2020년 집값 전망..폭락도, 급등도 없다..? 2분기가 변곡점.. 아파트 투자 전략은..?

[부동산재테크1번지정보팀]

2020년 집값 전망..폭락도, 급등도 없다..? 2분기가 변곡점.. 아파트 투자 전략은..?

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▣정부의 기습적인 12.16 대책 발표

▷내년 6월 말까지 시행하는 한시적 양도세 중과 배제 조치..

→보유세·양도세 부담을 줄이려는 다주택자의 급매물로 실거래가격도 상당폭 하락 가능성

▷15억원 초과 주택에 대한 주택담보대출 금지

▷종부세 및 공시가격 인상

▷임대사업등록 혜택 축소

▷자금출처 등 거래 내역 조사가 강도높게 진행

→당분간 주택 구매심리가 위축될 가능성이 크다

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▣2분기가 변곡점...총선전·후..주목

▷집값 과연.. 이대로 유지 될까..?

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※12.16 대책 발표 후 아파트 가격전망 상세히 공개중..

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[2020전망] "내년 집값 폭락도, 급등도 없다"…'상저하고' 전망

입력2019.12.26 07:12 수정2019.12.26 07:19

12·16대책 최대 변수 부상, 서울 강보합세 전망 많아…2분기 변곡점 예상
전셋값 불안 우려, 계약갱신청구권 시행 주목…수익형에 관심 높아질 듯

정부가 최근 기습 발표한 12·16부동산 대책이 내년 부동산 시장의 최대 변수로 떠올랐다.

내년에 국회의원 총선거가 있지만 선거보다는 세금·대출·청약 등을 망라한 초강력 규제가 내년 주택시장의 향배를 좌우할 것이라는 관측이다.

주택산업연구원 김덕례 주택정책실장은 "12·16대책의 종합부동산세나 양도소득세 강화, 공시가격 현실화율 제고, 15억원 초과 주택담보 대출 금지 등의 강력한 조치들이 최소한 내년 상반기까지 영향을 미칠 것"이라며 "다만 대책이 국회에서 어떻게 수정될지 여부가 또다른 변수로 작용할 수 있다"고 진단했다.

그러나 내년 전반적으로는 서울 집값을 '강보합세'로 점치는 전문가가 많았다.

국민은행 WM스타자문단 박원갑 수석부동산전문위원은 "이번 정부 대책으로 서울 주택시장은 최소 3∼6개월가량 조정 장세가 예상된다"며 "내년 전반에 걸쳐 주택가격이 강보합 정도에 머물 것"이라고 전망했다.

김덕례 주산연 실장도 "정부의 강력한 대책으로 인해 서울은 강보합, 지방은 하락세를 보이면서 전국 기준으로 보합세를 보일 전망"이라며 "주택시장에 과열도 없겠지만, 집값이 폭락하는 위기상황이 발생할 가능성도 적다"고 말했다.

부동산 전문가들은 내년 2분기를 주택시장의 변곡점으로 꼽고 있다.

내년 3월 공동주택과 개별 단독주택 공시가격 예정가가 공개되고, 양도세 중과 회피 매물도 보유세 과세 기준일인 6월1일 이전에 집중될 가능성이 크기 때문이다.

특히 내년에 금리 인하 가능성도 제기되고 있어 전반적으로 집값이 크게 하락하긴 어려울 것이라는 관측이 많다.

우리은행 부동산투자자문센터 안명숙 부장은 "정부 대책으로 거래 침체가 이어지겠지만 다주택자들도 그간 규제 후 가격이 오르는 학습효과로 인해 쉽게 매물을 던지지는 않을 것으로 보인다"며 "서울 아파트값이 3% 이내로 상승할 것"이라고 추산했다.

주산연도 내년 서울 아파트값 상승폭을 1.2%로 예측했다.

지방은 최근 경남·울산·창원 등 장기 하락지역이 집값의 바닥을 찍었고, 대전·부산·대구 등 광역시는 강세로 돌아서면서 내년에도 지역에 따라 국지적인 상승세가 이어질 전망이다.

앞으로 새 아파트 입주 물량도 눈여겨 봐야 한다.

부동산114 조사에 따르면 내년 전국 아파트 입주물량은 총 34만7천여가구로 올해(약 40만가구)보다 5만가구가량 줄어든다.

경기·경남 등지에서 각각 2만여가구가 줄어든 영향이 크다.

그러나 분양가 상한제 등 정부 규제에 직접적인 영향을 받는 서울 아파트 입주물량은 총 4만2천가구로 올해(4만3천가구)와 비슷한 수준을 유지한다.

최근 5년 평균 입주물량(약 3만2천가구)에 비해서는 오히려 1만가구 이상 많은 물량이어서 분양가 상한제 시행으로 인한 공급 감소 우려는 크지 않은 셈이다.

[부동산재테크1번지정보팀]

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