2014년 시행 양도소득세 개정 해설

[박정규 세무사]

2014년 시행 양도소득세 개정 해설

                                                                                                                                                         이희범 

지난해 세법개정은 박근혜 정부가 출범한 이후 첫번째 세법개정으로 “경쟁력을 갖춘 공평하고 원칙이 있는 세제”를 위해 국민중심 세제 운영, 과세형평 제고 및 세입기반 확충 등에 중점을 두고 추진되었다.

양도소득세와 상속･증여세 등 재산세 분야의 세법도 이러한 세법개정 기본방향에 따라 개정되었으며, 먼저 양도소득세 분야의 주요 개정 내용은 다음과 같다.

1. 주택거래 활성화 및 부동산시장 정상화를 위하여 다주택자에 대한 양도소득세 중과제도를 폐지하고 비사업용 토지와 단기보유 주택에 대한 양도소득세 부담을 완화함.

2. 가업상속공제가 적용된 자산 부분에 대해서는 피상속인의 취득가액을 적용하여 양도차익을 계산하도록 하는 가업상속공제재산에 대한 양도소득세 이월과세제도를 도입함.

3. 상속주택 외의 일반주택 양도시 1세대1주택 특례 적용대상을 조합원입주권이 전환된 주택으로 확대함.

4. 비사업용 토지에서 제외되는 협의매수 또는 수용되는 토지의 범위를 사업인정고시일로부터 소급하여 2년 이전으로 개정함.

5. 경영회생 지원을 위하여 한국농어촌공사에 농지를 매매하였다가 다시 환매권을 행사하는 경우 납부하였던 양도소득세를 환급하는 과세특례제도를 도입함.

6. 준공공임대주택을 10년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우 60%의 장기보유특별공제율을 적용하도록 함.

7. 거주자 또는 비거주자가 매입임대주택을 6년 이상 임대한 후 양도하는 경우 보유기간에 따라 최대 30%의 공제율을 적용받을 수 있던 것을 최대 10%까지 추가적인 공제율을 적용받을 수 있도록 함.

8. 농어촌주택 등의 비과세 기준금액을 한옥에 한하여 2억원 미만에서 4억원 미만으로 상향하여 농어촌의 주변경관을 고려하고 전통문화를 유지･계승하기 위한 한옥의 신축과 거래 등을 지원해 귀농･귀촌을 촉진하며 지역경제 회복을 지원함.

9. 농업인이 영농조합법인･농업회사법인에 농지･초지를 현물출자하는 경우 양도소득세 면제 적용 대상을 해당 농지･초지 소재지 등에서 4년 이상 거주하면서 직접 경작한 농업인으로 한정함.

10. 자경농지 및 축사와 이에 딸린 토지에 대한 양도소득세 감면 적용 시 총급여액과 농업･축산업･임업･부동산임대 소득을 제외한사업소득금액의 합계가 3천 700만원 이상인 과세기간은 농지를 경작한 기간과 직접 축산에 사용한 기간에서 제외함.

11. 농지대토에 대한 양도소득세 감면 요건 중에서 종전의 농지소재지에 거주하면서 경작하여야 하는 기간을 3년에서 4년으로 연장하고, 총급여액과 농업･축산업･임업･부동산임대 소득 등을 제외한 사업소득금액의 합계가 3천 700만원 이상인 과세기간은 농지를 경작한 기간에서 제외하는 감면요건을 합리적으로 조정함.

Ⅰ. 양도소득세 분야

1. 양도소득세 중과제도 폐지･완화(「소득세법」제104조)

종전	개정
□ 다주택자 양도세 중과제도(2013.12.까지 적용 유예) ▪ (세율) -2주택：50% -3주택 이상：60% □ 비사업용 토지 양도세 중과제도(2013.12.까지 적용 유예) ▪ (세율) 60% □ 단기보유 주택･토지 양도세 중과 ▪ (1년 미만 보유) 50% ▪ (1년~2년 미만 보유) 40% □ 투기지역 부동산 양도시 추가과세 ▪ (대상) 3주택 이상, 비사업용 토지 ▪ (세율) (6~38%) ＋10%p ▪ (적용기한) 2013.12.31.	□ 다주택자 양도세 중과제도 폐지 ▪ (세율) -기본세율(6~38%) -기본세율(6~38%) □ 비사업용 토지 양도세 중과 완화 ▪ (2014년) 기본세율(6~38%) ▪ (2015년 이후) 기본세율(6~38%) ＋10%p 추가과세 □ 단기보유 주택 양도세 중과 완화 ▪ (1년 미만 보유) (토지) 50%, (주택) 40% ▪ (1년~2년 미만 보유) (토지) 40%, (주택) 6~38% □ 투기지역 부동산 양도시 추가과세 항구화 ▪ (좌 동) ▪ (좌 동) ▪ (적용기한) 삭 제

• 개정이유

▪ 부동산 시장 정상화를 위해 양도세 중과제도 폐지･완화

• 적용시기

▪ 2014.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용

2. 법인 보유 토지 등 양도시 추가과세 완화(「법인세법」제55조의 2)

