생활 | 건축물현황도 등에 상가·아파트 주차장 구분 | 광주아파트총연합회

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1.NEWS 

■건축물현황도 등에 상가·아파트 주차장 구분
부산지방법원 서부지원

☛ 주상복합건물 각 주차장 ‘일부공용부분’ 해당

주상복합건물의 건축물현황도 등에 상가·아파트 지하주차장이 구분돼 있다면 각 주차장은 일부공용부분이므로, 아파트 입주자대표회의는 상가 구분소유자들의 상가 주차장 이용을 방해해서는 안 된다는 법원 판결이 나왔다.

부산지방법원 서부지원 민사2단독(판사 최희영)은 최근 부산 북구 A주상복합건물 상가운영관리단(이하 ‘상가관리단’)이 이 건물 입주자대표회의를 상대로 제기한 주차면표기삭제 등 청구소송에서 “피고 대표회의는 원고 상가관리단에게 A건물의 지하 2, 3층은 원고의 구성원인 상가 구분소유자들만의 공용부분임을 확인하고, 지하 4층 주차장 중 C구간 주차면에 4층 내지 20층의 아파트 호실 번호를 기재하거나 피고의 구성원인 아파트 구분소유자들에게 각 주차면을 할당하는 방법으로 상가 구분소유자들의 주차장 이용과 그 소유권 행사를 방해하는 일체의 행위를 해서는 안 된다”며 “원고 상가관리단의 나머지 청구를 기각한다”는 원고 일부 승소 판결을 내렸다.

A건물 집합건축물대장의 표제부에는 지하 각 층 주차장의 면적 합계만 기재돼 있을 뿐 아파트 및 상가 부분 구분소유자들이 사용할 지하주차장 부분에 관한 사항이 따로 기재돼 있지 않다.

A건물 중 개별상가 또는 아파트에 관한 집합건축물대장의 전유부에도 지하 6층 내지 지하 1층이 개별 상가 또는 아파트의 공용부분인 지하주차장이라는 취지로만

기재돼 있다.

현재 지하 2, 3층 주차장은 상가 구분소유자들이 사용하고 있다.

상가관리단은 “A건물 지하 2, 3층 주차장과 지하 4층의 C구간 주차면은 상가 구분소유자들만의 일부공용부분이고 지하 4층의 C구간 주차면을 제외한 주차면 및 지하 5, 6층 주차장은 아파트 구분소유자들만의 일부공용부분으로 각기 나눠져 있음에도, 대표회의는 지하주차장 전체가 전체공용부분에 해당한다고 주장하면서 지하 2, 3층 주차장에 대한 상가 구분소유자들의 소유권을 다툼과 동시에 지하 4층 C주차면에 아파트 구분소유자들의 각 호실 번호를 기재하거나 각 주차면을 할당하는 방법으로 상가 구분소유자들의 주차장 이용을 방해했다”며

▲지하 2, 3층 주차장은 상가 구분소유자들만의 공용부분이라는 확인청구

▲지하 4층 C주차면 방해제거 및 예방 청구

▲방해행위에 상응하는 부당이득반환 또는 손해배상 청구 등 소송을 제기했다.

우선 재판부는 “집합건물의 어느 부분이 전유·공용부분인지의 여부는 구분소유가 성립한 시점을 기준으로 판단해야 하고 어느 부분이 구분소유자 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지 여부는 소유자들 간에 특단의 합의가 없는 한 건물 구조에 따른 객관적인 용도에 의해 결정돼야 한다”는 대법원 판결을 인용했다.

재판부는 판결문에서 “A건물 지하주차장 중 지하 2, 3층 및 지하 4층의 C주차면은 건물 구조에 따른 객관적인 용도와 이용관계, 신축 당시 설계 등을 고려할 때 상가 구분소유자들만의 일부공용부분이라고 봄이 타당하다”고 밝혔다.

구체적으로 “A건물 건축주인 ‘D아파트 재건축조합’이 부산 북구청에 제출한 건축물현황도에서 지하 2, 3층과 지하 4층의 C주차면은 ‘판매시설 주차장(상가)’으로, 지하 4층의 C주차면을 제외한 주차면과 지하 5, 6층 주차장은 ‘아파트 전용 주차장’으로 명확하게 구분해 기재했다”며 “각 층별 평면도에는 주차장 구분에 더해 지하 각 층별 주차대수가 상세히 기재됐고 특히 지하 4층 평면도에는 각 주차면에 번호가 일일이 기재돼 있으며, C주차면과 그 이외의 주차면을 두 구역으로 구분하는 굵은 선으로 그은 후 ‘주차장 경계선’이라고 표시하고 있다”고 설명했다.

