상가건물임대차보호법에 대하여...
상가건물임대차보호법이란
상가건물임대차보호법(이하'법'이라 함)이라 함은 상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하여 국민경제생활 안정을 보장함을 목적으로 2001.12.29 제정, 2020.9.29까지 수차례에 걸쳐 일부 개정된 상태로 영세 상인들이 안정적인 생업에 종사할 수 있도록 돕고 과도한 임대료 인상을 방지함과 임차인들의 권리를 보장하기 위한 법이다.
*적용범위*
상가건물임대차보호법 제2조
1. 이 법은 상가건물(사업자등록대상이 되는 건물)임대차(임대차 목적물 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우)에 대해 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차는 제외한다.(교회, 사무실 등 비영리사업용에는 해당되지 않음)
위 제1항 단서에 정한 "대통령령으로 정하는 보증금액"은 동법 시행령 제2조에 따라 아래와 같다.[2019.4.2 일부개정]
1) 서울특별시 : 9억원
2) 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외) 및 부산광역시 : 6억 9,000만원
3) 광역시(과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시 제외), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 5억 4,000만원
4) 그 밖의 지역 : 3억7,000만원
2. 위와 같은 보증금액을 정할 때는 해당 지역 경제 여건 및 임대차 목적물 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 이외에 차임이 있는 경우에 그 차임액(월단위의 차임액)에 <은행법>에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 1분의 100을 곱해 환산한 금액을 포함해야 한다. 즉, 대통령령으로 정하는 보증금액은 [보증금 + (차임x100)]이다.
3. 단, 제3조(대항력 등), 제10조(계약갱신요구 등)제1항, 제2항, 제3항의 본문, 제10조의2(계약갱신의 특례), 제10조의3(권리금의 정의 등), 제10조의4(권리금의 회수기회 보호 등) 제10조의5(권리금적용 제외), 제10조의6(표준권리금계약서 작성 등), 제10조의7(권리금평가기준 고시), 제10조의8(차임 연체와 해지), 제10조의9(계약갱신요구 등에 관한 임시 특례) 규정 및 제19조(표준계약서 작성 등)는 제1항 단서에 따른 보증금액(동법 시행령 제2조)을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.
*대항력 및 임대차기간*
1. 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」제168조 또는 「법인세법」제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
2. 임대차 건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
3. 상가임대차보호법에 따라 임대차 목적이 된 건물이 매매 또는 경매 목적물이 된 경우에는 「민법」제575조 제1항(매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에
매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다.)
·제3항(매수인이 권리를 행사할 수 있는 날로부터 1년 이내에 행사) 및 제578조(경매와 매도인의 담보책임)를 준용한다.
4. 상가건물임대차의 경우 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다.
다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수가 있고, 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 그 임대차 관계가 존속하는 것으로 본다.
'2018년 10월' 개정된 상가건물 임대차보호법(#상가임대차법)이 시행
계약갱신요구권 기간이 5년에서 10년으로 연장
*상가건물임대차보호법 제10조 제2항
임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위내에서만 행사할 수 있다.
부칙에서는 제10조 제2항의 개정규정은 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용된다.
상가건물 임대차보호법 제10조에서는 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.
당사자의 합의에 의해 갱신되거나 묵시적으로 갱신된 경우에도 포함된다.
그리고 개정 상가임대차법 시행 이후에 임대차계약을 갱신했다면 계약기간을 개정법 이전으로 소급하기로했더라도 10년의 계약갱신요구권이 보장된다.
다만, 아래의 경우에는 갱신 요구를 할 수 없다.
1) 3기의 차임액에 해당하는 금액 연체
2) 임차인이 부정한 방법으로 임차한 경우
3) 서로 합의하며 상당한 보상을 제공한 경우
4) 임차인이 동의없이 전부 또는 일부를 전대한 경우
5) 임차인이 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6) 임차 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
*중요한 것이 다음과 같이 재건축을 하는 경우이다.
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
결국 임대차 계약 당시 구체적으로 미리 고지한 재건축의 경우에는 갱신요구권을 행사할 수 없다.