＜2008년이후 득세한 부동산대세하락 및 폭락론에 대한 검토＞

[묵향(손웅경)]

<2008년이후 득세한 부동산대세하락 및 폭락론에 대한 검토>

미네르바 "주가 500까지 폭락, 집값 반토막날 것"

<신동아> 투고, "환투기세력 배후는 일본 엔케리 자본" 주장

2008-11-18 12:08:46

'인터넷 경제대통령'으로 불리는 ‘미네르바’가 월간 <신동아> 최신호에 향후 부동산거품이 터지면서 최악의 저성장-고물가 ‘스태그플레이션’이 도래하고 일본 환투기세력의 한국공격이 시작되면서 내년 3월이전에 파국이 올 수도 있다는 장문의 글을 투고, 논란을 예고했다.

미네르바 "환투기 세력 배후는 일본 엔케리 자본"

미네르바는 투고와 함께 <신동아>와 행한 인터뷰에서 지난 10월29일 인터넷에 올린 ‘노란 토끼’가 무엇을 의미하느냐는 질문에 “‘노란 토끼'란 환투기 세력을 언급한 것이다. 10년 전 외환위기 당시 환율을 끌어올렸던 바로 그 세력”이라며 “외양은 미국 헤지펀드지만 그 배후에는 일본 엔캐리 자본이 버티고 있다. 그래서 '노란 토끼”라고 답했다.

그는 “이들은 원화 약세와 정부의 경기부양 정책을 틈타 상대적으로 강세인 달러를 빼내가기 위해 한국을 주타깃으로 삼았다”며 “연초부터 정부의 고환율정책을 틈타 이들이 주식과 국내채권, 부동산을 서둘러 매각해서 외환시장에서 환차익을 얻어 송금했다"고 주장했다.

"정부, 아고라의 깜빡이는 불빛 보고 놀라"

그는 자신의 신분에 대해선 “증권사에 근무한 적이 있고 해외체류 경험도 있다. 그러나 나이에 대해서는 코멘트하지 않겠다고 밝혔다.

그는 5개 장으로 구성된 장문의 투고를 먼저 자신이 왜 글을 쓰기 시작했는가를 밝히는 것으로부터 시작했다.

그는 “현 정권이 취임과 동시에 내뱉은 말은 환율변동에 정부가 개입하겠다는 것이었다”며 강만수 기획재정부장관의 ‘환율주권론’을 거론한 뒤, “이것은 국내경기를 국제경기와 분리하겠다는 말이다. 즉 대기업을 보호하기 위해 국내경기를 이용하겠다는 뜻이며 동시에 대기업을 요리하기 위해 국내경제 전체를 쥐고 흔들겠다는 뜻이기도 하다”고 지적했다. 그는 “나는 만약 이번에도 외환위기 때와 똑같이 부동산 폭등의 즐거움을 만끽하게 되면 이제 다시는 돌아올 수 없는 강을 건너게 될 것이라 예상했다”며 “그래서 이 나라와 국민을 향해 글을 쓰기 시작한 것”이라고 밝혔다.

그는 자신 등 인터넷 경제논객들에 대한 정부의 수사 경고에 대해서도 “촛불을 보고 놀란 가슴 아고라의 깜박이는 불빛을 보고 더 놀라고 있다. 정부는 과민성 스트레스 반응을 보이고 있다”며 “인터넷 토론방에 글을 올린 사람들에 대해 수사가 가능하다는 김경한 법무부 장관의 발언은 아고라에서 많은 사람을 절필하게 했다. 대체 아고라에서 어떤 실물경제 행동을 할 수 있다는 말인가”라고 반문했다.

"주가 500까지 떨어지고 아파트값 반토막날 것"

미네르바 글 중에서 주목을 끄는 것은 ‘이제 우리는 어디를 향해 가는가’라는 대목이다.

그는 향후 한국경제가 당면할 최대 위기를 부동산거품 파열에서 찾았다. 그는 “국내 시중은행들이 대외외채로 끌어온 자금의 대부분은 기업대출보다는 PF(프로젝트파이낸싱)라고 불리는 부동산담보대출에 지출됐다. 그 파장은 제1금융권뿐 아니라 제2금융권과 캐피털 회사들에까지 확산될 것”이라며 “이제 시작될 부동산 가치 하락이 무서운 것은 바로 이 때문”이라고 말했다.

그는 “현재 대한민국은 GDP 대비 부동산 비중이 89%에 육박한다. 다른 OECD 국가들과 비교했을 때 여전히 부동산 비중이 비이성적으로 높은 실정”이라며 “한국의 부동산 가격은 2008년 상반기보다는 9월 이후부터 하락세가 완연하게 나타나고 있다. 강남에서 20억짜리 고가아파트들이 경매시장에서 줄줄이 유찰되고 일부지역에서는 분양가보다 낮은 가격에 매물로 나오면서 본격적인 거품 붕괴를 예고하고 있다”며 이미 부동산거품 파열이 시작됐음을 강조했다.

그는 네티즌들에게 “지금은 가계에서는 예금을 늘리고 지출은 최대한 억제해야 하는 시점”이라며 “소비를 해야 내수경기가 활성화된다고 떠들고 있지만 은행 빚 갚기에도 허덕이는 판에 무슨 얼어 죽을 소비를 하고 있겠는가 말이다”라고 반문했다. 그는 “올해 초부터 스태그플레이션 초기 단계에 들어갔다고 볼 수 있는 한국에서 치명적인 타격을 받는 것은 일부 수출 대기업들과 특수 자영업자 계층을 뺀 나머지 90%의 일반 가계들”이라며 “따라서 가계에서는 현금비중을 확대하고 투자자산 회수를 통한 안전자산으로의 자산 포트폴리오 조정이 필요하다. 갑작스러운 상황에 대비할 수 있도록 비상 생활자금을 마련해 대비해야 한다”며 거듭 긴축을 주장했다.

그는 연말까지 경제상황과 관련해선 우선 주가와 관련, “한국은 500선, 미국은 5000선이 올해 바닥이라고 본다. 중국은 1000선이 붕괴될 것”이라며 “이에 따라 국내에서는 건설업체 연쇄부도가 우려되고 상호저축은행에는 이미 위험 경고등이 켜졌다. 이러한 흐름이 더욱 심각해질 경우에는 500선도 붕괴될 수 있을 것”이라고 주장했다.

부동산 전망과 관련해선 “강남의 부동산 가격은 지금의 절반 수준으로 떨어지고 강북 역시 추가 하락해 반토막 이상으로 떨어질 가능성도 있다”며 “10억원짜리 아파트가 5억원 선까지 하락할 가능성이 높으므로 그전까지 부동산은 쳐다볼 필요도 없다. 2010년까지는 불황이 이어진다고 봐야 한다”고 단언했다.

