단독-강남 제친 서초 초고가APT 삼성이 또 세운다

[땅지기]

강남권의 아파트 값이나 땅값은 전통적으로 서초구 보다는 강남구가 우위에 있어왔다. 하지만 녹지지역이 많아 최고의 강남권 주택단지로 꼽히는 곳은 강남구에서 서초구로 옮아갔다. 아파트 시가총액도 언제부터인지 아우였던 서초구가 형 위치로 올라섰다. 그 직접적 영향을 미친 대표적인 곳이 반포지역 일대 아파트 단지다. 이곳 재건축 단지 초고가 아파트 중 상징적인 단지가 ‘GS 자이’와 ‘삼성 래미안’이다. 이들 단지는 마치 자존심 경쟁이라도 벌이듯이 바로 이웃해 했다. 서초구 반포의 개발호재는 아직도 즐비하다. 서초의 아파트 값이 강남구를 앞으로도 추월할 일만 남아 있다는 것이다. 특히 반포 외에 강남역 인근의 서초구에 새로운 초고가 아파트 대단지 재건축이 탄력을 받아 조만간 공사가 착수될 수 있을 전망이어서 초미의 관심을 끌고 있다. 그것도 삼성과 GS가 치열한 수주 각축전 끝에 삼성이 시공을 맡아 서초구 초고가 아파트 시대에 또 다른 방점을 찍을 것으로 보인다. 강남역 인근의 우성 1·2차 및 3차 아파트 단지(주소지·서초구)가 그곳이다. 이곳에는 우성 단지 이외에도 무지개·신동아 아파트 등 약 3500여 가구가 밀집해 있다. 이중 우성3차 아파트의 경우 최근 조합원 분양률이 99%를 기록하면서 사업 속도가 가장 빠르게 진행되고 있다. 앞서 삼성물산은 우성 1·2차 단지의 시공사로 결정됐었다. 따라서 삼성은 이 일대를 삼성 래미안 타운으로 조성하기 위한 의욕을 강하게 내비치고 있다. 실제로 이곳 일대가 래미안 단지로 조성될 경우 인근의 삼성전자, 삼성물산, 삼성생명, 삼성화재 등 삼성그룹의 주력 본사 사옥 및 빌딩들과 한 집안 같은 분위기를 연출할 것으로 보인다. 가격도 현재 2500만원 수준이 재건축 이후에는 최소 4000만원 이상 될 것이라는 기대가 넘친다. 주민들은 이 같은 개발에 기대감을 감추지 않고 있다. 삼성 단지 외에도 인근에는 대규모 ‘롯데칠성부지 개발’ 호재까지 있기 때문이다. 스카이데일리가 ‘서초 우성3차 아파트’를 찾아 현 재건축 진행상황과 업계의 부동산 동향 등을 취재했다.<편집자 주>

▲ ‘강남의 금싸라기’로 불리는 강남역 일대 아파트 단지가 초고가 아파트 단지로 탈바꿈 할 전망이다. 삼성물산이 시공을 맡은 ‘서초 우성 1~3차 아파트’ 중 3차의 사업 속도가 가장 빠르게 진행되고 있다. 아파트 뒤로 삼성전자, 삼성생명, 삼성물산 등의 서초사옥이 보인다.

▲ 서초 우성3차 아파트 단지 위치도(위)및 일대 전경. ⓒ스카이데일리

전국에서 유동인구가 가장 많은 곳 중의 하나인 강남역 사거리 주변은 대한민국 상권의 메카이자 경제의 중심지이라는데 이견이 없다. 그만큼 땅값은 물론 점포 권리금, 임대료 등이 최고 수준이다.

강남의 노른자위를 넘어 핵심 금싸라기로 꼽히는 이곳 일대는 대기업들의 개발 호재들이 나올 때 마다 부동산 관계자들의 이목을 집중시키는 곳이다.

이 지역은 2호선과 신분당선이 만나는 강남역을 중심으로 한 대형 상권 외에도 삼성그룹의 핵심기업인 삼성전자, 삼성생명, 삼성물산 등 서초사옥이 있을 뿐만 아니라 전국 고속도로망의 허브인 고속터미널 및 남부터미널이 멀지 않은 곳에 위치해 있기도 하다.

