이재명 대통령 부동산토론회, 핵심 7가지가 빠져있다.

[이대환]

*** 벼농사에서 볍씨와 비료는 쌀을 생산하고, 자신의 몸통은 소멸한다. 볍씨와 비료는 가치의 물리적, 가치적 이전과 실현성이 있다는 말이다. 그러나 벼농사에 필요한 토지는 쌀을 생산하면서 자신의 몸통은 소멸시키지 않는다. 그래서 벼농사를 위한 토지 구입에 투입한 원금은 사람이 쌀로 생산하여 먹을 수가 없다. 토지를 영구 소유권 가격으로 구입한 사람은 그 값을 영원히 쌀의 생산가치로 바꾸어 쓸 수가 없다. 땅값은 생산물로 회수하지 못한다는 말이다. 그래서 지불한 가격은 쓰지는 못하고, 그 값에 대한 이자비용(기회비용)만 계속 부담해야 한다. 그러므로 사회는 커지는 땅값 비율만큼 매년 부채만 커진다(땅값의 영구 가치 미실현). -사람이 알아야 할 물질의 기본 성질-

이재명 대통령 부동산토론회

26.7.23(목)에 부동산 문제에 대한 국민대토론회가 이재명 대통령 주재로 열렸다. 국민적 관심사인  부동산 문제에 대한 토론회는 2시간의 계획이었으나 3시간을 넘길만큼 열기가 있었다. 어려운 주제인 부동산 문제를 부동산 학자, 전문가, 정책 실무자, 공인중개사, 언론계, 일반 시민까지 함께한 자리에서 대통령이 직접 토론 전체를 주도하고 있었다. 방법이나 절차도 격식을 떠나 소탈하며, 내용은 진지하였다.

특히 어려운 부동산 문제에 대하여 이재명 대통령이 보여준 안목과 식견은 상당한 수준이어서 놀랐다. 경제나 부동산을 전공하지 않는 분인데 토론을 주재하는 수준을 보면, 아마추어 수준을 넘어서서 전문가 수준급이라고 할수 있을 것 같다. 역대 대통령 중에 이런 부동산 식견을 갖춘 분이 있었을까? 아마도 없었을 것 같다.

토론의 내용도 좋았고, 특히 어려운 주제를 태통령, 전문가, 국민들이 함께 고민하며 풀어보려는 시도 자체가 바람직스러웠다. 그래서 대통령의 부동산 토론회를 좋게 평가하고 싶다. 

그럼에도 부동산 토론에서 반드시 다루어야 할 핵심적 내용은 다루지 못했다는 것이 아쉽다. 이 말은 대통령이 한 부동산 토론회가 가진 잘못을 들추거나 비판하려는 것이 아니다. 토론회와는 별개로 우리가 부동산 문제에서 가지고 있는 근본적이고도 해묵은 오해들, 이것부터 바로잡아야 할 것이 있기에 이런 기회에 알리려는 것이다. 

부동산토론회에서 빠진 핵심 논제 7가지

이번 부동산 토론회에서 다루지 못한 것을 7가지로 간추려 살펴보기로 하자. 지금 제시한 7가지를 모르거나 덮어두고 내는 우리의 부동산 정책은, 누가 어떤 정책을 펴든 그 정책은 미봉책에 불과하다는 것을 먼저 알아야 한다.여기서 미봉책이란 몸에 열이 나는 환자에게 원인을 모르니 해열제나 진통제를 처방하는 것과 같다. 부동산 문제에 대한 근본대책이 아니라 임시 처방에 불과하다는 뜻이다. 이런 미봉책은 하나를 해결하면 이에 따른 부작용으로 다른 문제가 또 생기므로 오래가지 못한다는 뜻이다.  

1. 부동산 문제의 근본은 건물이 아니고 토지라는 인식 자체가 미약하다. 땅과 건물은 전혀 다른 성질을 가진 물질인데 우리가 함께 섞어서 보고 있으니 분동산 문제의 본질을 찾아내지 못한다. 건물은 시간 흐름으로 고물이 돠거나 작아지는 물질이고, 땅은 시간 흐름으로 신품이 새로 나오거나 커지는 물질이다. 커지는 물질은 인간이 인위적으로, 자기 능력으로 그 가치를 인간의 필요에 실현(충족)할 수가 없다.  

