어느 반풍수의 푸념

[IFREE]

(패시브하우스전문 사이트에 익명의 건축주의 하자 사례를 접하고 필자가 느낀 감정을 여과없이 피력해 본 것이다. 무면허 건설사 사장의 화려한 말잔치와 공중으로 날아간 허무한 약속들, 부실한 계약서, 디테일없는 설계도서가 만들어낸 비극앞에서 천장에 비가새고 창문으로 물이 새들어와도 싸구려 실리콘 땜빵을 처방하는 건설사 앞에 무기력하게 마주한 건축주를 보면서 우리 건축문화(건축주, 건축가, 시공사) 모두에게 흑사병처럼 번진 종양이 무엇인지? 적시하고 이 모든 비극의 종말을 끌어 안아야되는 예비건축주들에게 경각심을 불러 일으키고 싶었다.)

건축 문화가 바로섰다라는 것은 나 같은 반풍수가 입 뗄 자리가 없어졌다는 것을 의미한다.

청년시절 국내 굴지의 H그룹에서 재직할 때 당시 H건설 해외부문 사장이셨던 심모 사장께서 나와 문서를 다듬다가 문득하신 말씀이 있다.

"H건설은 망할거다. 왜 그런 줄 알겠느냐?"

내 귀를 의심했다. 딴 사람도 아니고 사장입에서 나온 말이다.

이기 무신 청천벽력 같은 말인가?

그렇다고 국내 1위 기업의 사장이 직원 데리고 농을 할까?

분명 뭔가 있다.

"..........."

'어디 건설현장에서 대규모 부실이라도 발생한 건가? 살길 알아봐야 하나?'

별별 생각이 다 들었는데 그 순간 답변이 들렸다.

이유는 간결했다.

"안하는 것도 없고 잘하는 것도 없다."

내가 다른 꿈을 찾아 회사를 퇴직하고 5년 있다가 망했다.

뭐 국내 건설사는 한번씩 돌아가며 망하는 것이 관례이기도 하다.

각자의 영역을 맡은 전문가들이 온전하게 그 자리를 지켜내야만 그 시스템이 건전해지는 것이다.

그런데, 건축에는 온통 반풍수가 판을치고 있다.

개뿔도 모르는 것들이 모래알 속의 보석 같은 참 전문가들을 찟어발기고 있다.

속고 속이는 숨박꼭질로 날을 샌다.

건축의 사전적 의미는 무엇인가를 만들어 내는 것이다.

그러나, 속편에는 다르게 쓰여져 있다.

'건축이란 쥔장이 보기 전에 화려한 껍떼기로 하자를 덮는 것이다.'

건축주도 속이야 어찌되었던 껍떼기만 보고 돈을 지불한다.

필자는 아파트 모델하우스에서 의사를 결정하는 방식들을 보면서 생각했다.

'33층 짜리 아파트 설계를 건축가가 하지 않고 인테리어 전문가가 하나? 어찌 그것만 보고 살지 말지 결정을 하지?" 

더 많은 돈이 들고 더 많은 시간이 걸리고 훨씬 중요한 껍떼기안의 속을 위해서는 돈을 지불할 의사가 없다.

정확하게는 의사가 없다는 것이 아니라 '무지하다'가 맞겠지만 그 무지조차도 무관심에서 출발한 것임은 부정할 수 없다.

필자가 우스개 소리로 하는 말이 있다.

"판교에 비 안새는 집 있더나? 근데 왜 그딴 걸 못가져서 안달들이 나 있는가?"

특별히 어디를 비하하자는 말도 아니고 이 비유가 정확한 사실을 바탕으로 한것도 아니지만 다 틀린 얘기도 또 아니다. 우리 건축 현실의 한 단면이라고 보면 좋겠다.

판교사는 건축주의 블로그에 고단열을 자랑삼아 얘기하면서도 겨울에 안방에 딸린 화장실은 냄새와 결로 문제가 있어서 사용 못하는 것이 당연하다는 식의 말을 하고 있기도 하다.

