오늘의 부동산종합뉴스

[조교 나양이]

• 1년전 추산에 비해 6조2천억원 늘어
  검단2.오산 세교에서도 5조원이상 풀릴 듯
  
  주택난 해소를 위해 건설중인  2기  신도시에서 이미 풀렸거나 앞으로 풀릴 보상비가 총 53조원에 육박할 것으로 나타났다.
  
  여기에는 지난달 새로 지정된 검단2와 오산 세교는 제외된 것으로 이들까지  포함할 경우 58조원에 이를 것으로 추산되고 있다.
  
  8일 국토해양부에 따르면 수도권 10개, 충청권 2개 등 2기 신도시 12개 건설을 위한 사업비는 총 109조4천억원에 이를 전망이다.
  
  이는 올 초 정부가 추정했던 104조2천억원에 비하면 5조2천억원이나 늘어난  것으로 토지보상비 증가 등으로 인해 동탄2신도시에서 2조7천억원, 고덕  국제화도시(평택)에서 1조3천억원 등이 늘어났다.
  
  사업비 규모를 보면 동탄2가 16조8천억원으로 가장 많고 파주도  14조8천억원으로 뒤를 이었다. 이어 ▲고덕 국제화 9조6천억원 ▲광교 9조4천억원 ▲아산  9조1천억원 ▲검단1 8조8천억원 ▲김포 한강 8조8천억원 ▲위례(송파) 8조5천억원 ▲양주(옥정.회천) 8조4천억원 ▲판교 8조원 ▲동탄1 4조2천억원 ▲대전 3조1천억원 등이다.
  
  사업비중에서 토지보상비는 총 52조9천억원이 될 것으로 국토부는 추정했다. 이는 작년 10월 국토부가 동탄2를 제외한 11개를 대상으로 추정한 보상비(38조8천억원)보다 14조1천억원이 증가한 것이다. 동탄2를 제외할 경우 45조원으로 6조2천억원 순증했다.
  
  국토부는 사업비와 보상비가 늘어난 데 대해 "막상 개발이 진행되다 보면  보상금이 늘어나고 인건비, 건축비 등이 오르는 경우가 많다"고 설명했다.
  
  가장 많은 보상비가 풀릴 지역은 단연 동탄2로 7조9천억원에 이를 것으로  국토부는 추정했으며 파주에서도 7조2천억원이 보상될 것으로 내다봤다.
  
  또 위례 5조5천억원, 검단1 5조원, 김포한강. 광교. 양주 각 4조3천억원, 아산 4조2천억원, 고덕 국제화 3조7천억원, 판교 3조6천억원, 동탄1 1조1천억원 등이다.
  
  새 정부에서 새로 지정된 검단2와 오산 세교는 사업비가 각각 5조9천억원, 4조7천억원에 이를 것으로 국토부는 일단 추정했다.
  
  통상 신도시 개발때 보상비가 차지하는 비중이 절반 가량 되는  것을  고려하면 일단 이들 신도시에서도 5조원 이상의 보상비가 풀릴 전망이지만 개발이 진행되면서 더 늘어날 가능성을 배제할 수 없다.

