월세

[천안장애인성폭력상담소]

1. 개요

월세를 구하는 포스터

月貰 / Monthly Rent

부동산 임대의 한 종류. 집주인과 세입자 간 임대차 계약을 통해 집을 일정 기간 빌리는 계약. 세입자는 일정액의 보증금을 내고 매달 일정 날짜에 집주인한테 월 차임을 납부하는 형식이다. 이 월 차임을 집세 또는 그냥 세라고 부른다.

전세와는 달리 재산으로 인정되지 않는다. 전세는 집을 빌릴 때 집주인에게 맡긴 전세보증금을 그 집에서 퇴거할 때 그대로 돌려받기에, 전세보증금을 재산으로 인정할 수 있다. 그러나 월세의 경우에는 매달 돈을 주고 집을 대여하는 렌탈과 같은 개념, 즉 집 사용료처럼 월세를 내서 퇴거할 때 나중에 돌려받을 일이 없기 때문이다.

2. 상세

대한민국에서는 1960년대까지 보편적인 임대차 방식이었지만 1970년대부터 전세가 보편화되면서 주류에서 밀려났다. 2010년대 초반 부동산 가격이 하락하면서 전세가 급격히 줄어들었으나 2016년 이후 부동산 경기가 훈풍을 넘어 광풍을 타면서 다시 전세 비중이 상승했다. 2023년 현재는 빌라왕 사건으로 대표되는 전세사기가 끊이지 않자 또다시 월세 계약이 늘어나고 있다. 전세 제도가 존재하지 않는 대부분의 국가에서는 부동산 임대차는 월세 형태가 주류이다.

집주인들은 집을 살 때 보통 대출을 끼고 사기 때문에 이 대출 이자를 변제하는 데 월세를 이용하는 경우가 있다. 그리고 대출 원금을 갚는 건 집을 팔아서. 왜 산 건가 싶을 수도 있으나, 집값이 오르는 것을 노리고 샀거나 월세가 이자보다 많이 나오는 경우를 노리고 사는 경우가 많다.

월세 매물은 일반적으로 000 / 00 같은 형태로 표시한다. 앞의 숫자는 보증금이고 뒤의 숫자가 월 차임(월세)이며 단위는 보통 만원이다. 예를 들어 매물 광고에 "1000/50"이라고 나온다면, 보증금 1000만원에 월세는 50만원짜리라는 뜻이다. 처음 들어갈 때는 보증금이 들어가고, 그 뒤에 다달이 차임을 지불하게 된다. 보증금은 세입자가 월세를 내지 못 하거나 주인이 마련해둔 집안 집기(흔히 "옵션"이라고 함. 에어컨, 냉장고, 세탁기, 옷장 등)를 손상시켰을 때를 대비하여 맡기는 돈으로, 계약기간이 끝날 때까지 월세를 성실히 내고 가구나 가전제품을 망가뜨리지 않았다면 이 돈을 전액 돌려받을 수 있다. 만약 월세를 못 내거나 원래 있던 물건을 손상시켰다면? 이 보증금에서 월세를 까게 된다.

보증금은 보통 월세의 10달치가 기본이지만[2][3] 대도시 원룸에서는 그보다 높은 액수인 경우가 많다. 가령 월세 50만원의 경우 보증금이 1000~5000만원인 경우가 흔하다.

또한 보증금과 월세 액수를 집주인과 세입자가 협의하여 정하는 경우도 많다. 즉, 세입자가 처음에 보증금을 많이 주면 월세를 그만큼 낮춰주고[4], 반대로 세입자가 보증금을 낮춰달라고 하면 그만큼 월세를 올려받는 식의 흥정이 가능하다.

일반적으로 해외에서 주택임대차계약을 할 경우, 보증금(deposit)의 성격은 계약 종료 후 집 수리비와, 월 차임 연체에 대비한 담보금의 성격이 강하다. 즉 보증금은 세입자의 신용을 담보하기 위해 맡기는 돈의 성격을 띠고 있는것이다. 그런데 한국은 전세 제도의 영향으로 보증금이 집주인이 세입자에게 차입하는 돈의 형태도 띠고 있기 때문에, 합의 하에 보증금 규모와 월 차임을 조정할 수 있는 것이다. 이를 이용하면 보증금을 올려서 적은 월세로 거주할 수 있는 임대차 유형인 반전세로 거주를 할 수도 있으며, 심지어는 역월세로 집주인에게 돈을 받으면서 거주할 수도 있다.

