부동산 상식, 부천시 원미구 역곡동 공인중개사무소 부동산 장승백이 7/12

[6여2부거사]

부동산 상식, 부천시 원미구 역곡동 공인중개사무소 부동산 장승백이 7/12

상가분양사기를 알아내는 노하우

허황된 수익률 보장은 경계하라

박상언

(저서)나는 주식보다 연금..
現 유엔알컨설팅 대표

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박상언 칼럼니스트 최근글 - 자본환원율 고려해 투자하라- 사기안당하는게 은퇴준비의 시작

“선임대”,  “수익율 보장”

이란 단어를 인터넷에 입력하면 상가 업체들의 홍보성 기사가 끝도 없이 나온다. 과연 어디까지 진실일까?

대형쇼핑몰의 공실된상가들

실제 현장에서도 선임대방식의 상가 분양이 유행하고 있다. 상가 공실을 미리 걱정하는 투자자들의 심리를 잘 이용한 신 마케팅 기법이라고 볼수 있다. 고객들과 상담하다 보면 상담 피해사례가 계속 접수되어 독자들의 환기차원에서 다시한번 기술하고자 한다.

박근혜 정부 취임이후에도 상가 분양에 고전하는 업체들 위주로 미래 공실 발생에 대한 손실을 줄일 수 있도록 신도시를 중심으로 선임대 후 분양하는 방식을 택하는 곳이 늘고 있다. 투자자들 역시 임대수익률의 손실을 최소화할 수 있는 안정적인 투자처라는 생각에 '선임대 상가'를 선호하고 실제 이런 상가에 대한 투자문의도 증가하고 있다.

결론적으로 선임대 상가라고 해서 전부 믿으면 곤란하다. 선임대상가에 대한 투자자들의 선호도가 높다는 점을 이용해 분양 현장에서 3~5년간 선임대를 약속하고 분양하고 있는 업체가 수두륵하다. 일종의 사기 영업이다.

선임대완료 분양사기작전을 알아내는 노하우 다섯가지

첫째, 선임대 계약과 관련한 임대인의 계약주체가 분양계약서의 대상주체인 시행사인지를 확인하는 방법이다. 계약의 주체가 분양영업사원이라면 '가짜 선임대' 작전일 가능성이 크다.본래 임대차 계약은 소유권이 확보된 임대인과 계약을 체결해야 원칙이지만 분양상가의 경우 건물등기가 나지 않았기 때문에 소유권에 대한 등기 표현이 모호하다하더라도 정상적인 임차인이라면 시행사와 체결한 계약서가 있어야 하기 때문이다.

두 번째는 해당 선임대 계약과 관련한 계약금을 영업담당자가 보관하고 있는지 아니면 시행사가 보관하고 있는지 여부를 확인해야 한다. 만일 영업담당자가 보관하고 있다면 이 역시 '거짓계약서' 작성에 의한 작전일 가능성이 많다. 특히 계약금이 시행사의 통장으로 입금된 내용을 직접 확인하는 것이 좋다. 정상적인 선임대계약이었다면 계약금 송금은 의당 계약의 주체인 시행사 통장으로 입금되었어야 정상이기 때문이다.

세번째 선임대 임차인과 대면해 임차의지를 확인해라. 이때 해당임차인에게 과거 사업경력 여부를 확인해두는 것이 좋다. 임차인의 경우, 신규 초보창업자일 수도 있으나 과거 창업경력이 있다면 얼마간 안전장치가 될 수 있다. 임차인을 만나서 사업을 처음 시작한다고 하면 일단 의심하는게 안전하다.

네번째, 병원과 같은 특수업종의 경우에는 해당 임차인의 면허증을 확인하는 것도 방법이다. 자격증을 구비해야 영업이 가능한 업종은 해당임차인의 자격여부확인을 통해두면 어느정도 안전장치가 되는 셈이다.

다섯째 보증금 계약금의 비중이 지나치게 작다면 이런 선임대 계약을 깊게 신뢰하지 마라. 보증금 계약금의 비중이 상당한 수준이라면 영업담당자가 속칭 “거짓 선임대”를 통해 취할 이득이 없기 때문에 피해예방이 될 수 있다.