<이당시 미네르바는 신이라고 불렸습니다...근데 이사람의 주장대로 그당시 주식과 집을 매도한사람은 어떡할까요????>

선대인 "이미 부동산 거품붕괴 시작…막으려다 더 큰 피해"2008-10-29 08:59

▶ 진행 : 고성국박사(CBS 라디오 '시사자키 고성국입니다')

▶ 출연 : 김광수 경제연구소 선대인 부소장

금리인하, 은행 채무지급보증, 건설사 지원 등 정부의 각종 대책에도 불구하고 시장은 좀처럼 안정을 찾지 못하고 있습니다. 반면에 은행을 비롯한 금융권과 건설사의 본격적인 위기는 이제부터라고 하는 지적도 나오고 있는데요. 김광수 경제연구소의 선대인 부소장과 함께 이 문제를 짚어보겠습니다.

- 은행 외채지급보증동의안이 국회에서 논의 중인데요. 이걸 국회에서 동의하면 금융권의 위기가 극복될까요?

이 부분에 대해선 구조가 복잡한데요. 일단 국내 외환시장의 달러 수급구조를 보실 필요가 있습니다. 외국인들이 주식시장에서 연일 순매도를 하고 빠져나가고 있는데요. 이 현상은 2006년부터 시작됐는데 올해 들어와서 굉장히 심해져서 10월 현재까지 330억 달러 정도 팔고 나갔고, 연말까지 400억 달러 정도 팔고 나갈 걸로 예상됩니다. 그만큼 400억 달러 수요가 있다는 얘기죠.

또 경상수지 적자가 8월까지 125억 달러 정도 되고, 연말까지 200억 달러에 이를 수도 있습니다. 그런데 지금 수출기업들은 환율이 계속 오르고 불안하니까 달러를 시장에 안 내놓고 있습니다. 그러니까 실제로 달러 공급부족은 경상수지 적자폭보다 서너 배 정도로 볼 수 있습니다. 그렇게 되면 지금 600~800억 달러가 필요한 거고요.

또 금융권에서 부동산담보대출 같은 걸 해준다면서 외채를 굉장히 많이 빌려왔거든요. 그 달러 수요가 800억 달러 정도 되는데요. 내년 6월까지 이 800억 달러를 우리가 갚아줘야 합니다. 그러니까 이렇게 보면 지금 외환시장에서 수급이 완전히 무너진 상태라고 볼 수 있습니다. 약 2000억 달러 가까이 벌써 공급이 되어야 하는 상황이거든요.

- 정부는 '2400억 달러를 보유하고 있으니 걱정하지 말라'고 하고 있는데요?

그건 뜯어볼 필요가 있습니다. 2400억 정도 있다고 하지만 그동안의 각종 환율시장 개입이나 지원책 때문에 이미 400억 달러 정도 썼다고 할 수 있습니다. 그럼 2000억 달러 정도 남아있는데요. 정부 설명으로는 다 가용달러라고 하지만 실제로 환매 문제도 있고, 우리도 자산을 다른 나라에 투자해놓고 있지 않습니까? 그러니까 그걸 바로바로 쓸 수 있는 가용달러는 2000억 달러엔 상당히 못 미칠 겁니다.

그러니까 그런 측면에서 보면 달러가 유동성 측면에서 상당히 부족하다고 할 수 있습니다. 그래서 이처럼 달러 수급이 기본적으로 무너져 있기 때문에 환율이 폭등하는 현상이 생기는데요. 지금 이런 지급보증을 해주는 게 당장 2009년 6월 말까지 은행권이 갚아야 할 외채 부분에서 숨통을 좀 틔워주긴 하겠지만 기본적인 수급구조가 바뀌지 않는 한 근본적인 해결책이라고 보긴 어렵습니다.

- 은행이 달러 외채를 갖고 온 게 800억 달러 정도 된다고요?

아뇨. 더 되는데요. 당장 내년 8월까지 갚아야 하는 게 800억 달러 정도 됩니다.

- 은행이 왜 이렇게 외채를 많이 가져다 썼나요?

그게 문제인데요. 바로 부동산담보대출 때문입니다. 우리나라에 부동산 거품이 일면서 2004년부터 예금 대비 총 대출이 점점 초과하기 시작합니다. 2007년 말부터 최근까지는 140%까지 늘었습니다. 40% 이상 초과대출인 거죠.

- 예금을 받은 것보다 대출한 게 훨씬 많아졌네요?

그렇죠. 그러니까 대출해줄 돈이 모자란 건데요. 그러다보니 CD(양도성예금증서)라든가 은행채를 발행하고, 또 그걸로 모자라니 외화차입까지 엄청나게 해온 겁니다. 그렇게 단기 외화차입을 해왔는데, 또 돈을 돌리는 건 부동산담보대출이 다 몇 년 거치라거나 몇 년 상환 같은 식이잖아요. 그러니까 단기로 빌려와서 장기로 빌려주는 겁니다.

- 은행들이 주택담보대출을 확대하기 위해 외화까지 차입해서 공격적으로 진행했다는 말씀이시네요?

은행들이 사실 과다한 욕심을 부린 겁니다. 그런데 미국발 금융위기로 달러 유동성 공급이 완전히 막혀버렸잖아요. 그러니까 외화 상환은 계속 해야 하는데 국내에 달러 유동성은 완전히 막혀있으니까 상환에 어려움을 겪는 거죠. 정부가 지급보증을 하겠다는 것도 바로 이런 걸 풀어보겠다는 겁니다.

- 가계 입장에서는 대출을 많이 받아서 주택을 사놓은 상태라 원리금 상환을 해야 할 텐데, 원금 상환이 안 되거나 이자도 못 내서 연체가 많아지면 우리 사회에 부동산 거품 붕괴가 본격적으로 시작되는 것 아닙니까?

그렇죠. 그런데 저는 이미 거품 붕괴가 시작됐다고 보고 있습니다. 아직은 시작 단계인데요. 이미 경매시장에서도 그렇고 반값 아파트가 속출하고 깡통 차는 가계들도 생겨나고 있습니다. 아직 제1금융권은 아니지만 제2금융권 같은 경우엔 본전을 회수하지 못하는 경우도 생겨나고 있고요. 이게 심각하게 진행되면 은행 부실이 더 커질 가능성도 생기는 거죠.

- 은행 부실, 가계 부실, 부동산 거품 붕괴가 맞물려가면서 폭발할 수 있다는 말씀이시네요?

그럴 가능성이 있어서 우려하는 거죠. 그렇게 위기가 발생하면 큰 문제가 되기 때문에 그런 우려를 하면서도 쉽게 말씀을 못 드리는 측면이 있습니다.

