[내집장만 대출상품 어떤게 좋을까] 모기지론 금리·안전성 유리

[김영준]

 

모기지론은 주택을 담보로 주택저당증권(MBS:Mortgage Backed Securities)을 발행하고 이렇게 해서 모은 자금을 다시 장기주택자금으로 대출해 주는 파생금융상품 중 하나다. 모기지론 시장은 오는 2008년까지 70조원의 규모로 급성장할 것으로 예상돼 향후 내 집 마련의 ‘최대 후원자’로 자리매김 할 전망이다.

모기지론 시장 선점을 둘러싼 금융기관들의 경쟁도 치열해 지고 있다.

◇모기지론 이점

우선 주택저당채권 유동화에 참여하는 대출금융회사와 MBS 상품에 투자한 투자자, 직접 투자에 참여하지 않은 일반 국민 등 각각의 주체들에게 혜택이 고루 돌아간다. 전문가들은 MBS 발행을 통해 조성된 자금 전액이 주택구입 및 전세자금과 중도금 대출, 임대아파트 건설 등의 재원으로 활용되기 때문에 일반 국민들의 주거안정과 재산형성에도 크게 기여한다는 점을 큰 장점으로 꼽고 있다.

대출금융회사 입장에서는 부동산의 유동화를 통해 대출자금을 보다 싸고 원활히 조달할 수 있다. 또 소비자의 경우 주택자금을 20∼30년의 장기 저리로 대출받을 수 있게 돼 원리금 상환 부담이 크게 경감돼 내 집을 보다 쉽게 장만할 수 있다.

게다가 집값에 대한 대출액 비율이 장기적으로 선진국 수준(미국의 경우 70∼80%)까지 높아져서 보다 적은 자기자금 부담으로 원하는 내 집을 마련할 수 있는 호기로 받아들여지고 있다.

모기지론 시장이 활성화 될 경우 각 취급 금융기관별로 대출금리나 상환조건 등을 다양화할 수 있어 수요자들이 선택할 수 있는 폭이 한층 넓어지게 된다. 아울러 대출금융회사의 대출상품이 표준화돼 수수료 등 거래비용이 절감되는 등 대출 절차도 단순화될 전망이다.

주택구입시 수요자의 신용상태에 따라 차이는 있지만 대출기간 최장 50년에 주택 감정 가격의 100%까지 대출해 주는 획기적인 상품이 벌써 판매되고 있다. 또 금리도 양도성예금증서(CD)연동금리, 고정금리 등 수요자의 신용도와 여건에 따라 선택할 수 있는 다양한 대출상품들이 쏟아지고 있다.

특히 MBS 제도를 활용해 금융기관이 장기주택자금의 공급을 증가시키면 일반서민들이 주택을 구입할 때 금융 부담이 줄어 주택수요 역시 늘어나게 된다. 이러한 주택수요의 증가는 주택건설업체의 주택공급 증가로 이어져 부동산 및 건설시장을 활성화시킬 수 있다는 게 전문가들의 견해다.

◇주택담보 대출 vs 모기지론

월소득 300만원인 김모씨는 최근 고민에 빠졌다. 집을 마련하고자 하는 데 내 집 마련 자금 대출시 어떤 금융상품이 좋은 지를 잘 모르기 때문이다. 앞으로 금리가 오른다고 가정하면 고정금리(연 6.5∼6.7%)인 모기지론이 유리하고, 내릴 가능성이 크다고 생각하면 변동금리를 적용하는 일반 주택담보대출이 낫기 때문이다. 특히 주택금융공사의 모기지론은 고정금리여서 일단 유리해 보이지만 월 상환액이 부담스럽다. 반면 상환방법이 다양한 시중은행 장기주택담보대출은 변동금리에 따른 리스크가 높은 편이다.

하지만 금융기관 관계자뿐만 아니라 부동산전문가들은 일단 모기지론을 통해 주택을 매입하는 게 안정성면에서 훨씬 유리하다는 데 의견을 같이하고 있다. 최근의 금리가 거의 바닥상태이기 때문에 더 내리기 쉽지 않은 데다 미국 등에서 인플레이션을 잡기 위해 금리인상을 추진하고 있기 때문이다.

모기지론은 10년 이상 6.7%의 고정금리로 원금과 이자(원리금)를 균등상환하기 때문에 시중금리가 오른다고 해도 월상환액은 일정해 금리상승기에 안정성을 보장받을 수 있다. 모기지론은 집값의 최고 70% 범위 내에서 최고 2억원을 최장 20년간 대출해 준다. 만 20세 이상 무주택자와 1가구 1주택자(65세 이하)가 대상이며, 대출기간이 15년 이상이면 대출이자 납부액에 대한 소득공제가 연간 1000만 원까지이며 가입한 지 5년이 지나면 중도금 상환수수료(상환액의 1∼2%)가 면제된다.

단, 6억원 이상의 고가주택이나 재건축 및 재개발 예정주택을 구입할 때는 대출받을 수 없다. 주택자금차입 희망자가 1억원을 10년 만기로 빌린다면 매달 상환액은 114만6000원, 20년 만기로 하면 75만8000원이 된다. 다만 월평균 급여가 300만 원이므로 10년 만기 대출은 불가능하다. 모기지론은 월 상환액이 월 소득의 3분의 1미만이어야 하기 때문이다. 초기에는 월 소득의 25%에 이르는 76만원이 부담스러울 수 있다. 하지만 매년 임금 인상률이 7%라고 가정하면 월 소득에서 차지하는 금융비용은 10년째 14%, 20년째 7%로 줄어들게 되기 때문에 원리금 상환 부담이 줄어든다.

따라서 금리상승기에 고정금리가 변동금리보다 유리한 정도가 금리하락기의 불리한 정도보다 5배 이상 크다고 본다면 모기지론은 금융비용과 안전성에서 시중은행의 장기주택담보대출보다 경쟁 우위를 확보하고 있다는 게 전문가들의 공통된 지적이다.

하지만 주택담보대출 상품도 상환방법이 다양하고 대출자격과 대상주택 제한이 없는 데다 대출금리도 모기지론보다 저렴한 상품이 나오고 있어 관심을 가질만하다.

은행권 주택담보대출의 주종을 이루는 3개월 변동금리를 적용하는 3년 만기 대출의 경우 최저금리가 연 5.5∼5.7%로 모기지론보다 유리하다. 그러나 시중금리에 따라 수시로 금리가 연동되기 때문에 금리변동의 위험성이 크다.

하지만 모기지론도 투기지역에서 10년 이내로 대출받으면 대출비율이 40%로 줄어들고 대출기간이 10년 이상이더라도 전용면적 25.7평 이하의 1가구1주택 요건을 갖추지 못하면 소득공제를 받지 못한다. 또 3년 이내에 상환하면 중도상환수수료(상환액의 1∼2%)를 물어야 하는 것도 투자자들의 선택을 주춤거리게 하는 요인이다.

자료원:파이낸셜뉴스 2004. 7. 5