종전	개정
□ 법인보유 주택･비사업용 토지 양도시 법인세 추가과세 ▪ (주택･비사업용 토지) 법인세율＋30%p ▪ (미등기 부동산) 법인세율 ＋ 40%p	□ 법인보유 주택･비사업용 토지 양도시 법인세 추가과세 완화 ▪ 법인세율＋10%p ✽다만, 중소기업은 2014년에 한해 10%p 추가과세없이 일반세율(10～22%)로 과세하고 2015년부터 10%p 추가과세 ▪ (좌 동)

• 개정이유

▪ 부동산 시장 정상화를 지원하기 위해 법인 보유 토지 등 양도시 추가과세 완화

• 적용시기

▪ 2014.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용

3. 가업상속공제재산에 대한 양도소득세 이월과세 도입(「소득세법」제7조의 2 신설,「상속세 및 증여세법 시행령」제15조 ⑬)

종전	개정
□ 상속재산에 대한 양도소득세 계산방법 ▪ 적용대상：토지, 건물, 주식 등 ▪ 취득가액：상속개시일 현재 시가 □ 가업상속공제 사후관리요건 위반에 따른 상속세 추징 ▪ 가업상속공제금액을 상속세 과세가액에 산입	□ 가업상속공제 적용 재산에 대한 양도소득세 이월과세 도입 ▪ 적용대상：가업상속공제가 적용✽된 토지, 건물, 주식 등 ✽ 해당 가업상속 재산 가액 × ( 가업상속공제금액 / 가업상속재산가액 합계액 ) ▪ 취득가액(〓①＋②) ① 피상속인의 취득가액×가업상속공제적용률 ② 상속개시일 현재 해당자산가액 × (1-가업상속공제적용률) □ 이월과세 후 가업상속공제 사후관리요건 위반시 상속세 추징세액 조정 ▪ 피상속인 재산취득시부터 상속시까지의 양도차익에 대해 기납부한 양도소득세액은 상속세 추징세액에서 차감

• 개정이유

가업상속공제를 적용받은 상속재산의 세대간 이전에 대한 최소한의 과세장치 마련

✽호주, 캐나다, 스위스 등(8개국)은 상속세를 부과하지 않고 상속시점 또는 상속받은 재산 양도시 피상속인의 자본이득에 대해 과세

• 적용시기

▪ 2014.1.1. 이후 가업상속공제를 적용받은 재산분부터 적용

4. 조합원입주권에 대한 장기보유특별공제 범위 명확화(「소득세법」제95조 ②)

종전	개정
□ 조합원 입주권에 대한 장기보유특별공제 적용범위 ▪ 관리처분계획 인가 전 주택분 양도차익	□ 조합원 입주권에 대한 장기보유특별공제 적용범위 명확화 ▪ 주택분 → 토지･건물분

• 개정이유

▪ 토지･건물의 재개발･재건축에 의한 조합원 입주권에 대한 과세형평 제고

• 적용시기

▪ 2014.1.1. 이후 양도분부터 적용

5. 1세대1주택 특례 위임규정 신설(「소득세법」제89조)

종전	개정
<신 설>	□ 일시적 2주택자 등 비과세 특례 법률화 ✽상속, 혼인, 농어촌주택, 취학 등

• 개정이유

▪ 시행령에서 규정하고 있는 일시적 2주택자에 대한 명확한 위임근거를 법률에 규정

• 적용시기

▪ 2014.1.1. 이후 양도분부터 적용

6. 양도소득세 이월과세 적용대상 명확화(「소득세법」제97조의 2 ②)

종전	개정
□ 양도소득세 이월과세 적용대상 ▪ 배우자･직계존비속으로부터 증여받은 자산을 수증자가 5년 내에 양도하는 경우 ✽수증자의 양도차익 계산시 배우자･직계존비속의 취득시기 및 취득가액 적용	□ 이월과세 적용대상 명확화 ▪ (좌 동) -수증자가 이월과세 적용으로 1세대1주택 비과세를 적용받는 경우✽ 제외 ✽부당행위계산부인(「소득세법」제101조 ②) 적용

• 개정이유

▪ 이월과세 적용에 따른 조세회피 방지

• 적용시기

▪ 2014.1.1. 이후 양도분부터 적용

7. 상속주택 외의 일반주택 양도시 1세대1주택 특례 보완(「소득세법 시행령」제155조 ②, 「소득세법 시행령」제156조의 2 ⑥)

종전	개정
□ 상속주택(조합원입주권) 외의 일반 주택 양도에 대한 1세대1주택 특례✽ 적용시 일반주택 요건 ✽상속 주택･조합원 입주권과 일반주택을 각각 1개 소유한 거주자가 일반주택 양도시 1세대 1주택 비과세 ▪ 상속 당시 보유한 주택 <신 설>	□ 일반주택 요건 완화 ▪ (좌 동) ▪ 상속 당시 보유한 조합원입주권이 주택으로 전환된 경우 포함