- 만약 그런 위기가 임박했다면 우리 정부가 지금 할 수 있는 조치는 무엇입니까?

말씀드리기가 쉽지 않은데요. 다만 부동산 거품 붕괴를 쉽게 막을 순 없습니다. 과거 일본이나 지금의 미국 같은 경우를 봐도 그렇고요. 그들의 정부 정책의 역량이 우리보다 뒤떨어져서 그런 게 아니거든요. 거품 붕괴를 막을 수가 없는데 이걸 억지로 막겠다고 건설사들을 지원해준다든가 부동산 보유자들에게 과도한 부채 부담을 지면서 무리하게 집을 보유하게 하거나 투기심리를 부추겨서 추가로 뛰어들게 하면 국민경제 전체적으로 정상적인 경제구조로 갈 수가 없습니다.

- 지난번 부동산 대책이나 이번 한국은행의 파격적인 금리인하조치로는 해결이 안 된다는 말씀이신가요?

조금 지연시킬 순 있겠지만 오히려 그런 것들이 나중에 돌아올 수 있는 전체적인 측면에서 보면 충격을 더 키울 수 있습니다. 일본의 경우도 거품이 붕괴되면서 초기에 정부가 각종 건설사 지원대책을 내놓고 경기부양을 하면서 엄청난 지원을 했었는데요. 그러면서 사실 도산해야 할 건설사들이 도산하지 않고 좀비처럼 살아있으면서 정작 살아야 할 기업까지 같이 부실해지고, 결국 그 부실들이 금융권으로 전가되면서 부실이 더 커지고 경기가 장기침체로 갔던 거거든요.

그런 측면에서 보면 당장은 고통스럽더라도 부동산 시장의 자산가격 조절 메커니즘에 따라 자연스럽게 거품이 해소되도록 하고요. 그렇게 거품이 빠지는 과정에서 충격이 생길 것 아닙니까? 많은 중상류층까지 부동산 투기라면 투기에 가담했기 때문에 그런 분들은 거품이 빠지는 과정에서 충격을 보실 겁니다. 그러면 그때 정부가 일정한 기준과 원칙을 정해서 지원해야지 지금처럼 서민복지는 안 하고 건설사 복지에 골몰하는 건 바람직하지 않고요. 어떻게 보면 지금까진 시장원리를 굉장히 강조해온 정부인데 정면으로 역행하는 조치입니다.

- 10년 전 IMF 때를 보면 한보가 무너지면서 도미노로 무너져서 IMF 사태까지 갔는데요. 정부가 그런 걱정을 하는 것 아닐까요?

선의로 해석하자면 그런 측면이 있을 텐데요. 쉽게 비유하자면, 지금 급류가 내리고 있는데 원래부터 우리가 탄탄하고 안전한 제방을 쌓아놨다면 모르지만 그런 게 없다가 갑자기 급류가 오니까 급하게 허술한 제방을 쌓았습니다. 그런데 위에서 급류들이 고이면 압력을 견딜 수 없어서 와르르 무너질 때의 충격은 더 커집니다. 지금 외환시장의 경우에도 정부가 초기에 개입했을 때 살짝살짝 오르다가 정부 개입이 안 먹힌다는 판단이 드니까 투기세력까지 가세해서 훨씬 더 폭등하지 않았습니까. 그런 현상이 일어날 수 있다는 거죠.

- 어차피 빠질 거품이라면 거품 붕괴를 막으려고 미봉책을 쓸 게 아니라 자연스럽게 거품이 빠지도록 내버려둔 뒤에 사태를 수습하는 냉철한 정책이 필요하다는 말씀이신가요?

네. 저는 그렇게 봅니다. 부동산 거품 해소 과정에서 자산시장의 가격조절 메커니즘에 따라 맡기는 게 경제학적으로도 가장 경제적 피해를 최소화하는 방안입니다. 다만 한국경제가 파탄날 상황은 피해야겠죠. 그런 상황까지 갈 조짐이 보인다면 그건 정말 막아야겠지만 미국 정부도 리먼브라더스까지 파산하게 했잖아요. 그런데 우리는 웬만한 건설사 하나 쓰러지지도 않았는데 벌써부터 엄청난 건설사들 복지를 하고 있습니다. 장기적으로 겪게 될 고통의 총량을 생각해보면 오히려 자연스럽게 거품이 해소되게 하는 게 사회 전체적으로 비용이 최소화되는 방안이라고 보는 겁니다.

<자산시장의 가격조절 메커니즘에 따라야 한다고 했는데 지금 부동산의 가격조절 메커니즘, 즉 시장원리에 반하는 정책으로 분양가상한제, 다주택자 양도세, DTI,LTI규제등이 있습니다. 이런 규제를 풀어서 시장원리에 맡겨야 하지 않을까요???근데 아마도 선대인은 반대할겁니다...>

"집값 상승은 거품, 5년 내 수도권 반토막 날 수도"

선대인 '김광수경제연구소' 부소장 "보금자리 주택으로 집값 안정은 기만"

09.09.17 09:23l최종 업데이트 09.09.17 09:23l

"정부가 보금자리 주택 공급으로 집값을 잡고, 서민들의 전세 부담을 덜어주는 직접적인 대책인 양 포장하고 있지만, 이는 기만에 가깝다."

선대인 <김광수경제연구소> 부소장의 말이다. 선대인 부소장은 최근 내놓은 '전세가격 상승과 보금자리 주택의 문제점'이라는 보고서를 통해, 최근 전세값 폭등이 일부 언론과 건설업계의 선동에 의한 것이며 정부는 부동산 투기 억제를 위해 엉터리 공급 확대 처방을 내놓고 있다고 비판했다.

특히 다음달 7일부터 청약 열풍이 예상되는 '보금자리 주택'에 대해, 실제 원가 구조 등을 따져 보더라도 높은 가격이며, 오히려 정부가 책정한 분양가 수준보다 더 높아질 수도 있다고 그는 전망했다. 선 부소장은 "결국 현 정부가 보금자리 주택 사업을 통해 자금난에 시달리는 건설업체들에게 유동성을 대규모로 공급해 주겠다는 의도가 숨어있다"고 지적했다.

그는 또 최근 펴낸 <위험한 경제학>(더난출판)이란 책을 통해, 최근 서울을 중심으로 한 집값 급등에 대해서도 "언제든지 재급락으로 이어질 수밖에 없는 단기버블"이라며 "부동산 버블붕괴 과정에서 일어나는 마지막 폭탄돌리기인 셈"이라고 주장했다.

