아파트 매매계약 절차

[해머폴스]

** 아파트 매매 계약 절차 **

저같이 초보중개사를 위해 부동산 포털에서 퍼왔습니다.....

설명의 편의를 위해 부동산 거래 . 아파트 매매가 2억원을 기준으로 설명드립니다

** 아파트 매매 계약 절차 **

     설명의 편의를 위해  부동산 거래 . 아파트 매매가 2억원을 기준으로 설명드립니다

 1: 아파트 매매 의사를 밝힌후 가계약금 전달

     보통 2억이라면  계약금 10% 2000 만원중에  300-500 만원을 계좌이체합니다.

     1. 등기부상 주인분 계좌로 바로 입금하셔도 되구요

     2. 부동산 대표자 계좌로 입금후  부동산에서 집주인 계좌로 입금후 

        입금 문자받으시면 됩니다

       * 가계약금 : 영수증 (중개사) 현금전달시 

     현금전달보다는 계좌이체가 증거자료하기에 좋습니다

     가계약금 영수증은 받으면 좋지만 .. 계좌이체 내역서로 하셔도 됩니다

 2: 본계약 날짜 -- 가계약후 7-10 일이내 작성  (신분증 도장 필요 )

    보통 가계약후 7일에서 10 일이내 정식으로 계약서를 작성합니다

    이때 총 매매금액의 10%가 계약금으로 필요한데요

    10%라는 금액에 대한 구체적인 명시는 없으나

    은행에서 대출접수시  계약금 5--10% 들어간 계약서가 있어야 접수가능합니다

    계약서 작성후 계약해지 부분은 -- 매매 상대자와의 협의없이 해지가능합니다

    대신에  계약서에 별도의 특약사항을 기재하지 않았다면 일반적으로

•     매수자 입장에서 계약포기시 계약금을 포기해야하고, 
•     매도자 입장에서는 계약금의 두배를 해지에 대한 위약금으로 지불하면 해지 가능,,

    (위약금 조항) 

• 단, 계약금 지불 후 중도급이 지급 되었다면

  ​계약금 포기 및 계약금의 2배의 위약금 지불하는 방법으로는 

  일방적인 계약해지는 불가능한 상태가 됩니다.

  소송으로 진행되나 , 쌍방의 원만한 협의가 있어 이의없이 해지에 동의가 이루어 진 경우에는

  협의에 따른 방법을 거쳐 계약해지가 가능하겠습니다.​

    ** 최근의 대법원 판례중에  매도자가 다른 사람에게 비싼금액을 받고 

       2배를 물려주고계약해지를 할려고했는데  상대방이 소송진행

        매매금액 전액을 배상하는 판결도 있었습니다

     ** 등기부등본 확인 매도자 본인 신분증 확인 **

    가장 중요한 부분입니다

     매도자 신분증 확인 : 등기부등본상 등재된 본인임을 확인해야하고

     대리인이 왔을경우 위임장과 인감증명서(위임범위)를 확인해야합니다

     남편 명의로 되어있고 부인이 왔을때도  신분증과 인감 위임장이 필요합니다

     대리권으로 인한 사고중에 아파트 관리만 위임했는데 매매진행 위임했을때

     위반 사항이 됩니다

          * 위임장상의 구체적 위임내용을 확인 

        등기부등본 권리관계확인 :

     갑구는  부동산 등기 면적 주소  등기상 주인이 나타나구요

     을구가 중요한데 저당권  전세권  소유권 변동사항  국세체납유무를 확인해야합니다

     저당권은 대출이 설정되어있는 경우인데요 .. 보통 빌린금액의 120%가 설정됩니다

   (예를 들어 1억원을 대출했을 경우, 등기부상 표기되는 채권최고액은 1억2천만원이됩니다)​

      잔금시 대출 상환방법도 상의하셔야하구요

      법무사를 통한 등기이전시, 대출말소가 되어야 등기이전이 됩니다

    여기서 잠깐 ...2번째 팁 : 국세나 벌금 체납부분도 확인해야합니다  (사전 확인)

         * 채무확인서 등 제출 요청 

     계약당시에는 없었던 (주인도 모를수가 있음 ) 세금체납으로 압류가 될 수 있습니다.

