칠성동2가 오페라 코오롱하늘채 도대체 힐스테이트가 몇개야!!

[서정욱]

칠성 코오롱하늘채 경매

안녕하세요.
대구 자산 부동산 중개 경매 서 소장입니다.
오늘은 칠성동2가 오페라 코오롱하늘채
아파트 경매 입니다.

2022 타경 109797
대구지방법원 경매7계(053-757-6777)
매각기일 2022-12-15(10:00)

대구 북구 칠성동2가 723
오페라 코오롱하늘채 102동 9층905호

영상으로 보고 싶으시면

https://youtu.be/Eaunua0VMaI

(광고)

대봉 서한 포레스트 단지 내 상가 문의는
자산 부동산에 해주세요.
같은 대봉 포레스트 상가 내에
자산 부동산이 있습니다.
현제 월세 많이 떨어져서
지금이 기회입니다.
매매/월세 협의 최선을 다해
좋은 조건으로 해드리겠습니다.
그리고 유튜브 보고 오시면
혜택도 드리겠습니다.

대구 중구 대봉동
서한 포레스트 단지 내 상가 문의
언제 든지 연락 주세요.
(광고끝)

1) 사건 정보와 권리 분석

1 경매 일정 및 상세정보입니다.
감정가 513,000,000입니다.
입찰기일 1차 2022-12-15
최저 매각 가격513,000,000원입니다.
보증금은 (10%) 51,300,000입니다
금액이 큰 경매 물건은 유찰 시
대구는 30%차감 되어서
크게 찬 감액이 크게 느껴 집니다.

2 권리 분석
이건 부동산을 방문하였으나 거주자 부재하여 만나지 못하고
전입세대 열람 결과 현재 전입자 없어
강제개문하여 현장 조사하였으나 거주자 없는 빈집 임.
완전 세입자의 문제는 없어 보입니다.

등기부 보시면 대부업체의 근저당으로
말소기준권리
뒤에 권리는 다 소멸 예상입니다.
토지 대지권 포함 대지권에 문제없으며
말소기준 권리 이후
모든 걸리는 소멸 예상되며
권리 분석상 문제 없는것 같습니다.

#관리비도 꼼꼼히 현장 방문해서
확인 하셔야 합니다.

낙찰자는 공용부분에 대한
미납금만 납부하면 됩니다.


공유 부분과 전유부분에 대한
관리비를 분류하시고
공유 부분 미납 관리비 채권 3년 이내의 금액만
유효합니다.
관리비 징수를 위해 단전, 단수 등의
사용 방해 행위가
불법 행위라고 설명하고
전 소유자의 체납관리비
전부를 승계하는 공동주택관리
규약이 있다면
재산권의 본질적 내용을 침해하는
위헌적인 규정입니다.
3년 이내의 공유 부분만 내시면 되요.
그 점 확인하시고
꼭 체크 하시기 바랍니다.

3 물건 정보 와 시세 입니다.

464세대(총4개동) 저 최고층 20층/34층
사용승인 2014년 06월 20일
주차 대수 564대(세대당 1.21대)
코오롱글로벌(주)
개별난방, 도시가스

35.84평/25.65평(전용률 72%)
방수는 3개 욕실 2개 해당 면적 세대수 44세대

매매 4억 4,500~5억 (1,241~1,395만원/3.3㎡)

전세 2억 5,000~3억 2,000(697~893만원/3.3㎡)

월세 3,000/110~3,000/120

전세가율 50~72%

실거래 신고 22년4억750만-4억6500만원 거래됨

월평균 관리비 23만 8,348원

하절기평균(6~8월) 관리비 26만 2,353원

동절기평균(12~2월) 관리비 23만 6,935원

그 점을 가만 하고 입찰가격을 산정 하시기 바랍니다.
그리고 경기 영향과 금리 인상의 여파가 너무나 큽니다.
위기가 기회가 될 수 있죠.


지역적으로 공급이 수요 보다 많은 지역은
평균화 되기 전까지
급매들이 많이 나오며
전세가가 많이 낮춰서 나옵니다.


그걸 잘 판단하시고
전세금 정도로
낙찰가를 산정 하는 게
제일 안정합니다.



경매는 더 낮게 낙찰 받아서
수익을 내거나 물건을
낙찰 받아
나에 맞게 사용하는 게
목적입니다.
제일 중요한 시세를 경기에 반영하여
입찰을 하시기 바랍니다.

3) 지역 분석

1) 위치 및 주위환경
본건은 대구광역시 북구 칠성동2가 소재
"경명여자중ㆍ고등학교" 서측 인근에 위치하는
"오페라 코오롱하늘채 제102동 제9층 제905호" 단위세대로서,
부근 일대는 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2) 교통상황
본건까지 차량접근 용이하며,
인근에 시내버스 승강장 등이 있어
제반 교통사정은 무난한 편입니다.