다만, 선 부소장은 현 경제상황이 워낙 유동적인데다 정부가 (부동산 정책에서) 상상을 초월하는 온갖 무리한 정책을 쓰기 때문에, 집값 반등이 얼마나 지속될지는 속단하기 어렵다고도 말했다. 그럼에도, 그는 "집값 반등이 멈추고 재하락한다면 집값은 지속적으로 내리막길을 걸을 것"이라며 "앞으로 5년 안에 물가 수준을 고려한 수도권 집값은 고점 대비 반 토막이 날 수도 있다"고 경고했다.

<5년안에 반토막 난다는 이제 4년지났고...1년 남았습니다....내년에 반토막 갈까요????>

"전세대란 사실이라면 공영 임대주택 공급 대책 내놔야"

우선 최근 서울을 중심으로 한 전세값 폭등에 대해, 언론에서 나오고 있는 뉴타운 사업에 따른 멸실주택 증가와 신규주택 공급 부족이라는 원인 분석은 한마디로 무리한 주장일뿐이라고 그는 일축한다. 물론 일부 재건축 중심지에서 기존 주택이 철거되면서 국지적으로 전세 수요가 발생하는 현상은 있다고 하더라도, 이 같은 현상이 전세값 상승의 근원인 것처럼 설명하는 것은 이해하기 어렵다는 것이다.

실제 뉴타운 사업으로 철거되는 주택수는 2007년 1.7만호, 2008년 3.23만호, 올해는 2.74만호로 추정되고 있으며, 올해 주택경기 침체로 뉴타운 사업이 당초보다 지연되고 있다는 점을 감안할 때 작년보다 철거주택 수가 결코 많다고 할 수 없다는 것이다. 따라서 올해 전세값 상승 원인을 이처럼 단순히 멸실주택 증가로 보는 건 설득력이 없다는 것이 그의 이야기다.

또 신규주택 공급 부족도 마찬가지. 올 상반기 수도권 입주물량(5.5만호)이 작년 상반기(6.4만호)보다 줄어들긴 했지만, 올 하반기부터 내년 상반기까지 약 19.5만 호가량의 신규 물량이 쏟아질 것이라는 점을 들면서 전세값 상승 원인으로는 부족하다고 강조했다.

결론적으로 언론에서 호들갑을 떨 정도로 전세값 폭등이나 대란이 실제 일어나지 않았다고 그는 보고 있다. 선 부소장은 "정말 언론과 건설업계 말대로 전세대란이 일어나고 있다면, 분양주택 공급 정책을 내놓을 것이 아니라 전세가격 안정을 위한 공영임대주택 공급 확대 방안을 내놔야 한다"고 주장했다.

<전세값 폭등, 대란 실제 일어나지 않았다고 합니다...그럼 폭등한 전세값은 누가 만든건가요???그리고 공영임대주택 공급 확대하라고 합니다. 임대주택공급을 하면 할수록 공공부채가 늘어납니다. 매번 가계부책니 하며 부채타령하는 사람이 별 대책없이 국가부채를 늘리라고 하는데 그건 국민부담아닌가요???>

"보금자리 주택엔 건설업체 유동성 공급 의도 숨어있다"

정부의 부동산 정책에 대한 그의 날선 비판은 보금자리 주택에서도 계속됐다. 그는 보금자리 정책을 한마디로 "기만에 가깝다"고 혹평했다. 젊은 신혼부부들이 대체로 전세로 시작하는데도, 분양주택을 공급하는 것 자체가 현실을 무시하는 발상이라는 것이다. 또 정부가 주변 지역에 비해 상대적으로 저렴하게 주택을 공급한다고 하더라도, 결국 '로또 분양'이며 최소 3~4억 원 정도의 돈이 있어야 한다고 지적했다.

선 부소장은 "신혼부부가 어디서 그런 돈을 만들겠는가"라며 "결국 로또식 분양에 당첨되면, 은행대출을 받아 나중에 되팔아 빚 갚고 시세차익을 올릴 것인데, 이것이 과연 전세가격 안정이고, 부동산 투기 억제 대책인가"라고 반문했다.

<많은전문가들이 보금자리주택공급이 기존주택수요를 잠식했다고 봅니다. 분양가를 높게 하면 높다고 비난하고 낮으면 낮다고 비난하면 어떻게 해야할까요.??? 분양가를 기존시세와 동일하게 한다면 보금자리주택을 분양받을려고 할까요???>

정부가 밝힌 보금자리 주택 분양가에 대해서도, "분양가 수준을 계속 유지할 수 있을지 의문"이라고 우려했다. 이유는 크게 두 가지. 하나는 정부 스스로 보금자리 주택 공급을 무리하게 앞당기려다, 토지 보상가격이 올라갈 수밖에 없다는 것이다. 실제 판교 신도시 계획 발표 초기에 분양가는 3.3㎡당 800만~900만 원 수준이었지만, 결국 투기 바람에 땅값이 오르면서 1200만원 대까지 올랐다.

또 한 가지는 정부가 주택 공급을 앞당긴다면서 설계와 시공을 동시에 입찰하는 방식인 턴키입찰 방식을 적용하기 때문이라고 그는 설명했다. 선 부소장은 "이 방식으로 사업기간이 단축된다는 실증적 자료가 거의 없다"면서 "오히려 대형 건설업체들의 담합을 부추겨 아파트 분양가만 올라가게 할 수 있다"고 지적했다.

결국 정부의 이러한 보금자리 주택 공급에는 자금난에 시달리는 건설업체들에게 유동성을 대규모로 공급해주겠다는 의도가 숨어있다고 선 부소장은 주장했다.

"현재 집값 상승은 단기 버블... 5년 내 수도권 집값 반토막 날 수도"

▲ 선대인 김광수경제연구소 부소장이 최근에 낸 '위험한 경제학'(더난출판)

ⓒ 더난출판 관련사진보기

그의 비판과 지적은 최근 다시 버블 논란이 일 정도로 상승하고 있는 부동산시장에서도 그대로 이어지고 있다. 선 부소장이 펴낸 <위험한 경제학>을 보면, 각종 부동산 관련 매매 동향 자료 등을 토대로 올 상반기 부동산시장의 상승세를 "반짝 상승, 단기 버블"로 규정하고 있다.

이 같은 반짝 반등의 이유로 그는 정부가 각종 투기 조장책 등으로 부동산 투기 부양 총력전을 펼치고, 분양광고에 목을 맨 상당수 언론의 선동 보도가 총동원된 결과라고 평가했다.

선 부소장은 "서울 강남과 경기도 과천 재건축 지역에서 각종 규제완화로 정부가 사실상 수억 원씩 특혜성 보조금을 준 것이나 마찬가지인데, 반짝 반등이라도 하지 않은 것이 이상할 정도"라고 적고 있다.

그럼에도 그는 국내 부동산 시장이 2007년 버블 붕괴의 큰 흐름 속에 있다는 것과 함께, 투기적 가수요가 몰린 일부 지역을 빼고는 집값 반등세가 거의 나타나지 않았으며, 부동산 거래도 여전히 침체돼 있다고 설명했다.