     체납금액이 작으면  바로 입금하고 등기이전하면 되지만

     몇천만원이나 많으면 바로해결이 안되서 당일 이전이 안될수 있습니다.

   3번째팁 : 등기부 등본에는 전용면적만 올라와 있습니다

    공용부분과 기타 공용부분은 건축물 대장에 기재되어 있음 

    서비스 면적도 등기부에 포함 안되어있습니다

        ** 건축물 대장과 토지이용계획 확인서 **  하자부분 체크

           건축물대장에는 건축물에 대한 설명 ..

           용도 . 면적 . 각 부분에대한 설명

           위반건축물이 있는지 체크하셔야 하구요

           주택이나 아파트 매매의 경우 : 매매후 하자를 알게되었을때,

          알게된 시점의 6개월안에 손실보상을 해주게 되어있습니다

           계약시 하자부분은 꼼꼼하게 체크하시길 바랍니다

        잔금시 잔금지불 방법 . 장소 위치 시간 결정

        잔금시에는 대부분 계좌이체를 하시는데요  만약 수표로 해야할경우

        억단위 . 천만원단위. 백만원단위로 나누어서 가져오시는게 좋습니다

        매매 2억의 경우 잔금 1억8천만원  1장으로 수표를 하게될경우

        매도자분이 다른곳 잔금치룰때 불편할수도 있습니다

        잔금시 계좌이체시 :  은행에 미리 1일 이체한도 . 1회 이체한도 증액을 

        미리 해놓으셔야 합니다

        ** 위에대한 모든 사항이 체크되었다면  계약금 입금하시고  계약서 3장에

           부동산 . 매수자 . 매도자 세분의 

           도장이나 지장 혹은 사인 후 간인하고 나누어 받으시면 됩니다

            (공동중개인 경우는 부동산 2곳이 되어 총 네장의 계약서에 간인을 하시겠죠)​

       ** 매매 계약후 잔금 지급시까지  대출이 필요하신경우에는

           대출접수후  보통 영업일 기준 7-10 일정도 걸립니다 .

           대출부분은  따로 정리해 드리겠습니다

       ** 등기이전 방법은 주로 법무사분을 통해서 많이하시는데요

           셀프 등기하시는 분도 가끔 있습니다

       ** 중개수수료는 계약시 지급 ( 협의에 따라서 계약시 절반 . 잔금시 절반 . 잔금시 지불)

           계약서에 기재되어 있는 사항인데, 혹여나 공인중개사의 과실이나 책임없이

            계약당사자간의 변심이나 다른 이유로 계약이 해지 된 경우에도

           중개수수료는 지불합니다.​

 **아파트매매  잔금시 필요서류 **

매도인 : 등기필증 (보통 집문서라고 부르는 것으로 혹여 분실시는 확인서면 작성으로도 가능합니다 ), 인감도장

              부동산 매도용 인감증명서 ( 매수인 성명 주소  주민번호 기재 )

              주민등록 초본 ( 전주소포함 )

매수인 : 도장 . 주민등록초본 (전 주소포함 )  또는 등본

               등기이전비용 ( 법무사 비용 .취등록세 )

              잔금 준비​

잔금시에는 잔금전에 계약당시와 이상없는지 등기부 등본 확인하시구요

법무사분이 매도인 매수인 등기이전서류  받는동안

나머지 잔금 입금하시고  영수증 받으시면 됩니다

부동산 실거래가 신고는 중개사무소에서 계약할 시는 공인중개사가 해드립니다. 

여기서잠깐  -- 4번째 팁  : 아파트 선수관리비 (관리비 예치금) 는

          매도인이 아파트 관리사무소에서 받고  매수자가 새로 예치하는 방법도 있구요

          매도인이 매수인한테 직접 그 금액을  정산받는 수도 있습니다

**  잔금지불과 등기이전 서류 전달이 완성되면  법무사분이 등기접수를 합니다

     보통 7-10 일정도 (공휴일이 있는경우  등기소마다 틀릴수 있습니다 )

**  등기부등본이 나오면  등기우편이나  직접 전달해주십니다

출처:부동산포털사이트~~~주말 잘보내세요^^

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