• 개정이유

▪ 일반주택과 조합원입주권간 과세형평을 고려

• 적용시기

▪ 영 시행일 이후 양도하는 분부터 적용

8. 추가과세대상 비사업용 토지 보완(「소득세법 시행령」제168조의 14, 「법인세법」제92조의 11)

종전	개정
□ 추가과세(양도세･법인세 10%p) 대상 비사업용 토지에서 제외되는 협의매수･수용 토지의 범위 ▪ 사업인정고시일이 2006.12.31. 이전인 토지 ▪ 사업인정고시일부터 소급하여 5년 이전에 취득한 토지	□ 협의매수･수용토지의 범위합리화 ▪ (좌 동) ▪ 5년 → 2년 이전

• 개정이유

▪ 공익사업의 원활한 시행을 지원

• 적용시기

▪ 영 시행일 이후 양도하는 분부터 적용

9. 등기부기재가액 실가추정 기준금액 상향 조정(「소득세법 시행령」제176조 ⑤)

종전	개정
□ 양도소득세 과세시 등기부기재가액을 실가로 추정하여 세액을 결정할 수 있는 사유 ▪ 고지세액 50만원 미만 ▪ 고지세액 50만원 이상으로 다음을 모두 충족한 경우 -기한후신고하지 않을 경우 등기부기재가액으로 세액을 결정할 것임을 납세자에게 통보 -통보를 받은 날로부터 30일 이내에 기한후신고를 하지 않은 경우	□ 양도소득세 추정대상 확대 ▪ 고지세액 50만원 → 300만원 미만 ▪ 고지세액 50만원 → 300만원 이상 -(좌 동) -(좌 동)

• 개정이유

▪ 2007년 제도도입 이후 그동안의 물가상승분을 반영

• 적용시기

▪ 영 시행일 이후 결정하거나 결정할 것을 통보하는 분부터 적용

10. 건설임대주택 1세대1주택 비과세 요건 명확화(「소득세법 시행령」제154조 ①)

종전	개정
□ 건설임대주택에 대한 1세대1주택 비과세 요건 ▪ 5년 이상 거주 ✽거주기간：임차일～양도일	□ 건설임대주택에 대한 1세대1주택 비과세 요건 명확화 ▪ 세대전원이 5년 이상 거주

• 개정이유

▪ 1세대1주택 비과세되는 건설임대주택의 거주기간을 명확화

• 적용시기

▪ 영 시행일 이후 양도하는 분부터 적용

11. 귀농주택의 범위 명확화(「소득세법 시행령」제155조 ⑩)

종전	개정
□ 귀농주택 주택의 요건 ▪ 영농 또는 영어에 종사하고자 하는 자가 취득하여 거주 ※귀농주택(영농 또는 영어에 종사하고자 하는 자가 취득하여 거주하고 있는 주택)과 그 밖의 주택(일반주택)을 소유하는 경우 일반주택 양도시 1세대1주택 비과세 특례적용	□ 요건 명확화 ▪ 영농 또는 영어에 종사하고자 하는 자가 세대원 전원이 이주하여 거주

• 개정이유

▪ 1세대1주택 비과세 판정은 세대 단위를 기준으로 하므로 귀농주택도 세대 전원이 이주하여 거주하는 경우 적용됨을 명확화

✽현행 국세청 예규도 세대전원이 귀농주택으로 주민등록을 이전하여 거주를 개시한 후 일반주택 양도일까지 계속하여 귀농주택에 거주하여야만 일반주택에 대해 비과세특례를 적용 중(부동산거래관리과-342, 2012.6.28.).

• 적용시기

▪ 영 시행일 이후 최초로 양도하는 분부터 적용

12. 중소기업간 통합 및 법인전환에 대한 양도세 이월과세 사후관리 합리화(「조세특례제한법 시행령」제28조 ⑩, 「조세특례제한법 시행령」제29조 ⑦)

종전	개정
□ 이월과세액이 추징되는 주식･출자지분 처분 사유 ▪ 통합･법인전환으로 취득한 주식･출자지분의 이전･감자 등을 통해 50% 이상 처분하는 경우	□ 주식･출자지분 처분의 판단기준 합리화 ▪ (좌 동) -무상감자(균등)의 경우는 제외

• 개정이유

▪ 균등 무상감자시 주주 등의 지분에 변함이 없으므로 사후관리 사유에서 제외

• 적용시기

▪ 영 시행일 이후 납부하는 분부터 적용

13. 영농조합법인 등 현물출자시 양도소득세 면제 및 이월과세 합리화

• 1) 이월과세 사후관리 규정 신설(「조세특례제한법」제66조 ⑨･⑩ 신설,「조세특례제한법」제68조 ③, 「조세특례제한법 시행령」제63조 ⑨, ⑫･⑬ 신설)