또한 “A건물은 상가로 통하는 출입구와 아파트로 통하는 출입구가 명확히 구분돼 있고 서로 연결돼 있지도 않고 지하주차장 벽에 아파트 전용 주차장, 상가 전용 주차장 표지가 설치돼 있으며, 지하 4층 C주차면과 그 외 주차면을 구별하는 노란색 경계선이 그어져 있기도 하다”고 덧붙였다.

A건물은 건축 당시부터 아파트용·상가용 배전반을 구분해 설치했는데, 이에대해 대표회의는 “지하주차장의 소방설비, 급·배기설비 등을 모두 통합관리하고 있는 점을 고려하면 전기시설의 분리가 일부공용부분 인정을 위한 징표가 될 수 없다”고 주장했다.

그러나 재판부는 “소방설비 등은 본래 기능과 구조적 특성상 통합 설치·관리되는 것이 불가피한 반면, 전기사용량은 제세공과금 형태로 공용부분 관리비 중 큰 비중을 차지해 해당 공용부분의 관리주체에게 명확하게 귀속시키는 것이 일반적이라는 점 등에 비춰 전기설비의 분리는 일부공용부분 여부의 판단에 유의미한 정황이 된다”고

지적했다.

또 “A상가 관리규약, A아파트 관리규약에서 각 지하주차장을 규정하고 있어 묵시적인 합의가 이뤄진 것으로 볼 여지도 있다”고 꼬집었다.

재판부는 A상가관리단의 방해제거 및 예방 청구 부분도 받아들였으나, 금전청구 부분에는 “상가 구분소유자들 개인이 입은 손해액으로 인정되려면 피고 대표회의가 C주차면에 대한 방해행위를 함으로써 개인의 상가임대나 영업활동 등에 지장을 주고 현실적인 손해가 발생했다는 사실에 대한 구체적인 주장과 증명이 뒷받침돼야 할 것”이라며 “A건물 상가 운영이 활기를 띄게 된 최근까지 전체 주차장 공간이 입주자들 사이의 상호 묵인 하에 사실상 구별 없이 이용돼 왔던 사실에 대해 원·피고 사이에 별다른 다툼이 없어 상가 구분소유자들이 이러한 상황을 용인해 온 과거의 기간에 대해서까지 그 손해를 청구하기는 어렵다”면서 받아들이지 않았다.

한편, A상가관리단과 A입주자대표회의 모두 이 같은 판결에 불복해 항소를 제기했다.

출처 : © 아파트관리신문, 고경희 기자 gh1231@aptn.co.kr

■‘관리소장 컴퓨터’ 입주민 공동소유여도 점유권자는 소장

대구지법

☛ 내장하드디스크 가져간 입대의 감사 ‘정당한 감사업무 아니다’

아파트 관리사무소장의 컴퓨터 내장하드디스크를 가져가 ‘절도죄’와 ‘업무방해죄’로 기소된 대구의 모 아파트 입주자대표회의 감사 A씨가 긴급한 감사업무로 정당행위였다고 항변했지만 2심에서도 벌금형 선고를 면치 못했다. 

대구지방법원 형사5부(재판장 김경대 부장판사)는 최근 A씨에 대해 130만원의 벌금형을 선고한 1심 판결을 그대로 유지했다.   

재판부는 판결문을 통해 “A씨가 아파트 관리소장인 피해자가 관리하는 관리사무소 컴퓨터 내장하드디스크 2개를 절취하고, 피해자의 업무를 방해한 사실을 충분히 인정할 수 있다”면서 “정당한 감사업무라거나 아파트 입대의의 추정적 승낙이 인정되는 행위라고 보이지 않는다”며 A씨의 항소를 기각했다. 

 특히 “아파트 관리사무소에서 사용하는 컴퓨터는 입주민들의 공동소유라고 하더라도 그 점유권은 아파트 관리소장에게 있고, A씨는 관리소장인 피해자의 동의를 받지 않고 컴퓨터의 내장하드디스크 2개의 원본을 가져갔다”고 인정했다. 