이어 "이번 반등이 언제까지 지속될지 속단하기 어렵다"면서 "분명한 것은 이번 반등이 끝나면 집값은 다시 긴 내리막길을 탈 가능성이 높으며, 5년 안에 수도권 집값은 고점 대비 반토막이 날 수도 있다"고 전망하기도 했다. <반토막이 나는지 지켜봅시다.>

“부동산 폭탄 돌리기, MB 임기 중에 터진다”

[인터뷰] 선대인 세금혁명당 대표, “다음 대통령, 설거지하느라 바쁠 것”

입력 : 2011-12-12 16:08:42 노출 : 2011.12.13 08:37:42

이명박 정부가 지난 7일 집권 이후 스물한번째 부동산 대책을 내놨다. 주택시장을 정상화하하고 서민주거를 지원한다는 거창한 명분을 내걸었지만 지난 스무번의 대책이 그랬던 것처럼 이번에도 역시 부동산 가격 떠받치기 대책이었다. 선대인 세금혁명당 대표는 “주택시장을 정상화하겠다는 발상 자체가 지금 집값 하락이 비정상적이라는 전제를 깔고 있는 것인데 이런 기만적인 구호만 봐도 이번 대책이 누구를 위한 것인지 알 수 있다”고 지적했다.

선 대표는 “이명박 정부는 임기 중에 부동산 거품이 터지지 않도록 안간힘을 썼지만 내년에는 터질 것 같다”면서 “이 대통령도 뒤집어 쓸 거고 다음 정권도 설거지를 해야할 것으로 보인다”고 설명했다. 선 대표는 “아마도 부동산 문제가 내년 정권 교체의 핵심 키워드가 될 것”이라고 덧붙였다. 선 대표는 최근 김광수경제연구소를 그만두고 직접 선대인경제정책연구소를 설립했다. 다음은 선 대표와 일문일답.

<이명박정부 임기중 터진다고 했고 이정부에서 설거지 한다고 했는데...안터졌는데????그렇게도 터지길 애타게 기다리는데 어쩐다.>

이명박 정부가 스물한번째 부동산 대책을 발표했으나 시장은 냉랭하게 얼어붙어있다. 사진은 서울 강남구 대치동 은마아파트. ⓒ연합뉴스.

- 이번 부동산 대책을 어떻게 평가하나.

“‘주택시장 정상화와 서민주거 지원대책’이라고 발표했지만 이 앞에 한 단어가 빠졌다. ‘건설업체와 다주택 투기자를 위한’이란 말을 집어넣어야 맞다. 이명박 정부 들어 늘 그랬지만 어떻게 부동산 정책이란 게 없다. 부동산 부양 대책만 있을 뿐이다. 도대체 어느 나라 정부가 이렇게 아무런 정책이 없을 수가 있나. 특히 이번 12·7 대책은 부동산 부자들을 위한 정책을 주택 정상화라는 그럴 듯한 구호로 포장한 파렴치하고 악질적인 정책이다.

- 임기 말에 그다지 실효성도 없는 정책을 내놓은 이유가 뭘까. 지금 와서 분양가 상한제를 폐지하고 투기과열지구를 추가해제한다고 해서 떨어지던 집값이 바닥을 칠 것도 아니지 않은가.

<그렇게 생각한다면 분양가상한제등 부동산대못규제를 풀라고 주장좀 해보세요...그래도 아무일 없다고 이제는 풀어도 된다고...요>

“집값은 이미 대세하락 국면에 들어섰다. 정부의 이번 대책은 더 늦기 전에 털고 나오라고 경고하기 보다는 좀 더 버텨보라는 메시지를 주는 것이다. 이대로 가면 구조조정을 지연시켜서 장기침체로 가고 하우스 푸어를 양산하게 된다. 가격 하락 압력이 너무 크다. 정부가 이번에 재건축 조합원 지위 양도를 허용한 것은 오히려 매도 압력을 더욱 가속화할 수도 있다. 어떻게든 다음 정부로 폭탄을 떠넘기고 싶겠지만 내년을 못 넘길 거라고 본다.”

- 집값이 주춤한 가운데 전셋값이 치솟고 있는데 언제까지 계속될 거라고 보나.

“전세값도 끝물에 왔다고 본다. 집값이 대세하락 국면에 들어서면서 매매 수요가 사라지고 다주택자 집주인들이 전세를 반전세로 돌리면서 나타난 과도기적 현상이다. 전세 수급의 미스매치라고 보면 된다. 안전한 전세가 부족하기 때문이다. 내년에 집값이 본격적으로 빠지기 시작하면 역전세난이 일어날 가능성도 있다. 전세값은 사용가치를 반영하니까 집값처럼 가파르게 빠지지는 않겠지만 급등하던 시기는 이미 지났다고 보는 게 맞다.”

<2년이 지난 지금까지 전세금이 상승, 폭등하고 있는데 어떻게 설명한건데....말좀해보슈...2년전에 당신말 믿고 전세살던 사람들 전세금 올라서 이사했을 겁니다.>

- 생애 최초 주택 구매자에게 금리를 낮춰주겠다는 정책도 나왔다.

“집값 거품을 빼는 게 아니라 빚을 내서 비싼 집을 사라는 건데, 이거 정말 무책임한 짓 아닌가. 정부가 부동산 부양책을 쏟아내면서 이미 눈치 빠른 부동산 부자들은 일정 부분 손절매를 한 상태다. 그런데 그 폭탄을 넘겨 받으라는 거다. 가뜩이나 저출산 고령화의 충격이 경제를 강타하고 여기에 부동산 거품이 빠지기 시작하면 우리 경제는 장기 침체에 빠져들 가능성이 크다. 그런데 이 와중에 빚 내서 집을 사라고? 제 정신인가.”

- 요즘 한나라당에서는 한국판 버핏세를 도입하자는 논의가 진행 중이다. 내년 총선과 대선을 앞두고 여론을 의식하는 거 아닌가.

“버핏세는 주식 배당금과 양도차익 등 자본이득에 대해 과세를 강화하자는 게 원래 취지다. 그런데 한나라당에서 추진하고 있는 한국판 버핏세는 근로소득세 최고세율 구간을 신설하자는 거다. 이건 쇼다. 부동산과 주식에서 세금을 제대로 거두면 30조~40조원의 추가 세수를 거둘 수 있다. 그런데 한나라당은 물론이고 진보정당도 이 문제를 제대로 건드리지 않고 있다. 집 가진 사람들, 주식투자 하는 사람들 눈치를 보는 거지.”

[선대인의 눈]소득 대비 집값이 낮다고?

