농지원부의 전부

[촛불]

1. 농지원부 신청방법

  다음 농지를 구입 한 후에 해야 할일들

농지를 구입해서 등기를 마치고 나면 등기부등본을 같이 받을거예요

토지대장이 정리된 일주일 후 쯤에 주소지 시,구,동사무소에 가셔서 농지원부에 등재하세요

농지원부가 무엇이냐하면 일종의 농지에 대한 주민등록등본하고 같아요

전국 어디에 있는 농지이든 간에 주민등록상의 세대원이 소유하고고 있는 농지는 모두 등재하여

관리 하는 거예요 현재까지는 신청을 안하면 자동등록되지 않고 있어요

그래서 농지를 구입한후에는 새로 만들거나 추가 등록 신청을 하여야 한답니다

농지원부가 등재되면 좋은것등은 농지.임야 구입관리요령에 있는데....

농지원부가 있으면 추가 농지구입시 농지원부등본을 제출하면 구입이 좀 쉬워요

특히 허가지역의 경우 인근시,군,구에 농지도 구입할수 있어요

300평미만의 소규모 농지 즉 1평도  구입할수 있어요

- 원칙적으로는 현행 농지법에는 행정기관에서 농지의 효율적 관리및 이용을 위하여 농지원부를 작성비치 관리하도록 규정되어 있으나 대부분 직접 작성하지 않고 필지별로 관리하고 있음.

* 농지원부란 농지의 효율적 관리를 위하여 행정기관에서 작성 관리하는 것인바 농지부서에서는 농업인 또는 농지로서의  관리하는데 사용하므로 반드시 작성 비치해야 하는것은 아닙니다

-그러나 실제로는 이를 필요로하는 농업인의 직접 신청에 의하여 작성 관리하고 있습니다

* 따라서 농지원부는 일반적으로 사용하는 조합원 가입신청, 소득세감면,취.등록세 감면등의 확인에 사용하기 위한 것이 아님으로 필요성을 느끼는 농업인의 신청에 의하여 작성 되는 것입니다

*농지원부를 신청의 두가지 방법

  - 농업인의 주소지 시,구,읍,면의 농지관리부서에  등기부등본,토지대장등본,주민등록등본가지고 신청하는 방법입니다

  - 농지소재지에서 자경증명을 발급 받아서 위와 같이 농지원부를 신청하는 방법입니다

      * 주민등록등본,토지대장등본은 구비서류는 아니예요 그리고 행정기관에서 확인이 가능하지만.아까 말했지요 농업인의 필요에 의하여 작성 신청하는 것이니만큼 지참한 구비서류들은 복사하고 주는곳도 있고 그대로 사용하는 곳도 있고 확인만하고 돌려주는곳도 있고 담당자에 따라 다르지만 구비해가면 안해간것보다는 낫다는 것  

* 자경증명을 발급받아서 신청하는 경우는 주소지와 농지소재지가 다를 경우에 하는 것으로서 농지소재지 시,구,읍,면 담당자에게 자경증명을 발급 받게 되면 직접 현장을 보여 줄수도 있고설명을 할 수도 있잖아요 그런데 주소지에 농지원부를 신청하면 행정기관에 의한 확인으로자경 여부 조사에서 잘못 조사되거나 설명 할 기회가 없잖아요

2. 농지원부의 등재 작성 절차

   - 주소지의 시,구,읍,면에 등기부등본,토지대장등본,주민등록등본을 가지고 갑니다

   - 신청인이 방문하여 신청서를 작성하는 곳도 있고 안하는 곳도 있어요

       (아까 얘기 했지요 정식 민원사항이 아니고 행정기관에서 농지관리를 위해 작성하는 것이라구요)

   - 신청서를 접수한 시,구,읍,면에서는 농지소재지에 자경 여부를 확인 함

      . 농지가 관내에 있을 경우에는 직접 또는 리장이나 농지관리위원등을 통하여 경작자 확인

      . 농지가 관외에 있을 경우에는 해당 농지소재지 시,구,읍,면장에게 농지 경작자 확인 의뢰

       * 농지소재지 시,구, 읍,면장은 경작자 확인하여 확인의뢰한 주소지에 통보

   - 자경으로 확인 된 경우에는 농지원부 작성 등재 관리

      * 임대차등 자경하지 않는 경우에는 농지원부 등재 하지 않음

        여기서 한마디 주소지와 농지소재지가 다를 경우 자경증명이 유리하다는 것 이해 되나요이해가 안되시면 전체를 다시 한번 읽어 보세요 답이 있어요...

3. 농지원부 등본 발급

   - 주소지 시,구,읍,면동 농지관리부서에 신청하여 등본을 발급 받을수 있어요

        다만 농지가 주소지 외 지역에 있을 경우에는 농지소재지에 경작여부 확인후에 발급하므로처리기한은 15일이고 대략 10일정도 걸려요

   - 대한민국 전자정부에서 발급 받을 수 있어요

         다만 인증서가 있어야 하구 본인것만 가능해요

      * 프린터로 바로 출력이 가능하고, 우편이나 가까운 행정기관에서도 수령할수 있어요

4.농지원부의 활용

  - 행정기관에서 농업경영 확인용으로 활용할수 있어요

      농가주택,농업용창고등,축사, 등등 건립시에

      농지전용신고등  형질변경시에          

      취득세,등록세,양도세 감면등 신청시에

      보조금,융자금,학자금 지급등 확인시

      기타 등등...

  - 기타유관기관등에서 농업인으로 확인시에 활용하고 있어요   

      농협등에서 조합원 가입 확인시에

* 보너스 농지관리 유의사항

  - 농지원부에 등재 되면 일단은 별 이상이 없는 한 자경으로 인정 받아요

  - 그리고 직불제 신청을 하면 당연히 자경으로 증빙서류가 되겠지요

  - 또 지방에 있는 땅은 가급적 자경 할수 있는 유실수나 약초등의 재배가 유리하겠지요

  - 농지는 구입후 부터 반드시 자경으로 관리하도록 하세요

     ( 설사 임대차를 하고 있더라도 말이지요 ... 술좀사세요 ... )

  - 그리고 추가로 더 1996. 1. 1. 이후 구입한 농지는 자경을 안하면 처분 대상으로 통보 되고 1회에 한하여 직접 자경할 경우 처분대상을 면할수 있으나  어찌 될까요 ..  그리하면 요주의 대상이 된다는 사실... 이해 되나요 

* 아직도 농지원부가 없으시다면 지금 바로 신청하세요

      단 농지원부 신청은 농번기에만 받아주고 잇는 곳이 많아요

      또 기관에 따라서는 1개월 2개월 3개월 후에 받아주는 곳도 있구요

      지역마다 기관마다 조금씩 다르니까 왜냐구 따지지 마세요 그냥 그렇게 하니까

* 단 신청 할때에는 반드시 자경한다는 것  명심하세요

       관리인이나 리장,농지관리위원에게도 확실하게 자경이라는 확인을 시켜주세요

       아니면 담당공무원에게 확인을 시키던지.... 그건 알아서 하세요...

5.농지원부의 위력 * 주말농장 

농지원부는 농민이 가질 수 있는 가장 큰 혜택인것 같습니다.

정부에서 농민에게 주는 많은 지원은 일단은 농지원부가 있어야 가능합니다.

수 많은 지원중에서 다른 것들은 대부분 아실테니 넘어가고,

일단은 몇가지 돈이 되는 것들만 추려 봤습니다.

-.먼저 어린아이가 있는 경우에는(유치원을 안가는 경우) 한달에 7만원 정도가 여성농업인에게 나옵니다.

물론 세무적으로 다른 소득이 있다면 안되기는 합니다.(부부 중 1인이 전업농이면 가능합니다.)

그리고, 소득이 조금 많더라도 농어민이라면 유치원 비용이 아주 저렴합니다.

-.그다음으로 대한민국 국민이라면 피할 수 없는 의료보험이 28% 저렴해지더군요.. 이것은 농어촌 지역에 살면 무조건 22%을 지원해주고 또한 농지원부가 있다면 거기다가 28%가 추가로 지원됩니다. 그러므로 농지원부가 있다면 50%의 금액을 정부에서 지원해 줍니다.

