부산지역 주택재건축 시장에 대한 관심이 높아지고 있다.
부산시의 '도시·주거환경정비 기본계획' 수립에 따라 신규 재건축 아파트물량이 늘어난 영향 때문이다.
또 주택 재개발에 비해 사업성이 좋은 단지가 많고 사업 소요 기간도 비교적 오래 걸리지 않는 점 등도 작용하고 있다. 이에 따라 재건축 사업 추진도 활발해지는 추세다.
그러나 정부가 재건축에 대한 규제정책을 펴는 데다 최근 '5·4 부동산대책'을 통해 2007년부터 개발이익 일부를 환수키로 하는 등 제약요소도 도사리고 있어 투자에 유의해야 한다는 게 전문가들의 지적이다.
▲신규 재건축단지 71개소=부산시에 따르면 부산의 공동주택 재건축 조합은 모두 90개소(544개 동에 5만1515가구). 이 가운데 착공된 곳은 18개소(1만2963가구)에 이른다. 주요 착공 단지를 보면 △구서주공 △사직주공 △덕천대진 △양정스카이 △온천부국 △명륜부국 등이 있다.
재건축을 준비중인 곳은 14개소(2만2547가구)이다. 이들 중 사업시행 인가 단계에 있는 단지는 만덕주공을 비롯해 △만덕 동신타운 △남천삼익 △부곡금강 △엄궁주공 △동양맨션 등이다. 사업 추진이 안되고 있는 조합은 모두 26개소(4757가구)이며, 이미 준공된 곳도 24개 조합(1만180가구)에 달하고 있다.
여기에다 부산시가 최근 발표한 '도시·주거환경정비 기본계획'의 정비 예정구역에 신규 포함된 재건축 단지는 전체 71개소로 나타났다. 그만큼 사업 대상 물량이 많다는 얘기다. 신규 단지 중 상당수는 사업성이 좋아 추진에 활기를 띨 것으로 보고 있다.
시 관계자는 "준공된 지 20년이 지난 300가구 이상 규모를 기준으로 선정했다"면서 "300가구 미만은 정비 기본계획에 들지 않아도 재건축을 추진할 수 있어 제외했다"고 밝혔다.
도심지 내 단독 주택지역의 재건축도 쉬워진다. 관련 법령 개정에 따라 종전에 노후 불량 건축물이 전체 3분의 2 이상이어야 가능했던 요건이 절반 이상으로 낮아졌고, 준공 뒤 15년이 경과한 다세대 다가구 주택이 전체 30% 이상이면 재건축을 할 수 있도록 완화됐다.
▲'몸값' 다시 상승세=종전 부산지역 재건축 아파트 매매시장은 2003년 상반기에 높은 상승세를 보였다. 이후 같은 해 정부의 '10·29 부동산 안정대책'이 발표된 데 이어 11월 18일 부산지역이 투기과열지구로 묶이면서 재건축 아파트의 상승세가 마이너스로 내려앉았다.
하지만 지난해 12월 투기과열지구 규제가 완화된 데다 재건축 후분양(80% 공정 뒤 일반분양) 적용대상에서 지방이 빠지면서 다시 상승세를 보이고 있다.
부동산 정보업체 '부동산114' 조사에 따르면 최근 재건축 아파트 매매가는 대규모 단지이면서 무상 지분율이 높은 일부 아파트의 경우 평당 950만~1200만원까지 거래되고 있다.
또 재건축 계획 규모가 전체 700가구 이하로 일반 분양분이 적은 단지는 지역에 따라 차이가 있지만 평당 700만~800만원 수준이다.
특히 수영구 남천동 재건축 지역에서는 남천삼익(기존)을 중심으로 주변 아파트들이 재건축에 대한 기대감으로 매매가가 동반 상승하면서 가장 높은 상승률(9.27%)를 기록했다.
▲사업추진 따져 장기 투자를=재건축 아파트는 분양권과 더불어 수익성이 높은 투자대상으로 꼽히고 있다. 정부의 엄격한 규제가 대부분 수도권에 초점이 맞춰져 있어 지방은 일단 규제에서 비켜나 있다.
전문가들은 재건축 아파트의 경우 현재보다 미래 가치에 대한 투자라는 점을 충분히 감안해야 한다고 조언한다.
부동산114 부산지사 이영래 팀장은 "무엇보다 사업추진 단계에 대한 조사가 중요하다"면서 "장기 투자 때에는 조합원 지위를 획득해 분양받았을 때의 가치 상승분이 얼마나 되는지 파악해야 할 것"이라고 말했다.
그러나 정부가 오는 2007년부터 재건축 재개발 개발이익의 일부를 환수, 도로 공원 등의 조성에 사용하는 기반시설 부담금제를 도입할 계획인 데다 재건축 안전진단 및 관련 세제도 강화됐다. 이를 감안해 재건축을 통해 집을 마련할 경우 단기간 시세차익을 노린 투자는 최대한 자제하면서 안전진단을 통과하지 못한 곳은 조심해야 한다고 전문가들은 지적했다 |