2. 토지 문제는 수요공급론의 시장원리보다 토지가 가진 물질의 근본 성질을 먼저 알아야 한다. 사람이 팔고 사는 물질에는 거래가 가능한 것이 있고, 거래가 불가능한 것이 있다. 그런데 건물은 전자에 속하고, 토지는 후자에 속한다. 땅은 생산과 소비가 불가능한 영구재이어서 영구기간의 값을 매겨 팔고 사는 순간, 그 투입한 자본가격은 1원도 수익(생산물)으로 회수하지를 못한다. 거래가 불가능하다는 말은 토지의 이런 특성을 말하는 것이다. 자동차는 원금이 자동차 용역으로 사용되고, 건물은 원금이 주거가치로 사용되지만, 토지는 투입한 원금이 용역이나 주거가치로 사용되지 못하고 그대로 존속한다. 그래서 투입한 원금과 원금이 생산한 가치물 간의 가치적 순환관계를 성립시키지 못한다. 

그러므로 토지의 이런 성질을 무시하거나 거역하면서 부동산 문제의 근본 해법을 제시할 수가 없다는 뜻이다.

3. 토지시장과 금융시장에서 자본의 가격 성질을 먼저 알아야 한다. 팔고 사는 상품은 수요공급의 원리를 따라 움직이지만, 땅값은 수요공급의 원리보다 미래의 이자율과 성장률을 따라 먼저 가격부터 변하는 속성이 있다. 변하는 값의 성질은 수요공급원리보다 더 빠르고, 더 크게, 스스로 움직이는 성질을 가진다. 그래서 집값은 이러한 토지의 성질을 따르기 때문에 수요공급의 원리에 따른 가격보다 먼저 값이 변하여 시장기능을 왜곡시킨다.

4. 보유세와 거래세에 대한 근본 이해가 태부족이다. 학자나 전문가들이 생산물 없는 자본거래와 생산물 거래인 소득거래, 자본과세와 소득과세를 기초 단계에서 식별하지 못한다. 땅값 매매차익은 자본거래에서 발생한 것으로 생산물이 없는 가격차익이고, 이에 따른 세금은 자본과세다. 자본과세는 원래 세금을 납부할 가치물이 없는 대상에 세금을 물리는 것이므로 자본 원금의 몰수와 같은 악세에 해당한다. 자본가격에 매긴 세금은 소득 아닌 자본 원금에 거두는 세금이므로 세금이 자본 잠식을 초래한다는 뜻이다. 자본과세는 거래를 못하게 하는 시장동결 현상이 발생하여 다시 새로운 문제를 야기한다. 그러나 우리의 눈에는 토지 매매차익과 상품 매매차익의 성질 차이를 기초 단계에서 식별하지 못한다. 

선진국 중 한국은 소득 대비 집값 비율은 (일본 다음) 높은 국가에 속하지만, 그 대신 소득대비 임대료 비율은 시장가격으로 아주 낮은 국가에 속해 있었다. 선진국 부동산시장은 임대료가 아주 높다. 오늘 토론을 보거나 일반 여론을 볼 때 앞으로 우리도 선진국처럼 보유세를 높여나갈 조짐이 보인다. 그러면 한국도 이제는 보유세 증가로 인한 임대료가 선진국 수준으로 높아질 것이며, 이것은 서민들의 주거비 부담 증가로 귀착될 것이다. 이것은 2와 3번에 말한 자본가격의 물질적, 가격 기능적 속성을 잘 모르기 때문에 빚어지는 2차적 무지라고 할 수 있다.

5. 토지는 국공유화를 해도 임대료가 시장임대료보다 낮으면 건물에 프리미엄이 붙어서 건물가격이 사유토지처럼 되어버린다. 지금의 중국의 부동산(가격 급등과 시장 불안), 싱가포르의 부동산(고규제 일변도), 이스라엘 부동산(저가격 임대로 인한 문제)이 그 대표적이다. 그러므로 토지시장은 국유화도, 사유화도 아닌 시장가격대로 매겨지는 임대시장이 정답이다. 

