스크랩 절대로 가격이 하락하지 않는 아파트의 특징

[김명곤]

절대로 가격이 하락하지 않는 아파트의 특징

필자가 기고하고 있는 '로또보다 강한 재테크'의 칼럼 게시판에 최근에 올린 글중에 투자의 요소로서 '베타'와 '표준편차'에 대한 내용이 있다.

다시 한번 그 내용중에서 '표준편차'의 부분을 살펴보면

표준편차는 일평균 수익률의 변동치를 의미하는 것으로 특정 기간동안 매일의 수익률 값을 알고 있다면, 매일의 수익률들을 이용해서 일평균수익률을 구할수 있는데 수익률 표준편차는 매일의 수익률들과 일평균수익률간의 차이를 모두 합산한 값에 일수(수익률갯수)로 나누어 산출하고, 이는 매일의 수익률이 평균수익률과 평균적으로 얼마나 떨어져 있는가를 나타낸 것으로, 일평균 수익률 변동치를 의미한다. 수익률 표준편차가 작을수록 위험도가 낮은 주식이나 펀드라고 보면 될 것이다.

즉 수익률의 편차가 작은 주식이나 펀드에 투자를 하라는 의미이다.
부동산에 대한 투자도 마찬가지여서 다른 지역이나 아파트보다 상승할때 덜 상승하더라도 하락할때 덜 하락하는 투자를 해야 한다.

최근의 모습은 전체적으로 하락하는 분위기 이기 때문에 투자를 해서 높은 수익률을 기대하는 것 보다는 다른 지역보다는 덜 하락하거나 가격이 버티는 투자를 하자.

최근의 부동산 시장을 살펴보면 신문을 펼치기가 두려울 정도로 아파트 가격이 하락하고 있다.
수익형 부동산의 대명사인 상가 역시 마찬가지로 상가건물 전체가 통으로 경매에 나오거나 분양이 되지 않아서 텅 비어 있는 상가를 많이 보게 된다.

마치 지구 종말 이후의 세상을 보는듯한 느낌의 건물들이 점점 늘어나고 있다.
여기에 보금자리주택을 시작으로 장기전세 시프트나 도시형 생활주택등 서민들을 위한 다양한 정부의 공급이 이어질 것으로 예상되기 때문에 당분간 아니 몇 년간은 민영아파트의 가격은 쉽게 상승하기 어려울 것으로 판단된다.

여기에 인구수 감소와 베이비붐 세대의 은퇴로 말미암은 보유 부동산의 매각이 이어질 것으로 예상되고 정부의 5조원 투자로 미분양 아파트의 매수가 이어진다고 해도 그 처리에 또 다른 공급이 나올 것이기 때문에 부동산 시장의 회복은 당분간 쉽지 않을 것이다.

여기서 필자는 분명히 '시장'이라는 표현을 썼다.

그렇다면 개별 종목으로는??????

이 질문에는 다른 대답을 하고 싶다.의외로 이러한 시기에도 가격이 상승하거나 가격이 하락하지 않는 지역이나 아파트가 있다는 것을 우리는 명심해야 한다.어차피 부동산에 관심을 가지고 어차피 내집 마련을 할 것이라면 가격이 오르지는 않더라도 적어도 다른 지역이나 물건보다는 더 하락하지 않는 부동산을 보유해야 하지 않을까?

즉 표준편차가 작은 부동산을 투자하자는 것이다.그것이야말로 중장기적인 투자의 맥인 것이다.

그렇다면 다들 하락하는데 절대로 가격이 하락하지 않는 부동산은 어떤 부동산일까?

모든 투자에 있어서 가격 결정의 기준은 수요와 공급의 일치점이다.따라서 절대로 가격이 하락하지 않는 부동산 역시 일정 수준이상의 가격이 형성될 정도의 수요가 있는 지역이어야 한다.

그 수요의 원인이 학군을 중심으로 한 교육이거나 개발 예정지이거나 상가나 오피스텔의 경우에는 유동인구와 세입자를 구하기 쉬운 지역이면 된다.
따라서 부동산에 투자를 하거나 매수를 고민한다면 반드시 수요가 얼마나 있겠느냐를 최우선으로 보도록 하자.아직까지는 많은 사람들이 강남권(강남구,서초구,송파구)을 중심으로 한 이주를 희망한다는 심리적인 부분을 우리는 충분히 고려해야 한다.
최근에는 강중권이라고 해서 용산구와 성동구를 가운데 두고 마포구와 광진구가 투자의 대안처로서 떠오르고 있는데 사람들의 관심과 돈의 방향이 어느쪽으로 갈 것인지를 충분히 검토해야 한다.

두 번째의 하락불가 부동산 지역은 그 지역이나 아파트만의 독특한 장점을 가지고 있어야 한다.

어느 아파트나 있는 놀이터나 나름의 잔디밭 등을 갖춘 산책로로는 약하다.
어느 아파트에 견주어도 뒤지지 않을 독특한 조망권을 가지고 있다거나 자연환경을 주변에 가지고 있어야 한다.
10년 후에도  사라지지 않을 대형 공원(서울을 예로 들면 상암,용산,성수,잠실)을 주변에 가지고 있거나 한강 조망권이나 대형 공원 조망권,호수 조망권이 가능한 아파트는 가격이 쉽게 하락하지 않는다.아니면 독특한 구조의 빌라촌이거나 단독주택이 밀집한 지역도 마찬가지이다.
이 세상의 모든 사람들이 아파트만을 선호하지는 않는다.때로는 아파트외에도 타운하우스나 전원주택지도 가격 하락을 피하는 부동산인 경우도 있다.