•  서울 강남구 수서2지구는 대모산 인근 그린벨트 18만㎡를 풀어 2012년까지 1700가구(임대 1133가구 포함)의 아파트를 짓는 사업이다. 이곳은 1990년대 초 수서지구 택지개발사업으로 조성된 대규모 아파트 단지와 붙어 있다. 기존 수서1지구에는 2만8000여가구 중 4개단지,7910가구가 영구임대주택으로 건립됐으며 이는 강남구 내 임대주택(8202가구)의 대부분을 차지한다.
• 수서지구에 사는 한 주민은 8일 "임대주택 단지에 사는 학생들이 주로 가는 학교가 세종고인데 이곳은 교육환경이 열악하기로 유명하다"며 "임대주택 위주의 수서2지구가 들어설 경우 이 일대 교육환경이 나빠질 것은 불을 보듯 뻔하다"고 말했다. 그는 또 "수서2지구 얘기가 나오고 나서부터 집값도 계속 떨어지고 있다"며 "정부가 국민임대 단지 건립을 포기하지 않는 한 끝까지 투쟁할 것"이라고 밝혔다.
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• 이 같은 논란에도 불구하고 국토부는 사업을 계속 추진할 뜻을 분명히 했다. 국토부 관계자는 "수서2지구는 저소득층을 위한 주거복지 차원에서 진행되는 사업인 만큼 예정대로 추진할 방침"이라고 밝혔다. 이 관계자는 다만 "해당 지역 주민들을 무시한 채 일방적으로 추진하겠다는 의미는 아니다"면서 "향후 협의를 통해 서로 '윈－윈'할 수 있는 방법을 모색할 것"이라고 덧붙였다.
• 수서2지구 사업은 작년 4월 국토해양부 산하 중앙도시계획위원회의 승인을 받아 본격적으로 시작됐다. 서울시 산하 SH공사가 이후 개발 초안 작성을 맡아 약 8개월이 지난 12월께 완료했다. 이어 3월 강남구에서 개발계획에 대한 주민공람이 실시됐으며 이 같은 계획이 공개되자마자 임대주택 건립을 반대하는 주민들의 거센 반발에 부딪쳤다. 당초 예정돼 있던 주민설명회가 무산됐으며 5월에는 서울시교육청도 교육환경이 열악해질 우려가 있다는 이유로 반대 의견을 냈다.
• 주민 반발에 당황한 서울시는 8월 초 국토부에 지구 지정권 행사를 넘겼다. 면적이 20만㎡ 이하인 지구에 대한 지구 지정권은 주로 해당 광역지자체가 행사해 왔지만 이번처럼 주민들의 반발이 거센 경우에 한해 국토부가 직접 지정권을 행사한 전례가 있다.
• 국토부가 권한을 행사하면 부처 간 협의가 빨라지게 돼 사업이 속도를 낼 수 있다. 무엇보다 지역주민의 민원에 대해 지자체보다 일관된 입장을 유지할 수 있는 게 장점이다.
• 국토부는 아직 열지 못한 주민설명회를 강남구와 협의해 일정을 잡는 등 사업 추진에 속도를 낼 방침이다. 연내 사전환경성 검토를 거친 뒤 중앙도시계획위원회에 그린벨트 해제 및 지구 지정안을 올린다는 계획이다.
  
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•  정부의 8·21부동산 대책과 9·1세제개편방안 발표 이후 부동산 시장이 일대 혼란에 빠져들고 있다. 최근 부동산 시장에서는 ‘반발’ ‘편법’ ‘관망’이 최대 화두로 부상한 것.
• 8일 부동산업계에 따르면 최근 규제완화 대상에서 소외된 주택 소유주들의 반발이 확산되고 있고 규제완화 수혜를 받기 위한 ‘편법’도 하나 둘 모습을 드러내고 있다. 무엇보다 관망세가 짙어져 주택시장의 거래 마비사태가 한동안 지속될 것으로 예상되는 등 부동산 경기침체의 골이 더욱 깊어질 것을 우려하는 목소리도 높아지고 있다.
• ■규제완화 소외자, ‘반발’
   
  경기 남양주시 진접과 양주시 고읍지구, 파주(운정)신도시, 성남시 판교신도시, 용인시 흥덕지구 등의 아파트 입주예정자들은 이날 저녁 서울 모처에서 만나 정부가 최근 발표한 전매제한 완화조치에 자신들의 단지가 소급 적용되지 않는다는 것과 양도소득세 인하를 위한 거주 요건이 강화되는 데 대한 조직적 대응 방안을 논의했다. 이날은 특히 1차 모임(지난달 말)에 참석하지 않았던 ‘판교신도시 입주예정자연합회’도 참석해 본격적인 공동 대응을 결의했다. 이들은 향후 본격적으로 정부 항의 방문, 여당 국회의원 면담 등을 추진하고 규제완화 혜택이 자신들에게도 돌아가야 한다는 점을 강조할 계획이다.
• 파주(운정)신도시연합회 관계자는 “이미 조직적으로 정부와 청와대에 하루 수백건씩 항의 글은 물론 민원을 넣고 있다”면서 “한나라당 임태희 정책위원장,이병석 국토해양위원장 등과 면담을 추진하고 있다”고 말했다.
• 판교입주예정자연합회 김지호 사무국장은 “9일 한나라당 고흥길 문화체육관광방송통신위원장과 면담하고 10일에는 국토해양부를 항의 방문할 계획”이라면서 “전매제한 완화 소급적용과 거주요건 강화에 대한 반대 입장을 전달하기로 했다”고 말했다. 이들은 “전매제한은 소급적용하지 않으면서 실거주 요건은 소급 적용해 수도권 기분양자들을 두 번 울리고 있다”고 주장하고 있다.
  