6. 부동산 문제의 근본 해법은 토지거래소를 신설하여 땅의 소유와 사용을 분리하여 거래하는 것이다. 구체적으로는 공공토지는 시장임대부 주택을 필요 조건을 명시한 공개 입찰 방식으로 공급하고, 사유토지는 필지별, 주택별 토지주식제로 공급해야 한다. 그리고 부동산 소유와 거래는 모든 규제를 풀고, 자유롭게 거래하게 한다. 부동산에 매겨놓은 세금도 원칙적으로 없애버린다. 토지임대부 주택과 토지주식제 주택은 이렇게 해도 부동산 문제가 생기지 않는다. 단, 토지주식제 주택에서는 주택의 수리나 리모델링이 필요한 경우가 있는데 이것도 토지거래소 또는 토지거래소 산하의 수리 전담업체가 대행하여 준다. 토지주식제 주택은 시간이 지나서 거래소가 자금의 여유가 생기면 토지 주식을 매입 소각하여 간다. 그러면 전국의 부동산시장은 토지임대부 시장으로 대체된다.

* 이 대통령은 경실련에서 토지임대부 주택을 제시하는데 대하여 "토지임대부 주택은 가격이 사유제와 비슷하며, 나중에는 결국 토지를 사유화해야 한다"는 오해를 하고 있었다. 지금 강남구와 서초구에서 시행한 토지임대부 주택은 임대료가 시장가격보다 낮고, 주택가격도 동질 규모의  아파트보다 반값 정도로 낮다. 토지임대부 주택에서 임대료 체계가 저가격이 아니고 시장임대료를 받는다면 지금의 토지임대부 주택은 분양 당시 가격의 절반 수준인 1억원도 하지 않을 것이다. 그런데 12억원 넘어가는 것은 그만큼 부과된 임대료가 저가격이기 때문이다. 그러므로 이 대통령은 토지임대부 주택에 대하여 잘못 이해한 부분이 많다.

6. 한국의 전세제도는 한국만이 가진 독특한 임대시장제도이며, 시장가격에서 착한 가격제도이었다. 한국 전세는 100년이 넘은 역사를 가지며, 시장가격(공공 저가임대가 아닌)으로는 세계에서 가장 저렴한 임대가격이었다. 그러나 코로나 펜데믹을 맞아서 이자율을 초저금리 수준으로 낮추어 버렸기 때문에 전세가격이 갑자기 소유가격보다 높아져 버렸다. 이자율이 턱없이 낮아서 장기적 평균 금리가 작동하는 집값보다 단기 금리가 작용하는 전세가격이 더 커져 버린 것이다. 그래서 전세제도에서 정상 시장 이자율 사회에서는 볼 수 없었던 초유의 문제가 발생했다. 이것이 바로 갭투자, 전세사기, 깡통전세, 역전세 등이다.

지금도 이자율을 시장금리로 수준(약 5% 가량)으로 두고, 전세금에는 세금을 매기지 않으면 한국 전세시장은 세계에서 가장 낮은 수준의 임대시장으로 기능을 할 것이다(지금도 이자율이 5% 이상이라면, 서울 수도권 집값은 오르지 않으며 오히려 내릴 것이다). 그래서 전세제도는 성경 희년법을 닮은 부동산시장으로서, 세계의 자랑거리로 남을 수 있을 것이다. 그러나 지금 정부는 전세제도의 이런 장점을 모르고 있으며, 전세제도를 "후진국형 임대제도"라고 하면서 없애려고 하고 있다 

사람은 땅의 물리적 성질부터 바로 알고, 그 성질에 맞추어 거래해야 부동산 문제를 근본적으로 해결할 수 있다. 곧 5나 6의 방법이 아니면 지금의 방법으로는 해결책이 거의 없다. 지금 정부가 심혈을 기울여 대책을 세우고 제도를 만들어도 그 제도는 다른 부작용이 새로 생긴다. 그래서 정권이 바뀌면 부동산 제도 역시 다시 바뀌어지게 된다. 이러한 시행착오와 반복적 되풀이가 부동산 문제를 푸는 우리의 50년 역사이었다. 이런 부동산 대책은 “다람쥐 쳇바퀴 돌리기식 정책"이고, 해법이라고 할 수 있다.

7. 땅은 노예처럼 대하거나 팔고 사는 상품처럼 대하지 말고, 사람처럼 대하고 사람의 노동력처럼 인격체(地格體)로 대하여야 한다. 땅은 인간과는 별개로 독립적인 생산 실체로 인정하고, 사용에서 쉬게해야 한다. 땅은 거래하려면 시한부 가격을 정하여 거래하거나 노동력의 거래처럼 해야 한다. 노동력은 사람의 몸값 대신 임금으로 하면 몸값에 묶여있는 노동력의 예속이 풀려지듯이, 토지 거래는 땅값 대신 임료(임대료)로 거래하면 토지의 경제적 가격 속박이 풀리게 된다는 말이다. 그러면 이 세상은 세금도 없이 완전한 자유시장경제를 맞이할 수가 있다. 이론상 세금도 없는 100% 사유재산제 사회, 거래 규제도 0인 자유 시장사회를 만날 수가 있다.