또한 “아파트 입대의가 2016년 4월 2일 피해자가 고용돼 있는 위탁관리업체를 제외한 다른 위탁관리업체에 대해 위탁관리업체 재선정 의결을 했고, 피해자가 이로부터 이틀 후 아파트 게시판에 ‘인수인계가 끝나는 대로 떠나게 됐다’는 내용의 문건을 게시했더라도 당시 피해자가 이 아파트 관리소장이 아니라고 볼 수 없다”고 분명히

했다. 

뿐만 아니라 “A씨가 피해자 등의 비리 관련 증거확보를 위해 내장하드디스크 2개를 가져갔더라도 범행 당시 점유 이전에 관한 피해자의 명시적·묵시적인 동의가 있었던 것으로 인정되지 않는 한 점유자의 의사에 반해 점유를배제하는행위를 함으로써 절도죄는성립한다”고 밝혔다. 

특히 “A씨는 아파트 입대의 감사로서 이 같은 행위를 했다고 주장하나, 아파트 내부감사기간이 정해 있지 않다고 해 아파트 관리규약에서 정한 절차 등 법적 절차를 무시하고 감사 개인의 판단으로 어느 때나 내부감사를 명목으로 자료 제출 요구나 취거, 봉인 등을 할 수는 없다”면서 “A씨는 감사로서 피해자의 업무에 문제가 있다고 판단되는 경우 이를 입대의에서 논의해 내부감사절차를 취할 수 있었다”고 선을 그었다. 

더욱이 “A씨는 피해자가 아파트 위·수탁관리계약 및 회계자료와 관련한 문제점을 감추려고 자료 제출 요구에 응하지 않았다고 주장하나, A씨는 피해자에게 2015년 장기수선충당금 계획서 및 지출내역서, 2015년 입대의 회의록 등 여러 건의 서류를 한 번에 신청했는데 아파트 관리규약상 ‘입주자 등은 관리주체에게 입대의 회의록 등의 서류를 단일 건씩 열람하거나 복사를 서면으로 요청하도록 규정하고 있고, 피해자는 이를 근거로 포괄적인 서류의 열람 및 복사 요구를 거부한 것으로 자료제출 거부 행위가 위법하다고 보이지 않는다”고 해석했다. 

A씨가 가져간 내장하드디스크에서 피해자의 관리사무소 업무와 관련한 비위행위의 증거를 찾았다고 하더라도 이는 결과에 불과할 뿐 A씨의 행위를 정당화할 수는 없으며, A씨가 피해자를 상대로 고소한 내용도 당시 비위행위로 추측한 부분과 일치하지도 않는다고 일축했다. 

이 밖에 사건 이후 당시 입대의 회장이 사퇴하고 나서 입대의의 추인이 있었다고 해 그로써 당시 아파트 입대의의 추정적, 묵시적 승낙이 있었다고 볼 수도 없다고

봤다. 

양형이 너무 무거워 부당하다는 A씨의 주장에 대해서는 A씨가 사익보다는 입주민들의 이익을 위해 범행을 저질렀다고 보이지만 법적 절차를 무시하고 위력으로 범행을 저질렀다며 130만원의 벌금형을 그대로 유지했다.  

한편 A씨는 판결에 불복해 대법원에 상고를 제기한 상태다. 

출처 : © 한국아파트신문, 마근화 기자  yellow@hapt.co.kr

■고령 관리소장, ‘무기계약직 전환’ 제도 적용 안 돼
강원지노위 판정

☛ 계약기간 만료로 계약종료···부당해고 아냐

기간제 근로자로서 근로계약을 체결한 관리소장이 2년 이상 근무했어도 기간제법의 ‘무기계약직으로의 전환’ 규정의 적용을 받지 않는 고령자라면 계약기간 만료에 따른 근로계약 종료는 부당해고로 볼 수 없다는 노동위원회 판정이 나왔다.

강원지방노동위원회는 강원도 A아파트에서 관리소장으로 근무한 B씨가 이 아파트 임대사업 주체인 위탁회사 C사와 시설관리 용역회사 D사를 상대로 제기한 부당해고 구제신청 사건에서 “위탁회사 C사와 묵시적 근로계약관계가 성립하지 않고 용역회사 D사가 근로계약기간 만료를 사유로 고용관계를 종료한 것은 정당하다”며 각하 판정을 내렸다.

B씨는 2016년 1월 용역회사 D사와 계약기간을 1년으로 하는 근로계약서를 작성했고 지난해 근로계약을 갱신, 지난해 12월 D사가 B씨에게 ‘2018년 1월 21일 근로계약을 종료한다’는 계약만료 통보서를 보내 지난 1월까지 A아파트 관리소장으로 근무했다.