그리고 반드시 의료보험 조합에 가서 신고를 해야만 합니다. 돈을 더 내게 하는 경우에는 절대 신고를 안해도 알아서 착착 올리지만 그렇지 않고 지원을 해주는 경우에는 모든것을 알아보고 가야지 제대로 된 혜택을 볼 수 있습니다. 그냥 관공서에 가서 내가 농민인데 혜택 뭐 없냐고 물어보기도 뭐하고 하니 손가락 품을  팔아서 정보를 얻어서 가야 합니다.

-.그리고 오늘 드디어 가입한 농어가 목돈 마련 저축은 더욱 간단하게 5년에 230만원을 벌 수 있습니다.

가끔 농협에 가면 이자율이 적힌 표가 한쪽에 있습니다. 농촌이니까 정부에서 어느 정도 지원도 있고 절세상품도 있고 해서 이율은 시중은행보다는 약간 높은편입니다. 약 1,2%가 아닐까 합니다. 하지만 그 정도 가지고 시중은행과 큰 차이가 있는것도 아니고 해서 별 관심이 없었는데, 한쪽에 보니 15.1%가 눈에 띄더군요..

세상에 요즘에는 4~5%만 줘도 많이 준다고 하는데 15.1%라면 없는 살림이라도 일단 가입은 해야하지 않나 하는 생각이 들더군요..

그래서 농협안을 아무리 뒤져봐도 안내책자는 전혀 없었습니다. 얼굴에 철판이 0.1mm도 안되는 까닭에 집에 와서 인터넷을 검색한 결과 저소득농어민에게는 5년간 10만원씩 불입하면 이율이 15.1%가 된다는 것입니다.

3년제와 5년제가 있는데 이율이 많이 차이가 나고, 일반농어민과 저소득 농어민이 차이가 납니다.

그래서 농협에 가서 농지원부와 이장확인서를 제출하니 불입액 600만원에 계약액 830여만원이라는 통장을 주더군요..

요즘같은 저리에 이러한 혜택이 있는데 거절 할 수가 없어서 부득이 가입을 하고 왔습니다.

사실 저소득과 일반 농어민의 차이는 무엇인지는 모르지만 농협에 가서 문의하면 알 수 있을 것입니다.

농지원부의 경작면적에 차이가 있는것 같더군요..

참고로 시중은행의 금리가 5%가 있다면 농어민으로 혜택은 10%에 불과 하지 않나 하시겠지만 5%라면 적금을 들지 않았을것이므로 온전히 15.1%가 맞고요.. 또한 적금으로 목돈을 만질 수 있으니 실제로는 20~30%에 가까운 고이율이 아닐까 생각됩니다.

귀농을 해서 농지원부를 만든 다음에 얻을 수 있는 혜택이 현재로는 일년에 150만원 정도가 됩니다. 혹시 또 다른 혜택이 있다면 댓글을 달아 주세요..

6.농지원부 발급 자격

302.5평부터 발급이 가능하고

전남에 150평이 있고 전북에 153평이 있는데 직접 경작시 농지원부 발급 자격이 된다.

7.농지원부 혜택

1.주소지가 토지 소재지 및 연접지역에 2년간 거주시 이전등기할때 등록,취득세 50%감면,

   채권 면제을 해 주고 있다.

2.대출할때 근저당설정하면 등록세, 채권 전부 면제받을 수 있다.

3.보유농지 양도시 부재지주에 대한 양도세 중과 배제헌다.단, 부재지주 판정기준에 의한

   거주(재촌)요건을 충족해야 한다.

4.농지원부를 보유하고 8년이상 재촌,자경이 입증되면 당해 농지 양도시 1억까지 양도소득세가 면제 되고 1억이상의 금액에 대해서는 9~36%의 일반세율이 적용된다.(단,  1억원 어치을팔고 5년 후 다른 농지을 매도시 1억원을 추가로 면제 받을 수 있음)

5.농지원부를 보유하고 3년이상 재촌, 자경 후 양도하고 1년이내에 대체 농지(단, 면적의 1/2 또는 가액의 1/3이상일것)를 구입할 경우, 당해 농지에 대한 양도세 100% 감면된다(단, 대체 농지도 3년이상 자경해야 하고 먼저 취득후 매도 또는 먼저 매도 하고 후취득과 무관함)

6.농업인 자격 증명이다.

7.토지거래 허가구역에서 추가 농지 구입 요건시 유리하다.

8.개발제한 구역에서 농업인의 혜택 부여시 확인 서류로 사용할 수 있다.

9.농촌의 일부 세금 및 공과금 보험료 준조세등 감면 혜택준다.

10.농업인 대상자금 및 대출 지원시 확인 서류이다.

11.농지 전용시 농지 부담금 면제 해 준다.

12.농업용 농기계 면세유을 구입할 수 있다(단 2008년 부터 폐지 될 가망성 높음)

13.농촌 자녀 대학장학금 우선 지원한다.

14.각종 보조금을 지원한다.

15.농기계 비닐 하우스 시설 구입을 지원한다.

16.농지전용,산지 전용시 농업인 및 임업인 확인 자료로 쓸 수 있다.

17.농지자격취득 증명 발급시 농업경영 목적 기재 한다.(농업인으로 300평 이상 농지 취득 가능)

18.국민연금 및 건강보험료 감면을 지원한다.

ps.농지원부를 작성함에 있어 먼저 해야 될 것은 매년 1월1일~2월 28일까지 주소지

        읍.면.동사무소에서 신청하고 실게 경작자에게 만 지급되는 '쌀 소득 보전직불금'

        신청을 해야 한다.

8.농지원부 발급과 농가주택, 양도소득세

농지원부는 행정관청이 농지의 소유 및 이용실태를 파악하여 농지행정, 농정시책의 효율적인 추진에 필요한 기초자료를 활용하기 위하여 작성 비치하는 행정자료로 부동산거래후 양도소득세의 세금감면자료나 농업자금대출과 관련하여 제공되는 서류등으로 이용됨.

농지원부는 농지의 취득목적이 경작을 취득 원인으로 302.5평=1,000㎡(비닐하우스, 고정식 온실, 버섯재배사 등은 100평=330㎡)이상의 농지에서 농작물이나 다년성식물을 경작 또는 재배하는 농업인, 농업법인 및 준 농업법인별로 작성, 관리되고 작성시점은 농지를 취득하거나 임차했다고 바로 작성하는 것이 아니라 취득, 임차한 농지에서 경작하는 것이 확인된 시점에 농지원부를 작성함.

외지인으로 농지를 구입하셨다면 농지원부 작성 대상면적은 되나 당해년도 경작을 하지 않았다면 농지원부 작성을 할 수 없으며, 농사를 직접 경작하면서 거주지 동사무소에 신청하시면 동 사무소에서 토지 또는 경작소재지가 있는 면사무소로 경작사실을 보내 그 곳에서 직접 농사를 한다는 것을 확인하여 거주지 동사무소로 회신되는 시점부터 농지원부가 작성되어 농지원부를 발급 받을 수 있음.

농지원부는 누가 농사를 경작하는지 확인하여 작성되므로 가족등이 임차하여 농사를 하고 있는경우 토지임차권이 있음 을 증명하는 서류(임대차계약서 사본)등 권리관계를 입증할 수 있는 서류를 지참하여 주소지 면 사무소에 신청하시면 경작사실을 확인하여 임차한다는 것이 확인되는 시점부터 임차농으로 농지원부가 작성된다.

농업인으로 인정받아 농지원부 작성대상이거나 원부가 있는 자는 다른 소득이 없으면서 농업경작인 주택으로 농지전용을 받지 않았으면 소유 취득하고 있는 농지를 200평=660㎡ 범위 내에서 농지전용 신고로 13.6평=45㎡농업경작인 농가주택을 지을 수 있음.

