반려견을 키운다는 이유로 임대차계약을 해지할 수 있나요.

[변호사 김덕은]

Q) 반려견을 키운다는 이유로 임대차계약을 해지할 수 있나요.

문) 저는 임대인과 보증금 2억, 임차기간 2년으로 하여 주택임대차계약을 체결하고 계약금으로 2,000만원을 지급하였습니다. 이후 제가 입주를 하기 전에 임대인은 제가 반려견을 키우고 있는 것을 알게 되자 임대차계약을 일방적으로 해제하겠다고 통보해 왔습니다. 임대인은 반려견과 함께 거주한다면 저에게 건물을 임대해 줄 수 없다며 계약금 2,000만도 반환하였습니다. 저는 임대인을 상대로 제가 돌려받은 2,000만원 이외에 추가로 손해배상을 청구할 수 있는가요.

답) 최근 반려동물을 키우는 사람이 많아지면서 집주인과 세입자간에 반려견을 둘러싼 분쟁이 많이 발생하고 있습니다. 위 사건의 경우 임대차계약을 체결할 당시에 임차인은 임대인에게 반려견을 키우고 있다는 사실을 고지하지 않았습니다. 이후 임대인은 임차인이 임차인이 반려견을 키우고 있다는 사실을 알게 되었고 이를 이유로 일방적으로 임대차계약을 해제하겠다고 임차인에게 통보를 한 것입니다.

임대인은 임차인이 반려견을 키우고 있다면 그 사실을 사전에 임대인에게 고지하였어야 함에도 그렇지 않았으므로 이는 임차인이 계약상의 고지의무를 위반 하거나 임대인을 기망한 것이라는 이유입니다.

원칙적으로 부동산 거래시 거래 상대방이 일정한 사정에 관한 고지를 받았더라면 그 그래를 하지 않았을 것이 명백할 경우 신의성실의 원칙상 사전에 상대방에게 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있습니다. 이러한 고지의무의 대상이 되는 것은 직접적인 법령의 규정뿐만 아니라 널리 계약상·관습상·조리상의 일반 원칙에 의해서도 인정될 수 있습니다.

따라서 임대인이 임대차계약상 임대인으로서의 목적물인도의무를 이행하지 아니할 의사를 명백히 표시하였으므로 이는 임대인이 계약을 위반한 것이므로 원칙적으로 임차인은 이를 이유로 손해배상을 청구할 수 있을 것입니다. 다만 임차인인 사전에 집주인에게 반려견을 기른다는 사실을 고지하지 않은 것이 임대인이 주장하고 있는 고지의무를 위반한 것인지가 문제가 되는 것입니다. 임차인에게 이러한 사실의 고지의무가 있음에도 불구하고 임차인이 이를 고지하지 않았다면 임대인의 임대차계약 해지는 임차인의 고지의무 위반에 따른 것이므로 이는 임대인의 귀책이 아닌 임차인의 귀책사유로 인한 것으로 임대인은 손해배상의무를 부담하지 않게 되기 때문입니다.

이와 유사한 사건에서 법원은 임대차계약서에 반려견에 관한 기재는 전혀 없고 임대차계약을 체결할 당시 임대인이 임차인에게 '반려견을 기르지 않는 것이 위 임대차계약의 조건'임을 고지하지 않은 점, 사회통념상 아파트, 다세대주택 등과 같은 공동주택이라 하더라도 반려견을 기르는 것이 터부시되지는 않는 점 등을 이유로 임차인에게 반려견 양육에 관한 고지의무가 발생한다고 보기는 어렵다고 판시한 사실이 있습니다.

