스크랩 [중급] 아파트인근 토지투자 체크포인트

[★ 명 박 ★]

안녕하세요

곽상욱입니다.

예로부터 토지투자에서 가장 인기있는 투자처중에 하나로

아파트단지 인근 투자가 있습니다.

보통 상가나 다가구를 지을 수 있는 용도인 주거지같은 경우

아파트 시세 대비, 토지의 시세가 70% 이하로 형성되어 있다면

토지는 아파트와 키높이를 맞추기 때문에

추후 인프라가 형성됨으로써 어느정도 보장된 수익률을 얻을 수 있습니다.

예를 들어 아파트 평당 시세가 1500만원인 위치에서

아파트 골든벨트에 있는 주거지 토지 시세가 500만원 수준으로 형성되어 있다면

아파트대비 토지 시세가 약 30%수준으로 저평가 되어있기 때문에

추후 인프라 구축 시, 그 토지는 아파트 시세대비하여 70%까지는 무난하게 갑니다.

신도시개발같은 경우,

택지지구의 인프라는 물론이고 그 주변까지 동시다발적 개발이 이루어지는데

위치 선정만 잘한다면 비교적 빠르게 큰 수익을 얻을 수 있습니다.

아파트단지 상권지역 투자의 이점은

안정적인 지가상승을 노릴 수 있고, 실수요가 많기 때문에

토지의 가장 큰 리스크인 환금성부분에서 비교적 강점을 가지고 있습니다.

그래서 오늘은 아파트단지 인근 토지에 투자를 염두하시는분들께

유의해야 할 점이나 참고하시면 좋을 몇가지 포인트를 짚고,

그에 따른 실제 사례에 대해서 공유하고자 합니다.

오늘 사례로 말씀드릴 지역은

제가 2010년초 투자를 하기위해 직접 발품을 팔았던 경기도 하남입니다.

제가 광진구 토박이인데 당시 하남은 시골으로 분류되는 동네였습니다.

지금은 부촌 느낌나는 구리시 아천리도 당시에는 시골이미지였으니

뭐 하남이야 시골느낌을 벗어날 수 없었죠.

그런 시골이미지의 하남에 투자를 결정한 계기는 서울과의 접근성이었습니다.

당시 올림픽대교만 타면 10분이면 서울진입이 가능한 지역이였지만

비슷한 입지의 성남에 비하여 저평가 받고 있었고,

당시 하남의 분위기는

주거단지와 산업단지는 커녕, 비닐하우스밭이었고

하남을 가는 이유는 미사리 라이브카페를 가기 위함이었죠.

그런 하남의 개발의 시발점이라고 해야 할까요?

하남에 처음으로 이마트가 하나 들어왔는데

주변에 하나 건축물없이 이마트만 덩그러니 있던때가 있었죠.

그런 하남이 얼마 지나지않아 상일에 삼성엔지니어링이 들어오더니

스타필드가 생기고, 미사지구 개발에 지금은 수많은 지산과 오피스텔까지

2012년을 기점으로 그 일대가 바뀌면서 1차로 하남 부동산가격이 요동쳤습니다.

여기서 중요한점은 추후 하남이 계속적으로 개발이 되면서

"하남의 아파트값이 많이 올랐다"라고 알고 계시지만

진짜 제대로 뛴 건 땅 값입니다.

그 중 아파트 인근의 상권형성 지역들에 상승이 돋보였는데요.

보통 아파트단지 인근 땅 값이 상승된 곳들은 공통점이 있습니다.

1.아파트단지와 500m 안쪽 거리

2.8m 이상의 도로폭

(도로폭이 최소 8m 이상이 되어야 차 1대가 정차중이어도 다른 차량의 왕복이 가능)

3.버스정류장이나 역세권(지하철 기준 500m 안쪽 거리)

4.코너+횡단보고 자리

이렇게 4가지의 조건을 만족시키는곳이 가장 상승폭이 높습니다.

이해를 돕기 위해 발로 하나 그림을 만들었는데요

위의 그림에서 보시는것처럼 아파트 바운더리를 감싸고 있고,

도로를 끼면서 아파트를 마주보고 있는 노란색 라인

이 라인을 전문용어로, 골든벨트라고 하는데

골든벨트중에서도 위 네가지 조건을 가지고 있는 위치가 최고라고 볼 수 있습니다.

그럼 실제 하남지도를 가지고 골든벨트를 한번 살펴볼건데요

골든벨트와는 크게 관련이 있는 내용은 아니지만

노파심에 하나 짚고가려고 한다면...

참고로 위에 4가지 조건을 다 가지고 있더라도

규제가 있거나 개발하기 어려운 땅은 오르지 않았습니다.

개발제한이나 경사도가 높은 임야겠죠.

비슷한 입지의 주거지와 개발제한지역의 매매가 차이입니다.