1996년 이후 취득한 농지의 임대차나 사용대차는 대통령령이 정하는 부득이한 경우(3월이상의 부상치료, 교도소등에 수용중, 3월이상 국외여행,농업법인 청산)를 제외하고는 원칙적으로 금지되어 있으며 이를 위반한 농지 소유자는 당해 농지를 처분하거나 3년이상 직접 자경을 하여야 하며 이를 이행하지 않을 경우에는 처분할 때까지 공시지가의 20%에 해당하는 이행강제금이 부과되니 임대차할 수 없음.

농지법 제2조제1호 규정에 의하면 농지라 함은 전, 답 또는 과수원 기타 그 법적 지목 여하에 불구하고 실제 토지현상이 농작물 경작이나 과수, 유실수 등 다년성식물재배지로 이용되는 토지를 말하며, 농지법시행령 제2조에서 지적법에 의한 지목이 임야인 토지로서 그 형질을 변경하지 않고 과수, 유실수 등 다년성식물을 재배하는 토지, 지적법에 의한 지목이 전, 답, 과수원이 아닌 토지로서 농작물이나 다년성식물 재배에 계속하여 이용되는 기간이 3년미만인 토지 등은 농지에서 제외하고 있음.

이 경우 형질변경이 되었다는 의미는 토지의 실제 토지현상이 절토, 성토 등의 통하여 산림에서 농작물 경작지로 완전히 변경된 것을 말하며, 이러한 실제의 토지현상이 형질변경되지 않고 수목만 과수, 유실수로 갱신한 경우에는 수종만 갱신한 것이므로 여전히 산림으로 본다는 의미로서 농지에 해당되지 아니함.

따라서, 법적지목이 임야인 경우 실제의 토지현상이 성토, 절토 등으로 농지상태로 변경되어 있고, 농작물 또는 다년성식물 재배에 계속하여 이용하여 온 기간이 3년이상인 경우 사실상의 농지에 해당되므로 농지원부에 등재할 수 있으나 형질변경을 하지 않은 경우에는 농지에 해당되지 않으므로 농지원부에 등재할 수 없음.

토지대장 공부상 지목이 임야인 토지라도 그 형질을 변경하여 계속하여 오랜동안 과수등을 재배하고 있다면 농지법상 농지에 해당하여 농지원부를 작성할 수는 있겠으나 형질 변경 여부는 경작 현장의 사실 확인을 공무원이 하여야 하므로 농지원부 작성가능 여부는 토지 소재지 읍, 면 사무소에 담당 행정원님과 질의하여 확인하여 조치하여야 한다.

기존에 계속하여 농사를 경작하던 분도 연로하여 농사를 못할 상황에 매각으로 양도소득세가 많이 나왔을 때 농지 소재지나 농지 소재지와 연접된 곳에서 8년 이상 자경했을 경우 농지원부를 발급 받아 오면 과세금액의 1억원까지(5개과세기간)는 양도소득세가 감면된다고 할 때 소급해서 농지원부를 작성하려면 경작사실에 대하여 확인이 어려워 농지원부를 소급하여 작성할 수는 없습니다. 이때는 영농사실을 확인할 수 있는 다른 자료를 제출하는데 토지 소재지 농지관리위원이나 이장 등 경작사실을 확인할 수 있는 사람으로부터 인후보증서를 받고 경작을 하시면서 종자나 비료, 농약 등 농자재를 구입한 영수증이나 농산물 판매 사실 확인 등을 세무서에 제출하여 감면 받을 수 있는지 세무사와 상담하여 조치하면 됨.

세무서에서는 자경 여부를 먼저 농지원부로 확인하는데 농지를 모두 처분하였다면 농지원부를 발급 받을수 없다고 느끼지만 농지원부는 폐쇄되어도 사본을 편철하여 10년간 보관하므로 폐쇄된 농지원부 사본을 발급 받으려면 본인이나 이해관계인이 공공기관의 정보공개에 관한 법률에 의거 농지원부가 작성되어 있던 주소지 행정기관에 정보공개를 신청하시면 농지원부 사본을 발급 받을 수 있음.

통작거리는 거주지에서 농지까지거리 약80km까지를 연접시로보아 인정합니다.

농지원부가 작성되어 있는 부모인 상속인이 사망한 경우 부모와 같은 세대에서 농사를 같이 한 아들등 피상속인이 당해 세대에서 계속하여 농사를 하는 경우에는 농지원부의 경작자 이름을 피상속인이 승계 받을 수 있고 상속이 완료된 후 토지대장상 명의이전을 승계 받은 피상속인이 상속 받은 농지를 경작하는 것은 자경으로, 거주지가 다른 피상속인이 상속 받은 농지를 승계 받은 경작자가 경작하는 것은 사용대차(임대차)로 농지원부가 작성되고, 동일장소에서 동거하지 않는 가족은 사망한 경작자의 농지원부를 승계할 수 없으며, 동거하지 않는 가족이 상속 받은 농지를 경작할 경우 기존에 보유한 토지로 농지원부가 작성되어 있으면 그 원부에 토지를 등재하고 상속으로 처음 토지에 경작하는 것으로 신규인에 해당하면 신규로 농지원부를 작성합니다.

농지를 소유하거나 임차를 해도 농업인으로 보지만 진정한 농업인은 1년에 90일 이상 농업에 종사하고 전체 소득의 절반 이상이 농산물생산으로 인한 농업소득이 있어야 합니다.

농지를 많이 소유하더라도 직접 경작하지 않고 임차하면 농업인이라 할 수 없습니다.

한국의 모든 농지는 정부 보조금이 지급되데 농지원부에 등록된 땅에만 지급이 가능합니다.

전원주택이 도시인의 실제 주거용이나 주말 레저용 그리고 은퇴자의 실버주택을 의미한다면 농가주택은 농림어업이나 축산업을 직접 경영하는 현지 주민의 실제 주거용 주택이다.

마을 이장이 파악한 농지경작현황(모씨가 00작물을 일정면적으로 짓고 있다)이 해당 면사무소에 접수되면 농지원부가 만들어지고 농지원부에 등재되어야 진정한 귀농인이 된다.

귀농으로 주소 이전후 1년이 지나면 관리지역에 60평 한도의 농가주택을 신고제로 지을 수 있다. 농림지역은 농지원부가 있는 무주택인 농민이 30평이하 신축만 가능하다.

귀농인의 건축신고로 농지부서에서 현장 실사를 하고 농지전용허가를 대지로 용도변경 허가를 받은 후에야 농가주택을 지을 수 있고, 본인 명의로 된 주택이 없어야 하며 자세한 사항은 건축사사무실이나 해당 면사무소 산업계에 문의하면 상담이 가능하다.

귀농인의 경우 주택 신축자금 지원이 필요하면 해당 지역의 면사무소 주택계에서 2천만원 한도 내에서 5년 거치 15년 상환으로 저리에 융자해주는 제도를 확인하여 이용할 수 있다.

농업기반공사(031-420-4027)는 농촌 주택에 대한 '표준설계도'를 작성하여 무상 이용토록 하고 있으며 산림조합중앙회에서는 국산 목재로 목조주택을 시공하고 있습니다.

경작인 농민이라면 농지면적이 1천㎡(303평) 이상을 소유해야하고 모자란 면적은 임대를 하여야 등기도 가능합니다. 농업인은 농업경영을 통한 농산물의 연간 판매액이 100만원 이상인 자를 기준으로 합니다.

9.농업인주택 신축 특례 혜택

농업인은 관리지역과 농업진흥지역(농지가 경지정리 된곳)중 농업보호구역은 물론 농업진흥구역 내에서도 농업인주택을 지을 수 있습니다.

일반인은 농업진흥구역중 농업진흥구역 내에서는 농가주택을 지을 수 없고, 관리지역과 농업보호구역 내에서는 농가주택 소위 말하는 전원주택을 지을 수 있습니다.