서양이나 일본에서는 어느 정도 경제력이 있어도 월세에 사는 경우가 많고 다른 사람에게 자신이 월세로 거주하고 있다고 말해도 무시 당하지 않는다. 오히려 뉴욕과 같이 주택 매매가격이 상상을 초월하는 수준으로 비싼 경우 큰 부자라도 월세 아파트에 사는 경우가 많다.[5] 이는 한국의 상황과는 대비된다. 그 이유는 한국에서는 부동산이 재산과 같은 의미로 사용되고 있기에 자가가 없다면 가난하다는 뜻으로 해석되기 때문이다. 물론 우리나라도 어느 정도 경제력이 있는 사람들이 개인의 선호도에 따라 월세로 거주하는 사람들이 점차 늘어나고 있다. 서양이나 일본에서는 한국과 다르게 재산을 대부분 주식, 채권, 펀드로 보유하기 때문에 금융상품에서 나오는 배당금 등의 수입을 토대로 월세로 사는 것이 아주 흔한 일이며, 한국도 결국 선진국처럼 금융투자가 늘어나면서 이와 같은 인식이 바뀌어 갈 것으로 예상되고 있다.

한국에서는 2010년대 초반의 집값 하락으로 인하여 2015년 전후에는 월세거래의 비율이 전세거래 비율보다 높아져 전세가 종말을 맞고 월세 시대가 올 것이라는 예측이 많았다. 그러나 2016년 이후 부동산 경기가 호전됨에 따라 다시 전세 거래 비율이 늘어났었다. 2019~2021년에는 부동산 정책변화 및 팬데믹으로 인한 통화량 급등으로 인해 부동산 가격이 전국적으로 급등하면서 전세 가격까지 같이 치솟아 전세난이 오기도 했다.

엔데믹에 들어가기 시작한 2022년 하반기부터는 여러 차례의 금리인상으로 전세대출 받기가 부담스러워진데다가 전국적으로 잇달아 터지는 전세사기 사건이 사회적으로 큰 이슈가 되어 전세 선호도가 추락하고 있는 상황이다. 세입자들이 전세를 위험시하며 기피하는 풍조가 늘면서 월세가 전세보다 늘고 있다.

3. 계약 기간

주택임대차보호법 제4조(임대차기간 등)
① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.

주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신)
① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전[6]까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.>
③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.

현행법상 계약 기간은 2년 이상이다. 즉 월세 계약을 맺을 시 계약기간을 1년으로 합의를 봤다고 하더라도 법적으로는 2년이고, 보증금을 아직 받지 않았다면 세입자(임차인)은 계약을 맺은 1년 외 현재 계약 조건으로 1년 더 살 수 있으며 집주인이 쫓아 낼 수가 없다.[7][8] 다만, 2년 미만의 계약이 유효하지 않은 것은 아니다. 1년 계약이 가장 보편적인 계약기간으로 자리잡았음에도 불구하고, 대학가 인근 공인중개사들은 마치 2년 이상의 계약이 원칙인 것처럼 속이는 경우도 많다. 임차인의 입장에서는 계약 기간을 2년 미만으로 잡은 것이 좋다

1년 계약을 맺은 경우 처음 계약 맺은 1년이 지나면, 세입자는 마음대로 방을 뺄 수가 있다. 정확히는 계약 종료 후 묵시적 연장이 성립된 것으로 보기 때문에 집주인에게 통보 후 다음 임차인이 구해지기 전까지 3개월이 지나야 권리를 행사할 수 있다. 즉 통보 후 3개월 이내 임차인이 구해지지 않으면 그 기간동안은 방을 비워도 월세는 내야한다는 소리. 2020년 8월부터는 임대차 3법 성립으로 2년 거주 후 계약갱신청구권을 사용하여 2년 더 거주할 수 있다. 이때 임차료 인상 상한선은 마찬가지로 5%이다.

여러 사정으로 계약 기간 내에 세입자가 방을 빼는 경우, 해당 세입자는 잔여 계약 기간동안 거주할 다른 세입자를 구해놓고 나가야 한다. 중요한 사실은 이는 임대인의 동의가 있어야만 가능하다는 점이다. 공인중개사들이 임차인에게 ’일단 계약기간은 2년으로 잡고, 1년 살고 나갈때 다른 세입자를 찾는 것을 도와주겠다’며 꼬드기지만, 이 경우 관례상 임차인이 중개수수료를 부담해야하는 경우가 대부분이며 다음 세입자 찾기도 생각보다 어려울 때가 많다. 사정상 구하기 어렵다면 잔여 계약기간의 일부만큼의 월세와 관리비를 더 내는 것으로 퉁칠 수도 있다.