필자는 그랬다. 판교를 한번 둘러보고서

'집을 이따구로 지면 않되겠다.'

여기 게시판에서 많은 질문을 대하면서 느낀 것은

'WHY?'

는 없고

'HOW'와 'WHAT'만 있다는 것이다.

이유는 묻지 않는다.

"그건 됐고 그래서 어쩌라고?" 라고 결과만 재촉한다.

그러나 WHY를 뺀 HOW 와 WHAT은 딱 한가지 경우에만 맞는 답일 뿐이다.

그러므로 그 HOW 와  WHAT 대로 해놓고 잘 않되면

"니가 하라는 데로 했는데 역시 않되네 너도 엉터리야" 라고 말한다.

WHY와 HOW 또는 WHAT을 연결하는 것은 아무나 할 수 있는 것이 아니다.

아니, 하면 않된다!!!

그게 망하는 길이다.

그래서 우리 건축이 지금 망했다.

반풍수의 문제는 HOW나 WHAT만 알지 WHY는 모른다는 거다. 그래서 하는 말도 앵무새 마냥 같은 말만 되풀이 한다.

우리는 누가 "이랫더니 참 좋더라" 하면 세상이 다 그런 줄 안다. 그렇지만 왜? 를 모르면 필경 삼천포로 빠지게 된다.

그럴 때도 있고 그렇지 않을 때도 있다. 왜?를 알아야 하는 이유가 여기에 있다.

마무리에 앞서 이글을 보는 건축주에게 권하고 싶은 말이 있다.

1. 실력있는 건축가를 찾아라

2. 책임지는 시공사를 찾아라

???

아니다.

다 개소리다.

틀린 말은 아니지만 찾을 방법이 없다.

입 달린 자들은 모두 자기가 전문가라고 하는데 뭔 재주로 옥석을 가리겠는가?

10년 닳고 닳은 꾼들의 세계에 비비고 들어가봐야 줘 터지기 바쁘다.

1. 집 짓는 공사에 1년 잡았으면 설계계약서, 공사계약서 꾸미는데 2년 투자해라.

설계사무소 찾아가기 전에 모르면 하자소송 전문 변호사 사무실부터 먼저 찾아가서 몇백 주고서라도 자문을 받아라.

도장찍기 전에 계약서 정독해보는 건축주가 몇이나 될까? 결국 문제 터지면 계약서만 남는다.

계약서는 계약전에 보는 것이지 일 터지고 보는 것이 아니다. 그도 싫어면 세상이 다아는 특급 건축가 찾아가서 돈 더주고 맡겨라.

건축주가 여 와서 도면 놓고 이래도 되느냐? 저래야 되느냐? 고 묻고 있지만 필자 눈에는 지돈 주고 독배 사마시는 것 같아 아슬아슬하다.

어찌보면 계약서 사본 갖다놓고 여기 도장 찍어도 되겠소? 라고 물어보는게 더 실효적일 수도 있다.

2. 건축은 건축가에게 맡기고 건축주는 착공전에 하자담보 소송 절차부터 공부해라.

소송으로 간다고 보고 계약서도 보고 도면도 봐라.

그리 작정하고 보면 도면도 다르게 보이고 계약서도 더 새롭게 보여진다. 이 도면 가지고 소송가서 이길 수 있을지 보라는 것이다.

3. 착공전에는 '계약이행보증증권' 받도 계약금 주고 중도금 대금도 감리자의 서명 확인서 받고 지불하고 잔금 전에 '하자이행담보증권' 받고 지불해라.

4. 제발 공짜로 뭘 얻을 생각하지 마라.

지 돈주고 거지 노릇하는거다. 줄 돈 주고 받을거 받아라. 공짜 쫓다가 제 꾀에 자빠져 코피 터진다.

모든 중요 부분의 상세디테일과 시방서를 첨부한 계약서와 하자보증담보증권을 손에 쥐고 있으면 설령 상대가 사기꾼이라도 내 돈 떼일 일은 없다.

설계가 잘못되었으면 건축가가 책임져야하고 시공이 잘못되었으면 시공사가 책임을 지는 것이다.