그때 지을 수 있는 농업인주택 부지로 전용 신청자가 구비할 조건(농지법제34조. 동법시행령 제34조제4항.)은 농업인 1인 이상으로 구성되는 농업,임업 또는 축산업을 영위하는 세대로서 당해 세대의 농. 임. 축산업에 의한 수입액이 연간 총수입액의 2분의1을 초과하는 세대주이거나 당해 세대원의 노동력의 2분의 1이상으로 농. 임.축산업을 영위하는 세대의 세대주가 설치하는 것일 것, 당해 세대의 농업.임업.축산업의 경영의 근거가 되는 농지.산림.축사 등이 소재하는 시,구,읍,면 또는 이에 연접한 시, 구, 읍, 면 지역에 설치 할 것,

*농업인주택의 부지면적 기준

그 부지의 총면적이 200평(660㎡)이하 이고, 당해 세대주가 그 전용허가 신청일 이전 5년간 농업인 주택부지로 전용한 농지면적을 합산한 면적이 200평(660㎡)이하 일 것.

*농업인주택의 시설 기준

장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로된 건축물 및 그 건축물에 부속한 창고,축사등 농. 임. 축산업을 영위하는데 필요한 시설

주택의 부속시설이라고 보기 어려운 축산시설의 경우는 별도 허가신청 해야함

임업인은 임야등 산지에 있어서는 공익용산지에서는 임업인이라 할지라도 임업인주택이 허용되지 않으나. 임업용산지(구 생산임지)에서는 임업인에 한하여 임업인주택의 신축이 허용되고 일반인은 허용이 되지 않는다.

농업인주택과 임업인주택은 농업진흥구역. 농업보호구역. 농업진흥지역 밖 모두 대체농지와 산지조성비가 100% 감면됩니다.

무주택세대주가 농업진흥지역 밖에 농업인주택 신축시 농지전용 신고로 가능합니다.

농지전용 허가를 받지 아니하고 전용신고로 가능한 농업인주택 신축의 조건은 농지법제34조3항. 동법시행령별표1제1호 및 비고에 따라 무주택 세대주로 농업진흥지역밖에 설치하고자 할 경우에 한하며 현재 무주택 세대주라고 하더라도 당해 세대주 명의로 설치하는 최초의 시설일 것, 무주택자가 농업진흥지역안에 설치하고자 할 경우에는 농지전용허가를 받아야 하고, 유주택자가 농업진흥지역 안이나 밖에서 설치하고자 할 경우에는 모두 농지전용허가를 받아야 함. (시행령 제34조4항. 별표1 각호)

농지원부를 작성시 수혜 혜택이 만이 있어 귀농이나 현지 경작시 대부분 농지원부로 확인 되는 농림어업인을 대상으로 각종 혜택이 주어지므로 귀농자와 경작자는 농지원부를 만드는 것이 좋습니다.

- 농업용 농기계 면세유 할인 구입

- 농촌 자녀 대학 장학금 우선 지원

- 농기계 비닐하우스 등 시설 구입 지원

- 농지전용 산지전용시 농업인 임업인 확인 근거 자료

- 농지자격취득증명 발급시 농업경영 목적 기재(농업인으로 300평 이상 농지 취득 가능)

- 농촌지역 거주자 연금 및 건강보험료 감면 지원

- 기타 저리의 자금지원과 각종 보조금 지원

농업인주택으로 허가 받아 사용한지 5년이내에 일반주택 등으로 사용하거나 비농업인 등에게 매도하고자 할 경우는 농지법시행령 제60조의 규정에 의거 용도변경 승인을 받아야 합니다. 임업경영인 주택의 경우에도 같습니다.

매도시 농업진흥지역내에서는 행위제한 규정으로 기간이 경과하여도 일반주택으로 용도변경 안되므로 구입자가 저촉되지 않아야 하고 용도변경 승인이 가능할 경우에는 감면받았던 농지조성비를 납부해야 합니다

10.벼 직불제

논농업직접지불제란?

논농업을 하는 논에 대하여 보조금을 지급하는 것입니다.

- 우루과이라운드협상으로 농산물가격을 지지하는 정책은 줄여나가는 대신 농가소득을 직접 지지하는 정책을 도입하여 농가가소득을 지지

- 정부는 2001년부터 논농업직불제를 시행하기로 하였습니다.

■ 보조금 신청 및 지급절차는?

신청서를 작성하여 마을대표를 경유, 거주지 읍,면에 제출

- 농지원부가 있는 사람은 신청서만 제출

- 농지원부가 없는 사람은 마을대표 확인서 등을 첨부하여 제출

시장,군수가 지급대상자를 선정하고 "지급요건"을 부과

- 4월-10월중 지급요건 이행여부를 점검하여 이를 성실히 이행한 지급대상자에게 보조금을 지급(11월-12월)

신청서제출

- 읍,면사무소

- 마을대표(이장)

지급요건이행

- 논의 형상, 기능유지

- 비료농약 적정사용

보조금지급

- 계좌입금

■ 지급요건(농업인 여러분들께서 지켜야 할 사항)

논의 형상과 공익적 기능을 유지하여야 합니다.

- 담수가 가능하도록 논바닥을 평탄하게 유지하고, 논 주위에 논둑 유지, 관리, 용배수로 설치관리

- 4월-10월중 2개월 이상 담수 및 기상상태를 감안하여 적절한 담수량 조절

※ 이 조건은 벼,미나리,연근등을 재배할 경우 무리없이 이행 가능

친환경적 영농을 실천해야 합니다.

- 비료는 토양검정 및 시비처방에 의한 검정시비량 또는 농업기술센터소장이 권장하는 사용량에 따라 적정하여 사용

- 농약은 보건복지부장관이 고시한 농산물의 농약잔류허용 기준을 초과해서는 안되며 「농약안전사용기준」을 준수

※ 비료, 농약의 적정사용여부는 검정기관의 토양검정 및 잔류농약검사로 판정

- 새해영농설계교육등 친환경농업관련 교육 참석

■ 보조금은 얼마나 지급되는지?

농업진흥 지역내 논 : 1ha(약 3천평)당 25만원(25원/m2)

농업진흥 지역밖의 논 : 1ha(약 3천평)당 20만원(20원//m2)

※ 대상농가당 면적 2ha까지 지급

★ 지급요건 불이행시 제재 기준

논의 형상과 공익기능유지 불이행

ο 1차 : 경고 및 감액지급

- 불이행면적만큼 감액

ο 2차 : 보조금 지급중단

토양검정 부적합

ο 1차 : 중점관리

ο 2차 : 경고

ο 3차 : 보조금 지급중단

잔류농약검사 부적합

ο 1차 : 경고

ο 2차 : 보조금 지급중단

*보통 2월 말일이 신청 마감일이다.

농어민 면세유 구입 방법

농기계을 구입 하면 판매처에서 "출하증명서"을 발급 받아 농협협동조합에 등록 하고

년초에 농협으로 부터 1년간 사용할 면세유을 배정 받아 사용한다.

출하증명서을 미쳐 발급받지 못했다면 판매처에서 출하증명서을 가져와서

농기계의 '기대번호'을 적어서 농협에 제출하면 된다.

11.농막 설치 및 전기신청

☆ 농막에 관하여

♠ 농막의 정의

▶ 농지에 설치하고자 하는 건축물,공작물, 또는 콘테이너 등 시설이 다음 요건에

해당하는 경우에 농막으로 인정하여 농지전용 절차없이 설치할수 있음

○ 농업생산에 직접 필요한 시설로서 농업인이 자기의 농업경영에 이용하는 토지에

설치하는 시설일 것.

○ 주거목적이 아닌 시설로서 농기구,농약,비료 등 농업용 기자재 또는 종자의 보관,

농작업중 휴식 및 간이취사 등의 용도로 사용하는 시설일 것

○ 연면적 합계가 20㎡(약6평)이내 일 것.

○ 전기,가스,수도 등 새로운 간선공급시설의 설치를 요하지 않을 것.

♠ 농막은 자체가 농지이므로 타법(건축법. 국토의계획및이용에관한법 등)에 의한 인.허가

절차만 이행하면 됨.

1. 농막의 기본

    - 6평 이하이어야 한다.

    - 가스 ,전기, 상수도를 설치하지 않아야 한다.

    - 농업과 관련이 있어야 한다.

