수도권은 전체가 거품이 있습니다.분당과 강남,의정부와 노원을 살펴볼까요?
아래 그래프는 국민은행의 가격지수를 제가 그래프로 나타낸 겁니다. 사실 국민은행 가격지수는 현실을 잘 반영하지 못하고 높은 지수를 억지로 유지시키는 경향이 있지만 대략 추세는 일정하게 맞으니 참고합니다.다른 통계는 아예 없으니...떡방에서 불러주는 호가위주의 가격이라 믿을 만 하지는 않습니다만 대충 이해하고 큰 틀에서의 추세만 보시죠.
위 그래프를 보시면 이른바 부자동네인 강남,분당과 가난한 동네인 노원,의정부의 그래프가 차별화 되어 거의 같이 움직였다는 사실을 알 수 있을 겁니다. 주지하시는 바와 같이 강남과 분당은 2002년부터 투기질이 극성을 부려 급기야 정부에서는 이른바 8.31조치로 LTV를 60%로 묶습니다.하지만 그 효과는 1년6개월간만 지속되다가 2005년1월부터 분당을 중심으로 강남권 일대에 다시 투기붐이 일기 시작합니다. 이른바 판교 신도시 효과이겠지요.
판교가 로또라 불리우던 시절..판교가 저리 인기인데 원조 강남과 분당은 더욱 좋아진다 하여 투기가 극성을 부렸습니다(완전 조중동의 투기조장질에 넘어간거죠).새 아파트가 들어서면 옆동네 분당은 가격이 더 떨어진다는 자명한 진리를 외면하는 비이성적 들쥐근성이 판을 칠 때입니다)
정부에서는 이후 수많은 주택가격안정정책을 펼쳤지만(DTI규제,6.30조치,3.31대책 등) 그 효과는 각각 6개월을 넘지 못했습니다. 위 그래프에서 잠깐씩 가격이 안정세를 보인 때가 정부의 규제조치가 있을 때입니다.분당은 사실상 리모델링과 재건축이 불가능한 유령의 도시로 진화되어 가고 있어서 앞으로 하염없이 꼴아박을 것이 확실하고요. 강남은 조금 더 버틸 가능성은 있습니다. 지금 가카와 세후니가 은마아파트 재건축쇼,개포시영 재건축쇼로 다시 한 번 자신의 지지세력인 강부자세력의 투기질을 도우려 하고 있으니까요.그러면 조중동이 이걸 받아 서울 집값 오른다고 임기내내 떠벌일 겁니다.
이제 노원을 살펴보죠. 노원의 주민들은 분당과 강남의 집값급등에 배가 너무 아프고 열을 받기 시작하다가 06년 가을부터 슬슬 움직이기 시작합니다. 부녀회를 중심으로 가격담합을 시작합니다.인근 부동산중개소를 협박하고요.왜 우리만 투기에서 소외돼야 하느냐 하면서 광분하기 시작한거죠.
때마침 강남,분당에서 투기질을 어느정도 마무리한 투기잔당들이 노원,의정부로 자금을 투입하여 투기 야바위판을 벌이기 시작했죠. 위 그래프를 보시면 강남,분당은 2006년 12월이 고점이었습니다. 고점가격에 투기꾼들은 정리하기 시작했고 이 자금으로 노원,의정부를 노리기 시작한게 보입니다.2007년 이후 강남과 분당은 정체 및 하락기조인데 노원,의정부는 개폭등을 했죠. 완전 거품인거죠.아래 스피드뱅크 그래프가 더 실감이 납니다.
이들 투기꾼들은 2008년 봄부터 빠져나가기 시작해서 현재는 정체상태를 보이고 있죠.
그러면 현재 강남,분당과 노원,의정부에서 집을 보유하고 있지만 불쌍한 하류인생들은 누구인가 하는 문제가 남습니다.분당은 05년 가을이후 집을 산 사람들, 노원,의정부는 06년 말 이후 집을 산 사람들이 문제가 됩니다.