떼 먹고 도망가고 전화 안받아도 보증보험회사가 처리해 줄 것이고 사기치고 다닌 놈에게 증권 끊어줄 만큼 보증회사가 허술하지도 않다.

이럴 때 꼭 그래 안하고도 나는 집 잘 졌다는 분 나오는데 그 운빨이 나에게도 있을 거라고 믿고 싶은 분이 있어면 집 짓기 전에 계룡산 점장이 찾아가서 져도 된다는 확답을 받고 일 벌리기 바란다.

적어도 이런 절차에 동의가 되는 건축가와 시공사라면 여기 게시판에 와서 하소연할 정도로 망가지지는 않는다.

'하자담보증권'이 얼마나 강력한 위력을 가진 것인지 찾아보기 바란다.

1군 건설사 아니라면 보증보험회사에 하자접수 증권이 돌아가는 것이 소송에 패하는 것보다 더 치명적이다.

역설적으로 증권 끊을만한 신용을 가진 회사라면 하자도 잘 내지 않는다.

증권돌고 소송전으로 가면 하자여부를 떠나고 소송 2년 끌다 패소하면 그 회사 문 닫아야 한다. 건설회사도 증권돌고 소송까지 가려면 사활을 걸어야 하는 것이다. 그 정도의 위력이 있다.

여 건설회사 관계자도 많이 오는데 답을 해보라! 증권 끊어주고도 의도하지 않은 하자라면 몰라도 몇푼 아끼자고 하자 낼 배짱 가진 회사가 있는지?

구구하게 시시비비 따질거 없이 보증회사에 팩스 한장 보내면 일주일 안에 해결 볼 수 있다.

'그럼 돈을 더 줘야 할텐데.....'

당연히 더 줘야 한다.

한국인들이 가진 가장 큰 문제가 뭔지 아는가?

'약속은 애매하게 해놓고 해석은 저 편한대로 하는 것이다.'

그래놓고 생긴 오차를

'건축주는 시공사를 잘 만나야 한다'

라는 희안한 말로 설명한다.

이런 문회를 가진 국민이 지구상에 몇 없다.

우랄알타이어 계통의 술어 구조의 문장을 쓰는 국민들에게만 있는 속성이다.

예를들어

"이것을 만들어주는 댓가로 만원을 주겠다"

라는 문장은 국문법적으로 흠결이 없다.

그러나, 이 문장을 영어로 만들 수는 없다.

주어없는 문장이 만들어질 수 없기 때문이다.

그런 이유로 우리가 서구에서 빌려온 법률에서는 위 문장은 바로 쓰레기가 된다.

감성적 잣대로 문제가 없다고 생각했던 계약문구들이 법원 정문을 통과하기 전에 허무한 쓰레기임을 눈치채게 될 것이다.

이리가면 공사다망(工事多亡)하는 건 시간 문제다

그 판으로 가면 건축주는 백전백패다.

민소법에 따르면 문제를 제기한 측이 그 애매함을 명확하게 규명해야할 의무가 있다.

판사가 해주는 것이 아니다.

설령 불법인 사항이라도 이를 당사자가 변론에서 증명하지 못하면 패소한다.

뭔가 나라에서 정한 튼튼한 방패막이가 있을거야? 라고 생각할 수도 있다.

그게 맞을까?

그게 맞다면 논 팔아서 6년 대학 등록금 쳐발러고 그도 모자라서 겨우겨우 건축사 면허 따서  그거 해주는 댓가로 등록금 빚 갚아가며 입에 풀칠하는 건축가는 다 굶어 디지라는 말인가?

이거 그릴 돈 지불하고 계약한 건축주와 반대로 이 돈 아끼고 나라에서 알아서 해주겠지 생각하고 소송 건 두 건축주의 권리를 나라가 똑 같이 보장하는 것이 정당한 것인가?

집에 비 새는데 하자가 아니란 말인가? 반문할 수도 있다.

하자맞다. 아니 시공사는 그걸 하자가 아니고 부실이라고 부른다.

법적으로는 하자 다르고 부실 다르고 방수도 일종의 급이란게 있다.