    ※ 규제의 목적은 주택(주거)용으로 사용함을 막고자 함이다.

2. 농막의 목적

    - 간이취사, 휴식(취침), 창고용으로 사용하여야 한다.

※ 취사 : 부탄가스, LPG가스를 사용 취사가 가능할 것이고(도시가스는 안됨)

전기 : 전기를 연결하여 창고에서 농업에 필요한 작업 및 취사, 점등에 사용한다면 가능할 것이고

상수도 : 약수를 끌어다 호스로 연결하여 취사용으로만 사용하면 가능할 것이며

            (상수도는 관을 통하여 끌어야 하므로 안됨)

취침 : 며칠씩 농사를 지으며 잠시 휴식(피로를 풀기 위하여 취침)을 하면 가능할 것으로 본다.

상기와 같이 컨테이너 사용 및 설명을 한다면 주택용이 아니라는 설득력이 있을 것임(까다로운 곳은 통하지 않음. 주민의 신고도 한몫을 함)

3. 컨테이너를 주택(거주의 목적)용으로 사용하면  - 전용허가 대상이 된다.

※ 농업인(농업인의 자격을 가진 자)은 신고하고 주택용으로 사용할 수 있다. 이때는 전기, 가스, 상수도가 문제가 되지 않는다.

농업인(농업인의 자격을 가진 자)아닐 경우에는 농지전용을 하고 사용하는 것이 마음이 편하고 탈도 없을 것임.

☆ 전력에 관하여

1. 전력의 용도

   - 주택용, 농사용, 산업용, 사업용, 일반용, 임시용, 농사용 전등용 등이 있다.

※ 컨테이너에 전기를 가설하려면 주택용으로 해야 불법용도(한전 차원)에 문제가 발생하지 않는다.

2. 전기요금

   - 주택용보다 농사용이 싸다

※ 요금이 싸기 때문에 농사용으로 신청하여 컨테이너에 전기를 연결 사용하면 불법용도에 적발된다.

(농사용은 농지에 전기계량기를 설치 해주는데 한전에서 불법용도 조사를 한다. 특히 농번기가 아닌 겨울에 계량기가 돌아가면 주택용을 사용함이 쉽게 들통)

※ 농사용은 신청 자체가 까다롭다.

- 주택용은 월 50kwh 사용시 요금은 약 2,000원 정도됨.

      - 임시용은 사용기한을 정하여 신청하는 것인데 보통 공사장에서 많이 신청한다.

전기요금은 주택용과 같으나 신청비가 많이 들어간다.

(설계조정공사비가 추가 부담됨. 주택용은 무료임)

3. 전기 신청비

    - 주택용과 농업용은 전기 신청비가 같으나 임시가설물 또는 무허가건물의 임시용 또는 주택용 신청은 보증금을 예치하여야 함이 다르다.

    - 한전에 납부하는 전기인입비는 부가세포함 150,700원이며, 보증 예치금은 200,000원(용량 3kwh시이며 용량이 늘어나면 보증금도 늘어남)으로 합계 350,700원이다.

(임시용은 350,700원 + 설계조정공사비 추가 부담임)

※ 보증 예치금은 요금 체납시를 고려한 것이며, 임시용은 신청시 정한 기한이 도래할때, 주택용은 컨테이너가 없어지거나, 농업인이 신고하여 건축물로 등재될때나, 실상 소유자변경시에 가서 연 6%의 이자를 합산하여 반환하여 준다.

    - 한전주에서 200m이내 거리는 기본이며, 기본거리일 경우 한전주를 추가로 세우든 변압기를 신설하든 상기 금액이면 된다.

    - 가장 가까운 한전주가 컨테이너와의 거리가 200m가 넘는 경우 1m 거리가 추가될 때마다 부가세 포함 51,700원씩 추가 계산되어 납부고지서가 고지된다.

4. 전기 신청절차

- 전기 신청은 개인 또는 전기공사면허업체가 대행 할 수 있다고 알리고 있으나 내선(추가신설 한전주 포함하여 최종 한전주에서 주택까지 배선 및 계량기 설치공사)설비공사는 전기공사업체에 의뢰하도록 되어 있으므로 전기신청 업무까지 의뢰하고 있는 실정임.

- 전기공사면허업체서 비용을 30∼35만원 요구함(주택내 배선공사는 별도임)

- 전기공사면허업체서 현지를 여러번 다녀야 함.

· 설계를 하기 위하여

· 접지선 작업(내선설비공사 등)을 위하여

· 내선배선공사 후 사용전검사에 입회하기 위하여(검사 : 한전시행)

· 검사에 합격한 후 검사필증 및 전기계량기를 수령하여 계량기를 부착하기 위하여

※ 기본 200m 이내이며 용량 3kwh 공사일 경우

예로 컨테이너에 주택용으로 신청시 전기인입공사비(15만원), 보증금(20만원),

내선배선공사(35만원-지역,거리, 업체마다 다름) 비용이 소요됨.

- 신청서류 :

· 신청서

· 토지대장 1부(건축물인 경우 건축물관리대장 1부)

· 통장사본 1부(자동이체 및 보증금 반환시 사용)

· 인감증명서 1부 (토지소유자, 공동소유일 경우 1명 가능)

· 인감도장(소유자 본인은 서명가능)

· 내선설비시공내역 및 점검표, 내선설계도 및 사용전 검사필증 사본제출

(업체가 작성 추후 제출)

5. 외선 전기가설 절차

   - 한전주까지 전기선 가설(한전주, 변압기 설치 포함)에 필요한 설계 및 공사는 한전에서 시행

   - 최종 한전주에서 컨테이너까지 전기배선 설계 및 전기계량기 부착과 전기선 연결은 소유자가 선정한 전기공사면허업체가 시행

6. 외선 전기가설 소요기간

   - 한전주 및 변압기 설치가 필요한 지역은 약 1개월

   - 전기선으로만 가설(내선설비공사만 필요한 경우) 가능한 지역은 약 1주일

7. 내선, 외선 공사가 모두 끝나면 계량기가 제대로 설치되었는지 한전에서 점검을 함.

12.토지 사용 승낙서를 이용한 농지전용 방법

모든 농지는 농지전용허가를 받아야 전원주택을 지을 수 있다.

그 절차는 쉽지 않다.

농지전용은 원칙적으로 땅주인만이 신청할 수 있게 되어 있다.

또 소유권을 이전하는 당해 연도에는 전용허가가 나지 않는다.

당해 연도에 집을 지으려면 소유권을 이전하기 전에 토지소유자로부터 토지사용승낙서를 받아 전용허가를 받는 뒤 소유권 이전을 하는 방법이 있?

토지사용승낙서를 받아 전용허가를 신청하면 소유권이전이 가능하기 때문이다.

농지 전용허가를 받을 때는 본인이 하는 경우 보다 설계사무소에 의뢰를 하는 것이 좋다.

본인이 건축관련 일을 해본 경험이 있으면 몰라도 그렇지 않은 경우에는 전용허가 절차가 까다롭기 때문이다.

서류라도 잘못되면 반환되어 몇 번의 수고를 해야 한다. 이런 것들로 허비되는 경비도 무시할 수 없어 배보다 배꼽이 더 클 수 있다.

● 농지전용 이란?

지적법 상 지목은 24가지가 있다.

그 중 전답은 농사를 짓는 땅이고 임야는 나무를 키우는 땅이다.

건물을 지으려면 어떤 땅이든 대지로 지목이 변경되어야 한다.

원칙적으로 지목을 변경할 수 없는 경우의 땅에는 집을 지을 수 없다.

지적법에서 농지에서 집을 지으려면 우선 그 땅을 대지로 바꾸는 절차를 거쳐야 하는데 이 절차를 농지전용이라 부른다.

단 임야일 경우에는 형질변경이라 한다.

● 토지사용승락서를 받아 전용신청하는 방법

소유권을 이전하는 당해 연도에 전용허가를 받을 수 없다 하여 전용 받는 방법이 없는 것은 아니다.

땅주인과 매매계약을 체결하고 토지사용승락서를 받으면 자신의 땅이 아니더라도 농지전용신청을 할 수 있다.