그 결과 법원은 임대차계약을 체결할 때 반려견을 기른다는 사실이 사회 통념상 고지의무 대상이 아니라는 이유로 임대인의 일방적인 계약해제 통보는 임대차 계약 위반이라고 판단을 한 것입니다. 다만 손해배상액과 관련하여 임대인이 성향상 반려견을 좋아하지 않아 위 임대차계약의 이행을 거절한 것이고, 보증금 증액 등과 같은 다른 목적이 아닌 점, 임차인도 새로운 임대차계약 체결을 위해 수고를 들인 것 외에는 다른 특별한 손해가 없는 것으로 보이는 점을 감안하여 계약금의 배액 중 30% 만을 손해배상액으로 인정하였습니다.

따라서 귀하의 경우도 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있으나 그 금액은 계약금이 배액이 아니라 구체적인 계약경위를 고려하여 손해배상액이 산정이 될 것입니다.

법원은 임차인으로 하여금 반려견을 키우고 있는지 여부에 대해 임대인에게 사전 고지할 의무는 없다고 판시하고 있습니다. 따라서 임대인의 입장에서는 임차인이 임차건물 내에서 반려견을 키우는 것을 원하지 않는다면 사전에 임대차계약서에 특약사항으로 분명하게 기재하여야 후일 분쟁을 예방할 수 있을 것입니다.

★ 서울중앙지방법원 2018. 5. 30. 선고 2017나63995

1. 기초사실

가. 원고는 2017. 2. 16. 피고들로부터 별지 목록 제1항 기재 건물 중 제401호(이하 ‘제1건물’이라 한다)를 보증금 4억 원, 기간 2017. 3. 30.부터 2019. 3. 29.까지로 각 정하여 임차하고, 같은 날 피고들에게 계약금으로 4,000만 원을 지급하였다.

나. 위 임대차계약서 제7조는 ‘…… 손해배상에 대하여 별도의 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 본다.’라고 규정하고 있다.

다. 원고는 반려견 3마리를 기르고 있었는데, 피고들은 이러한 사실을 위 임대차계약 체결 이후 알게 되었고, 이에 2017. 2. 28. 원고에게 내용증명우편으로 ‘반려견들과 함께 거주하는 조건인 이상 원고에게 위 건물을 인도할 수 없다. 계약금을 수령할 계좌 번호를 알려 주지 않으면 이를 공탁하겠다’라는 내용의 통지를 하였으며, 위 통지는 그 무렵 원고에게 도달하였다.

라. 피고들은 서울중앙지방법원 2017년 금 제4998호로 원고를 피공탁자로 하여 위 계약금 4,000만 원을 공탁하였고, 원고는 2017. 3. 17. 위 공탁금을 수령하였다.

2. 주장 및 판단

가. 피고들의 주장에 대하여

피고들은, 위 임대차계약상 원고가 반려견 3마리를 기른다는 사실을 고지했어야 함에도 그러지 않았는바, 원고의 이러한 고지의무위반 또는 부작위에 의한 기망행위를 그 원인으로 하여 위 임대차계약을 해제한 것이기 때문에, 이행거절로 인한 손해배상의무를 부담하지 않는다고 주장한다.

부동산 거래에 있어 거래 상대방이 일정한 사정에 관한 고지를 받았더라면 그 거래를 하지 않았을 것임이 경험칙상 명백한 경우에는 신의성실의 원칙상 사전에 상대방에게 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있으며, 그와 같은 고지의무의 대상이 되는 것은 직접적인 법령의 규정뿐 아니라 널리 계약상, 관습상 또는 조리상의 일반원칙에 의하여도 인정될 수 있다(대법원 2006. 10. 12. 선고 2004다48515 판결 참조).

을 1호증에 의하면, 위 임대차계약 체결 당시 피고 김BB가 ‘몇 명이 거주하는 것이냐?’라고 묻자, 원고가 ‘2명’이라고 답하였고, 다시 피고 김BB가 ‘집이 넓은데 2명만 거주하는 것이냐?’라고 묻자, 원고가 ‘그렇다.’라고 답한 사실을 인정할 수 있다.

