양도세 실거래가 신고시 증빙 서류는?

[鄭소녀]

아파트 등 부동산 매각시 양도소득세는 기준시가로 계산하는 방법과 실제 거래금액으로 계산해서 신고하는 방법 등 두 가지가 있다. 어느 것이 더 유리한 방법일까? 보통 기준시가로 신고하는 것이 유리하다고 알고 있지만 그렇지 않은 경우도 종종 발생한다. 따라서 실거래가로 신고해 양도세를 납부할 경우 얼만큼의 비용을 공제 받을 수 있는지 따져보고 판단하는게 현명할 수도 있다. 그렇다면 실제 거래금액으로 신고할 때 어떤 증빙서류를 챙겨야 하는지 또 어떤 경우에 실거래가액으로 계산해서 신고 납부해야 할까. 광주세무서 세원관리과의 송하진 계장의 도움으로 알아봤다. 어떤 증빙서류 챙겨야 하나? 양도소득세를 실지거래금액으로 계산하려면 양도가액에서 실제로 취득에 소요된 비용과 보유기간 중에 지출된 비용 등을 차감하여 양도차익을 계산해야 한다. 취득에 소요된 비용은 부동산 매입가액, 취득세 및 등록세, 부동산중개수수료 등과 같이 취득에 소요된 모든 비용을 말한다. 또 신축건물의 경우에는 모든 건축비용이 공제대상이다. 부동산을 취득하면서 거래상대방과의 분쟁으로 발생한 소송비용이나 명도 소송비용, 인지대등도 공제대상이므로 꼭 영수증을 챙겨두어야 한다. 건물의 증축, 개축, 개조로 발생한 공사비, 엘리베이터 또는 냉난방장치 설치비, 피난시설이나 소방설비, 주차장 설치비, 재해 등으로 멸실·훼손된 건축물 복구비, 장애물 철거비, 도로 신설비, 개량이나 확장·증설 등으로 사실상 부동산의 가치를 증가시키거나 이용편의를 위해 지출한 비용이 공제대상이다. 또한 매매계약서 작성비, 공증을 위해 지출한 비용이나 인지대, 광고료, 소개비도 공제대상에 해당된다. 특히 부동산을 취득하면서 매입하는 국민주택채권, 토지개발채권을 만기 전에 매각함으로써 발생하는 매각손실도 비용으로 인정 받을 수 있다. 다만, 이들 채권은 은행이나 증권회사에 매각하여야만 매각손실을 비용으로 인정받을 수 있으므로 주의해야 한다. 실거래가액으로 양도소득세를 신고·납부해야 하는 8가지 유형 ▲6억이상 고가주택을 양도하는 경우  ▲부동산을 취득할 수 있는 권리 즉 아파트 당첨권을 양도하는 경우  ▲미등기 자산을 양도하는 경우  ▲취득 일로부터 1년 이내에 부동산을 양도하는 경우  ▲허위계약, 주민등록 허위 이전, 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우와 거래단위별 기준시가에 의한 양도차익이 1억원이 넘는 경우 등이다. 또  ▲양도자가 양도 또는 취득 당시의 실거래가액을 증빙서류와 함께 양도소득세 확정신고 기한까지 납세지 관할세무서장에게 자진신고하는 경우  ▲부동산 가격이 급등하거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 지정하는 지역에 소재하는 부동산을 양도하는 경우  ▲1세대 3주택 이상 소유자가 양도하는 주택 등으로 부동산을 양도하기 전에 반드시 이들 8가지 유형에 해당되는지 여부를 미리 파악해 두어야 한다