[아..제가 말하는 사람들은 투기의 목적으로 빚을 내어 산 사람들을 말하는 겁니다.오해 없기를 바랍니다].이미 분당은 아파트 자체가 녹물이 나오고 비가 새고 있는 부실아파트로 정평이 나 있습니다(노태우란 넘이 주택200만호를 일시에 때려 짓느라 바닷모래,중국산 저질 철근을 사용해서 언제 무너질지 모르죠).그나마 교통여건과 교육환경으로 버티고 있는데 몇년내 밑천이 바닥납니다.저걸 돈 수억 들여서 재건축하겠다고 나서는 집주인들 없을테니까요. 리모델링은 법적으로 불가능하고요. 모두 15층 이상의 중층 아파트라 재건축수익성 꽝입니다. 따라서 분당은 수년내로 하늘아래 지옥으로 변합니다.
그럼 쌍둥이의 길을 걷고 있는 노원과 의정부는 어찌 될까요? 위 그래프를 보시면 일단 08년말로 상승세는 꺽였고 더이상 투기세력이 붙지않은 상태에서 현재처럼 매도세만 넘친다면 곧 거품이 좍 빠지게 되어 있습니다.
08년도의 노원 가격폭등시 거래량은 수도권 전역의 투기붐이 일 때인 06년,07년 대비 대폭 감소합니다.상계주공중 소형 위주로 폭등한 투기여력이 다 소진된 거죠. 아래 스피드뱅크 그래프상 거래량을 보시죠.
노원은 앞으로 분당의 길을 걷는다고 보시면 됩니다.
분당은 판교로 이사를 가고자 해도 현재 분당집이 안팔려 개고생하고 있는 사람들이 많이 있습니다.
분당은 06년1월 수준의 가격으로 노원과 의정부는 08년1월 수준의 가격으로 회귀할 겁니다. 이게 1차 거품제거 가격입니다. 곧이어 2차로 거품이 제거되면 분당은 05년1월 수준, 07년 1월 수준으로 하락할 것입니다.3차 거품제거는 좀 더 시간이 지난 후에 봐야 할 것 같고요.
실수요자 여러분..지금은 인내가 필요한 시기입니다. 조중동류의 투기질에 능한 언론들을 믿지 마십시오. 거래가 없는 상태에서 몇건만 거래된 상태인데 이걸 갖다가 "급등"이라고 제목을 뽑는게 이들의 할 일입니다. 서민들을 불안하게 해서 결국 빚내서 집을 사도록 하자는게 삽질정부와 조중동의 목표입니다. 이들에게 당하지 맙시다. 지금 수도권은 빈집대란이 일어나고 있습니다. 이들 도시로 세입자들이 빠져나가면 서울 집값 개박살 납니다. 이걸 알고있는 세후니와 삽질마왕, 조중동들은 매일매일 "집값도 오르고 전세가도 오른다.이번 기회에 집 사지 않으면 큰일 난다"라고 바람잡고 있는 것입니다.인내는 쓰나 열매는 달콤합니다.
실수요자 여러분..여러분들은 절대 투기적인 목적으로 집을 사시면 안됩니다. 앞으로는 아파트 투기가 성공할 수 없습니다. 내집이라는 개념이 "내 소유의 집"에서 "내가 거주하는 집"으로 바뀌고 있습니다. 나중에 팔아서 대박낼 집을 사는 것이(BUY) 아니라 당장 살기에(LIVE) 만족도가 높은 집을 구하시기 바랍니다(구한다는 의미는 살 수도 있고 전세를 얻을 수도 있다는 의미입니다).언제나 정치하는 사람들은 각종 개발호재를 뿌리고 다닙니다.지금 서울시내 어느 자치구를 가도 각종 개발호재로 아파트값 오른다는 소리는 다 하고 있습니다. 거품가격에 절대 집을 사지 마시고 무조건 거주의 개념으로 접근하시어 내 경제능력에 맞는 집을 구하세요.