[2012 11/20ㅣ주간경향 1001호

한양대 모 교수가 순진한 사람들 헷갈리게 만드는 보고서를 또 하나 내놓았다. ‘주택시장의 장기 침체 가능성 점검’이라는 제목으로 내놓은 보고서다.

그의 주장에 따르면 국내 주택가격은 PIR(소득 대비 주택가격 비율) 기준으로 4.4배로 홍콩(11.4배), 호주(6.1배), 영국(5.2배)보다 낮단다. 또 국내 수도권(서울·인천·경기)의 PIR는 5.9배로 미국 로스앤젤레스와 같았고, 뉴욕(6.1배), 샌프란시스코(7.2배), 호주의 시드니(9.6배), 멜버른(9.0배), 캐나다 밴쿠버(9.5배), 영국 런던(7.2배)보다 낮게 나왔다고 한다. 국내 수도권 집값이 세계 주요 도시들에 비해 높지 않다는 것이다. 해당 교수는 이를 근거로 “국내 주택가격이 지나치게 높아 지속적으로 하락할 것이라는 논리는 근거가 미약하다”고 주장했다.

잠시만 들여다봐도 도저히 현실과 맞지 않는 주장인데도 이를 비판하는 보도는 드물다. 짧게 몇 가지만 지적해보자. 우선 가장 큰 문제점은 해당 교수가 2010년 거래된 주택가격의 중위값을 사용한 것이다.

2010년이면 거래 침체기라 중대형 거래는 드물고 집값이 상대적으로 싼 중소형 위주로 거래됐다. 당시 거래된 주택 가운데 중소형 주택 시세가 많이 반영됐으니 실제보다 PIR 값이 상당히 낮게 나올 수밖에 없다.

또 PIR 산정시 이 교수는 다가구 단독주택을 자가 주택이 아니어서 제외했다고 한다. 그런데 엄연히 국토부 주택보급률 계산에도 들어가는 주택을 제외했다. 다가구 단독주택 시세도 상대적으로 높은데, 이걸 제외하고 계산해 소득 대비 집값이 낮은 것으로 계산했다.

대상지역의 범위도 문제다. 해당 교수는 비교대상인 뉴욕시가 실은 뉴욕대도시권을 의미하니 한국도 ‘서울 대도시권’인 수도권을 비교대상으로 삼아야 한단다. 일견 일리 있는 것 같다. 하지만 비교대상 도시인 뉴욕, 멜버른, 시드니, 밴쿠버, 런던, 홍콩 등 어떤 곳도 한국 수도권처럼 2400만명을 능가하는 인구가 사는 곳은 없다. 경기도 안성이나 오산, 평택, 양평, 가평, 동두천 같은 수도권 변두리까지 서울 대도시권으로 잡고 있는 것이다. 이런 변두리 지역 집값까지 포함해 비교하면 집값이 상대적으로 낮아 보일 수밖에 없다.

이처럼 PIR는 계산의 기준과 범위를 어떻게 선택하느냐에 따라 값이 크게 달라진다. 한양대 교수는 국내 집값이 낮게 나올 수밖에 없는 방식으로 계산했다. 조금만 기준과 범위를 달리하면 PIR 값을 두 배로 키울 수도 있다.

무엇보다 PIR는 나라별 특성에 따라 비교 기준이 달라 국토해양부조차 국제 비교를 포기했을 정도다. 정 국제 비교를 하더라도 이런 한계를 명확히 인식하고 제한적으로 해석해야 한다. PIR 값은 시기에 따라 한 국민경제 또는 지역 안에서 소득에 비해 집값이 얼마나 오르내리는지 추이를 살펴보는 것이 기본 용도다.

그런데 이를 무시한 채 PIR 값이 낮아질 수밖에 없는 방법을 적용해 아전인수격으로 만든 수치를 가지고 국제 비교를 하고 있으니 무리도 한참 무리다. 그가 지난 몇 년 동안 ‘집값 안 떨어진다’고 주장해온 근거가 이런 식이니 현실과 동떨어질 수밖에 없다. 이런 엉터리 연구 결과라도 건설업계나 부동산업계, 다주택투기자는 이해관계가 맞아떨어지니 반길지 모른다. 하지만 일반 가계가 곧이 곧대로 믿다가는 낭패 보기 십상이다.

<선대인은 이 교수라는 분이 왜곡된 방법을 적용해서 만든 수치를 가지고 엉터리 연구결과를 만들었다고 비난하는데 아래 2013년 1월 27 기사를 보면 본인도 왜곡된 방법을 적용해서 결론을 도출해낸다.>

[선대인의 눈]경착륙을 부르는 연착륙 대책

[2012 10/23ㅣ주간경향 997호

이명박 정부 들어 내놓은 각종 부동산 정책은 단기 부양책 일색이었다. 심지어 수도권 아파트 전매제한 완화 등 투기 조장책에 가까운 정책들도 있었다. 수조원의 세금이나 공기업 자금을 동원해 건설업체 미분양 물량을 사들였다. 다주택 투기자들을 위한 감세정책 등 부동산 부자들을 위한 정책이 넘쳐났다. 아직도 40%를 넘는 무주택 서민들을 위한 정책은 눈 씻고 찾아봐도 없었다. 가계소득이나 인구구조 변화 등에 발맞춰 중장기적으로 한국 사회의 주택정책이 어떤 방향으로 나아가야 할지에 대한 고민은 찾아보기 어려웠다. 한마디로 집값 떠받치기에 올인한 정책기조였다.

이럴 때마다 정부나 기득권 언론들은 ‘연착륙’을 부르짖었다. 부동산시장이 경착륙하면 한국 경제가 위험하다면서 말이다. ‘부동산 거품이 꺼지면 서민들이 더 힘들다’는 협박(?)까지 곁들였다. 하지만 숱한 부동산대책을 내놓으면서도 국토해양부 장관은 건설업계와는 수시로 만나지만, 무주택 서민들을 한 번 만났다는 얘기는 들어본 적이 없다.

연착륙론이 처음 나온 것은 2004년 초였다. 2003년 발표된 10·29대책 등이 일정하게 효과를 발휘하면서 부동산 가격이 하향 안정화하던 시기였다. 하지만 카드채 버블 붕괴와 부동산시장의 일시적 침체로 건설업계와 금융권이 함께 아우성을 치기 시작했다. 이에 2004년 하반기부터 이헌재 당시 경제부총리는 강동석 건교부 장관과 함께 연착륙이라는 미명 아래 ‘한국판 뉴딜’ 등 적극적인 부동산 및 건설 부양책을 썼다. 그 결과 2005년 초 ‘판교발 로또’ 열풍을 계기로 부동산 2차 폭등을 초래하고 말았다.

