재산세(농지 재산세, 종합부동산세)

[산내들]

지난번 토지 세금 1편으로 취득 단계에 발생하는 취득세에 대한 부분을 정리해드렸습니다.

취득세는 그동안 몇 차례 정리한 적이 있었지만 농지를 세분화하여 취득세를 정리했던 것은 처음이었습니다.

이번 포스팅은 토지 세금 2편으로 보유단계에 발생할 수 있는 재산세와 종합부동산세를 정리하도록 하겠습니다.

이번에도 역시 일반적인 재산세와 종부세 말고도 농지에 대한 부분도 함께 정리를 하도록 하겠습니다.

그럼 토지 세금 2편,

토지 재산세와 농지 재산세,

종합부동산세를 이야기 드리도록 하겠습니다.

토지 재산세

재산세 납부

대한민국의 모든 재산세는 7월과 9월에 부과가 됩니다.

여기서 7월은 주택(건물분), 주택 이외의 건축물(건물분), 선박, 항공기의 재산세를 납부합니다.

9월은 주택(토지분), 주택 이외의 건축물(토지분), 토지의 재산세를 납부합니다.

따라서 토지의 재산세는 9월이라고 알고 계시면 됩니다.

납부일은 9월 16일부터 9월 30일까지 고지서에 따라 납부를 하시면 됩니다.

납부 방법은 고지서를 살펴보시면 ARS부터 신용카드, 가상 계좌, 인터넷, 모바일까지 다양하게 있으니

기일 내에 납부를 하시면 됩니다.

기일을 넘게 되면 3%의 가산금이 추가가 됩니다.

재산세의 납부 기준은 6월 1일입니다.

6월 1일의 소유주가 1년 동안의 재산세를 납부하게 됩니다.

6월 1일 잔금을 치르고 명의를 이전했다면 새로운 명의자 앞으로 재산세 고지서가 발송이 됩니다.

따라서 웬만하면 6월 2일 이후 잔금을 치르는 것이 좋습니다.

재산세 유형

일단 토지 재산세에 대해 이야기 드리기 전 알아두셔야 할 것이 하나 있습니다.

토지 재산세의 과세 표준입니다.

과세표준의 계산 방법은 아래와 같습니다.

과세표준 = 시가표준액 X 70%(공정시장가액비율)

   * 시가표준액 : 주택이나 토지에 부동산 가격 공시 및 감정평가에 관한 법률에 의거 공시된 가격

      공정시장가액비율 : 과세표준을 정할 때 적용하는 공시가격의 비율

토지의 재산세는 이 같은 과세표준을 기준으로 3가지 유형으로 나오게 됩니다.

그 3가지 유형을 하나씩 설명드리도록 하겠습니다.

분리과세 대상 토지

분리과세대상인 토지가 일반적으로 농지의 재산세 과세유형이라고 보면 됩니다.

하지만 정확하게 모든 농지가 분리과세대상이 아니기 때문에

정확한 이야기는 조금 후에 농지 재산세에서 따로 이야기 드리도록 하겠습니다.

전, 답, 과수원 등의 농지와 목장용지, 공장용지, 골프장 등의 토지는 개별적으로 세율이 정해져 있습니다.

원래는 종합토지세였는데 이 세금이 재산세와 통합이 되면서

재산세의 3가지 유형 중 분리과세대상이 생기게 된 것입니다.

분리과세대상의 토지 세율은 아래 표를 참조하시면 됩니다.

별도합산과세 대상 토지

상가나 건물 등의 건축물을 짓거나 매매를 하게 되면 그 건축물에 속하는 부속토지가 있습니다.

별도합산과세대상인 토지는 이 부속토지에 대한 재산세의 유형 중 하나입니다.

​별도합산과세대상의 토지 세율은 아래 표를 참조하시면 됩니다.

종합합산과세 대상 토지

종합합산과세가 되는 토지는 위의 소개해드린 과세 유형 중

별도합산과세와 분리과세대상이 아닌 토지를 이야기합니다.

농지 등의 개별 세율이 정해져 있지 않은 일반적인 토지들의 과세 유형이라고 보시면 됩니다.

종합합산과세대상의 토지 세율은 아래 표를 참조하시면 됩니다.​

위와 같은 방법으로 3가지 유형의 토지 세율이 정해지며 이에 따라 재산세가 나오게 됩니다.

하지만 이 금액이 재산세의 전부는 아닙니다.

위와 같은 방법으로 유형에 따라 재산세를 계산하고 여기에 지방교육세가 같이 부과가 됩니다.

지방교육세는 재산세의 20%이며 총 고지되는 재산세는 이 지방교육세를 합산하여 아래 서식과 같이 나오게 됩니다.

최종 재산세 = 본 재산세 + (본 재산세 X 0.2)

농지 재산세

농지 재산세는 일반적인 토지 재산세와는 조금 다릅니다.

일단 건축물의 부가토지라는 것이 농지에는 없기 때문에 별도합산과세 대상 농지는 없습니다.