종전	개정
<신 설> < 신 설> <신 설>	[「조세특례제한법」제66조] □ 사후관리 규정 ▪ 이월과세를 적용받은 자가 현물출자로 취득한 주식･출자지분을 출자일부터 3년 이내에 50% 이상 처분시 이월과세액 및 이자상당액 납부 [「조세특례제한법 시행령」제63조] □ 주식･출자지분 처분의 판단기준 등 ▪ 주식･출자지분의 유상이전, 무상이전, 유상감자 및 무상감자를 포함 (균등 무상감자는 제외) ▪ 해당 부동산을 현물출자하기 전 직접 사용한 기간과 현물출자 후 주식･출자지분 양도시까지의 기간을 합한 기간이 8년 미만인 경우 사후관리 적용 □ 이자상당 가산액：①×② ① 당초 농작물 재배업용 부동산 등을 현물출자시 양도세 예정신고 납부기한의 다음날부터 이월과세액 납부일까지의 기간 ② 1일 1만분의 3

• 개정이유

▪ 이월과세 제도를 악용한 조세회피 방지

• 적용시기

▪ 2014.1.1 이후 현물출자분부터 적용

• 2) 농지･초지 현물출자시 양도소득세 면제 적용요건 강화(「조세특례제한법 시행령」제63조 ④)

종전	개정
□ 양도소득세 면제가 적용되는 현물출자 대상 ▪ 농지 또는 초지	□ 양도소득세 면제가 적용되는 현물출자 대상 보완 ▪ 4년 이상 재촌･자경한 농지 또는 초지

• 개정이유

▪ 8년 자경농지 감면, 농지대토(4년 이상 자경) 감면 등과의 과세형평성 감안

• 적용시기

▪ 영 시행일 이후 현물출자분부터 적용

• 3) 농지･초지 현물출자시 이자상당액 합리화(「조세특례제한법 시행령」제63조 ⑨)

종전	개정
□ 영농조합법인 등에 농지･초지 현물출자 사후관리시 이자상당액 ▪ 이자상당 가산액：① × ② ① 이월과세 받은 과세연도 종료일 다음 날부터 사후관리 사유가 발생한 과세연도 종료일까지의 기간 ② 1일 1만분의 3	□ 이자상당액이 가산되는 기간 조정 ▪ (좌 동) ① 당초 농지 등을 현물출자시 양도세 예정신고 납부기한의 다음 날부터 면제받은 세액의 납부일까지의 기간 ② (좌 동)

• 개정이유

▪ 8년 자경농지 감면, 농지대토(4년 이상 자경) 감면 등과의 과세형평성 감안

• 적용시기

▪ 영 시행일 이후 출자지분을 양도하는 분부터 적용

14. 농지대토에 대한 양도세 감면제도 합리화

• 1) 농지대토 사후관리 규정 신설(「조세특례제한법」제70조 ④･⑤ 신설,「조세특례제한법」제67조 ⑩･⑪ 신설)

종전	개정
<신 설> <신 설> <신 설>	[「조세특례제한법」제70] □ 대통령령으로 정하는 사유가 발생하여 감면요건 미충족시 양도소득세와 이자상당액을 납부 [「조세특례제한법 시행령」제67] □ 농지대토 사후관리 사유 ▪ 종전 농지 양도 후 1년 이내 신규 농지 미취득하거나, 신규 농지의 가액･면적요건 미충족시 ▪ 신규 농지의 경작개시요건 미충족시 ▪ 종전 농지와 신규농지에서 재촌･자경한 기간을 합산한 기간이 8년 미만인 경우 ▪ 종전 농지와 신규 농지 경작기간을 합산하여 8년이 지나기 전에 사업소득(농업, 임업소득 등 제외)과 총급여 합계 3,700만원인 과세기간이 있는 경우 □ 이자상당 가산액：①×② ① 종전 농지 양도시 양도세 예정신고 납부기한의 다음날부터 양도세 납부일까지의 기간 ② 1일 1만분의 3

• 개정이유

▪ 사후적으로 대토감면 요건 미충족시 감면세액과 이자상당액 납부

• 적용시기

▪ 2014.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용

• 2) 농지대토시 양도세 감면요건 합리화(「조세특례제한법 시행령」제67조 ①, ③, ④, ⑤, ⑥)

종전

개정

□ 거주자가 농지소재지에 거주하면서 직접 경작한 농지를 대토한 경우로서 다음 요건 등을 충족하는 경우 양도세 100% 감면 ① 3년 이상 종전의 농지소재지에 거주하면서 경작할 것 <신 설> ② 종전 농지 양도일부터 1년 내에 신규 농지를 취득할 것 ✽신규 농지 선취득시 취득일부터 1년 내에 종전농지를 양도할 것 <신 설> ③ 신규 농지를 취득한 후 계속하여 3년 이상 새로운 농지소재지에 거주하면서 경작할 것 ④ 신규 농지가 다음 중 어느 하나를 충족할 것 -종전 농지 면적의 1/2 이상 -종전 농지 양도가액의 1/3 이상