이후 단기적으로는 연착륙 대책이지만, 길게 보면 경착륙을 조장하는 정책이 되풀이돼 왔다. 그 사이 가계부채는 470조원에서 920조원대로 두 배로 부풀었다. 특히 이명박 정부 들어 가계부채는 더욱 가파르게 증가했다. 가계부채뿐만 아니다. 현 정부 들어 400조원 이상 늘어난 공공부채와 각 지자체 재정난 및 LH공사 등 개발공기업들의 부채 위기, 늘어나는 하우스푸어, 건설업체들의 잇따르는 도산, 끝없는 저축은행 부실위험 등은 지금 부동산 거품이 폭발 직전 상태에까지 이르렀음을 방증한다.

나는 이 모든 ‘예고된 위기들’에 대해 숱하게 경보음을 울려 왔다. 그러나 거듭된 정부·정치권의 정책 실패와 건설업계와 부동산업계의 이해를 대변하는 세칭 부동산전문가들, 그리고 아파트 광고에 목을 맨 상당수 언론들의 선동보도 때문에 대처를 미뤄 이제 선택지가 하책 또는 최하책밖에 안 남은 상황이 됐다. 이미 많이 그르친 상태에서 지금의 부동산 위기를 아무 일도 없었던 양 되돌릴 방법은 없다. 그래도 최하책에 이르는 것은 막아야 하지 않겠는가.

누구 못지않게 나는 진정으로 연착륙을 원한다. 하지만 그것은 정부 정책과는 반대로 단기적으로는 일정하게 경착륙이 되더라도 길게 보면 부동산시장과 한국 경제가 연착륙하는 방안이다. 지금 한국 경제가 살아나려면 단기적인 충격이 있더라도 부동산시장이 일본과 같은 장기침체에 빠지는 것을 막아야 한다. 일본이 건설업계와 금융권 등의 부실 구조조정을 미룬 탓에 계속 부동산시장에 대한 불안감이 지속돼 장기침체에 빠져들었음을 잊지 말아야 한다. 지금 정부가 일정한 위기대응 시나리오를 짠 뒤 통제 가능한 형태로 부동산 거품과 가계부채 폭탄의 뇌관을 제거하고 지나가는 게 낫다. 거품 빼기를 미룬 채 계속 ‘폭탄 돌리기’ 식으로 가면 부동산시장은 저출산·고령화 충격과 맞물려 회복하기 힘든 수렁에 빠지게 된다.

<매번 부동산 거품이라는데 대한민국 어디지역에 얼마만큼 거품인지 정확히 말좀해주세요. 그냥 두루뭉실 거품이라고 하는데 왜 금융위기 이후에 지방 5대광역시 중심으로 줄기차게 집값이 올랐나요?? 어차피 빠질 거품이라면 안오르는게 정상 아닌가요????>

서민들은 모르는 대한민국 경제의 비밀, 위험한 경제학

책 제목과는 달리 이제 대부분의 사람들이 아는 것 같은 부동산 폭락론에 대한 책이다. 최근 세금관련해서 펴낸 저자의 다른 책을 보고서 글쓴이를 알게 되어 이 책도 읽게 되었다.

간단한 요지는,

금융권을 통한 예금 지급율이 이미 한도를 넘어선 가계부채를 연출하였으므로 더 이상의 부양책이 효과가 없다.(그런 이유로 이명박 정부에서 또한 여러가지 부동산 규제완화에도 불구하고 대출규제는 풀지 못하는 중이다.)

이미 실질 주택 보급율은 충분하거나 국지적인 수급만 보완해 주면되는데, 지금은 2기 신도시(50만 가구 이상, 1기 신도시의 2배 규모)에 보금자리 주택까지... 너무 많다. (이미 수도권내의 미분양 또는 할인 분양 소식이 많다.)

향후 고령화 인구 구조상 주택 수요는 줄어들 수 밖에 없다. 1인가구의 증가가 현재의 주택 구조를 떠 받치기는 역부족이다.

수도권 인구는 꾸준히 늘고는 있으나 유입인구수는 급격히 줄고 있다.

그 동안의 부동산 상승률 대비 급여/소득 상승이 너무 미비 (또는 부동산이 너무 올랐다)하여 더 이상 상승이 힘들다. (여기서 상승이란 기존과 같은 폭등만이 아니라, 대부분의 사람들이 그렇듯이 대출등으로 인한 금융비용, 또는 전 재산을 부동산에 투자해서 묶인 자금에 대한 기회비용만을 고려했을 때도 그러하다.)

그 동안 지어진 집들, 그리고 지금 분양되는 집들의 대부분은 일반인들이 급여를 저축하여 살 수 있는 수준이 아니다. 현 집값을 받들 수 있는 건 오직 돈 많은 투기 세력들 뿐이다. 결국 그들을 위한 완화정책만이 계속 나오고, 그 비용은 고스란히 서민들이 낸 세금으로 메꾸고 있다. 건설사의 미분양 물량을 정부가 받아낸 것 같은 예.

흔히 여윳돈이 많아서 빚없이 집 산 사람들은 그리 많지 않다. 실제로 돈 많은 사람들은 더 빚을 내서 다주택 소유자이다.

인플레이션이 일어나도 부동산은 오르지 않는다. 오히려 떨어진다. 물가가 오르면 실질 소득이 줄어들어 부동산에 투자할 자금여력이 줄어든다. 또한 오르는 물가를 잡기위해서 금리는 오를 수 밖에 없고 (인플레이션을 그냥 두면, 소비/투자위축으로 더 큰 문제 발생), 고금리는 곧 부동산 가격의 하락을 의미.

<어쩐다 인플레이션이 와서 고금리가 왔어야 하는데 금융위기 이후 금리는 하락하여 저금리 시대가 왔으니 인플레이션 언제오고 금리상승은 언제오나요????>이책 출간된지 벌써 한4년 지났는데...

"한국적인 정서로 집 소유에 대한 선호는 무시할 수 없다." "집을 소유하므로써 사회적인 지위를 드러낸다"는 말은 실제 부동산 현실과 맞지 않다. 재건축 아파트에 투자자가 몰리고 가격이 오르는 이유는 단 한가지 - 돈 벌기 위해서다.

저자는 폭탄 돌리기의 마지막 주자가 되지 말라고 한다. 폭락은 올것이고, 그 꼬리는 매우 길 것이라고 전망하기 때문에...

그리고 더 이상 투자의 개념으로 집을 구매해서는 안된다.

