3주택 이상 임대사업자(월세에 간주임대료 합산)
보증금에서 3억을 차감한 금액의 60%에 1.8% 정기예금이자율을 곱한 금액을 과세대상
* 간주임대료는 보증금을 은행에 저축했을때 발생하는 이자*
85㎡·기준시가 3억 이하
주택수 산정 제외도 연장(1~2주택자와 동일 기준)
◇과세 후 월세 급등 우려에 2년 연장 결정=7월 28일 연 2,000만원 이하 임대소득에 대한 분리과세의 2년 연장 방안을 담은 ‘2016년 세법개정안’을 발표했다. 이 방안은 지난 2014년3월 처음~2015년 2년간 시행을 유예했다. 그 뒤 한번 더 유예기간이 연장되면서 올해까지 연장 했던것을 2018년 12월31일까지 연 임대소득 2,000만원 이하 사업자들이 비과세 혜택을 계속 받을 수 있도록 결정했다.
아울러 3주택 이상의 경우 전용면적 85㎡ 이하, 기준시가 3억원 이하 소형주택은 주택 수 산정 시 제외하는 방안도 2년 더 연장하기로 했다. 임대소득을 계산할 때 1~2주택자(1주택자는 기준시가 9억원 이하만 해당)는 월세 소득만으로 임대수입을 계산한다. 하지만 3주택 이상은 월세에 더해 간주임대료(보증금을 은행에 저축했을 때 발생하는 이자)도 합산하기 때문에 합산 임대소득이 더 높아진다. 소형주택을 주택 수에서 제외시키면 3주택자 이상 임대사업자도 1~2주택과 같은 기준을 적용받을 수 있게 된다.
◇세금 폭탄 피해, 소형 임대 상품 인기 지속될 듯=소득세 과세가 2년 연장되면서 일단 영세 임대사업자들은 한숨을 돌릴 수 있게 됐다. 애초 정부 계획대로라면 내년부터 연 임대소득 2,000만원(월 임대료 166만7,000원) 이하 월세 수입은 현행 비과세에서 분리과세(세율 14%) 대상이 된다.(분리과세 방법은 총수입금액에서 60%를 필요경비로 차감하고 나머지 금액에 세율 14%를 적용)
( 예)
A. 주택 임대소득의 경우 1주택을 소유하는 자의 주택임대소득은 비과세 대상이지만, 기준시가가 9억원을 초과하는 주택 및 국외 주택의 임대소득은 과세대상 입니다. 주택 수 계산은 ①다가구주택은 1개의 주택으로 보되, 구분 등기된 경우에는 각각을 1개의 주택을 보며 ② 공동소유 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 보되, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 각각의 소유로 보며(합의하는 경우 그 중 1인의 소유로 봄) ③ 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합하여 계산합니다.
예를 들어, 주택임대 총수입금액이 1,200만원인 경우 2016년도 발생 소득까지는 비과세이며, 2018년12월31일 후부터는 ‘총 임대수익의 40%ⅹ14%’로 계산한 결과 67만2,000원(지방소득세 별도)의 종합소득세가 발생합니다. 만약 소규모 주택임대소득을 제외한 다른 종합소득금액이 2,000만원 이하인 경우에는 과세표준에서 400만원을 추가로 공제해 주며, 그 결과 종합소득세는 약 11만2,000원(지방소득세 별도) 정도 입니다.