1세대 2주택, 중과세되지 않는 경우 많다

[多心]

예고가 없던 갑작스런 지방 발령으로 나알뜰씨는 고민이 생겼다. 발령지의 특성상 전세가 없는 곳이라 주택을 구매해야 하는 상황인데 1세대 2주택자가 아닌가? 양도소득세가 엄청 나올텐대 걱정이 아닐 수 없다. 여유돈이 있는 것도 아니고, 무슨 방법이 없을까?

1세대 2주택이더라도 양도소득세 중과되지 않는 경우가 많다.

1세대 2주택이라면 모두 양도세율 50% 중과적용이 된다고 생각할 수 있다 그러나 주택을 양도하는 순서에 따라 1세대 2주택자라고 하더라도 많은 예외가 있다. 따라서 부동산을 처분하려고 한다면 반드시 세무전문가와 꼼꼼히 상의해야 손해를 입지 않게 된다.

일시적으로 2주택이 된 경우

대표적인 경우가 이사를 가는 과정에서 일시적으로 2주택이 되는 경우가 있다.
이러한 상황에서는 종전 주택을 새로운 주택의 취득일로부터 1년 이내에 양도하면 비과세를 적용한다. 하지만 새로운 주택을 먼저 양도하는 경우에는 과세한다. 한편 농어촌주택과 일반주택이 있는 상황에서 일반주택을 먼저 파는 경우에는 비과세를 받을 수 있으나 반대로 농어촌주택을 먼저 양도한 경우에는 과세가 된다.

만약 요즘처럼 부동산의 실거래가 끊긴 상황이라면 1세대 2주택이 된 이들이 1년이내에 기존의 주택을 팔 수 있는 상황이 되지 않는다면, 한국자산관리공사(KAMCO, 이하 캠코)의 공매제도를 활용하는 것도 좋은 방법이다.
*** 공매제도는 캠코가 집이 팔리지 않아 어쩔 수 없이 1년이상 1세대 2주택이 되는 사람들을 위해 주택 매매를 위임받아 공매를 하고 대신 양도소득세 중과세를 유예해주는 제도이다.

또한 상속주택과 일반주택이 있는 경우에 상속주택을 먼저 양도하는 경우에는 과세한다. 단, 상속개시일로부터 5년내 양도하면 2주택 중과세에서 제외된다. 반대로 일반주택을 먼저 양도하는 경우에는 비과세된다. 단, 일반주택이 비과세요건을 갖추어야 한다.

감면주택과 일반주택이 있는 경우

특히 감면주택과 일반주택이 있는 경우에는 2008년도에 바뀐 제도를 자세히 알아보고 양도순서를 정해야 한다.

일반주택과 감면주택이 있는 경우 감면주택을 먼저 양도한다면 감면규정이 적용된다. 또한 일반주택을 먼저 양도한다면 보유기간에 따른 세율로 과세가 되면 원칙적으로 중과세 적용을 받지 않는다. 주의해야 할 부분은 일반주택 양도후 감면주택의 양도시 상황에 따라 과세유형이 달라지므로 반드시 사전에 세무전문가와 상의를 해야 한다.

일반주택과 2006년 이후에 취득한 입주권이 있는 경우

2006년 이후 관리처분계획 인가로 입주권으로 전환되거나 취득하는 입주권부터는 1주택과 1조합원 입주권을 소유하다가 주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택 비과세 적용이 배제된다. 다만, 1세대 1주택자가 입주권을 취득해 주택을 양도하는 경우 다음의 각 양도시기에 따른 요건을 충족하면 실수요 목적으로 입주권을 취득한 것으로 보고 1세대 1주택 비과세 적용을 받을 수 있다.

입주권과 일반주택 중 입주권을 먼저 양도하는 경우 일반주택을 취득한 날로부터 1년내에 입주권을 양도시 비과세를 적용받는다. 다만 비과세요건은 관리처분계획인가와 철거일 중 빠른 날 현재를 기준으로 판단한다. 반면 일반주택을 먼저 양도하는 경우에는 입주권을 취득한 날로부터 1년내에 종전주택을 양도시 비과세를 받을 수 있다.