특히 삼성 서초타운 안쪽에 자리잡고 있어 잘 보이지는 않지만 우성·신동아·무지개 등 약 3500여 가구가 밀집한 대규모 아파트 단지가 조성돼 있어 상주인구 또한 많다.

이 일대의 땅 값은 인근에 강남역이라는 지리적 이점 때문에 다른 지역에 비해 높은 가격이 형성돼 있고 불황기에도 지속적으로 부동산 매기가 있을 정도로 인기도가 높다.

최근 부동산 업계가 이 지역을 또 다시 주목해 보면서 술렁이고 있다. 이들 아파트 단지의 재건축 사업이 진통 끝에 탄력을 받기 시작했기 때문이다.

▲ 대규모 아파트 단지 재건축과 인근의 롯데칠성 개발 등의 호재가 겹친 강남역 일대 아파트 재건축에 대한 부동산 업계의 관심이 뜨겁다.

▲ 강남역 인근에 위치한 신동아 아파트(위) 및 무지개 아파트 전경. ⓒ스카이데일리

특히 재건축 예정 아파트 단지 중 사업 속도가 가장 빠른 서초 우성3차 아파트의 경우 최근 조합원 분양률 약 99%라는 이례적인 기록을 남기며 그 인기도를 실감케 했다.

인근 부동산 관계자에 따르면 일반적으로 아파트 단지 재건축 추진시 지금과 같이 부동산 경기가 침체돼 있을 때는 조합원 분양률이 80%만 넘어도 사업성을 높게 평가한다고 한다. 또 가끔이지만 재건축 후 기대효과가 클 경우 간혹 90%를 넘기는 경우는 있다는 설명이다.

부동산에 따르면 서초 우성3차 아파트 단지의 경우 314명의 조합원 중 현금청산 희망인원 3명을 제외 하고 모두 분양에 찬성했다고 한다. 주민들의 참여율이 높은 만큼 사업성이 입증된 셈이다.

평당 약 2500만원 아파트, 계발 후 약 4000만원 예상

강남역 인근에 위치한 W부동산 관계자에 따르면 서초 우성3차 단지의 경우, 재건축 사업 진행 후에도 여전히 매매 문의가 끊이질 않는다고 한다.

특히 이 부동산은 지난 ‘4·1 부동산 대책’ 이후 지난달까지 한시적으로 양도세와 취득세 감면 혜택이 실행됐을 때는 거래가 최고조를 이뤘다고 전했다.

또 세금 감면 혜택이 줄어든 7월 부터는 매매량이 줄긴 했지만 여전히 거래는 꾸준하다는 설명을 덧붙였다.

▲ 서초구청의 감독 등 공공관리제로 추진되는 서초 우성3차 아파트의 경우 조합원 분양률이 99%라는 이례적인 기록을 남겼다. ⓒ스카이데일리

그는 “강남역 인근 아파트의 경우 ‘롯데 칠성 부지 개발’ 등 주변 개발 호재와 ‘삼성타운 특수’ 이점까지 갖고 있다”며 “특히 인근 단지 중 사업 속도가 가장 빠른 우성3차의 경우 큰 관심을 받고 있다”고 강조했다.

강남역 인근 약 8개 부동산을 방문해 인근 아파트 시세를 비교해 본 결과, 현재 우성3차 아파트의 경우 34평 기준 약 8억5000만원의 시세를 보이고 있었다. 이는 평당 약 2500만원의 시세다.

하지만 부동산 업자들은 “현 시세는 재건축을 감안한 시세며 향후에는 평당 가격이 약 4000만원 정도까지 예상하고 있다”고 말했다.

부동산 관계자 K씨는 “부촌으로 꼽히는 청담동 GS자이의 경우 한강 조망권이라는 이점을 품었기 때문에 평당 약 4000만원이라는 높은 시세에도 거래가 이어지고 있다”며 “이 곳 주변의 개발 호재 및 위치적 장점은 청담동과 비교해도 손색 없을 정도로 업계는 분석하고 있다”고 설명했다.

이 정도의 가격이 시세로 형성된다면 현재 약 8억5000만원의 아파트 시세는 재개발 후 약 13억6000만원의 시세를 보일 것으로 예상되고 있다.

