[상가임대차] 공실투성이 상가, 월세 깍을수 있을까?

[변호사 김덕은]

문) 저는 임대인과 보증금 5000만원, 차임 300만원, 임대차기간 2018년 7월 1부터 2020년 6월 30일 까지로 하여 임대차계약을 체결하고 상가를 임차하여 식당을 운영하고 있습니다. 이곳은 새로 개발된 신도시로 상권이 형성되고 전망이 좋다고 하여 임차를 하였는데 예상과는 달리 주변 상가들이 대부분 공실 상태이고, 상권도 발달하지 않아 식당운영에 큰 어려움을 겪고 있습니다. 저는 임대인을 상대로 차임을 감액해 달라고 할 수 있나요.

답) 민법과 상가건물임대차보호법은 임차인의 차임감액청구권에 대한 규정을 하고 있습니다. 민법 제628조는 임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다고 규정하고 있고 상가건물임대차보호법 제11조는 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다고 하여 임차인의 차임감액청구권을 규정하고 있는 것입니다.

임대인이 일정한 요건하에 임차인을 상대로 차임 증액을 요구할 수 있는 것과 마찬가지로 임차인도 조세, 공과금, 경제 사정 변동으로 인하여 차임이 상당하지 아니한 경우 차임을 감액해 달라고 청구할 수 있는 것입니다.

다만 법원은 임차인의 차임감액청구를 엄격한 요건하에서만 인정하고 있습니다. 울산공항의 식당을 낙찰받은 임차인이 입찰 당시에는 전혀 예상할 수 없는 경제위기의 발생으로 경제사정이 현저히 변경되어 사용료(임차료)가 적정하지 않다며 감액을 청구한 사건에서 하급심 법원은 “이 사건 식당과 스낵코너에 대한 입찰 당시에는 예상하지 못하였던 경제위기로 인하여 경제사정이 현저히 변경되었고, 이러한 경제사정의 변경은 원고들에게 책임없는 사유로 발생한 것으로서 이 사건 식당과 스낵코너에 대한 사용료약정에 원고들을 그대로 구속시키는 것이 현저히 부당하다고 보이므로, 원고들은 피고에 대하여 그 사용료의 감액을 청구할 수 있고, 그 감액비율은 30% 정도로 봄이 상당하다”고 판시하였으나

대법원은 “울산 신공항청사의 개청과 함께 이 사건 식당과 스낵코너를 임대받은 원고들의 영업실적이 예상보다 저조하였다고 하여도 이는 경영예측과 이에 따른 투자의 실패로서 원고들 스스로가 이를 감수하여야 할 사정에 불과하고, 이 사건 식당과 스낵코너에 대한 사용료 약정이 임차물에 대한 공과부담 기타 경제사정 등의 변경으로 인하여 현저히 부당하게 된 것이라고 할 수는 없다.고 판시하여 경제위기로 영업수익이 당초 예상과 달리 저조하게 되었다고 추정되더라도 이는 임차인의 투자실패로서 임차인의 책임이므로 감액청구는 이유없다고 판시를 하였습니다.

대법원의 판결은 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우를 너무나 엄격하게 판단을 하고 있는 것입니다.

결국 귀하의 경우 임대인과 차임감액에 대한 협의가 되지 않는다면 법원에 차임감액 청구를 할 수밖에 없으나 경제위기가 와도 차임감액은 어렵다는 대법원의 판결에 비추어 보면 신도시가 예상과는 달리 상권형성이 되지 않고 있고, 이로 인해 오히려 영업손실이 발생하고 있다 하더라도 이와 같은 이유만으로는 차임감액 판결을 이끌어 내기가 쉽지는 않을 것 같습니다.

광주부동산(상가)전문변호사 김덕은