토지사용승락서는 그 땅을 사용할 수 있는 권한을 갖는 것으로 소유권이전등기를 한 것이나 마찬가지의 효력을 갖게 된다.

토지사용승락서를 받으려면 최소한 땅값의 70% 정도는 지불해야 가능하다.

이때 지주 즉 토지 소유주의 인감이 첨부되어야 효력이 있다.

토지사용승락서를 받을 때 구비서류는 인감 1통과 용도란에 토지사용승락용이라 기재하고 주민등록등본 1통과 토지사용승락서에 해당토지 지번과 면적을 기재하고 소유주 기재란에 소유주의 인감도장을 찍어야 한다.

이렇게 토지사용승락서를 받아 전용허가를 신청하면 되는데 구비서류는 ▲등기부등본 ▲지적도 ▲토지대장 ▲토지이용계획확인원 ▲피해방지계획서 등의 서류를 농지소재지 관할 읍면 농지관리위원회에 제출하면 된다.

이렇게 제출된 서류는 일주일에서 보름사이에 농지소위원회를 열어 ▲집을 지을 수 있는지 ▲전용면적은 적당한지 ▲인근농지에 미치는 영향은 없는지 ▲지역주민의 의견은 어떤지 등을 심사해 위원들 중 과반수 이상이 찬성하면 7일 이내에 시장 군수에게 송부된다.

이를 송부받은 시장 군수는 15일 내에 허가를 내주게 된다.

농지관리위원회는 읍(면)장과 리(동)장, 농협과 관련된 기관의 임직원, 새마을지도자, 농민후계자 등 지역유지들로 구성되어 있다.

전용에 대해 의문이 있는 애매한 부분이 있으면 사전에 이들과 상의해 보는 것도 좋다.

13.도시인이 농지을 증여 받을 수 있는가

과거에는 통작거리제한이 있어서 농지소재지로부터 약 20키로 이내 거주자에

한하여 농지취득이 가능했는데, 지금은 통작거리제한이 없어져서, 도시인도 영농의사만

있으면 농지취득이 가능해졌다(토지거래허가대상인 경우는 제외). 말하자면 서울

사람이 지방의 농지를 취득함에 있어서 해당 지역 면사무소에 "영농계획서"를 제출하면

농지취득자격증명을 발급받아 농지취득등기를 할 수 있다는 말이 된다.

증여는 토지거래허가대상이 아니므로, 토지소재지 읍면사무소에 영농계획서 서식을,

당해지역 농지위원 2사람의 확인을 받아서 제출하면 어렵지 않게 농취증을 발급받을 수있을 것입니다. 영농계획이란, 1년에 60일(?) 이상 농업에 종사하면 되는 것이고, 지금은 쌀이 남아돌므로 사후관리를 하지 않기 때문에 거의 요식행위에 가깝게 되었다.

14.농지 취득 자격증명서 발급 절차 및 서류

[절차]

농지취득 자격 신청서 및 농업경영 계획서을 작성 후

농지 소재지 관할 시.구.읍.면장에게 신청서를 제출 하면

현장 공무원의 현장 확인 등 심사후에 신청 후 4일 후에 농취증이 발급 된다.

 [서류]

농지 취득 자격 증명서 첨부 서류

농업계획서

농지 전용허가나 신고를 득한 경우 이를 증명하는 서류

농지취득자가 농지 소재지에 거주 하지 아니할 경우 주민등록 등본 및 농지원부 등본

농지를 취득하였음을 증명하는 계약서 또는 확인서 등 이다.

ps.상세한 사항은 농지소재지 관할 읍.면 사무소의 농지계에 상담 하신 후

접수 하면 된다.

15.자경을 증명할 수 있는 서류

토지대장, 토지등기부등본, 농지원부, 영농자재판매확인서, 농약비료대금,

농기계등 농비부담영수증, 종자구입 및 수확물 판매 관련증거, 농작물 작황상황, 인우보증서 등

16.자경농지에 대한 양도세 등

농지 대토(代土) 비과세는 줄이는 한편 대토 요건은 대폭 완화했으며,대토란 기존 보유 농지 등이 수용당해 새롭게 농지를 사는 경우우며, 2005년까지 대토는 양도세 전액을 비과세했으나 2006년부터는 1년간 1억원 한도로 줄였습니다.대신 대체토지의 요건을 종전농지 면적의 2분의1 이상 또는 종전 농지 가액의 3분의1 이상을 취득하는 경우로 완화시켰습니다.

상속받은 농지 또는 고령 등의 이유로 농사를 짓지 못하고 있는 농지는 상속일 이나 이농일로부터 5년 내에 매각하면 양도세 중과(60%)를 받지 않습니다.상속받거나 이농한 지 5년이 지난 땅은 2009년 말까지 팔아도 양도세 중과 규 정을 적용받지 않습니다.또 사업용 토지가 되려면 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 사업에 사용하는 등 기준이 마련됐으며, 8ㆍ31 부동산종합대책 관련 세법 개정으로 양도세 중과 대상에서 제 외되는 부재지주 기준과 비사업용 나대지 등의 세부 규정을 발표했습니다.

양도세 중과대상에서 제외된 토지인 농지(전ㆍ답ㆍ과수원)는 원칙적으로 해당 토지가 있는 곳 에 거주하며 농사를 짓는 재촌자경의 경우 부재지주에 해당되지 않습니다.재 촌이란 농지 소재지의 시ㆍ군ㆍ구나 연접한 시ㆍ군ㆍ구에 거주하는 경우를 말 하며 해당 농지가 있는 곳에서 반경 20㎞ 규정은 적용되지 않습니다.

특별시, 광역시(군지역 제외), 시지역(읍ㆍ면지역 제외)의 도시지역 안(개발제한구역과 녹지지역 제외)의 농지는 재촌ㆍ자경 여 부에 관계 없이 중과합니다.다만 재촌ㆍ자경하던 농지가 도시지역(개발제한구역 과 녹지지역 제외) 편입되면 편입일로부터 3년 내에 양도하는 경우 중과 대상 에서 제외됩니다.

상속이나 종중 소유와 장기 보유한 임야와 목장용지는 농지와 마찬가지로 양도세 중과 예외를 인정받으며,임야는 개인 소유자가 재촌하거나 임업을 주업으로 하는 법인과 독림가(500㏊ 이상 산림을 영림계획에 따라 경영하는 법인)가 영림계획 인가를 받아 시업중 인 임야만 중과를 배제하며,목장용지는 축산업 영위 개인 또는 축산업 주업 법인이 소유하는 기준면적 범 위의 목장용지는 중과를 배제받습니다.

비사업용 나대지는 2007년부터 양도세율 60%로 중과세된다.양도세 중과를 피 하기 위해 사업용 토지로 바꿀 목적으로 나대지에 가건물을 짓는 등 편법을 방 지하기 위해 이 같은 세부 기준을 정했으며,사업용 토지로 간주되는 사례는 세 가지로 제한됩니다.

양도일 직전 3년 중 2 년 이상을 사업에 사용

1;양도일 직전 5년 중 3년 이상을 사업에 사용

2;보유 기간의 80% 이상을 사업에 사용하는 경우며,경매가 진행됨에 따라 사업에 사 용하지 못하는 것처럼 불가피할 때는 예외로 구제받을 수 있습니다.

지방세법상 비사업용 토지는 종부세 적용 여부를 가리기 위한 종합합산 과세대 상 토지에 포함됩니다.건축물이 없는 나대지, 주택 부수토지 초과분(도시지역 안은 바닥면적의 5배, 도시 외 지역은 10배) 등이 모두 비사업용 토지며,주택의 부속토지는 넓은 땅에 조그만 집을 지어 비사업용 토지의 중과에서 벗 어나는 편법을 막기 위한 것입니다.

또 별장에 딸린 토지는 비사업용 토지가 되며,별장은 양도세가 과세되는 주택 의 범위에서 제외되기 때문에 토지의 중과 대상으로 분류됩니다.종합합산 과세대상 토지나 사업ㆍ거주에 필수적인 선수훈련용 토지(기준면적 1 .5배 이내), 체육시설업용 토지 등은 양도세 중과에서 제외됩니다.