개발제한지역이 주거지에 비하여 더 좋은 교통망을 가지고도

아래 주거지 토지가 평당 1200만원에 거래될때

위에 임야는 1/12가격인 평당 100만원밖에 안됩니다.

참고로 하남의 개발제한 지역은 2010년대나 2020년 다 된 지금이나

근 10년이 지났지만 매매가에 크게 차이가 없습니다.

역시나 개발제한 임야가 갖는 한계가 아닐까 생각되구요.

이건 제 예상이지만

저 위치를 개발하고자 50억을 들여서 매입한건 아닐것 같고

무분별로 분할하여

뭘 모르는 투자자들에게 유망한 하남땅이라며 평당 300만원에 팔지 않을까 생각도 되네요.

다시 본론으로 돌아가서...

이번에는 개발제한이 아닌 위치나 개발하기 힘든 임야가 아닌

개발이 가능한 용도가 주거지인 토지들을 찾아봤는데요.

역시나 아파트개발과 주위호재에 따른 수혜를 보고 있었습니다.

사진을 통해 인근의 토지를 예를 들어보겠습니다.

저 노란선 부분을 골든벨트라고 봤을때 그 벨트에 맞닿는곳에서

1.아파트단지와 500m 안쪽 거리

2.8m 이상의 도로폭

3.버스정류장이나 역세권

4.코너+횡단보고 자리

이 네가지를 충족시킬 수 있는곳을 찾아 볼건데요.

제가 찾았던 위치중에 하나가 저 빨간색 화살표 우측 원안의 위치입니다.

골든벨트 앞에 마주보고 있는 토지인데

현재 조건의 토지 가격이 얼마에 형성되었는지부터 보겠습니다.

토지 평당 거래 금액이 3천만원을 돌파했습니다.

2010년 저 주변 토지 거래가액이 5~7백만원이었던것을 감안하면

10년사이에 약 5배가 올랐네요.

그럼 이번에는 저 앞에 있는 아파트 평당 가격은 얼마일까요?

우남퍼스트빌라젠트의 매매가격입니다.

2020년기준 평당 2500~3000만원에 시세가 잡혀있네요.

우남 퍼스트빌라젠트 분양가는 2008년1500만원 수준이었으니

약 10년사이에 2배정도 시세가 뛰었다고 보면 되겠습니다.

고로 아파트 시세가 2배 뛸 때

아파트 골든벨트에 있던 비슷한 위치의 토지가격은 5배 상승이 된걸로 볼 수 있는데

막연하게 몇배가 올랐다라고 말씀드리기보다

로드뷰를 통한 현장 사진을 보면서

해당 토지가 2011년부터 2018년도까지 약 7년간 어떤 변화가 있었고,

그 변화를 통해서 오를만했는지, 살펴보겠습니다.

사진 우측에 보이는 아파트가 우남퍼스트빌리젠트 아파트인데

이 아파트는 2008년에 준공이 된 아파트이며

당시 분양가는 약 1500만원이었습니다.

반면 그 바로 앞에 있는 토지들은 2011년도까지 나대지로써

당시 500~700만원 수준의 시세를 형성하고 있었습니다.

아파트가 생긴지 얼마 안된터라 아직 상권형성이 되어있진 않지만

8m이상의 도로와 "아파트단지 바로 앞 코너+횡단보도"라는 조건을 갖춘것이 확인됩니다.

인프라가 완벽히 갖춰지기전의 개발지이긴 하지만

초기단계로써 오를 수 있는 여지는 충분한 상황입니다.

시세로 비교해봐도 아파트 대비 토지시세가 약 30~50% 밖에 안되죠.

시간이 흘러 2018년 사진입니다.

위에 사진보다 약 7년 뒤의 모습입니다.

8m이상의 4차선 도로(20M)가 보이고

지하철 예정지에서 500m 거리에 있으며,

버스정류장을 끼고 있고, 횡단보도 앞 코너자리란걸 확인할 수 있습니다.

아파트인근의 돈되는 4가지요소를 모두 만족시키는 이 곳은

역시나 시간이 흘려 상권이 형성되었고

7년전 500만원 수준의 땅값이 현재는 3천만원 넘는수준이 되었습니다.

이런 위치를 찾아서 투자할 수만 있다면

굉장히 안정적으로 수익을 거둘 수 있겠죠?

지금까지 아파트단지 인근 상권지역 투자 포인트를 짚어봤습니다.

도로부터 출발하여 횡당보도 체크 마무리까지,

이런식으로 "나만의 투자 체크포인트"를 만들어서

아파트단지 인근 상권 지역을 공략하는것도

예나 지금이나 변치 않는 토지투자의 단골방법이 되겠습니다.

현재 진행되고 있는 제3기 신도시개발도 마찬가지로써,

나만의 투자기준을 세워서 개발지 인근의 저평가된 땅을 선점할 수만 있다면

성공적인 토지투자를 하실 수 있을겁니다.

[늅늅]

누가모르냐....