종합합산과세 대상과 분리과세 대상 농지만 있는데

대다수의 실제 농업에 쓰이는 농지는 분리과세 대상 농지에 속합니다.

이를 자세히 알아보도록 하겠습니다.

분리과세대상 농지

농업진흥구역, 생산녹지, 자연녹지 등의 녹지와 개발제한구역의 속한 개인이 보유한 농지는

재산세의 유형이 분리과세대상 농지에 속합니다.

이는 자경이든 위탁이든 상관없이 실제로 영농에 쓰이고 있다면 마찬가지입니다.

또한 원칙적으로는 단체 또는 법인에 속한 농지는 종합과세 대상이지만 아래와 같은 경우에는 분리과세 대상이 됩니다.

   ● 농지법상 농업법인이 실제 농업에 사용하고 있는 농지 (그린벨트, 녹지지역 농지만 해당) 
   ● 한국농촌공사가 농가에 공급하기 위해 보유하고 있는 농지 
   ● 사외복지사업가가 복지시설의 소비용에 공급하기 위해 보유한 농지 
   ● 법인이 매립 또는 간척에 의해 취득한 토지로 과세기준일에 농업에 사용되고 있는 당해 법인 소유의 농지

     (그린벨트, 녹지지역 농지만 해당) 
   ● 종중이 1990년 5월 31일 이전에 취득하여 보유하고 있는 농지 (상속 포함)
 

   * 종중 - 공동선조의 후손들이 선조의 분묘 수호 및 봉제사와 후손 상호 간의 친목을 목적으로 형성된

              자연발생적인 종족 단체. 비법인 사단으로서의 단체성이 인정됨

분리과세 대상이 되는 농지의 세율은 아래와 같습니다.

분리과세 대상 농지 세율 = 농지 공시지가의 0.07% 

종합과세 대상 농지

농지는 위에서 설명을 드린 대로 별도합산과세 대상 농지가 없기 때문에

분리과세 대상 농지를 제외하면 모두 종합과세대상이 됩니다.

종합과세 대상이 되는 농지는 실제로 농업에 사용되지 않고 있는 개인이 보유한 농지가 이에 속하며

분리과세 대상이 되는 법인이 아닌 대다수의 법인 소유의 농지 역시 종합과세대상이 됩니다.

종합과세대상 농지의 세율은 아래와 같습니다.

종합과세대상 농지 세율 = 농지 공시지가의 0.2% ~0.5% 누진세 적용

농지 역시 토지와 마찬가지로 위의 방법에 따라 재산세가 나오며 20%의 누진세가 추가로 고지됩니다.

농지의 경우 재산세를 100% 감면 받는 방법이 있습니다.

공시지가 6억원 이하의 농지를 보유한 65세 이상의 고령 농업인의 경우

농지연금에 가입을 하게 되면 농지에 대한 재산세를 100% 감면받을 수 있습니다.

6억원이 넘는다면 6억원까지 100%의 재산세를 감면받고 6억원의 초과분의 재산세만 내시면 됩니다.

토지 종합부동산세

​주택과 토지에만 부과되는 종합부동산세는 주택과 토지에 대한 재산세의 추가적인 누진세 개념과 비슷합니다.

이들 부동산의 일정 규모 재산까지는 재산세만 내면 되지만

일정 규모 이상이 되면 재산세 외의 종합부동산세를 따로 납부하여야 합니다.

이 종합부동산세는 원래 국세였으나

2014년부터 재산세와 같이 지방세로 전환되었으며 규모에 따라 누진세가 적용이 됩니다.

종합부동산세 납부 기준은 아래와 같습니다.

주택(토지 포함) - 공시가격 6억 초과분 (1가구 1주택은 9억 초과분)

종합합산대상 토지 - 토지의 공시지가 5억 초과분

별도합산대상 토지 - 공시지가 80억 초과분

종합부동산세의 세율은 아래와 같습니다.

과세표준 = 과세대상금액 X 80%

세율은 아래와 같습니다.

예를 들어 보겠습니다.

공시지가가 100억원인 종합합산대상 토지의 종합부동산세는?

공시지가 100억원 - 5억원 = 55억 (과세대상금액)
95억 X 80% = 76억 (과세표준액)

과세표준액 15억원까지 X 0.75% = 1,125만원

과세표준액 15억 초과, 45억 이하까지 X 1.5% = 4,500만원

과세표준액 45억 초과, 76억 까지 X 2% = 6,200만원

종합부동산세는 1,125만원 + 4,500만원 + 6,200만원 = 1억 1,825만원

여기에 농어촌특별세 20%까지 포함하여 1억 4,190만원이 최종 종합부동산세로 나오게 됩니다. 

계산하다 보니 종합부동산세가 어마어마하네요.​

만약 이 공시지가 100억원 토지가 분리과세대상 농지라면 종합부동산세 1억 4190만원은 납부하지 않아도 됩니다.

농지는 분리과세 대상 토지이기 때문에 종합부동산세를 적용받지 않습니다.

다만 종합합산과세 대상이 되는 농지는 종합부동산세를 내야 합니다.

http://blog.daum.net/timeneverstops/7451374