自耕 안한 상속농지 2010년 이후 팔면 중과

도시에 거주하는 자녀가 부모로부터 물려받은 농지를 언제 팔아야 양도세를 가장 적게 낼 수 있을까.재정경제부 세제실은 바뀐 세법에 따라 과거에 상속받은 농지는 2007년 말까지,앞으로 상속받을 농지는 상속 후 5년 이내 파는 게 세금 측면에서 유리하다.

이와 함께 상속농지 양도세 감면 대상을 당초 상속인(자녀 등)의 자경(自耕)기간 3년 이상을 포함해 피상속인(부모 등)과 상속인의 자경기간 8년 이상인 경우로 하려 했다가 상속인의 자경기간 3년을 삭제하고,상속인이 자경한 사실이 있으며 상속인과 피상속인의 자경기간 8년 이상인 경우로 바꿨다.상속농지를 1년만 직접 경작해도 5년간 1억원까지 양도세 감면 혜택을 받을 수 있게 됐다.

◆과거 상속농지 2007년 말까지 팔면 비과세도 가능=재경부는 2005년 8·31 부동산대책'의 하나로 부재지주에 대해선 2007년부터 양도세를 중과한다.부재지주란 재촌(在村)·자경하지 않는 농지 소유주를 말한다.다만 부모 등으로부터 이미 상속받은 농지에 대해선 2009년까지 부재지주 판정을 유예해 주기로 했다.따라서 조세특례제한법 시행령이 시행될 예정인 올 1월 말 이전에 상속받은 모든 농지의 소유주는 2009년 말까지는 부재지주가 아니며,2010년부터 부재지주가 된다.

과거 상속농지에 대한 양도세 중과(60%)는 2010년부터 시행된다는 얘기다.상속농지 중 부모가 과거에 8년 이상 직접 농사를 지은(과거 8년 자경요건) 경우 양도세가 일반세율(9∼36%)로 부과되며 세액 1억원까지는 감면도 가능하다.재경부는 다만 그 시한을 2007년 말까지로 정했다.

이에 해당하면 양도세 비과세도 가능하다.예를 들어 부친이 30년간 농사지은 논 한 필지를 2000년 상속(당시 시가 2억원)받아 2007년 4억원에 팔면 양도차익이 2억원이다.2억원에 대한 양도세(공제는 계산 편의상 제외)는 6030만원이지만 1억원까지 감면받을 수 있어 실제 납부세액은 제로(0)가 된다.그러나 2008∼2009년에 팔면 감면 혜택이 없어져 세금이 6030만원으로 늘어나며,2010년 이후 팔면 60% 중과돼 세금이 1억2000만원으로 불어난다.

◆앞으로 상속받을 농지는 5년 내 파는 게 유리=앞으로 상속받을 농지는 자녀가 자경을 하느냐,하지 않느냐에 따라 세금이 천양지차가 된다.감면 대상인 8년 자경요건이 과거엔 부모만 8년 이상 자경하면 됐지만,앞으론 자녀도 직접 농사를 지어야 1억원까지 세액감면이 가능해지기 때문이다.상속받은 자녀는 대부분 도시에 거주하기 때문에 직접 농사를 짓는 게 불가능하다

.이 경우 5년 내 팔아야 세금을 적게 낼 수 있다.5년 내 팔면 일반세율(9∼36%)이 적용되지만,5년을 넘겨 양도할 경우 부재지주로 판정돼 양도세를 60%나 물어야 한다.예를 들어 부모가 30년간 농사지은 밭 한 필지(상속당시 1억원)를 2007년 상속받아 2009년 2억원에 팔면 양도세로 2430만원을 내면 되지만 2013년에 판다면 6000만원을 내야 한다.

◆은퇴 후 직접 경작한 뒤 파는 것도 고려해볼만=30∼40대에 농지를 물려받은 도시거주 자녀는 은퇴하기 전까지 농지를 임대해 주다 은퇴 후 직접 경작하는 방법도 생각해볼 만하다.8년 자경요건을 뒤늦게 맞춰도 일반세율 적용 및 1억원까지 감면 혜택이 가능하기 때문이다.양도차익이 1억원인 상속농지를 농사짓지 않고 5년 내 팔면 세금이 2430만원이지만 농사지은 뒤 팔면 제로다.이 같은 세금 차이는 양도차익이 많을수록 더 커진다.양도차익 기준으로 3억1000만원까지는 일반세율 기준으로 세액이 1억원을 밑돌기 때문에 자녀가 직접 짓는다면 세금을 한 푼도 내지 않아도 된다.

정부는 상속인의 자경 규정도 당초 계획보다 대폭 완화했다.2005년 8·31대책 때는 상속인의 최소 자경기간을 3년으로 한다고 발표했으나 최근 입법예고에는 기간에 대한 규정이 삭제됐다.자경한 사실만 증명하면 되는 셈이다.이와 관련,재경부는 상속인이 1년 이상 재촌하면서 직접 경작하고 이를 통해 소득을 올린다면 자경으로 봐야 한다는 입장이다.

20년 이상 장기 보유한 농지 등을 올해 팔 때는 부재지주라도 실거래가 대신 공시 지가 기준으로 양도세를 내면 된다.그러나 2007년부터는 양도세가 실거래가로 부과되고, 토지투기지역 내 땅은 연내에 팔더라도 실거래가가 적용된다.결국 비투기지역에서는 연내에 팔아야 세부담을 덜 수 있는 셈이다.8ㆍ31 대책에서 부재지주 소유 농지 등은 올해부터 양도세를 전면 실거래가로 과세 하고, 내년부터 양도세율도 최고 60%까지 높일 방침이었다.

그러나 최근 내놓은 시행령 개정안에서 20년 이상 장기 보유에 대해서는 양도세 중 과를 2009년까지 유예했고, 올해 양도세도 공시지가 기준으로 부과하기로 했다.오랫동안 땅을 보유한 사람에게 팔 수 있는 유예기간을 2009 년까지 연장한 것이며 실거래가 과세를 유예한 것도 장기 보유 토지는 비사업 용 나대지에 해당되지 않는 것으로 판단했기 때문"이라고 설명했다.그러나 현재 실거래가 과세가 전면 적용되는 토지투기지역 내 땅은 20년 이상 장기 보유했더라도 예외없이 실거래가 기준으로 양도세를 매긴다.또 2007년부터는 장기 보유나 투기지역 지정 여부에 상관없이 모든 토지에 양도세 실거래가가 적용된다.장기 보유 토지에 대한 양도세 예외는 나대지뿐만 아니라 농지 임야 목장용지 등에 모두 적용된다.20년 장기 보유 여부는 올해 말을 기준으로 계산된다.이에 따라 투기목적이 없는 장기 보유 토지는 양도세 부담을 한결 덜 수 있게 됐다 .

양도세 관련 사례

1.이럴 경우,2012년 농지을 매도 할 경우 8년자경논으로 양도세 비과세가 되는지

알고 싶고 만약, 8년자경논으로 양도세가 감면이 안된다면 주소을 농지가 위치한 실거주지로 옮긴 시점 부터 8년을 계산 한다는 소리인데 8년간 경작 하지 못하고 3년뒤 매도할시, 3년이상 장기보유특별공제을 받을 수 있는지 알고 싶읍니다.

[답]귀하의 경우 농지소재지에 사실상 거주하는 경우에도 주민등록등에 의하여

 확인되지 않는 경우에는 8년자경농지의 감면을 적용받을 수 없는 것이며 당해

 농지소재지로 주민등록을 이전한 후 3년이후에 매도하는 경우 장기보유특별공제는

 당초 취득시기부터 양도일까지의 기간에 대하여 적용하는 것입니다.

2.농지가 위치한 곳과 주소지가 다르지만 실거주자로 8년자격농에 해당 할 수 있는 방법이 있으면 알려 주시기 바람니다.