D사가 B씨에게 근로계약만료 통보서를 보낸 다음날 위탁회사 C사는 D사에 ‘2018년 1월 21일 용역계약을 종료한다’는 용역계약만료 통보서를 보냈다.

이에 B씨는 “C사는 본인의 업무를 직접적으로 지휘·감독했으므로 실질 사용자에 해당하고 A아파트 관리소장으로 2년 이상 계속 근무한 본인은 기간제 및 단시간근로자 보호 등에 관한 법률(기간제법)에 따라 무기계약직 근로자에 해당한다”며 “따라서 C사가 근로계약 및 용역계약기간 만료를 사유로 D사로 하여금 고용관계를 종료하도록 하고 후임 용역회사로의 고용승계도 조치하지 못하도록 지시해 발생한 근로계약 종료는 부당해고에 해당한다”고 주장했다.

하지만 지노위는 판정문에서 “용역회사 D사가 B씨와 고용계약을 통해 업무의 지휘 감독관계를 형성하고 인사권한도 행사한 사실은 제출된 입증자료에서 확인되나, 위탁회사 C사가 B씨에게 업무지시와 감독을 했다는 사실을 확인할 수 있는 객관적 근거는 없어 B씨와 C사 사이에 묵시적 근로계약관계가 성립됐다고 볼 수 없다”고

지적했다.

해고 존재 여부에는 “B씨가 A아파트 안전관리자로 등재된 2015년 12월에 고용됐다고 가정해도 당시 B씨의 연령은 만 55세를 초과했으므로 고용상 연령차별금지 및 고령자 고용촉진에 관한 법률에 따른 ‘고령자’에 해당, 기간제법에는 사용자가 고령자와 근로계약을 체결하는 경우 ‘2년을 초과해 기간제 근로자를 사용하는 경우에는 그 근로자를 기간의 정함이 없는 근로계약을 체결한 근로자로 본다’는 조항의 적용을 제외하는 내용이 명시돼 있다”고 설명했다.

또한 “D사는 B씨와의 근로계약을 1회 갱신했는데 근로계약서 등에는 갱신 조건이나 절차에 대한 내용이 없고 특정 요건을 충족하지 않아도 근로계약이 반복해 갱신된 관행 등도 확인되지 않았다”며 “C사와 새 용역업체가 작성한 2018년 용역계약서에는 D사 소속 근로자들에 대한 고용승계 취지의 조건이 없어 B씨가 용역회사 변경에도 불구하고 고용의 승계를 기대할 수 있는 근거가 없다”고 못 박았다.

이에 따라 지노위는 “C사와 B씨 사이에 묵시적 근로계약 관계가 성립됐다고 볼 수 없고 D사가 근로계약서에 따른 계약기간 만료를 사유로 B씨와의 고용관계를 종료한 것은 해고에 해당하지 않는다”고 판단했다.

출처 : © 아파트관리신문, 고경희 기자 gh1231@aptn.co.kr

■안방 천장에서 물이 뚝뚝…손해배상 책임주체는?

서울남부지방법원

서울 영등포구의 모 아파트 11층 소유자 A씨는 겨울철마다 안방 천장에서 물이 새고 천장 벽지에 물이 고이는 누수현상이 발생하자 위층 소유자 B씨를 상대로 손해배상 청구소송을 제기했다.

위층 B씨의 안방 벽체에 내부결로로 인해 발생한 결로수가 아래층 안방천장의 슬래브 균열을 통해 유출되고 있다는 이유에서다.

A씨가 청구한 금액은 누수현상의 원인 파악을 위해 지출한 조사용역비 및 추가 누수탐사비 280만원, 누수 하자보수비용 약 600만원, 보수공사 진행 시 숙박시설 이용에 따른 위자료 및 손실비용 200만원 등 총 1,080만여 원.

그러자 위층 B씨는 A씨가 주장하는 내부결로는 전유부분이 아니라 외벽 콘크리트로서 공용부분에서 발생했고, 균열이 발생한 아래층 천장 슬래브 역시 공용부분에 해당해 자신에게는 손해배상 책임이 없다고 맞섰다. 