삼성그룹, 강남역 일대 ‘삼성타운 조성’ 소문 무성

▲ 삼성은 그룹의 주요 사옥들이 밀집한 강남역 일대를 ‘삼성 래미안 타운’으로 조성할 계획을 갖고 인근 지역 아파트 단지들의 재건축 사업에 적극 나서고 있다. ⓒ스카이데일리

강남역 일대 아파트 단지 재건축은 삼성그룹이 눈독을 들이는 지역이라는 소문이 무성했다. 실제로 삼성은 지난해 말 ‘GS’와의 치열한 시공사 수주전을 통해 이 지역에 대한 애착을 보였다.

공공관리제란

‘공공관리 재건축 시범케이스’로 불리는 서초 우성3차 아파트 단지는 지난 2010년 7월 서울시에서 시행한 공공관리제를 통해 재건축이 추진되고 있다.

공공관리제란 재건축 사업이 결정되고 추진위원회 설립 전, 해당 구청장이 직접 예비 추진위원장을 맡아 사업을 진행하고 소요되는 비용은 구가 부담하는 제도다.

또한 추진위원회가 설립된 이 후에는 구에서 직접 사업에 대한 감독을 실시함과 동시에 원할한 사업이 진행되도록 가이드 라인을 제시한다. 제도의 취지는 “각종 문제를 야기하는 재건축 사업을 좀 더 투명하게 실시하자”는 목적으로 시행된 것으로 알려졌다.

이 같은 제도를 적용받게 된 우성3차는 빠른 사업 진행속도를 낼 수 있 것으로 전망되고 있다.

당시 시공사들은 가가호호 방문하면서 주민들에 대한 밀착 홍보전을 펼친 가운데 한 때 GS가 낙점됐다는 소문이 많이 돌기도 했었다. 과잉경쟁이 심해지자 서초구청은 3차 단지 조합에 경고공문까지 보냈을 정도였다.

우성3차 시공사 결정을 앞둔 삼성물산은 비교적 사업속도가 미비한 인근의 우성1·2차 단지의 시공사로 이미 결정된 상태였다.

공공관리제로 진행된 우성3차는 1·2차에 비해 사업속도가 현저히 빨라 시공사 선정만 된다면 사업진행은 1·2차 보다 더 일사천리로 진행될 것으로 예측되기도 했다.

그 후 삼성은 시공사 입찰경쟁에 뛰어들어 적극적인 수주경쟁을 벌여 입찰권을 따내는데 성공했다.

시공사로 최종 결정된 삼성물산은 우성3차 재건축 사업의 착공을 시작하게 되면 향후 재건축 사업을 진행하게 될 우성1·2차 단지, 신동아, 무지개 아파트 등의 모델로 삼겠다는 강한 의지를 내비췄다.

삼성물산은 삼성 사옥 뒤편의 아파트 단지들 시공을 통해 ‘삼성 래미안 타운’이라는 상징적인 강남단지를 조성할 계획을 갖고 있는 것으로 전해졌다.

▲ 아파트 단지 주민들은 ‘삼성타운’이라는 호재에 기대감을 갖고 있는 것으로 확인됐다. 사진은 서초 우성2차 아파트 단지 전경. ⓒ스카이데일리

우성2차 아파트의 한 주민은 “일대 아파트들이 ‘삼성 래미안’의 이름으로 재건축되면 고급 유치원 등 교육시설은 물론이고 각종 주민편의시설 등이 함께 들어설 것이라는 소문이 돌고 있다”고 설명했다.

또 다른 주민은 “이건희 삼성전자 회장이 사옥의 회장실에서 바라볼 때 눈 앞에 펼쳐진 ‘삼성 타운’을 보고 싶어한다는 소문까지 돈다”며 “이 같은 이유로 지난 겨울 시공사 수주전에서도 삼성이 총력을 기울인 것 아니냐는 얘기를 들었다”고 전했다.

강남역 일대 아파트 단지들이 역대 최악의 불황기에 ‘강남불패’ 신화를 이어갈지 부동산 관계자들과 지역 주민들의 이목이 쏠리고 있다.

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[반달곰11]

좋은 글 감사합니다