그러므로 법적으로는 이를 처리하는데 따로 정한 디테일 설계가 없으면 시공사는 3천원짜리 실리콘 한통 쏴주면 그만인 것이다.

위 도면에 나오는 영구 방수를 해 주도록 나라 법에 정한 것은 없다.

필자를 격은 이는 자주 필자더러 '좌파 성향 진보주의자'라고 말한다.

잘 모르고 하는 소리다.

필자야 말로 '정통 보수주의자'다.

그거 나라가 정해야 하는 것이 맞다고 생각한다면 그 사람이 '좌파'인 것이고,

여기에 더해서 겨울 김장 배추값까지 나라가 정해줘야 한다고 생각한다면 그 사람이 '골수 좌파'다.

좌파 나쁘다는 얘기 아니다. 성향이 그렇다는 것이다.

가진 돈이 적어 비록 창문에 비가 새는 한이 있더라도 가족의 보금자리를 만들어야 겠다고 생각하고 계약한 사람이 없다고 할 수 있는가?

그런데, 어째서 그걸 나라에서 모두 불법으로 막아놔야 한다고 생각하는가?

그게 자유주의국가인가?

생각해보자.

이치가 그렇다면, 당초 약속이 애매한데 뭔 수로 그걸 자기 입맛대로 돌려 놓을 수가 있겠는가?

쌍방간의 계약에 명기되지 않은 사항이라면 설령 한다고 해도 지난한 고통이 기다리고 있다.

통용되는 표준 시방이란 것도 있기는 하지만 그 또한 계약에 그에 따른다라고 명기해야 분명한 효력을 가지는 것이다.

우리법은 계약 자유의 원칙을 천명하고 있다.

즉,

'당사자 간의 계약은 위법하거나 공서양속을 위반하지 않는한 쌍방간의 의사에 따른다'는 사적자치의 원칙을 가지고 있는 것이다.

법률로써 명확하게 위법임을 명기하지 않은 사항은 당사자간의 계약서 외에는 달리 이를 명확히 할 수단을 가지지 않는 것이다.

건축에 위법이 무엇인가? 스스로 물어보기 바란다.

가정하여 우리는 때때로 비가 새도 되는 집을 짓기로 한다고 약정하였다면 그 또한 사적자치의 원칙에 속한다고 봐야 한다.

그렇다면 평당 3백만원짜리 집이 천만원짜리 집과 같을 수가 있을까?

바로 그 부분에 함정이 있는 것이다. 이 얘기가 그러니까 군소리 말고 평당 천만원주고 집 지라는 말 아니다. 삼백이면 삼백 육백이면 육백에 맞게 법정에서 다른소리 나올 여지가 없도록 다 정해놓고 일 시작하라는 말이다.

2천세대 아파트를 건축함에 있어 그 중 내가 살 집 한칸을 시공하는데 들어가는 공사 내역과 개인주택의 내용이 다를 것이 무엇인가?

근데, 어째서 아파트 시공도면은 수백장이 들어가도 하자 투성이가 되는데, 내 집 짓는데는 허가도면 12장으로 가능하다고 생각하는가?

그 12장 도면만으로도 아파트 이상의 시공 품질이 나오도록 나라가 관리하는 것이 당연하다고 생각하느냐는 말이다.

그거 정하는데 필요한 돈 아끼지 말라는 얘기다. 건축가가 주는 도면과 시방서를 꿈에 그리는 가족의 보금자리로 보기전에 냉혹한 눈으로 소장에 첨부할 증1호로 보기 바란다.

따라서 그 증거물은 반드시 나의 주장을 명확히 뒷받침 해 줄 만큼의 품질이어야 소명판사의 마음을 움직일 수 있다.

초등학교 사생대회에나 나올법한 종이 쪼가리 들고는 이길 방법은 없다.

계약서에 도장 왜 찍나?

수 틀리면 법의 힘으로라도 내 권리를 보호하겠다고 찍는거 아닌가?