그러나 기록 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 위 임대차계약서상 반려견에 관한 기재는 전혀 없고, 피고들이 위 임대차계약을 체결함에 있어 공인중개사 조DD 또는 원고에게 ‘반려견을 기르지 않는 것이 위 임대차계약의 조건’임을 고지하거나 하지는 않은 점(갑 4호증, 을 1호증), ② 위에서 본 피고 김BB의 질문에 ‘반려견과 함께 거주하는 것이냐?’라는 취지가 내포되어 있다고 해석하기는 어려운 점, ③ 현재 사회통념상 아파트, 다세대주택 등과 같은 공동주택이라 하더라도 반려견을 기르는 것이 터부시되지는 않는바, 하물며 위 건물은 다가구주택으로 건축법 및 건축법 시행령상 단독주택에 해당하는 것으로 보이는 점(건축법 시행령 별표 제1호 참조), ④ 원고가 기르는 반려견이 3마리이기는 하나 모두 소형견인 점(갑 3호증) 등에 비추어 보면, 위 인정사실 및 을 2, 3, 4호증만으로는 위 임대차계약상 원고에게 반려견 양육에 관한 고지의무가 발생한다고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

다. 피고들의 손해배상책임의 제한

민법 제398조 제2항은 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원이 이를 적당히 감액할 수 있다고 규정하고 있는데, 여기서 ‘부당히 과다한 경우’라고 함은 채권자와 채무자의 각 지위, 계약의 목적 및 내용, 손해배상액을 예정한 동기, 채무액에 대한 예정액의 비율, 예상 손해액의 크기, 그 당시의 거래관행 등 모든 사정을 참작하여 일반 사회 관념에 비추어 그 예정액의 지급이 경제적 약자의 지위에 있는 채무자에게 부당한 압박을 가하여 공정성을 잃는 결과를 초래한다고 인정되는 경우를 뜻하는 것으로 보아야 한다(대법원 2017. 5. 30. 선고 2016다275402 판결 참조).

위 법리에 비추어 보건대, 기록 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 피고들은 위 임대차계약의 이행을 거절한 다음 2017. 4. 20. 정EE 에게 위 제1건물을 보증금 4억 원에 임대하면서 특약사항으로 ‘임차인은 임대차기간 중 애완동물을 키우지 않기로 함’이라고 정하였는바(을 5호증), 피고들은 성향상 반려견을 좋아하지 않아 위 임대차계약의 이행을 거절한 것일 뿐, 보증금 증액 등과 같은 다른 목적으로 그런 것은 아닌 것으로 보이는 점, ② 원고는 2017. 3. 17. 서FF으로부터 별지 목록 제2항 기재 건물 중 4층 부분(이하 ‘제2 건물’이라 한다)을 보증금 3억 4,000만 원에 임차하였는바(갑 5호증,을 9호증), 새로운 임대차계약 체결 시점, 그 보증금의 액수 등의 측면에 있어 새로운 임대차계약 체결을 위해 수고를 들인 것 외의 손해를 원고가 입은 것으로는 보이지 않는 점, ③ 원고는, 위 제2 건물의 위치가 원고가 원하던 위치가 아니라고 주장하나, 갑 7, 8호증만으로는 위 주장을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없는 점, ④ 원고는 1㎡당 보증금의 액수가 위 제2 건물이 위 제1 건물보다 다액이라고 주장하나, 위 제1 건물의 1㎡당 보증금의 액수는 3,800,475원(= 400,000,000원 ÷ 105.25㎡, 원 미만은 버림, 이하 같다)이고, 위 제2 건물의 l㎡당 보증금의 액수는 3,600,932원(= 340,000,000원 ÷ 94.42㎡)으로 오히려 위 제1 건물이 다액인 점 등에 비추어 보면, 위 임대차계약상 손해배상예정액 4,000만 원은 과도하다고 보이므로 이를 그 30%인 1,200만 원으로 제한함이 상당하다 할 것이다.

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