 [답]자경농지의 감면을 받기 위해서는 농지소재지에서 사실상 거주하면서 직접경작한

    사실이 확인되어야 하는 것이며 이에 대한 사실상의 경작여부를 입증하는 서류는

    농지원부가 되는 것입니다.

3.또한, 차후 8년자경 농지에 대한 양도세 감면 등의 세금을 감면 받을라면 농지원부가

  필요 한지도 알고 싶읍니다.

 [답]농지가 위치한 곳과 주소지가 다르지만 실거주자로 8년자격농에 해당 할 수 있는

    방법은 당해 사실을 입증할 수 있는 방법이 없는 것으로 사료됩니다.

4.무허가축사가 있는데 등기을 하지 않고 매도하면 양도세가 등기전과 후가 어느쪽이

  더 많은 양도세가 부과되는지 알고 싶읍니다.

 [답]무허가축사가 있는데 등기을 하지 않고 매도하면  미등기 양도에 해당하여

    양도소득세 세율이 다르게 적용되며 미등기 양도의 세율이 등기후 양도보다 높은

    세율이 적용됩니다.

5.혁신도시건설로 토지가 수용될 예정지 인데 92년도에 고인이 되신 할아버지 명으로

  된 전.답 등 있읍니다.할아버지 명의의 부동산은 10여년 전에 취득한 부동산으로

  현재까지 10년이상 어머니가 경작을 하고 계시는데 올해 부동산특별법에 협의분할을

  통하여 어머니 명의로 상속등기을 하고 건설교통부에 매도할시 어머니와 할아버지의

  보유기간을 합산하여 8년자경논으로 양도세가 비과세 되는지 알고 싶고, 양도세 신고도 해야 하는지 알고 싶읍니다

 [답]농지를 유상으로 토지를 이전하는 경우에는 양도자에게 양도소득세가 과세되는

    것이나,  조세특례제한법 제69조의 8년 자경농지 감면규정을 충족한 경우에는

    양도소득세를 감면받을 수 있습니다.(5년간 대토의 감면세액과 합산하여 1억원

    한도내에서 감면 가능 함)8년 자경 감면 규정을 적용받기 위하여는 아래의

    요건을 모두 충족하여야만 합니다.

                             아                     래

① 취득일부터 양도일 사이에 8년간 농지소재지에 거주 또는 농지소재지와 연접한

시,군,구에거주하면서 자기가 자경한 사실이 있을 것

- 피상속인의 경작기간 합산 : 2006.2.9일 이후 양도분부터는 상속인이 상속농지을

경작하지 아니한 경우에는 상속개시일로부터 3년이내에 양도하는 경우에 한하여

피상속인의 경작기간 합산 함.

② 양도일 현재 농업소득세 과세대상인 농지일 것

③ 양도일 현재 특별시,광역시(광역시에 있는 군제외) 또는 시(지방자치법 제3조

  제4항의 규정에 의하여 설치된 도,농복합형태의 시의 읍․면지역을 제외한다)에

  있는 농지로서 도시계획법상 주거지역,상업지역,공업지역내의 농지로 이 지역에

  편입된 후 3년이 경과되지 않을 것.

④ 양도일 현재 특별시․광역시(광역시에 있는 군제외) 또는 시(지방자치법 제3조

   제4항의 규정에 의하여 설치된 도,농복합형태의 시의 읍,면지역을 제외한다)에

   있는 농지로서 환지처분 이전에 농지외의 토지로의 환지예정지의 지정이 있는

   경우 그 지정일부터 3년이 경과되지 않은 농지의 양도일 것.

6.어머니가 본인 앞으로 증여을 했는데 도로건설 등 토지수용으로 인하여 불가피하게

  매도할시 8년자경논의 요건을 갖추지 못하면 양도세가 부과 되는지 알고 싶읍니다.

 [답]상기 5.의 양도소득세가 감면되는 8년 자경농지 감면 규정을 적용함에 있어

    증여받은 농지의 자경기간 계산시 기산일은 증여등기접수일 이기에 양도소득과세

    표준예정신고는 양도일로부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서장에게  하여야

    하는 것이며,

귀하의 경우가 상기의 감면요건을 모두 충족하여 8년 자경농지에

  해당하는 경우에는 양도신고서와 함께 감면신청서(별지 제13호 서식 "현물출자 등에

  대한 세액감면(면제)신청서"),농지원부, 자경증명,주민등록등본, 토지이용계획확인서,

  토지대장,등기부등본을 제출하여야 합니다.

농지원부 만드는 방법 및 도시에서 귀농전 땅 구입

농지원부를 만들려고 하면 일단 농지 소재지 읍면동사무소에서 농사를 직접 짓고 있는지 여부를 확인을 받아야 합니다.

이 서류를 농지자경증명원이라고 하는데 가실 때는 토지대장을 발급 받으셔서 그곳 농지담당자에게 제출을 하면 농지 담당자가 현지 출장하여 농사를 직접 짓는다는 자경증명원을 발급 해주면 발급받으신 자경증명원을 가지고 주소지 읍면동사무소 방문하셔서 농지 담당자에게 농지원부를 작성을 요청하면 농지 담당자는 농지원부를 작성해 관리를 하게 됩니다.

농지원부의 관리는 농지소재지에서 관리를 하는 것이 아니라 주민등록지에서 관리를 하는 것입니다.

다만 농사를 직접짓는지 아닌지 확인은 농지소재지에서 확인을 하는 것입니다.

농지원부 발급 및 작성요령

1 농사에 종사하면서 농지원부가 없는경우

신청방법 : 신청서 작성후 거주지 읍,면,동사무소산업계에 제출

구비서류 : 토지이용계획확인원, 지적도, 토지대장, 등기부등본 각 2통

 (농지 자경 증명을 발급받아오실 경우 위 서류는 필요 없슴)

2. 임차농의 경우 : 거주지 읍, 면, 동사무소 산업계에 신청

구비서류 : 임대차계약서 1부, 토지이용계획확인원, 지적도, 토지대장,

등기부등본 각 2통

 (거주지에서 신청을 하면 토지소재지의 읍,면,동사무소에 의뢰를 하여 토지

소재지의 산업계담당과 이장이 동행하여 현장실사를 함,사실인 경우 농지원부

를 발급받을소 있으며, 거짓의 경우 발급이 안됨. 거주지 읍, 면, 동사무소에서 발급받음)

문)

귀농전에 땅을 미리 구입할 때....

귀농을 준비하면서 궁금한 점이 있어 문의드립니다.

서울에 살고 있는데 귀농전에 농사지을 토지를 미리 살 때 생기는 법적인 문제를 해결하는 방법이 있는지 알고 싶습니다.

농지는 농사를 짓고 있지 않으면 안된다고 하는데 귀농과 동시에 농지를 구입해야 하는 것인지 궁금합니다.

답)

- 우리 헌법에 농지는 자경을 원칙으로 합니다....그래서 농지취득자격증명원을 발급받아야 농지 구입이 가능합니다...현재 농민인 경우에는 문제가 없고,,,,농민이 아닌 경우에는 직접 농사를 지을 것이라고 농취증을 발급받으면 됩니다.(즉, 농지를 사면서 농민이 되겠다는 내용으로 농취증 발급).

- 밭이나 논을 사시더라도 거기다 유실수를 심으면 된다고도 합니다. 06.10.04 17:49

- 농지 303평이상구입시 농취증명 취득해야되고 거주지와의 거리는 법이 바뀌어 상관이 없어요. 저도 올해 제천에서 전북지방의 농지를 구입했거든요..몇년 후 귀농을 위해서요.....그렇게 어려운 것 없어요 ---- 한결이로운 님도 농지 구입시 법적 문제는없어요..단 ,,,농지 구입 후 그해 9-11월전까지유실수를 심어 놓으시면돼요.....보통9-11월중에 농지조사를나온대요....만일 그것도 어려우면 해당면사무소 농지담담원에게 사정을 이야기하면 보통 긍정적으로 받아들이고 1년정도 더 시간적 여유를 줘요...자신감가지시고 힘내시길 바랍니다 06.10.22 11:08