부동산를 거래할 경우 국가에 내야 하는 세금 중 양도소득세는 부담이 큰 만큼 정확한 내용을 알아야 세부담을 줄일 수 있다. 세액계산 흐름도를 통해 그 방법을 알아보자.
1. 세액계산흐름도
양도가액… 기준시가 또는 실지거래가액
취득가액… 기준시가 또는 실지거래가액
필요경비… 기준시가 개산공제 또는 양도비 등 실제경비
양도차익
장기보유특별공제… 양도차익*공제율
양도소득금액
양도소득기본공제… 연간 250만원
양도소득과세표준
세율
산출세액
세액공제+감면세액…예정신고납부세액공제(10%),조세특례제한법상 감면세액
자진납부할 세액
2. 세액계산방법의 선택
가. 유형별 양도차익의 산정방법의 구분
부동산(토지 또는 건물)에 대한 양도가액 또는 취득가액은 기준시가에 의하여 계산하는 것이 원칙. 다만 아래의 경우 실거래가가 기준이 됨.
① 고가주택(부수토지 포함)… 실지양도가액이 6억원을 초과하는 주택
② 미등기 양도하는 부동산
③ 취득 후 1년 이내 양도하는 부동산
④ 허위계약서의 작성 등 부정한 방법으로 취득, 양도하는 경우
⑤ 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 확정신고기한까지 납세지관할세무서장에게 신고하는 경우
⑥ 분양권, 주식, 회원권, 영업권 등의 양도가액 또는 취득가액은 원칙적으로 실지거래가액을 적용한다
⑦ 1가구3주택이상자가 양도하는 주택(부수토지포함)
⑧ 재정경제부장관이 지정하는 투기지역 내 지정부동산
◎ 유의사항◎
-기준시가 부동산이지만 실지거래가액으로 계산하는 것이 세부담에 유리한 경우 증빙을 갖춰 실지거래가액으로 신고할 수 있음.
그러나 실지거래가액대상 부동산인 경우에는 기준시가로 양도가액 및 취득가액을 계산하여 신고할 수 없음.
-실지거래가액이 불분명한 경우에는 과세관청이 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정할 수 있다.
나. 기준시가 및 실지거래가액이란
○ 기준시가: 소득세법 제99조에서 규정한 다음의 가액.
-토지: 개별공시지가
-건물: 국세청장이 매년 고시하는 기준시가산정방법에 의한 계산가액
-공동주택(아파트 등): 국세청장이 매년 고시하는 공동주택기준시가
다. 공동주택 (아파트 등) 계산
1. 기준시가
인터넷을 이용한 공동주택기준시가 자동계산방법
국세청 인터넷 홈페이지 “조회계산서비스/기준시가 (아파트/연립주택)” 화면에 들어가서 공부상의 기본자료만 입력하면 공동주택 기준시가를 쉽게 확인할 수 있음
○ 양도당시 기준시가: 양도일 현재 국세청장이 고시한 가액
(예) 양도일 2003. 11. 25
기준시가 고시 : 2003. 12. 1자 고시가액 480,000,000원,
2003. 4. 30자 고시가액 410,000,000원
(답) 양도당시 기준시가 ⇒ 410,000,000원임
○ 취득당시 기준시가의 계산
① 공동주택 기준시가 최초고시일 이후에 취득한 경우
취득당시 기준시가 : 취득일 현재 국세청장이 고시한 가액
② 공동주택 기준시가 최초고시 전에 취득한 경우
최초고시 공동주택 기준시가*(취득당시의 토지․ 건물 기준시가 합계액/최고고시 당시의 토지건물 기준시가 합계액)= 취득당시 공동주택 기준시가
○ 공동주택을 취득후 공동주택기준시가 최초고시 전에 양도한 경우
① 취득후 1년 이내 단기 양도한 부동산은 원칙적으로 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액으로 하여 양도소득세를 계산하고,
② 준공후 공동주택기준시가 최초고시전에 양도하는 경우로서 취득후 1년 후 양도하여 기준시가로 계산하는 경우에는 양도 또는 취득당시 기준시가를 토지 또는 일반건물기준시가를 적용하여야 합니다.
◎유의사항◎
양도한 부동산이 연립주택에 해당하는 경우에는 반드시 국세청장이 고시한 공동주택기준시가가 있는 지를 조회하여 공동주택기준시가가 있는 경우에는 공동주택기준시가를 적용하고, 없는 경우에는 토지 또는 일반건물기준시가를 적용하여 양도소득세를 계산하여야 함
2. 실지거래가액
양도하는 부동산이 실지거래가액 계산대상 부동산에 해당되는 경우, 실제 증빙에 의하여 실지거래가액으로 양도소득세를 계산하여 신고납부함
가. 실지 양도가액 : 상대방으로부터 실제 수수하는 거래금액을 말합니다.
나. 실지 취득가액 : 취득에 소요된 실제 취득가액을 말합니다.
라. 필요경비
1. 기준시가
필요경비 개산공제액의 계산 : 취득가액(취득당시 기준시가)× 3/100
2. 실거래가
자본적지출액, 양도비등 실제 증빙에 의하여 계산한 가액의 합계액
마. 장기보유특별공제액의 계산
1. 기준시가
장기보유특별공제액= (양도당시기준시가-취득당시기준시가-필요경비개산공제액)×보유기간에 따른 공제율
보유기간에 따른 공제율
-3년 미만 보유 부동산 : 공제율 “0”
-3년 이상~5년 미만 보유 부동산 : 공제율 10%
-5년 이상~10년 미만 보유 부동산 : 공제율 15%
*1세대 1주택 비과세요건을 갖춘 기준면적미만의 고가주택: 공제율 25%임
-10년 이상 보유 부동산 : 공제율 30%
*1세대 1주택 비과세요건을 갖춘 기준면적미만의 고가주택: 공제율 50%임
○ 장기 보유해도 장기보유특별공제가 적용되지 않는 경우
- 미등기 양도자산
- 60%세율이 적용되는 1세대 3주택이상자가 양도하는 주택(04.1.1이후)
단, 03.12.31현재 1세대 3주택 이상인 자가 04.12.31이전 양도하는 주택은 장기보유특별공제 적용가능
2. 실거래가
장기보유특별공제액= (실지양도가액-실지취득가액-기타 필요경비)× 보유기간에 따른 공제율
바. 양도소득 기본공제: 양도자 1인당 연 250만원을 공제함.
사. 부동산 양도소득세 산출세액계산
○ 양도차익 = 양도당시기준시가(실지양도가액)-취득당시기준시가(실지취득가액)-필요경비개산공제액
○ 양도소득금액 = 양도차익-장기보유특별공제액
○ 양도소득과세표준 = 양도소득금액 - 양도소득기본공제
○ 양도소득세산출세액 = 양도소득과세표준×양도소득세율
아. 양도소득세 신고기한, 신고장소, 세금납부
○ 예정신고,납부기한 : 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내
양도일이 8월 5일인 경우 ⇒ 예정신고기한 : 10월 31일까지임
○ 신고장소 : 주소지 관할하는 세무서 (직접 또는 우편으로 제출)
우편제출시 신고일자는 통신일부인이 찍힌 날 예정신고기한 2~3일 전에 발송, 예정신고기한까지 신고․납부시에는 납부할 세액의 10%가 세액공제
○ 세금납부
- 양도소득세 납부장소 : 가까운 은행 또는 우체국
- 주민세 납부장소: 주소지 시,군,구에서 계약한 수납대행은행 및 우체국
주민세는 주민등록상의 주소지를 관할하는 시,군,구에 납부합니다.