4. 월세를 연체하면

보증금이 없는 단기임대 같은 경우에도 계약서에 며칠 연체시 강제퇴거를 명시해놨다고 하더라도 임차인(세입자)가 못 나가겠다 + 월세 못 내겠다고 배째라는 식으로 나오면 사실상 당장 강제퇴거가 불가능하다.[9] 명도소송을 건 다음 법원의 판결을 받아서 강제집행을 하는 방법밖에 없다. 집주인 입장에서는 이 때 받는 정신적 스트레스는 둘째치고, 소송 건다고 깨지는 돈도 많이 들어가고 시간도 많이 걸린다.[10][11] 이런 세입자에 제기한 명도소송에서 질 경우 지금까지 밀린 월세 + 연체 이자 + 소송 비용 및 손해배상 트리플 어택을 얻어맞을 공산이 매우 크다. 그래서 무보증금 임대의 경우 보증인을 요구하는 경우가 많다. 다만 월세를 연체해서 퇴거할 경우 월세가 그냥 날아가는 것은 아니며 보증금에서 연체한 만큼 까서 퇴거한다. 보증금은 월세를 연체할 경우를 대비해서 맡기는 일종의 담보이다.

보증금이 우리나라보다 저렴한데다가 임대차보호법이 정비되어 있어서 세입자를 쫓아내기 어려운 해외에서는 월세 세입자에게 보증을 요구하는 경우가 많다. 일본에서는 보증인이 없으면 돈을 내고 대신 보증을 서주는 보증회사를 이용하기도 한다고.일본에서 세입자 계약 하는 과정. 한국 이상으로 세입자들이 불리한 조건으로 시작하는데, 2010년대 후반 부동산 가격이 반등하기 전까지는 앞으로 한국도 일본식 부동산 장기 침체를 겪으며 이렇게 될 것이라는 예측이 많았다.

5. 기타

특이한 상황이 아니라면 월세라는 이름에 걸맞게 세를 한 달에 한 번 내는데, 이게 엄밀하게 따지면 시간당 임차료가 다르게 된다. 간단한 예를 들자면 월세가 30만원이라고 가정할 경우, 1월은 31일이므로 월세를 31로 나누면 하루에 내는 돈은 1만 원이 안 된다. 그러나 2월은 28일 또는 29일이므로 28이나 29로 나누면 하루에 내는 돈이 1만원을 넘긴다. 그렇다고 해서 '정확하게' 30일에 한 번 내는 식으로 바꾼다고 하면, 1년은 365일(윤년이면 366일)이므로 1년에 5일치를 더 내야 하니 세입자에게 더 불리하게 된다. 이걸 정말 칼같이 일할계산으로 받는 경우도 있다고는 하는데, 보통은 얼마 차이도 없고 귀찮아서 대충 넘어가는 부분이다.

해외에는 칼같이 계산하는 곳도 있는데 영국은 특이하게도 보통 주(週)단위로 세를 매겨 1년을 52주라 계산하고 ((방값 per a week)*52)/12를 해서 한달 월세를 낸다. 즉 방 값이 £220pw 이라면 (220*52)/12이므로 한달에 내는 방세는 £953가 되는 셈. 영미법을 따르는 국가들은 다 이렇게 한다. 다만 이는 편의를 위해서지, 실제로는 임대인이 1년에 1~2일정도 손해를 본다. 이 계산법은 윤년과 완전한 주만을 고려한 계산인데, 365일이 있는 해는 52 1/7주고 366일이 있는 해는 52 2/7주가 된다. 따라서 1주당 계산했을 시에 완전한 주가 52주씩 있으므로 주당 월세 $200라면 $200/wk X 52주 / 12달이 한달 월세가 되는 거다.

월세 비중이 높은 대표적인 주거 형태로 원룸이 있다. 보증금이 적어 학생이나 1인가구가 주로 이용하며 외국에서 온 직장인들도 종종 보인다.