□ 대토 감면 요건 합리화 ① 3년 이상 → 4년 이상 -근로소득(총급여)･사업소득(농업･축산업･임업 및 비과세 농가부업소득, 부동산임대소득 제외)이 3,700만원 이상인 경우 해당 연도는 자경하지 않은 것으로 간주 ② (좌 동) -신규 농지 취득일(신규농지를 선취득한 경우 종전 농지 양도일)부터 1년 이내 경작 개시할 것 ✽단, 질병의 요양 등 부득이한 사유로 경작개시하지 못한 경우는 예외 ③ 3년 이상 → 종전의 농지소재지에서 거주하면서 경작한 기간과 새로운 농지소재지에 거주하면서 계속하여 경작한 기간이 합산하여 8년 이상 ※신규농지 경작기간 중 총급여 등의 합계 3,700만원 넘는 과세기간 발생시 ‘계속하여 경작’ 요건 불충족으로 감면세액 추징 ④ (좌 동) -종전 농지 면적의 2/3 이상 -종전 농지 양도가액의 1/2 이상

• 개정이유

▪ 자경농민에 대한 지원 취지에 맞도록 농지대토 감면요건 합리화

• 적용시기

▪ 2014.7.1. 이후 종전 농지를 양도하고 신규농지를 취득하는 분부터 적용

▪ 다만, 2014.6.30. 이전에 신규 농지를 취득하고 2014.7.1. 이후 종전 농지를 양도하는 경우와, 2014.6.30. 이전에 종전 농지를 양도하고 2014.7.1. 이후 신규 농지를 취득하는 경우에는 종전･신규 농지 통산 8년 경작 및 신규 농지 3,700만원 소득 이상자 경작 불인정 규정 적용

15. 경영회생 지원을 위한 농지매매 양도소득세 감면 신설(「조세특례제한법」제70조의 2, 「조세특례제한법 시행령」제67조의 2 신설)

종전

개정

<신 설> < 신 설> <신 설> < 신 설>

[「조세특례제한법」제70의2] □ 경영회생 지원을 위한 농지매매 양도세 과세특례 ▪ (요건) 농업인이 농지등을 한국농어촌공사에 환매조건부로 양도 후 환매권을 행사한 경우 ▪ (과세특례) 농어촌공사에 양도시 납부한 양도세 환급 ▪ (환매농지 취득가액･시기) 환매한 농지를 다시 양도하는 경우 취득가액･시기는 한국농어촌공사에 양도하기 전 해당 농지의 취득가액･시기 승계 [「조세특례제한법 시행령」제67조의 2] □ (신청방법) 해당 농지 등의 양도･환매시의 매매계약서 사본과 기획재정부령으로 정하는 환급신청서를 관할세무서장에게 제출 □ (환급방법) 「국세기본법」제51조(국세환급금의 충당과 환급)을 준용(국세환급가산금에 관한 규정은 제외) □ (기 타) ▪ 농어촌공사에 양도한 후 임차하여 경작한 기간은 8년 자경농지 양도세 감면시 경작기간에 포함 ▪ 농업인이 농지 등의 일부에 대하여 환매신청한 경우 환매한 농지에 대하여 납부한 양도소득세액만 환급

• 개정이유

▪ 경영위기 농업인 지원을 위해 농지매매 양도세 과세특례 신설

• 적용시기

▪ 2014.1.1. 이후 최초로 환급신청하는 분부터 적용

16. 수용 토지 등 양도세 감면율 조정(「조세특례제한법」제77조,「조세특례제한법」제77조의 3, 「조세특례제한법」제85조의 10)

종전	개정
□ 공익사업용 토지 등 수용시 양도세 감면율 축소 ▪ (현금보상) 20% ▪ (일반채권보상) 25% ▪ (만기보유 채권보상) 3년 이상：40%, 5년 이상：50% □ 개발제한구역 내 매수대상 토지 등 양도세 감면율 축소 ▪ (개발제한구역 지정일 이전 취득) 50% ▪ (매수청구일부터 20년 이전에 취득) 30% □ 개발제한구역 해제 후 공익사업용 수용된 토지에 대한 양도세 감면율 축소 ▪ (개발제한구역 지정일 이전 취득) 50% ▪ (사업인정고시일부터 20년 이전 취득) 30% □ 2년 이상 보유 산지를 국가에 양도시 양도세 감면율 축소 ▪ (감면율) 20%	▪ 15% ▪ 20% -30% -40% ▪ 40% ▪ 25% ▪ 40% ▪ 25% ▪ 15%

• 개정이유

▪ 토지 수용 등의 경우 보상수준은 현실화되었으나, 강제로 수용되는 점 등을 감안하여 양도세 감면율 축소폭 완화

• 적용시기

▪ 2014.1.1. 이후 양도분부터 적용

17. 준공공임대주택 양도소득세 과세특례 신설(「조세특례제한법」제97조의 3, 「조세특례제한법 시행령」제97조의 3 신설)