지난 2003년 굿모닝시티 사건이후 사기분양의 폐단을 사전에 막고자 분양절차를 강화한 상가후분양제가 2005년 4월23일부터 시행되고 있지만 실제 시장에서는 잘 지켜지지 않고 있다.

투자자들이 상가를 고를 때 우선 이름을 자주 바꾸는 상가를 주의 해야한다. 현장조건의 변화는 거의 없으면서 사업진행이 제대로 되지 않자 이름만 바꿔 개명하는 상가들이 많기 때문이다.

수익율 보장상가도 주의해야

공정위가 공개한 부당광고 유형들

주로 상가 분양 광고에 집중

상가 등 분양과 임대 과정에서 허위ㆍ과장 광고가 기승을 부리고 있는 것으로 드러났다.

공정거래위원회는 최근 토지나 상가 등의 주요 부당 표시와 광고 행위를 심사하기 위한 심사지침을 시행하면서 주요 부당 표시ㆍ광고 유형을 공개했다.

공정위가 공개한 부당ㆍ광고 유형을 보면 업체들은 소비자가 오인할 가능할 문구를 사용하거나 객관적ㆍ구체적 근거 없이 장밋빛 미래를 제시했다. 또 제공하는 연관 서비스 등을 부풀려 광고하거나 분양 현황과 다른 문구로 소비자를 유인했다. 우선 실제 분양실적이 저조한데도 "95% 분양완료!", "빨리 신청해야 가능합니다", "○차분 ○개 점포 100% 분양", "평균 경쟁률 15대 1", "최고경쟁률 18대 1", "전국 지하상가 최고의 경쟁률" 등으로 표현하는 경우가 많다.

은행지점이 입점계약서에 기명ㆍ날인하지 않고 구두로 약속만 한 상태에서 "○○은행지점 입점확정" 등의 사실과 다른 표현을 쓰는 사례도 있었다. 대규모 아파트단지 및 주택밀집지역 유일한 상가라고 광고하지만 실제로는 인근에 연금매장 등 상가가 있는 경우도 많다.

그밖에 "지가가 전국 최고수준으로 급상승할 전망", "절대 우위의 재산가치 입증", "입점과 동시에 엄청난 투자증식 효과가 확실히 보장되는 상가"등의 표현과 "2000만원 투자시 월 100만원 이상 임대수익 보장", "○○원 투자시 2년내 200% 수익 보장" 등 문구도 부당광고 유형이다.

주변 상가 권리금(옛 10평 기준)이 2000만원인데 "분양(입점) 후 권리금이 2000만~4000만원 확실"이라고 광고하거나 융자 조건을 표기하지 않고 단순히 "파격적인 융자혜택" 등으로 표시하는 경우, 융자 알선만 해주면서도 "은행 융자 실시" 등으로 표현하는 경우도 부당 광고다.

실제 수익율을 보장해준다고 광고하는 상가 중에서 실제 분양 후 약속된 금액을 입금하지 못하는 경우가 태반이다. 심지어 필자는 한번도 약속을 지키는 업체를 본적이 없다. 주로 테마상가, 쇼핑몰 등에서 확정수익 지급을 제시하는 경우가 있는데, 제대로 상권이 자리잡지 못할 경우가 태반이라 약속된 내용이 입금되지 못하게 된다.

수익율 보장을 내세우면서 시행사나 분양대행사 측에서 임대료를 보조지급해서 수익율을 맞춰주는경우가있는데 이러한 경우에도 주의해야한다. 분양가가 애초 높게 책정되었기 때문에 투자자에게 수익율을 못맞춰주기 때문에 일정기간 임대료를 보조하는 모양새를 취하게 된다. 하지만 임대료 보조 기간(실제로 해당 기간동안 약속대로 임대료 보조해는 곳은 거의 없음)이 끝나게 되면 세들어 있는 임차인이 임대료 수준을 못 맞춰주게 되어 투자자들이 경제적인 파탄에 이르게 되어 “상가푸어”가 되기 십상이다. 

유엔알 컨설팅 (www.youandr.co.kr) 02-525-0597

위 내용은 투자 참고사항으로 활용될 수 있으며, 본 칼럼 내용에 의한 투자결과에 대해 중앙일보조인스랜드와 글쓴이는 법적 책임이 없음을 밝힙니다.