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• ■기존 증여 취소, 법 시행 이후로 연기 등 ‘편법’
• 9·1세제개편안이 발표된 이후 최근 세무사들이 가장 많이 받는 질문은 각종 세테크 노하우다. 다주택자들이 증여·상속을 활용해 세금을 줄일 수 있는 방법을 적극 모색하고 있어서다. 특히 이미 증여한 것을 취소할 수 있는지에 대한 문의가 최근 급증했다는 게 일선 세무사들의 설명이다. 취소하고 제도가 시행되는 내년 이후 증여하면 세금이 40∼50%는 줄어들기 때문이다.
• 국민은행 원종훈 세무사는 “이미 증여했는데 취소할 수 있는지를 묻는 문의 전화가 하루 4∼5통씩 오고 있다”면서 “단순히 의사결정을 좀 빨리한 것 때문에 수천만원에서 수억원의 세금을 더 내는데 대해 억울함을 호소하는 사람이 많다”고 전했다.
• 세법에 따르면 예금이나 펀드는 증여 취소가 불가능하지만 부동산은 가능하다. 증여를 위해선 증여신고 후 국세청에서 3개월 이내에 세액 결정을 받아야 하는데 결정을 받기 전 증여를 취소할 수 있다. 다만 이미 세액 결정을 받았다면 취소가 불가능하다.
• 세무사들은 향후 상속과 관련된 편법이 일어날 가능성이 크다고 보고 있다. 증여와 다르게 상속은 피상속인이 의지와 상관없는 경우가 많다. 부모가 사망하는 경우가 대표적이다. 만약 완화된 세제를 적용받기 전인 연말에 사망한 상속인이 있다면 피상속인은 사망진단이나 사망신고를 늦출 가능성까지도 나올 수 있다.
• ■대책 시행 이후에 매도 ‘관망’
• 8·21부동산 대책과 9·1세제개편방안 발표 이후 하반기 주택시장에서는 관망세가 더욱 뚜렷해질 것이라는 게 전문가들의 진단이다.
• 고가주택 보유자들은 내년 양도세 완화 때까지 매도를 보류할 태세이기 때문이다. 아울러 양도세 비과세 혜택을 받기 위한 거주요건이 2∼3년으로 강화돼 주택을 통한 재테크가 완전히 마비된 것도 거래시장을 위축시킬 요인으로 꼽힌다. 실제로 세제개편안이 발표된 이후 경기 의정부, 양주, 김포, 용인 등지 아파트 시장은 매수세가 거의 사라졌다.
• 신규 분양시장도 상황은 마찬가지. 지난 5일 순위 내 청약을 마친 경기 김포 한강신도시 ‘우남퍼스트빌(1193가구)’과 대전 ‘서남부신도시 한라비발디(752가구)’는 모집 가구 수의 40%, 23%가 각각 미달됐다. 이들 지역은 당초 올해 하반기 신규 유망 분양 지역으로 꼽히면서 인기몰이가 기대됐었다.
• 서일대 이재국 교수는 “규제완화가 예정된 시기엔 통상 정상적인 거래가 이뤄지기 어렵다”면서 “이번 규제완화와 상관없는 소형 주택 등의 거래까지 관망할 필요는 없다”고 조언했다. 이 교수는 “과도기가 계속돼 관망상태가 길어지면 건설경기 악화 등 더 큰 문제로까지 확대될 수 있으므로 정부는 과도기를 단축시키기 위한 방안을 마련해야 한다”고 강조했다. 

•  정부의 '9ㆍ1 세제개편안' 발표 후 전국 주택시장이 얼어붙었다.
• 1가구1주택자의 양도세 비과세 요건에서 거주요건이 강화돼 '원정투자'가 급감한 데다 고가주택 보유자들은 내년 양도세 완화 때까지 매도를 보류하는 움직임이다. 이에 따라 지방은 물론 수도권에서까지 주택 거래가 거의 올스톱됐고 신규 분양단지에서는 대거 미달사태가 발생하고 있다.
  
  ◆의정부, 양주, 김포 원정투자 급감
• 7일 현지 중개업계에 따르면 서울 지역 거주자의 원정투자가 많은 경기도 의정부,양주,용인,김포,남양주와 인천 등 수도권 주요 아파트 시장은 '9ㆍ1세제개편안' 발표 이후 매수세가 여름 비수기 때보다도 위축됐다. 서울 투자자들은 기존에는 이들 지역 주택을 3년 보유만 해도 1가구 1주택자면 양도세 비과세 혜택(고가주택 제외)을 받았지만 앞으로는 지역에 따라 2~3년은 살아야 수혜 대상이 된다.
• 이에 따라 의정부는 올 여름부터 감소한 매수세가 이달에는 더욱 줄어 주택시장이 거의 마비되다시피 했다. 의정부 용현동 S공인 대표는 "집만 사려던 사람들이 비과세 혜택을 못 받을까봐 매입을 망설이고 있다"며 "거주요건이 강화되면서 간간이 이어지던 매수문의마저 뚝 끊겼다"고 말했다. 인근 양주도 사정은 비슷하다. 양주시 삼숭동 H공인 사장은 "얼마 전까지만 해도 매물이 나오면 호가 수준에 팔렸는데 거주기간 강화 방침이 발표된 후에는 매수자들이 입질도 하지 않는다"며 혀를 찼다.
• 이들 지역 신도시의 신규 분양 단지도 타격을 입었다. 김포 한강신도시에서 이달 초 분양된 '우남퍼스트빌'(1193가구)'은 순위 내 청약에서 모집 가구수의 40%가량이 미달됐다. '8·21 대책'에 따른 전매제한 단축의 최대 수혜 단지로 꼽혔으나 한강신도시 내 학교용지 확보 문제가 해결되지 않은 데다 거주요건 강화까지 겹치면서 미분양 사태를 맞았다.
  