"부동산폭락 937조 가계부채폭탄 터지기직전"- 선대인경제연구소

입력 : 2013-01-27 18:33:29 노출 : 2013.01.28 09:45:42

선대인경제연구소 하락폭 추정…“질적으로 다른 위기 도래할 것”

최근 수도권을 중심으로 주택가격이 하락하고 있다. 주택가격이 소비자물가 추세에 수렴되는 이른바 ‘주택가격 정상화’ 과정은 경제위기를 겪은 미국, 일본 등에서도 먼저 일어나고 있다. 한국의 경우 주택담보대출 등으로 쌓아올린 가계부채 폭탄이 터질 가능성이 높다. 이명박 정부의 부동산 하락 연착륙 기조가 부동산 거품을 키웠고, 차기 정부는 재정력과 행정력을 부동산 거품이 빠진 뒤 가계부채 해결책에 집중투입해야 한다는 분석이 나와 주목된다.

27일 선대인 선대인경제연구소 소장은 미디어오늘과 전화 인터뷰에서 부동산 하락에 따른 가계부채 문제를 지적하면서 “이번 위기는 소득 상승과 함께 부동산 가격이 상승했던 ‘1980년대 후반~ 1990년대 초반’ 위기와 질적으로 다르다”고 강조했다. 그는 “2000년대부터 가계소득은 대체적으로 정체해 있는데 금융업체들의 부채를 활용해서 부동산 거품을 키웠다”면서 “이번엔 훨씬 충격이 클 것”이라고 내다봤다. 그는 “가계에 아무런 충격 없이 거품이 빠질 순 없는 상황”이라면서 “정부가 시간을 끌면 끌수록 부동산 거품이 커지게 돼 있다”고 주장했다.

선대인경제연구소가 지난 13일 발표한 ‘집값 언제까지 얼마나 빠질까?’ 보고서에 따르면, 부동산 거품이 꺼진 미국과 일본의 주택가격은 자국의 소비자물가 추세에 수렴하는 수준으로 하락하고 있다. 연구소는 소비자물가 추세를 ‘국민경제의 기초 체력 수준’이라며 주택가격이 이 추세까지 꾸준히 하락할 것이라고 내다봤다.

▲ 일본과 미국 자료. '2013년 경제 전망' 보고서에서 갈무리.

연구소는 1986년 이후 물가 추세와 최근 주택가격 하락 속도를 가정해 주택가격 하락 추정치를 내놨다. 보고서에 따르면 서울의 아파트 가격은 2016년 2월께 소비자물가 추세선에 수렴하는데 이 시점 아파트 가격은 2011년 2월 고점 대비 34.5%, 2012년 9월 기준 26.4% 하락하는 수준이다. 이는 2003년 상반기부터 2005년 초 수준이다. 전국 단위로 볼 때, 2018년 6월까지 하락해 고점 대비 21.9%, 2012년 9월 기준 대비 20.3% 하락해야 거품이 해소된다고 연구소는 밝혔다.

▲ '물가 대비 서울아파트 가격 하락 전망' 자료. '2013년 경제 전망' 보고서에서 갈무리.

일본과 미국 자료를 예시해놓고 우라나라는 서울아파트가격이 기준일까요???만약 전국 주택가격을 놓고 비교했다면 위 그래프가 나왔을까요????정말 궁금합니다.

문제는 ‘한국경제의 뇌관’인 가계부채 때문에 이 같은 ‘점진적 하락’ 시나리오의 가능성이 높지 않다는 점이다. 연구소는 “가계부채 문제가 폭발하면서 주택 투매 현상이 일어난다면 일순간 주택가격이 폭락한 뒤 시간이 지나면서 하락폭이 완만해지는 형태로 가는 게 다른 나라의 경험에서 볼 때 좀 더 일반적”이라고 분석했다.

▲ '금융기관별 가계신용 증가 추이' 자료. '2013년 경제 전망' 보고서에서 갈무리.

가계부채는 가계신용을 기준으로 2012년 3분기 현재 937.5조 원까지 늘었다. 2000년 1분기 222.2조 원과 비교해 715조 가량이 증가했다. 예금은행이 아니라 비은행예금취급기관, 대부업체 등을 통한 대출이 급증하는 것도 문제다. 최근 비예금은행의 가계신용은 예금은행의 그것과 비슷한 수준이다. 연구소는 “가계부채가 양적으로 급증했을 뿐만 아니라 고이율 대출이 크게 늘어나는 등 최근으로 올수록 질적으로 크게 악화된 상태”라면서 “언제 그 뇌관이 터져도 전혀 이상하지 않은 폭발 직전 상태라고 할 수 있다”고 분석했다.

이 가운데 주택대출은 399조 원 수준이다. 전체 42.5%로 가장 큰 비중을 차지한다. 주택대출로 인한 이자 부담으로 추가 대출이 일어난다는 점을 고려할 때 이 비중은 절반이 넘는다는 것이 연구소의 분석이다. 연구소에 따르면, 예금은행의 주택대출은 313조 원, 저축은행 등 비예금은행 대출은 86조 원이다.

▲ '가계부채비율 및 가계저축률' 자료. 2007-8 금융위기 이후에도 부채비율은 꾸준히 증가 추세다. '2013년 경제 전망' 보고서에서 갈무리.

지난 16일 선대인경제연구소가 발간한 ‘2013년 경제 전망’ 보고서에 따르면, 2011년 한국의 가계부채비율(개인 가처분소득/개인 금융부채)은 163.7%를 기록했다. 이는 2007년 서브프라임 사태 당시 미국의 가계부채비율 131%보다 높은 수준이다. 연구소는 “한국은 오히려 같은 시기 145% 수준이던 이 비율을 더욱 높였다”면서 “정부가 부동산 연착륙대책이라는 핑계를 댔지만 사실상 부동산 거품의 에너지라고 할 수 있는 가계부채 폭탄을 더욱 키워놓은 상태”라고 지적했다.

이에 대해 선대인 소장은 “현재 집값을 만드는 과정에서 가계부채가 너무 많아졌다”면서 “금융권이 주택담보대출과 가계부채 만기를 연장하고 있고, 부채를 일부러 늘려왔지만 집값 하락을 버티지 못하고 있다”고 진단했다. 그는 이어 “4~5년 동안 빚을 빚으로 막아왔지만 버틸 수 없을 것”이라며 “가계부채를 해소하지 않고 부동산을 지키겠다는 것은 불가능하다”고 주장했다.

선대인 소장은 “이명박 정부가 부동산 폭락을 막는다고 정부의 재정력과 행정력을 비대화했는데 이것이 오히려 거품을 키웠다”고 지적하면서 “이런 행정력은 거품이 해소된 뒤 무주택서민, 저소득층을 위해 사용돼야 한다”고 제안했다. 그는 이어 “시나리오 별로 위기관리 대책을 준비하는 것이 중요하다”면서 “공공부문에서 가계단위 빚을 줄일 수 있도록 컨설팅을 하는 등 가계부채 다이어트를 유도해야 한다”고 말했다.

[미다스]

좋은 글입니다.^^