종전

개정

<신 설> <신 설> <신 설>

[「조세특례제한법」제97조의 3] □ 준공공임대주택 양도소득세 과세특례 신설 ▪ (적용요건) 「임대주택법」상 준공공임대주택을 10년 보유 후 양도할 것 ▪ (과세특례) 장기보유특별공제율 60% 적용 [「조세특례제한법 시행령」제97조의 3] □ 준공공임대주택의 요건(「임대주택법」) ▪ 전용면적 85㎡ 이하, 10년간 의무임대 ▪ 최초임대료가 시세 이하 ▪ 연 5% 임대료 인상률 제한(신규･갱신시 포함) ▪ 10년 이상 계속하여 준공공임대주택으로 등록하고, 그 기간동안 임대한 기간이 통산하여 10년 이상인 경우 계속하여 임대한 것으로 간주 □ 임대기간 계산 방법 ▪ 「소득세법」에 따른 사업자등록과 「임대주택법」에 따른 임대사업자등록을 한 후 임대를 개시한 날부터 기산 ▪ 피상속인의 임대기간을 상속인의 임대기간에 합산 ▪ 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간으로서 3개월 이내의 기간은 임대기간에 산입

• 개정이유

▪ 임대주택 활성화 및 서민 주거안정 지원

• 적용시기

▪ 2014.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용

18. 장기임대주택에 대한 양도세 과세특례 신설(「조세특례제한법」제97의4, 「조세특례제한법 시행령」제97의4신설)

종전

개정

<신 설>






















<신 설>









<신 설>　

[「조세특례제한법」제97조의 4]

□ 6년 이상 임대한 매입임대주택 양도시 임대기간에 따라 장기보유 특별공제율 확대 적용

▪ (과세특례) 일반 장기보유 특별공제율(연 3%, 최대 30%)에 임대기간에 따라 다음의 공제율 가산

임대기간	추가공제율
6년 이상 7년 미만	2%
7년 이상 8년 미만	4%
8년 이상 9년 미만	6%
9년 이상 10년 미만	8%
10년 이상	10%

[「조세특례제한법 시행령」제97조의 4]

□ 장기임대주택의 요건

▪ 「소득세법」에 따른 사업자등록과 「임대주택법」에 따른 임대사업자등록을 한 임대사업자가 임대주택으로 등록하여 임대할 것

▪ 해당 주택･부수토지의 기준시가 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖 3억원)을 초과하지 아니할 것

□ 임대기간 계산 방법

▪ 「소득세법」에 따른 사업자등록과 「임대주택법」에 따른 임대사업자등록을 한 후 임대를 개시한 날부터 기산

▪ 피상속인의 임대기간을 상속인의 임대기간에 합산

▪ 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간으로서 3개월 이내의 기간은 임대기간에 산입　

• 개정이유

▪ 임대주택 활성화 및 서민 주거안정 지원

• 적용시기

▪ 2014.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용

19. 신축주택 등 취득시 양도세 한시감면 신설

• 1) 신축주택 등 취득시 양도세 한시감면(「조세특례제한법」제99조의 2 신설)

종전	개정
<신 설>	□ 신축･미분양주택 및 1세대1주택자가 보유한 주택 취득시 양도세 과세특례 ▪ (대상주택) 실가 6억원 이하 또는 전용면적 85㎡ 이하의 신축･미분양주택 및 1세대1주택자가 보유한 주택을 취득하는 경우 ▪ (취득기간) 2013.4.1.~2013.12.31. ✽동기간에 매매계약을 하여 계약금을 지급한 경우 적용 ▪ (과세 특례) -취득 후 5년간 발생한 양도소득금액 100% 공제 -1세대1주택 비과세 및 다주택자 중과 적용시 개정안에 따라 취득한 기존 주택 등은 주택수 산정에서 제외

• 개정이유

▪ 1세대1주택 하우스푸어 지원 및 주택거래 활성화

• 적용시기

▪ 2013.5.10. 이후 양도하는 분부터 적용

• 2) 신축･미분양주택 및 1세대1주택자의 주택의 범위(「조세특례제한법 시행령」제99조의 2 ①~⑥)