그렇다면 내가 줘야할 공사금액은 나의 '의무'이니 그 보다는 내가 받을 것이 얼마나 명백하게 되어 있는지에 더 많은 눈길을 주는 것이 옳은 것이다.

극단적으로 말하면 작금의 건축허가 도면을 설계도면이라고 부르는 것 부터가 필자가 보기에는 촌극이다. 그건 그냥 허가신청서 첨부서류에 불과한거다. 허가도면이 아니라 디테일 설계도를 가져야 소에 이길 수 있다.

미리 정한 약정이 없으면 명백한 위법 아니면 이길 수 없다.

운칠기삼을 논하는 인생이 운빨이란 말도 갖출 것 갖춘 자들의 얘기지 쥐뿔도 없는 천것들에게는 적용되는 논리가 아니다.

필자가 설계 계약할 때는 독일과 메일을 주고 받으며 자구 수정을 하였고 국내 인허가를 맡은 (주)행림측과도 법무팀과 설전을 주고 받으며 3장짜리 계약서를 밀고 당기고 했다.

시공사와의 계약서는 350장이나 되어서 둘이 각장의 내용을 확인해가면서 간인 찍는데만 40분이 걸렸다.

잘아는 처지라 시공사 사장이

"꼭 이래야겠소?"

했지만 필자의 답은 간결했다.

"나는 너를 믿지 않는다"

그 짧은 순간은 야박하게 보이고 서로 어색해도 그 도장 다 찍고서 둘이 얼굴 붉힐 일은 없었다.

필자도 사업을 하는 사람이다. 전화 한통으로 몇억짜리 물건 주고 받는다. 세상사가 다 건축 같지는 않고 또 모든 건축이 다 아싸라 판도 아님은 필자도 잘 안다.  근데 그 정도로 본인이 잘 알거나 신뢰가 쌓인 경우 아니라면 차라리 나중에 딴소리 할 바에는 계약이라도 제대로 하라는 거다.

이건 야박한게 아니다 정확한거다. 사기쳐서 먹고사는 자가 아니라면 줄거 받을거 명확하게 하는것이 고마운 일이지 마다할 일은 아닌 것이다.

그럼 어찌해야 할까? 혹자는 그럼 이제 내가  저 두꺼운 계약서 내용을 만들어야 하나? 생각할 수도 있다.

저 계약서에 필자가 직접 작성한 문서는 특약사항 단 한장이다.

보증에 관한 것, 해석상의 우선 순위에 관한 것을 규정한 4개의 문장이 전부다.

예를들어, '본 특약에 규정한 사항들은 계약서 본문과 여타 표준시방에 우선한다. 본 특약에 규정한 것이 따로 없는 경우는 LH 표준 시방서, 국내법에 정한 표준 시방서의 순서에 따른다.' 같은 것이다.

나머지는 모두 건축가가 제공하는 도면 시방서 설명서 등 문서들이다. 이것을 장당 삼만원에 복사기 돌려주는 허가방에서 얻을 수는 없다.

저걸 줄 수 있는 전문가에게 합당한 댓가를 주고 얻어야 하는 것이다.

필자가 패시브하우스를 선택한 중요한 이유 중에는 계약을 정확하게 할 디테일을 얻는 것이 있었다. 패시브 그 자체보다 필자는 이게 더 중요했다. 필자가 줄건 명확하고 받을건 애매한 계약에 도장 찍는건 필자의 삶의 철학으로는 허용되지 않았다.

운빨을 믿는 것은 필자 취향이 아니다. 해서, 평생 복권한장 사본 일이 없다.

마지막으로 건축가와 시공사 관계자들에게도 한마디 하고자 한다.

"제발 쪽 좀 그만 팔리게들 살으시요. 나라 격이 떨어진다.!!!"

[반달]

감사합니다~~

[세종코스모스]

좋은글 잘 읽었습니다
단독주택시공 정상화 노력에 감사드리고 위드님의 글들이 일조하리라 봅니다. 계약서 작성시 꼭 넣어야할 문구 공유 부탁드립니다

[shrek]

감사합니다

[namedesire]

좋은글 감사합니다.