[재개발 아파트 투자] 로얄층 배정 시세차익 가능
재개발지분 가격이 최근 크게 오르고 있다. 서울지역이 투기과열지구로 지정되면서 아파트 청약 규제 등으로 틈새시장을 공략하는 수요자들이 늘었기 때문이다. 또한 서울시가 강북재개발사업을 추진키로 하면서 여기저기서 재개발 소문이 무성해지면서 일부 ‘묻지마투자’도 나타나고 있다. 재개발지분 투자는 사업이 장기간 진행되기 때문에 자금이 오래 묶일 수 있고 조합원간의 갈등으로 중단되는 사례도 많다. 지분 투자의 기본은 안정성이다. 때문에 투자에 앞서 주변 아파트 시세와 수익률, 유의할 점을 충분히 숙지한 다음 투자하는 것이 바람직하다. 재개발 지분이란 재개발구역 내에 위치해 재개발조합원이 될 수 있는 자격을 갖춰 아파트에 입주할 수 있는 권리를 가진 주택과 토지를 말한다.
재개발지분 구입은 나중에 조합원으로 아파트 입주를 할수 있어 굳이 청약경쟁률이 심한 동시분양에 참여하지 않고도 내집마련이나 투자를 할 수 있다는 장점 때문에 이미 오래전부터 투자수단으로 자리잡아왔다.
재개발지분에 투자해서 실패하는 경우는 대개 잘못된 지분을 구입하거나 구입 이후 사업 기간이 너무 길어 투자수익을 제대로 올리지 못하는 경우가 대부분이다. 재개발사업은 위험 요소가 많고 변수가 많은데다 조합원간의 이견으로 갈등이 커질 경우 사업 자체가 난항을 겪는 일이 부지기수다. 그래서 제대로 된 투자를 하려면 사업인가가 난 지 얼마 되지 않는 재개발지역의 지분을 구입하는 것이 가장 안정성이 높다.
물론 사업인가 직전에 구입하는 것이 투자 수익률을 높일 수 있지만 이는 안정성면에서 위험이 내재돼 있는만큼 피하는 것이 바람직하다. 투자수익률, 주의할 사항 등에 대해 알아보자.
◇ 수익성 분석=지분 구입시 수익성 분석을 철저히 한 다음 대지와 건물이 있는 물건을 구하는 것이 바람직하다. 일단 옥수 12구역에서 35평형에 입주 가능한 지분을 구입했을 경우 수익성이 얼마나 되는지를 알아본다.
현재 1억3천만원에 나와 있는 대지 9.29평, 건물 11.9평 지분의 경우 전세가는 300만원, 초기 구입비는 1억원이다. 대지의 경우 평당 보상 예상가격이 500만원선으로 약 4645만원, 건물의 경우 평당 보상가격이 120만원으로 1428만원이다. 예상 비례율(건물 평가액 대비 보상가액)은 99%다. 건물 평가액은 약 6000만원. 35평형 조합원 분양 예상가격은 2억원으로 1억4000만원의 추가 부담금이 나올 것으로 판단된다.
이 경우 총 투자비용은 2억7천만원으로 인접한 대우아파트의 시세가 비로열층이 3억2000만원, 로열층이 4억3천만원대를 보이고 있다. 통상적으로 조합원 지분은 로열층을 배정받기 때문에 5천만∼1억5천만원대의 수익을 예상할 수 있다.옥수동 일대에서 강변 조망권과 비조망권의 값 차이는 1억원 가량 발생하고 있다.조합원인 경우 강변이 보이는 로열층을 분양받을 확률이 높다. 일단 재개발지분으로 아파트를 장만하는 것이 유리하다.
일반분양분의 평당 건축비는 현재 결정되지 않았지만 인근의 예로 볼 때 평당 750만∼980만원선이다. 삼성측에서는 대략 33평형의 경우 800만∼850만원선으로 보고 있다. 총투자비용과 일반분양분의 가격이 비슷한 수준이지만 로열층과 비로열층이라는 차이가 있다.
옥수12 구역은 가구의 70% 정도가 한강 조망이 가능하기 때문에 조합원은 일단 로열층을 배정받게 된다. 조합원으로 참여할 경우 무이자 융자 8000만원을 받을 수 있기 때문에 사실상 일반분양으로 아파트를 구입하는 것보다 금융비용면에서 유리하다.
재개발지분 투자는 옥수 11구역과 같은 방법으로 투자수익률을 사전에 점검해보고 안정성이 확보될 때 구입해야 한다는 점을 명심할 필요가 있다.
◇ 노려볼만한 구역=지분을 구입해도 일단 안정성이 보장되는 지역으로는 강북에서 성북 안암1구역, 신공덕4구역, 영등포1구역, 월곡3구역, 길음1구역, 정릉5구역, 정릉2구역, 도봉1구역, 신림7구역 등을 꼽을 수 있다.이들 지역은 사업승인 인가가 난 지역으로 큰 변수가 없을 것으로 예상되는 곳이다.
단지를 고를 때는 1000여 가구 이상 건립되는 곳을 선택하는 것이 바람직하다. 교통, 입지여건, 생활편의시설, 교육시설 등을 감안한 다음 결정해야 한다.
◇ 구입요령=재개발지분은 일반아파트 재건축 이상으로 사업진행절차가 복잡한데다 같은 구역내 조합원 지분이라도 투자가치가 다른 것이 특징이다. 따라서 사업절차에 따른 정확한 매입타이밍을 잡아 투자 위험이 없는 물건을 잡는 것이 중요하다. 구역 지정이 이뤄지지 않거나 주민간 이견으로 조합 설립이 되지 않으면 장기간 투자금이 묶일 위험성이 있으므로 초보 투자자라면 일단 피하고 보는 것이 상책이다.
투자 대상 재개발구역을 고를 땐 다가구주택이 많은 곳은 피하는 것이 좋다. 원래 단독주택으로 분류되던 다가구주택도 재개발시 개별적인 구분등기를 할 수 있어 최근에는 다가구주택을 쪼개파는 경우가 많다.
즉 다가구주택이 쪼개져 조합원이 많아지면 사업에 따른 개발이익이 줄고 조합원도 증가해 잡음이 많아지게 마련이다. 그만큼 추가부담금이 늘고 사업속도도 떨어진다. 감정평가시 높은 가격을 받을 수 있는 조합원 지분을 고르는 것도 요령이다. 조합원이 재개발을 통해 아파트를 분양받으려면 아파트 분양가에서 자신의 지분가격만큼을 뺀 금액을 시공사에 추가부담금으로 지불하게 되는데 지분가격(감정가격)이 높을수록 비용부담이 줄어들게 된다.