부동산경매로 테카형 투자 성공사례
정영수 경영학박사 조선대 미래사회융합대학 겸임교수
테마형부동산은 부동산 수요자듫이 일반적인 주거나 상업용 건물과 달리 달리 특정한 사업 목적을 갖고 건물의 주제(테마)나 업종을 선택해 건축한 수익성 부동산을 말한다. 모텔, 사우나, 주차장 등 경기와 밀접한 업종에 따른 수익성 부동산을 말한다. 아파트나 근린상가는 경쟁률이 치열한 반면 테마형부동산은 아직 투자자들이 별로 없는 편이다.
테마형 부동산은 종목에 따라 투자전략이 달라야 한다. 주택과 상가 등 일반 경매 물건과 달리 훨씬 까다롭고 신중하게 물건을 선정해야 낙찰 후 활용가치를 얻을 수 있어서다. 꼼꼼한 현장답사와 함께 충분한 물건 분석 과정을 거치고 난 후 가장 확실한 투자전략은 유사 동종업계 경영자나 사계 전문가에게 투자 자문을 받아보는 게 유리하다.
목욕탕과 숙박업소는 건축된 지 오래되지 않고 건물의 내․외부 상태가 양호한 물건을 고르는 게 핵심이다. 건물이 오래돼 보수가 필요한 경우 개보수 비용 등 추가비용이 많이 들어 수익성이 떨어진다. 숙박업소는 유흥가나 역세권, 업무지역 인근에 소재한 물건을 고르는 게 좋고 찜질방은 신흥 역세권 주변이나 업무지역, 주택밀집지역 내에서 유사 경쟁시설이 없는 곳에 위치한 물건이 투자성이 있다.
과거 최고 70~80%까지 담보대출을 받아 모텔을 건축해 영업을 하던 부동산 투자꾼들은 성매매특별법이 시행되고 경기가 침체되자 경매로 넘기고 있다. 기존 시설과 영업권이 유지돼 낙찰 후 즉시 영업을 시작할 수 있는 장점이 있기 때문이다. 하지만 모텔은 부동산경매시장에서도 인기가 없는 종목으로 2~3번은 기본, 4회 이상 낙찰되기도 한다. 또 비인기종목이라 건당 입찰자가 2~3명에 불과해 감정가 대비 40~60%까지 떨어진 매물도 있다.
광주시 남구에 거주하고 있는 K씨는 몇 년 전에 신안동에 경매로 나와 있는 3억원의 모텔을 3번 유찰 후 1억5,000만원에 낙찰 받았다. 4천만원을 들여 리모델링을 한 후 현재 보증금 5천만원에 월100만원을 받고 있다. K씨는 대출을 7,500만원의 대출을 받아서 이전비를 포함 7천500만원을 투자해 월100만원의 수익을 올리고 있는 셈이다. 매도하더라도 5천~6천만원의 수익을 남길 수 있다. 이같은 테마형 부동산은 매매사례가 적어 정확한 시세 파악이 어렵기 때문에 감정가를 무시하고 전문가의 도움을 받아 최근 부동산 시세를 세밀하게 파악한 후 거품이 충분히 빠진 후 응찰해야 한다. 유흥가나 역세권 주변에 위치하고 있으면서 경쟁시설이 없고 주차장 시설이 잘 돼 있는 곳은 경기가 좋아질 경우‘황금알을 낳는 거위’로 탈바꿈할 가능성이 있다.
부동산 경매가 진행 중인 테마형 물건 중에는 시설이 노후화됐거나 영업환경이 안 좋아 경매 처분되는 경우도 여럿 있다. 지역 여건과 부동산의 내․외부 상태, 경영 또는 영업상태 등을 꼼꼼히 살펴야 한다. 특수 용도의 경매물건은 매매사례가 많지 않아 정확한 시세파악이 매우 어렵고 정확한 임대료, 관리비 명세를 찾기가 쉽지 않다. 따라서 적정 응찰가를 결정할 때는 최소 1~2회 이상 유찰해 가격의 거품을 없앤 후 응찰해야 수익성이 있으므로 전문지식을 충분하게 터득한 후에 입찰에 참여하여야 할 것이다.