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• ◆지방은 '고사 직전'…고가아파트는 매물도 줄어
• 지방시장은 고사(枯死) 직전이다. 특히 외지인 투자가 많았던 충남 천안·아산·공주시와 당진ㆍ연기군,충북 충주,전남 여수 등은 거주요건 강화의 직격탄을 맞았다. 천안 불당동의 114아산공인중개소 관계자는 "매수세가 완전히 끊겼다"며 "매도자들이 집을 못 팔아 아우성"이라고 전했다.
• 1가구1주택 양도세 비과세 대상에 새로 편입된 시세 6억~9억원 서울 고가아파트 시장에도 찬바람이 불긴 마찬가지다. 집주인들은 내년 양도세 완화 혜택을 받기 위해 매물을 회수하고 있고 매수자들은 매물이 증가할 시점을 기다리고 있다. 강남구 개포동 N공인 사장은 "매도자나 매수자들이나 다들 버틸 때까지 버텨보겠다는 생각인 것 같다"고 전했다.
• ◆거래 침체 연말까지 지속 예상
• 전문가들은 추석 이후에도 이 같은 침체가 지속될 것으로 전망하고 있다. 경기 침체가 지속되는 데다 추가로 집값이 떨어질 것이라는 전망이 나오기 때문이다. 건설산업연구원 김선덕 소장은 "거시경제 등 외생변수에 대한 불안감이 주택시장에도 강하게 작용하고 있다"며 "세계 경제가 바닥을 찍어야 국내 주택시장도 살아날 수 있을 것"이라고 말했다. 박원갑 스피드뱅크 부사장은 "거래 침체로 연말까지 전체적으로 보합 내지 약보합세가 지속될 것"이라고 내다봤다.

•  경인운하 모태인 굴포천 방수로사업의 계기는 '1987년 굴포천 홍수'였다. 굴포천이 범람해 사망 16명, 이재민 5427명, 농경지 침수 3767㏊, 재산손실 400억원의 피해가 발생한 것이다.
  
  굴포천은 원래 수위가 해발 6.5ｍ로 한강(10.6ｍ)보다 낮다 보니 홍수 때는 자연 배수가 불가능했다. 굴포천 유역 면적 134㎢의 40%가 10ｍ 이하 저지대였다.
  
  자연스럽게 물길을 돌려야 한다는 얘기가 나왔으며, 1991년 12월 굴포천유역 종합치수 기본계획이 수립됐다. 서해까지 14.2㎞의 방수로(폭 60ｍ)를 건설하는 사업이었다.
• 그러다가 나온 게 홍수기 외에는 사용하지 않는 방수로를 운하로 활용하자는 아이디어였다. 경인운하는 13년 전인 95년 3월에 민자유치 대상 사업으로 선정됐고, 99년 9월에는 현대건설(지분 52%)이 주축이 된 경인운하(주)가 설립됐다.
• 운하가 논의되는 와중에 굴포천 방수로는 1단계(2001년 8월~2003년 6월, 폭 20ｍ 임시방수로) 사업이 완료됐다. 2단계 사업은 2004년부터 시작돼 임시방수로 폭을 20ｍ에서 80ｍ로 넓히는 사업이다.
  
  2단계 기간 중에는 남측 제방도로가 건설되고 주민 여가선용을 위한 친수공간이 조성된다. 2단계 총사업비는 5539억원으로 현재 공정률은 42%다.
• 방수로 사업과 달리 운하는 중간에 좌초된다. 환경단체가 정부의 경제성 분석이 과장됐다며 거세게 반발하고 나섰기 때문이다. 정부는 2003년 9월 경인운하 재검토 결정을 내렸고, 2004년 7월 사업시행자가 취소된다.
• 결국 경인운하(주)는 정부를 상대로 사업중단에 대한 위약금청구 소송을 내 지난해 9월 서울고법으로부터 정부가 360억원을 물어줘야 한다는 조정 결정을 받아냈다.
• 국토해양부는 이명박 대통령이 대선 공약으로 내건 한반도 대운하와 관련해 올해 3월 조직개편에서 운하지원팀을 신설, 경인운하와 관련된 사안을 추진했다.