24일, 서울의 한 부동산 중개인 사무실 앞에서 여성들이 부동산 광고를 살펴보고 있다. 연합

Soaring house prices and the corresponding rise in jeonse deposits have also played a key role. People now have to take out large loans, which come with high monthly interest payments.

집값 급등과 그에 따른 전세 보증금 상승도 중요한 역할을 했다. 이제 사람들은 월 이자가 높은 대규모 대출을 받아야 한다.

“Even jeonse prices are now extremely expensive in Seoul. Without family support, it takes a really long time to save up for a jeonse deposit on just your salary. For many of us, monthly rent is the only realistic option now,” said Jeong, a 34-year-old office worker living in Seoul.

"이제 서울에서는 전셋값도 엄청나게 비쌉니다. 가족의 지원이 없으면 월급만으로 전세 보증금을 모으는 데 정말 오랜 시간이 걸린다. 지금은 월세가 현실적인 유일한 옵션이다."라고 서울에 사는 34세 직장인 정모 씨는 말한다.

For tenants, taking out loans to cover jeonse deposits now comes with interest payments that often rival monthly rent. Meanwhile, more landlords are shifting to monthly rental arrangements to offset their own rising mortgage costs. These trends are likely to persist as interest rates remain high and the government tightens its grip on household debt.

세입자의 경우 전세 보증금을 충당하기 위해 대출을 받으면 월세에 필적하는 이자가 지급되는 경우가 많다. 한편, 주택담보대출 비용상승을 상쇄하기 위해 월세 계약으로 전환하는 집주인이 늘고 있다. 이러한 추세는 금리가 높은 수준을 유지하고 정부가 가계부채에 대한 통제를 강화함에 따라 지속될 가능성이 높다.

Experts warn of a vicious cycle. If the supply of jeonse listings continues to shrink, more tenants will turn to monthly rentals, pushing jeonse prices even higher. They acknowledge the jeonse system isn’t perfect but caution that Korea may see greater asset polarization without it.

전문가들은 악순환을 경고한다. 전세 매물 공급이 계속 줄어들면 월세로 눈을 돌리는 세입자가 늘어나면서 전셋값이 더욱 높아질 것이다. 그들은 전세 제도가 완벽하지 않다는 것을 인정하면서도 한국이 전세 없이는 자산 양극화가 더 심해질 수 있다고 경고한다.

“If the jeonse system were to disappear, it would pose serious challenges to homeownership in Korea, where the housing finance infrastructure remains underdeveloped,” said Shim Hyung-seok, director of the Woodaebbang Real Estate Corporation Group. “More than 50 percent of jeonse tenants eventually purchase a home, but for monthly renters, the homeownership rate falls below 10 percent.”

심형석 우대빵부동산그룹 이사는 "전세제도가 사라진다면 주택금융 인프라가 아직 낙후된 우리나라 주택 소유에 심각한 도전이 될 것"이라며 "전세 세입자의 50% 이상이 결국 주택을 구입하지만 월세 세입자의 경우 주택 소유율이 10% 이하로 떨어진다"고 말했다.

Sohn Eun-kyung, a senior researcher at KB Financial Group's research center, echoed similar sentiments. Sohn said, "Given that many households have a strong intention to eventually purchase a home, tailored support measures are needed to help them move up the housing ladder."

손은경 KB금융그룹 리서치센터 선임연구원도 비슷한 의견을 냈다. 손 연구원은 "많은 가구가 궁극적으로 주택을 구입하려는 의지가 강하다는 점을 감안할 때, 이들이 주택 사다리를 오를 수 있도록 맞춤형 지원책이 필요하다"고 말했다.

New path to homeownership?

주택 소유로 가는 새로운 길?

In response to growing concerns, the government says it is considering the introduction of a shared equity housing finance model. This approach would allow policy-based financial institutions to invest as co-owners when individuals purchase a home, reducing the buyer’s financial burden.

증가하는 우려에 대응하여, 정부는 공유 지분 주택 금융 모델 도입을 고려하고 있다고 밝혔다. 이 접근 방식은 개인이 주택을 구매할 때 정책 기반 금융기관이 공동 소유자로서 투자할 수 있도록 하여 구매자의 재정적 부담을 줄일 수 있다.

"As housing prices continue to climb and regulations gradually tighten, those without significant cash reserves will face mounting obstacles to homeownership. At the same time, relying on borrowing to facilitate purchases could pose risks to macroeconomic stability," Financial Services Commission Chairman Kim Byoung-hwan said Saturday at a press meeting.

김병환 금융위원장은 토요일 기자간담회에서 "주택 가격이 계속 상승하고 규제가 점차 강화됨에 따라 현금 보유 여력이 크지 않은 사람들은 주택 소유에 대한 장애물이 커질 것"이라며 "동시에 구매를 촉진하기 위해 차입에 의존하는 것은 거시경제 안정에 위험을 초래할 수 있다"고 말했다.

Kim said the government is in the process of "exploring ways to stimulate demand more sustainably."

김위원장은 정부가 "수요를 보다 지속 가능하게 촉진할 방법을 모색하고 있다"고 말했다.

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