월세, 특히 고액의 월세를 내고 집을 빌린 사람 중에는 불법적인 일을 하는 경우도 있다. 대표적으로 사설 토토나 밀수, 불법 사채, 보이스피싱 등. 이들은 불법행위로 돈을 벌었기 때문에 공식적으로는 세무당국에 신고할만한 소득이 거의 없는데, 그렇다고 돈을 많이 번 사람이 허름한 단칸방에서 살고 싶을 리는 없다. 하지만 집을 구입하거나 전세로 빌릴 경우 큰 돈을 써야 하니 세무당국에 불법 재산이 포착되어 세무조사 및 경찰 수사까지 받을 위험이 있다. 상식적으로 봤을 때, 공식적으로는 월 100만 원 정도의 소득밖에 없고 상속받은 재산도 없는 사람이 타워팰리스 같은 고급 주택에서 산다면, 다른 사람들이 수상하게 생각할 수 밖에 없다. 곧 국세청에서 세무조사에 들어가고 9시 뉴스에 뜨게 된다. 그래서 재산으로 잡히지 않는 월세를 이용하는 것. 하지만 돈이 많은 사람이 허름한 집에서 살려하지는 않으니, 이런 사람이 사는 곳은 우리가 월세라는 말을 들었을 때 보통 떠올리는 수십만원짜리 월세집이 아니다. 월세가 기본 수백만원이고 아예 수천만원씩 하는 호화 주택인 경우도 있다. 재산 은닉을 위해 어쩔 수 없이 비싼 월세를 감수하면서 사는 것. 다만 이렇게 산다고 하더라도 자녀들이 있다면 불가피하게 반전세를 살 수밖에 없는데 반전세는 어느 정도 목돈이 필요하다. 이 때문에 이 목돈의 출처가 불분명한 경우 반전세도 그리 좋은 선택은 아니다.

임대차 보호법을 잘 아는 집주인 같은 경우 어차피 법정 최소 계약기간이 2년이므로, 계약을 맺을 시 월세 혹은 보증금을 깎아주면서 임차인(세입자)를 살살 꼬셔서 계약 기간을 2년 이상으로 맺는 경우가 있다. 이 경우 계약 기간 내에 임차인(세입자)이 계약 중간에 이사를 할 시에 특약 조건에 따라서 나머지 1년의 차임을 다 토해냄은 물론이요, 복비까지 물어줘야 하므로 임차인 입장에서는 손해가 이만저만이 아니다. 단 이사를 자주 다닐 인센티브가 적은 2인가구 이상의 세입자는 이사 비용의 압박이 크기 때문에[12] 이러한 계약 조건이 불리한 것은 아니다.

월세의 변형으로 사글세라는 것이 있다. 이외에도 월세의 특수한 형태로 역월세가 발생하는 경우도 있다.

월세의 부산 사투리로 달세라는 말이 있는데, 부산 출신 야구선수 이혜천의 별명이 이 달세이기도 하다.

연말정산시 월세도 세액공제 대상이 된다. 총 급여 7000만원 이하의 무주택 근로자가 월세를 살 경우에 공제받을 수 있다. 총 급여가 5500만원 이하면 17%, 5500~7000만원이면 15%를 공제해준다. 단, 감면한도는 750만원이다. 공제를 받으려면 일단 무주택자이여야 하고[13], 임대차계약증서의 주소지(=월세 계약을 한 집)와 등본상의 주소지가 같아야 하며, 월세를 입금한 것을 증명할 수 있는 서류들[14]을 담당 직원에게 제출해야 한다.

한국감정원에서는 월세계약을 월세 대비 보증금 액수에 따라 다음과 같이 3가지로 분류하고 있다.

• 월세: 보증금이 1년(12개월)분 월세보다 더 적은 경우

• 준월세: 보증금이 1년(12개월)분 월세와 같거나 더 많으면서 20년(240개월)분 월세보다는 더 많지 않은 경우

• 준전세: 보증금이 20년(240개월)분 월세보다 더 많은 경우

예를 들어, 월세가 30만원이라고 가정하면 보증금이 360만원(30만원×12개월) 미만인 경우 월세, 360만원 이상이고 7,200만원(30만원×240개월) 이하인 경우 준월세, 7,200만원 초과인 경우 준전세가 되는 것이다.

특히 준월세와 준전세는 흔히 반전세라고 부른다. 다만 이 경우 반전세라고 불리는 월세계약의 범위가 너무 넓어지기 때문에 10년분 월세 이상의 보증금부터 반전세로 부르거나 아니면 아예 준전세만 반전세로 부르는 경우가 많다.