종전

개정

<신 설>

□ 신축･미분양주택의 정의 ▪ (미분양주택) 입주자모집공고에 따른 입주자 계약일이 지난 주택단지에서 2013.3.31.까지 분양계약이 체결되지 않아 선착순으로 공급하는 주택 등 ▪ (신축주택) 「주택법」제16조에 따른 사업계획승인(「건축법」제11조에 따른 건축허가 포함)을 받아 해당 사업계획 등에 따라 공급하는 주택 등 ※「주택법 시행령」제2조의 2에 따른 오피스텔로서 취득자가 취득 후 다음의 어느 하나의 요건을 충족하는 신축･미분양 오피스텔 포함 1) 60일 내 주민등록을 옮겨 주거용으로 사용하는 경우 2) 60일 내 주택임대사업자로 등록하는 경우 □ 신축･미분양주택의 공급자의 범위 ▪ 입주자모집공고를 한 사업주체 ▪ 주택건설사업자 ▪ 사업주체로부터 미분양주택을 매입한 다음의 자 -대한주택보증주식회사 -공사대금을 신축･미분양주택으로 대물변제받은 시공사 -기업구조조정부동산투자회사(CR-REITs) -신탁업자 ▪ 개인이 주택을 건설한 경우 건축한 자 ▪ 오피스텔의 경우 분양사업자 또는 건축주 □ 신축･미분양주택에서 제외되는 주택 ▪ 실제거래가액(양수자가 부담하는 취득세 등 부대비용 제외)이 6억원을 초과하고 주택의 연면적(공동주택의 경우 전용면적)이 85㎡를 초과하는 주택 ▪ 2013.3.31. 이전에 체결된 매매계약이 2013.4.1. 이후 해제된 주택 ▪ 계약자가 2013.3.31. 이전에 체결된 매매계약을 해제하고 2013.4.1. 이후 계약 체결한 주택✽ ✽계약자의 가족{본인 또는 배우자의 직계존비속(그 배우자 포함) 및 형제자매}이 당초의 사업주체등과 계약하여 취득한 주택을 포함 □ 1세대1주택자의 주택의 정의 ▪ (1세대1주택자) 2013.4.1. 현재 「주민등록법」상 1세대가 매매계약일 현재 국내에 1주택을 소유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년 이상인 주택 ▪ (일시적 2주택자) 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(종전 주택)을 양도하기 전에 다른 주택(신규 주택)을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우로서, 종전 주택을 신규주택 취득 후 3년 이내에 양도하는 경우 ※「주택법 시행령」 제2조의 2에 따른 오피스텔(2013. 4.1. 현재 주민등록이 되어 있는 오피스텔에 한함)로서 취득자가 취득 후 다음의 어느 하나의 요건을 충족하는 기존 오피스텔 포함(주택을 소유하지 않고 오피스텔을 소유한 자의 오피스텔만 주택으로 간주) 1) 60일 내 주민등록을 옮겨 주거용으로 사용하는 경우 2) 60일 내 주택임대사업자로 등록하는 경우 □ 1세대1주택자의 주택에서 제외되는 주택 ▪ 실제거래가액(양수자가 부담하는 취득세 등 부대비용 제외)이 6억원을 초과하고 주택의 연면적(공동주택의 경우 전용면적)이 85㎡를 초과하는 주택 ▪ 계약자가 2013.3.31. 이전에 체결된 매매계약을 해제하고 2013.4.1. 이후 매매계약✽하여 취득한 원래 매매계약을 체결하였던 주택 ✽계약자의 가족{본인 또는 배우자의 직계존비속(그 배우자 포함) 및 형제자매}가 매매계약하는 경우 포함

• 개정이유

▪ 과거 신축･미분양주택 과세특례와 유사하게 신축･미분양주택 및 그 공급자의 범위를 설정
✽미분양주택 취득자에 대한 양도세 과세특례(「조세특례제한법」제98의3, 「조세특례제한법」제98조의 7)
▪ 아파트와 대체관계에 있는 오피스텔도 주거용으로 사용하는 경우 감면대상에 포함

• 적용시기

▪ 2013.5.10. 이후 양도하는 분부터 적용

• 3) 5년간 발생한 양도소득금액의 계산방법(「조세특례제한법 시행령」제99의2 ⑦)

종전	개정
<신 설>	□ 5년간 발생한 양도소득금액의 계산방법 ▪ 총양도소득 금액 × ( 취득일부터 5년이 되는 날의 기준시가 - 취득당시의 기준시가 / 양도당시의 기준시가-취득당시의 기준시가 ) ✽「조세특례제한법 시행령」제40조 ①을 준용

• 개정이유

▪ 기준시가로 안분하여 소득금액 계산

• 적용시기

▪ 2013.5.10. 이후 양도하는 분부터 적용

• 4) 1세대1주택 확인 신청기한 연장(「조세특례제한법 시행령」제99조의2 12항, 16항)

종전	개정
□ 2013년말까지 신축･미분양주택 및 1세대1주택자의 기존 주택 취득시✽ 취득 후 5년간 발생한 양도세 100% 감면 ✽6억원 이하 또는 85㎡ 이하 주택 ▪ 1세대1주택자의 기존 주택의 경우 매매계약을 체결한 날부터 30일 이내에 시･군･구청장으로부터 확인날인을 받아야 함. ▪ 시･군･구청장과 사업주체는 신축주택 등 확인대장을 2014.3.31.까지 관할세무서장에게 제출하여야 함.	□ 신청서 제출기한 연장 ▪ 30일 이내 → 2014.3.31.까지 ▪ 2014.3.31. → 2014.4.30.까지

• 개정이유

▪ 신축주택 등 거래활성화 지원

• 적용시기

▪ 영 시행일 이후 양도분부터 적용

• 5) 주거용 오피스텔 판정시 주민등록 예외사유 규정(「조세특례제한법 시행령」제99조의 2 ② 4호)

종전	개정
□ 감면대상이 되는 주거용 오피스텔의 요건：‘① 또는 ②’ ① 취득일로부터 60일 이내에 「임대주택법」에 따른 임대주택으로 등록한 경우 ② 취득일로부터 60일이 지난 날부터 양도일까지 취득자 또는 임차인의 주민등록을 이전한 경우	□ 주거용 오피스텔 판정기준 합리화 ▪ (좌 동) ▪ 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인 또는 취득자의 주민등록을 이전하는 기간으로서 6개월 이내의 기간은 주민등록이 되어 있는 것으로 간주