그러나 사람들은 이 말이 아주 생소하거나 몽상가의 독백처럼 들릴 수도 있다. 그래서 사람들은 이런 근본 해법은 거의 잘 모르거나 알아도 정면으로 부정하거나 무시하면서 살게 된다. 사람은 땅을 상품처럼 여기는 것이 너무나 당연하다고 생각하기 때문이다. 그래서 땅을 상품으로 간주하며 팔고 사면서 세상 종말을 향하여 나아갈 것이다.

대통령도 알고, 필자도 잘아는 두 분의 의견에 대하여

토론회 중에 제가 잘 아는 두 분(ㅇ씨와 ㄴ씨)의 의견도 있었다.  ㅇ은 대통령이 이름을 거론하며 발표 기회를 주라고 하였고, ㄴ의 주장은 대통령 자신도 익히 아는 바라고 하는 것으로 보아서 사전에 이미 부동산 정책에 대한 교감이 있었던 것으로 보인다.

ㅇ은 1세대 1주택자에 대한 양도소득세 비과세를 생애에 한번만 하자는 제안을 했다. ㄴ은 헨리 조지의 토지단일세론을 신봉하던 분으로 부동산 보유세를 올려야 한다는 의견을 펴고 있다. 이 두 분은 평소에 저와 교감도 있고,부동산 정책을 논의해 온 분들이며, 저의 부동산 관련 글을 오래 기간 접한 분들이다. 그럼에도 부동산 문제의 근본 해결책인 토지임대부주택이나 토지주식제주택은 한마디 언급이 없다. 물론 지금 앞에서 제시한 1~7에 대한 내용에 대해서도 평소에 반응이 없으므로, 반신반의하거나 수용하지 않는 태도를 보이고 있다. 안타까운 일이다. 

성경은 토지시장을 다루는 방식을 친절하게 소개하고 있다. 일하는 땅은 사람처럼 쉬어야 하며, 사람보다 우수한 생산력을 가진  땅은 거래를 하려면, 성경이 가르쳐주는 거래 방식을 지켜야 한다. 이것이 성경이 말하는 희년법이다. 희년법은 사람이 시장에서 ㄱ. 자유롭게 팔고 사야 할 것과 ㄴ. 팔고 사기는 하되 제한적(시한부, 상환 조건부=무르기)로 팔고 사야 할 것과 ㄷ. 영구로 팔고 사지 못할 것으로 구분하여 주었다. 이것은 성경 희년법이 사람에게 가르쳐주는 경제의 진리이자, 생활경제에서 지켜야 하는 헌법과도 같은 것이다.

구세주가 이 땅에 오셔서 희년법을 보지 못하는 인류에게 눈을 뜨게하는 희년을 선포하고, 희년법을 쉽게 풀어서 복음적으로 실행할 수 있는 방식까지 가르쳐 주셨다. 이것이 포도원 시장거래법이다.

그러나 사람들은 이러한 희년법과 구세주의 경제적 가르침을 무시하거나 받아들이지 않는다. 그래서 계시록 18장은 시장경제의 마지막 때를 보여주며, 우리의 미래를 예고하고 있다. 희년법에 대한 인간의 무지와 불순종으로 맞게될 시장의 종말 현상, 이것이 계시록이 말하는 일곱 단계의 재난일 것으로 보인다. 계시록이 알려주는 일곱 재난은 하나님이 내리는 벌칙이기보다 우리 스스로 만들어가고 있다.

그럼에도 성경 희년법과 포도원 시장 경제법은 천년 동안 세상을 가장 자유롭고 평온하게 다스릴 수 있는 세상 통치 방식임에는 틀림이 없을 것이다.

*눈을 다쳐서 글을 쓰면 눈이 따갑고 아픕니다. 글을 상세하게 쓰지 못하고 대강 썼습니다. 부족한 내용, 비약과 생략된 부분은 눈의 통증이 줄어들면 다시 보완하겠습니다.