세 번째는 어느 지역이든지 랜드마크 아파트에 투자하라는 것이다.

어느 지역이든지 그 지역의 아파트 가격을 이끌고 앞서가는 아파트 단지가 있기 마련이다.
압구정 하면 '현대아파트'라는 공식이 생기고 반포라고 하면 최근에 '삼성래미안 퍼스티지'나 'GS자이'아파트가 떠오르는 골목대장이다.

잠실의 경우에도 기존의 '갤러리아 펠리스'에서 최근에 '엘스','레이크펠리스','트리지움','리센츠','파크리오'등의 아파트들이 앞서거니 뒤서거니 경쟁하고 있다.

삼성동 하면 '아이파크'가 떠오르고 대치동의 3인방은 역시 미도,우성,선경아파트가 있고 '동부센트레빌'이 있다.도곡동은 3000세대 이상의 도곡주공 아파트의 재건축인 '도곡렉슬아파트'가 떠오른다.

용산은 'GS자이'아파트와 한강맨션 등이 떠오르고 성수동은 서서히 '갤러리아 포레' 아파트 등이 두각을 나타낼 것이다.필자가 굳이 특정 아파트를 광고하거나 홍보할 생각은 절대로 아니다.
다만 누구나 아는 아파트에 투자를 하는 것이 가격 하락의 포화를 피할 수 있는 방법이라는 것을  강조하고 싶을 따름이다.

물론 위에 언급한 아파트 외에도 많은 지역의 많은 아파트들이 지역의 랜드마크가 되기 위한 조건들을 가지고 있다.
종로나 대학로에서 택시를 타거나 술을 마셔서 대리운전 기사를 불렀을때 한번만 목적지를 얘기했을때 딱 알아서 입구까지 가는 아파트를 사자는 것이다.
누구나 알만한.....그런 부동산 말이다.

네 번째는 최대한 교통의 요충지로 투자하자는 것이다.

예로부터 사통팔달의 지역은 많은 사람들이 오고가고 또한 개발에 있어서도 우선적으로 개발되었다.일단 어느 지역을 개발을 하더라도 시멘트와 벽돌은 실어 날라야 하지 않을까?
그래서 최근에 이슈가 되는 지역이 바로 '외곽순환도로'인근 지역이다.1기부터 3기까지의 보금자리 주택의 개발 지역을 가만히 살펴보면 외곽순환도로 인근 지역이 꽤 있다는 것을 알 수 있다.
남양주 진건이나 구리 갈매,부천옥길이나 시흥은계 지구가 그렇고 광명도 그렇다.

아울러 남부순환도로 인근의 세곡이나 우면지구도 마찬가지로 교통의 요충지이다.
교통의 요충지라고 하면 지하철 환승역을 빼놓을 수가 없다.최대한 많은 지하철이 갈아타는 역 인근으로 살펴보도록 하자.정부에서 최근에 노후 불량 주택이 많은 지하철 역 인근에 대단지 소형 아파트나 주상복합을 건설해서 단독세대나 신혼부부에게 공급을 하겠다는 계획을 발표하고 있다.최근에도 남성역 근처를 개발하겠다는 기사가 나온적이 있다.
이처럼 교통의 요지에는 다양한 형태의 개발이 복합적으로 이어질 수 밖에 없고 투자가치가 있을 수 밖에 없다는 점이다.

다섯번째 하락하지 않는 지역의 투자 방법은 민영아파트에 투자를 할 계획이라면 보금자리 주택이나 도시형 생활주택,장기전세 등 정부에서 진행하는 공급 예정지역은 피해서 하라는 것이다.

정부에서 진행하는 공급예정 지역은 주변의 아파트 가격의 60%~70%선에서 공급이 이루어 진다.혹은 20년 이상 장기 전세로 내집 처럼 거주할 수 있다.
따라서 어차피 저렴한 아파트가 인근에 수 천 가구가 들어서는데 인근의 민영아파트의 가격이 오를리가 없다.물론 보금자리주택이나 기타 개발의 호재로 교통이나 문화시설,각종 편의시설,교육시설이 들어서면서 호재가 될 수도 있지만 역시 수요와 공급의 측면에서 본다면 정부 주도의 공급예정지역에 따라서 들어갔다가는 저렴한 가격에 피해를 볼 수도 있다는 것이다.

적어도 신혼부부나 젊은 투자자들이 내집 마련을 하는 경우는 모르겠지만 투자나 가족의 거주 목적으로 이주를 하면서 이왕이면 가격 상승도 기대를 한다면 민영아파트가 많은 위의 네 가지 요소를 갖춘 지역에 매수를 하는 것이 좋겠다.

요즘의 분위기에 절대 가격 하락하지 않는...어쩌구 하는 제목으로 글을 올렸다고 부정적으로 보기 보다는 우리의 인생에서 큰 투자의 사이클 중에 지금이 하락하고 있는 시점이고 기간이라면 받아들일 것은 받아들이되 이왕이면 덜 하락하고 나중에 상승하는 시기가 되거나 분위기가 될때 다른 지역보다 더 빨리 더 높게 오를 수 있는 지역이나 아파트를 보는 중장기적인 관점이 필요한 요즘이라고 생각된다.

부자들은 늘....늘.....불황기에도 돈을 벌었으니까.....얄미우리 만큼.....
우왕좌왕 하지 말자...어수선하게 두리번 거리지도 말자...의연하게...한걸음 물러서서...객관적으로 시장을 보는...종목을 보는....차분함을 가져야 하겠다.....