• 개정이유

▪ 기존 임차인이 퇴거하면서 신규 임차인 등의 주민등록을 이전하기까지 일시적인 기간은 예외 인정

• 적용시기

▪ 영 시행일 이후 양도분부터 적용

• 6) 신축주택 등 취득자에 대한 양도세 과세특례 조문정비

종전	개정
□ 감면대상 신축･미분양주택(「조세특례제한법 시행령」제99의2 ① 3호) ▪ 「주택법」 제38조의 분양절차 등에 따라 공급하는 신축･미분양주택 ▪ 상기 주택 외의 주택으로서 주택건설사업자가 20호 미만의 주택을 공급하는 경우 □ 일시적 2주택 판정(「조세특례제한법 시행령」제99조의 2 ③ 2호) ▪ 신규 주택 취득 등기일부터 3년 이내에 양도하는 종전의 주택	□ 조문정비 ▪ 상기 주택 외의 주택으로서 주택건설사업자가 30호 미만의 주택을 공급하는 경우 ▪ 신규 주택 취득 등기일부터 3년 이내에 매매계약을 체결하고 양도하는 종전의 주택

• 개정이유

▪ 도시형 생활주택 등은 30호 미만 건설시✽ 「주택법」 제38조의 분양절차 등을 따르지 않아도 공급이 가능하도록 같은 법 시행령이 개정(2010.7.6. 개정) 되었음을 감안

✽일반주택은 20호 미만 건설시

▪ 감면대상 주택 판정시점은 매매계약일 기준이므로 규정 명확화

• 적용시기

▪ 영 시행일 이후 양도분부터 적용

20. 한옥에 대한 농어촌주택 등 양도세 과세특례 확대(「조세특례제한법」제99조의 4, 「조세특례제한법 시행령」제99조의 4 ⑬ 신설)

종전	개정
[「조세특례제한법」제99의4] □ 농어촌주택･고향주택 기준금액 ▪ 기준시가 2억원 이하 [「조세특례제한법 시행령」제99의4] <신 설>	[「조세특례제한법」제99조의 4] □ 대통령령이 정하는 한옥은 기준금액 상향 ▪ 기준시가 4억원 이하 [「조세특례제한법」제99조의 4] □ 기준금액이 확대되는 한옥의 범위 ▪ 「건축법」 시행령 제2조 16호✽에 따른 한옥으로서, 지자체 조례에 따라 건축비･수선비 지원, 보존의무 등의 대상으로 해당 지자체 장에게 등록된 한옥 ✽“한옥”이란 기둥 및 보가 목구조방식이고 한식지붕틀로 된 구조로서 한식기와, 볏짚, 목재, 흙 등 자연재료로 마감된 우리나라 전통양식이 반영된 건축물 및 그 부속건축물을 말한다.

• 개정이유

▪ 전통한옥 지원

• 적용시기

▪ 2014.1.1. 이후 최초로 주택을 구입하는 분부터 적용

21. 8년 자경농지 양도세 감면시 자경기간 계산방법 보완(「조세특례제한법」제66조⑭, 「조세특례제한법」제66조의 2 ⑭)

종전	개정
□ 거주자가 8년 이상 재촌･자경한 농지(축사용지)를 양도하는 경우 양도세 100% 감면 <신 설> ✽자경의 개념 : 농민이 소유농지에서 농작물의 경작 또는 상시 종사하거나 농작업의 1/2 이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배	□ 자경기간 계산방법 보완 ▪ 근로소득(총급여)･사업소득(농업･축산업･임업 및 비과세 농가부업소득, 부동산임대소득 제외)이 3,700만원 이상인 경우 해당 연도는 자경하지 않은 것으로 간주

• 개정이유

▪ 자경농민에 대한 지원 취지에 맞도록 감면 요건 보완

• 적용시기

▪ 2014.7.1. 이후 양도하는 분부터 적용

22. 미분양주택 리츠에 대한 법인세 추가과세 배제(「법인세법」제92조의 2 ②「법인세법」제1조의 10)

종전	개정
□ 아래의 기업구조조정부동산투자회사 등✽이 2012. 12.31.까지 취득한 미분양 주택에 대해 법인세 추가과세(10%p) 배제 ✽「부동산투자회사법」에 의한 기업구조조정부동산투자회사 ✽「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 의한 부동산집합투자기구 ▪ 기업구조조정부동산투자회사 요건 -취득 부동산은 모두 미분양 주택일 것 -존립기간이 5년 이내일 것	□ 2012.12.31. → 2014.12.31. 취득분까지 확대

• 개정이유

▪ 미분양주택 리츠 활성화를 통한 미분양주택 해소 지원

• 적용시기

▪ 시행일 이후 양도하는 분부터 적용

이희범 기획재정부 세제실 재산세제과