1호선 대구역 461m1호선(도보7분) 칠성시장역 911m(도보15분)
이마트는 3분거리 위치하며 신천대로 타기 좋은 위치에 있습니다.
시내권을 수월하게 이동 할 수 있으며
건너편에 원래는 홈플러스 자리 였지만
칠성동2가 대구칠성동주상복합2차힐스테이트630세대 가 들어 오네요.
저는 홈플러스가 참 좋았는데 그리고 롯데마트까지 호반이 들어 오네요.
많이 아쉽습니다. 
그리고 본건아래 부지에 또 힐스테이트 칠성 오페라
26년 2월 예정 입니다.
577세대 원래는 온세상 교회옆부지에
대단지로 용역을 했지만
 땅 매입 협상이 잘안돼서 
이렇게 쪼개 진 거 같네요.
 차라리 큰부지로 됐다면 훨씬 좋았을텐데
하는 아쉬움이 남습니다.
그리고 본건에서 칠성 시장도 가깝습니다.
그리고 본건에 아래에 스타벅스와 다이소
위치하여 편한 생활권을 자랑합니다.


하지만 문제는 공급이 대구역부터 동인동에서 태평로까지
 고성동도 주위에 공급 되는 아파트들이 정말 많습니다.
 이부분 떄문에 안정화 되기 까지
시간이 많이 걸릴것 같네요.
현제 1만 6000세대 아파트인데 이 인근에 
1만 6000세대가 더 들어 오는 겁니다. 
도대체 힐스테이트 가 몇개야 9-10개 정도 돼네요.
정말 많네요. 왜 이렇게 했을까요.
대구 북구는 침산동 과포화 였고 칠성동과 고산동 
그리고 태평로가 아파트가 부족했습니다.
몇 년사이에 이렇게 많이 땅작업을 하고

정말 많이 공급이 되네요.
하지만  28년- 30년 쯤은 침산동처럼 태평로까지
대단지로 구성이 될거 같네요.
그때 까지는 정말 많은 수요가 들어와야 합니다.
 그전에 소형아파트나 10년 된 아파트들이
많이 힘들거 같네요.
다 신규 아파트 들이고 여기서 경쟁을 해야 하는데
수요가 급 증가 하기전까지는
전세금액이 최저가와 최고가가 몇억씩 차이가 날거 같네요.
그래서 잘 판단하셔야 합니다.
아님 정말 싸게 받든지 하는 방법 밖에는 없습니다.


공급되는 아파트 헉
빌리브루센트 258세대
대구역 센트레빌더 오페라 245세대 84타입 34평
태평로 2가 힐스테이트 대구역 23년10월953세대
대구역오페라 더블유 989세대 23년 5월 입주
힐스테이트 대구역 오페라 24년 2월 937세대
고성동1가 태왕디아너스오페라 25년 7월 532세대
칠성동2가 대구역 자이 더스타 25년 4월 424세대 35평
태평로3가 힐스테이트 대구역 더퍼스트 25년 5월 174세대 35평
태평로3가 힐스테이트 대구역 더퍼스트 25년 5월 216세대 35평
고성동1가 대구오페라 스위첸 24년 4월 854세대 35평
힐스테이트 칠성 더오페라 26년 2월 577세대
대구역 자이 더스타 25년 4월 81세대
칠성동2가 대구칠성동주상복합2차힐스테이트 630세대
대구역 한라하우젠트센트로 228세대
태평로1가 대구태평재건축 419세대 분양예정
힐스테이트 동인 아파트 25년 5월 예정 1009세대
힐스테이트 동인 센트럴 24년 4월 예정 410세대
태평로3가 힐스테이트달성공원역 24년 10월 320세대
도원동 힐스테이트도원센트럴 24년 2월 894세대
달성동 달성파크푸르지오힐스테이트 23년 6월 1501세대
너무 많네요. 오피스텔은 제외 했습니다. 세대수가 1만1650세대 이상입니다.


세밀히 검토해 보고
낙찰가를 선정 하시기 바랍니다.
향후 개발로 얻는 기대이익은
지금은 아직 아닌 것 같습니다.
단지 시세죠. 우리는 현제 금리 인상에 따른
시세 반영은 꼭 하시고
경매 입찰가를 생각하셔야 합니다.
임장은 필수이며 현지 부동산 사무소에서
꼭 문의를 하여 현장
시세를 더 확인하셔야 합니다.



법원에서 매각물건명세서 ,현황조사서
등기 상황 전부 증명서 발급 후
권리 변동이 없는지
다시 한번 확인하셔야 합니다.
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