이와 관련해 서울남부지방법원 민사3부(재판장 부상준 부장판사)는 최근 대법원 판례를 참조해 “집합건물에서 건물의 안전이나 외관을 유지하기 위해 필요한 지주, 지붕, 외벽, 기초공작물 등은 구조상 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 부분으로서 구분소유권의 목적이 되지 않으며 건물의 골격을 이루는 외벽이 구분소유권자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지 여부는 그것이 1동 건물 전체의 안전이나 외관을 유지하기 위해 필요한 부분인지 여부에 의해 결정돼야 할 것이고 그 외벽의 바깥쪽 면도 외벽과 일체를 이루는 공용부분이라고 할 것”이라고 인용했다. 

누수현상이 문제가 된 해당 사건의 경우 누수현상이 전유부분과 공용부분 중 어디에서 발생했으며, 원인이 배관누수로 인한 것인지 아니면 다른 원인이 있는지 여부가

쟁점사항.

재판부는 “당초 A씨는 위층 B씨 집의 안방 배관에서 누수가 발생한 것으로 예상된다고 주장했으나 제1심 감정인이 위층 바닥에 매립된 배관(난방 배관과 냉·온수 배관)의 수압 및 보충수 변위량을 확인한 결과 압력저하가 없고 변위량 변화가 일상적인 범위 내이므로 ‘배관누수가 없다’고 결론 내리자, 배관누수 주장을 사실상 철회했다”고 인정했다.

그러면서 “A씨는 안방 천장 누수는 위층 안방 벽체(외측벽) 내부결로로 발생한 결로수가 자신의 안방 천장 슬래브 균열을 통해 유출돼 발생된 것으로 추정된다는 감정인의 감정결과에 근거해 누수현상 원인이 위층 안방 벽체의 내부결로고 안방 벽체 내부는 위층 B씨의 전유부분이라고 주장한다”고 설명했다. 

재판부는 그러나 누수현상의 원인이 위층 안방 벽체(외측벽)에서 생긴 내부결로라고 하더라도 이러한 내부결로가 B씨의 전유부분 등 B씨의 지배영역에서 발생했는지에 관해 인정할 증거가 부족하다고 선을 그었다. 

즉 제1심 감정인의 감정결과 등을 토대로 결로가 발생된 부위는 공동주택의 최외곽 벽체의 단열층(콘크리트 벽체와 단열 스티로폼 사이)으로서 건물의 구조상 ‘공용부분’이라고 봄이 상당하다는 것이다.

이에 따라 “공용부분 하자로 인해 발생한 손해는 공용부분 소유자 전원의 책임에 돌아가므로 결국 이를 구성원으로 하는 입주자대표회의 또는 관리단에게 배상책임이 있다”고 판시했다. 

이때 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’ 제6조에서는 전유부분이 속하는 1동의 건물의 설치 또는 보존의 흠으로 인해 다른 자에게 손해를 입힌 경우에는 그 흠은 공용부분에 존재하는 것으로 추정한다고 규정해 하자가 전유부분에 있는지 공용부분에 있는지 분명하지 않은 경우에는 공용부분에 있는 것으로 추정하고 있다고 부연했다. 

한편 위층 B씨는 반소를 통해 “A씨가 조금만 주의를 기울였다면 누수현상이 위층의 하자 때문이 아닌 것을 알 수 있었으면서도 무리한 검사 및 공사, 하자보수금 지급 청구 등 자신을 괴롭혀 왔다”면서 “A씨의 비합리적인 요구를 들어주기 위해 불필요한 방수공사, 실리콘공사, 누수검사를 해 약 163만원을 지출했으므로 A씨는 해당 금액과 정신적 손해에 따른 위자료 600만원을 지급하라”고 주장했다. 

이에 대해 재판부는 A씨는 2015년 1월경 해당 아파트의 소유권을 취득하고도 그 무렵부터 누수현상으로 인해 안방을 제대로 사용하지 못해 상당한 불편을 겪은 점, 집합건물법상 A씨와 B씨 모두 구분소유권자로서 공용부분의 관리·사용에 관한 권리·의무가 있는 점에 비춰 누수현상의 원인 등을 파악하고자 A씨에게 검사나 공사 등을 요구함으로써 B씨로 하여금 비용을 지출하도록 한 A씨의 행위가 불법행위에 해당한다는 점을 인정할 증거가 없다고 판단, B씨의 반소 청구 또한 기각했다. 

이 같은 판결은 그대로 확정됐다.
 

출처 : © 한국아파트신문, 마근화 기자  yellow@hapt.co.kr

2. 공동주택관리 정보망 접속방법 안내

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